BAB I PENDAHULUAN
A. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
1. Dasar Hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Pengertian BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak, perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan, disamping itu bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan merupakan sesuatu yang dianggap wajar untuk menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada negara melalui pembayaran pajak, yaitu BPHTB.52
BPHTB merupakan jenis pajak kabupaten/kota yang baru diterapkan berdasarkan UU PDRD. BPHTB pada dasarnya merupakan suatu jenis pajak pusat, yang dipungut oleh pemerintah pusat melalui Direktorat Jendral Pajak,53 Kementrian Keuangan, hasilnya sebagian besar diserahkan kepada daerah.
Walaupun telah ditetapkan menjadi salah satu jenis pajak kabupaten/kota, tetapi sepanjang pada suatu kabupaten/kota belum ada peraturan daerah tentang BPHTB, pemungutan BPHTB tetap menjadi kewenangan pemerintah pusat sampai dengan tahun 2010.
52Mardiasmo.Op.Cit., hlm 323
53Marihot Pahala Siahaan. Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Op.Cit, hlm 579
Aturan yang menjadi dasar pemungutan BPHTB di Kota Medan
a. Undang-Undang Nomor 9 Darurat Tahun 1956 tentang Pembentukan Daerah Otonomi Kota-Kota Kecil dalam Lingkungan Daerah Provinsi Sumatera Utara.
b. Undang-Nomor 17 Tahun 2003 Tentang Keuangan Negara.
c. Undang Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara.
d. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan.
e. Undang-Undang Nomor 15 Tahun 2004 tentang Pemeriksaan Pengelolaan dan Tanggung Jawab keuangan Negara.
f. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.
g. Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
h. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
i. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1983 tentang Pelaksanaan Undang Nomor 8 Tahun 1981 tentang Hukum Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1981 Tentang Hukum Acara Pidana.
j. Peraturan Pemerintah Nomor 58 Tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah.
k. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintah antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
l. Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 2007 tentang Organisasi Perangkat Daerah.
m. Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 2010 tentang Tata cara Pemberian dan Pemanfaatan Insentif Pemungutan Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
n. Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2010 tentang Jenis Pajak Daerah yang Dipungut Berdasarkan Penetapan Kepala Daerah atau Dibayar Sendiri oleh Wajib Pajak.
o. Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2016 Tentang Ketentuan Umum Dan Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah.
p. Peraturan Menteri dalam Negeri Nomor 13 Tahun 2006 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 13 Tahun 2006 tentang Pedoman Pengelolaan Keuangan Daerah.
q. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 55 Tahun 2008 tentang Tata cara Penatausahaan dan Penyusunan Laporan Pertanggung jawaban Bendahara serta Penyampaiannya.
r. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 147/PMK.07/2010 tentang Badan dan Lembaga Internasional yang tidak dikenal Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
s. Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
t. Peraturan Walikota Medan Nomor 9 Tahun 2011 tentang Pelaksanaan Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
u. Peraturan Walikota Medan Nomor 24 tahun 2011 tentang Sistem dan Prosedur Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Setelah menjadi pajak daerah kabupaten/kota, Pasal 9 ayat (2) Undang-Undang BPHTB diadopsi oleh Pasal 90 ayat (2) UU PDRD, sehingga masih tetap menegaskan bahwa pajak terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak atas tanah dan bangunan.54
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan aturan hukum yang berlaku yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan. Prinsip yang dianut dalam pemungutan pajak dalam UU BPHTB adalah :
a. Pemenuhan kewajiban BPHTB berdasarkan self assessment system b. Besarnya tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
(NPOPKP).
54Bastari,Sistem Pemungutan BPHTB dalam Seminar BPHTB Pasca Pengalihan Dari Pajak Pusat Menjadi Pajak Daerah di Medan pada tanggal 29 Januari 2013
c. BPHTB merupakan pajak daerah namun sebagian besar penerimaan akan diserahkan kepada Pemerintah Pusat 55
Menurut Marihot P Siahaan mengatakan bahwa, pada BPHTB tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenakan pajak. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh oleh orang atau badan tertentu, sebagaimana di bawah ini :
a. Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
b. Negara untuk penyelenggara pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan guna kepentingan umum.
c. Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. Yang dimaksud konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut undang-undang pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh pemerintah.
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf. Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan
55Bima Satrio Husodo, Tinjauan Yuridis Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Transaksi Jual Beli Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, Indonesia. Volume 12.Nomor 2.December 2017, hlm hlm 211-212
melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.56 Landasan yuridis pemungutan BPHTB terdapat dalam UU PDRD, telah mengatur dengan jelas bahwa untuk dapat dipungut pada suatu daerah, setiap jenis pajak daerah harus ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten, atau kota, dipungut pada suatu daerah kabupaten/kota, harus terlebih dahulu ditetapkan peraturan daerah tentang pajak daerah tersebut.57
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).58 Nilai Perolehan Objek Pajak adalah harga transaksi atau nilai pasar atas tanah dan bangunan yang dialihkan atau diperoleh yang dimuat dalam akta peralihan hak, risalah lelang atau pemberian hak baru. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) paling rendah sebesar Rp.60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.59 Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat keatas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp.300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).60
56Marihot Pahala Siahaan. Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Op.Cit., hlm 585
57 Bima Satrio Husodo, Op.Cit, hlm 212.
58 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, Pasal 87 ayat (1)
59Ibid., Pasal 87 ayat (4)
60Ibid., Pasal 87 ayat (5)
Dasar pengenaan Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Nilai pasar objek pajak PBB adalah harga rata-rata dari transaksi jual beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan bangunan. NPOP yang dimaksud dalam Pasal 87 UU No.28 Tahun 2009, NPOP terbagi 3 (tiga) atas dasar, yaitu:
a. Harga transaksi: jual beli, penunjukan pembeli dalam lelang.
b. Nilai pasar: tukar menukar, hibah, pemberian hak baru, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena putusan hakim yang tetap, pemberian hak baru, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha dan hadiah.
c. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB: apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB. Sementara itu, NJOP ditetapkan oleh Menteri Keuangan.61
2. Penghitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)