Hukum perjanjian sebagai suatu perikatan hukum yang dilahirkan oleh suatu perjanjian mengakibatkan lahirnya hak dan kewajiban para pihak yang melakukan perikatan tersebut.117
Perjanjian sewa menyewa bangunan hotel pada Cambridge Condominium & Shopping Mall ini pada hakekatnya tidak berbeda dengan hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menyewa pada umumnya. Dimana terdapat pihak penyewa dan yang menyewakan. Objeknya berupa suatu benda tertentu dalam hal ini adalah bangunan hotel. Dalam perjanjian sewa menyewa bangunan hotel ini, pemilik menyewakan bangunan hotel miliknya tersebut kepada pengelola untuk di inevstasikan, dan kemudian pengelola berhak untuk menyewakan kepada setiap orang, firma, atau perusahaan manapun dalam fungsi sebagai hotel dan atau serviced
apartement. Kemudian dalam setiap tahunnya pemilik akan mendapatkan persentase
dan besarnya sesuai dengan yang para pihak telah perjanjikan. Hal tersebut terus berlanjut sesuai dengan perjanjian sewa menyewa yang telah pihak pemilik dan pengelola sepakati.118
117
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaya, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Penerbit PT. Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2002, hal.65.
118
Menurut ketentuan hukum perdata antara hak dan kewajiban para pihak dalam hukum perjanjian bersifat timbal balik. Hak dari pihak yang satu merupakan kewajiban dari pihak yang lainnya. Demikian halnya dengan perjanjian sewa menyewa bangunan hotel, apa yang menjadi hak penyewa juga merupakan kewajiban dari pihak pemilik bangunan hotel dan begitu juga sebaliknya, kewajiban dari pihak penyewa merupakan hak dari pihak pemilik bangunan hotel. Untuk lebih jelasnya akan dijelaskan sebagai berikut.
Berdasarkan Perjanjian Pengelolaan Sewa bangunan hotel tersebut, hak dari pemilik adalah sebagai berikut:
1. Menerima pembayaran harga sewa satuan/ruangan bangunan hotel dan
segala fasilitas lain yang dipergunakan oleh pengelola sesuai dengan tarif yang diberlakukan. Semua tagihan pembayaran tercantum dalam daftar tagihan.
2. Menerima kembali satuan/ruangan bangunan hotel (melalui penyerahan
kunci ruangan bangunan hotel oleh pihak pengelola) yang disewakan beserta fasilitas lainnya dalam keadaan baik dalam jangka waktu sewa menyewa berakhir. Dan apabila jangka waktu penyewaan diperpanjang maka pihak pemilik berhak mendapat pemberitahuan dari pihak pengelola untuk dipertimbangkan.
3. Dalam segala hal pembayaran yang tidak lancar (wanprestasi) atau tidak
bersifat sebagai bapak rumah yang baik, maka setiap saat bila dipandang perlu pihak pemilik berhak menghentikan perjanjian sewa, namun penagihan pihak debitur tetap akan dilakukan sesuai dengan jumlah yang harus dibayar oleh pihak pengelola.
4. Pihak pemilik berhak meminta ganti rugi serta perintah lainnya kepada
pihak pengelola terhadap hilang atau rusaknya barang yang disewakan akibat pihak pengelola tidak bersikap sebagai bapak rumah yang baik. Namun demikian terhadap resiko-resiko yang dilakukan pihak pengelola bila ada bukti-bukti yang cukup akan menjadi tanggung jawab pihak pemilik.119
119
Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Hotel Cambridge Condominium & Shopping Mall.
Dalam Perjanjian Pengelolaan Sewa bangunan hotel tersebut terdapat ketentuan khusus mengenai hak dari pihak pemilik adalah hak untuk menginap, yaitu:
a. Pihak pemilik setiap tahunnya memiliki hak untuk menginap di hotel
maksimum dalam hitungan 7 (tujuh) point (hanya untuk kamar saja dan tidak termasuk biaya servis lainnya selama menginap) serta maksimum dalam hitungan 7 (tujuh) point untuk menginap di sarana akomodasi lainnya yang dikelola oleh Swiss-Belhotel Suites & Residences Internasional dalam wilayah Asia Tenggara dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Dalam masa high season akan diberikan masing-masing perusahaan,
perhitungan menginapnya. Pihak pemilik akan diperhitungkan dalam kelipatan/double. Apabila pihak pemilik menginap untuk 2 (dua) malam pada periode ini, maka akan diperhitungkan double yaitu 4 (empat) malam.
2) Dalam masa low season, yaitu pada tanggal-tanggal selain yang
disebutkan pada masa high season tersebut di atas, maka perhitungan menginapnya pihak pemilik akan diperhitungkan secara normal. Apabila pihak pemilik menginap untuk 2 (dua) malam pada periode ini, maka akan diperhitungkan tetap yaitu 2 (dua) malam.
3) Untuk masa high season ditempat lainnya yang dibawah kantor pusat
tidak sama sengan kantor cabang lainnya. Untuk masa high season di kantor cabang lainnya dapat di check melalui kantor pusat.
4) Pihak pemilik meminta kepada mereka untuk membuat reservasi paling
lambat 3 (tiga) bulan sebelumnya untuk menginap gratis selama masa
high season dan paling lambat 1 (satu) bulan sebelumnya untuk masa low season. Pengecualian untuk permintaan khusus dapat
dipertimbangkan berdasarkan persediaan kamar.
b. Setelah waktu 14 (empat belas) hari tersebut habis, apabila pihak pemilik akan menginap di hotel Swiss Belhotel Suites & Residence Medan, maka pihak pengelola akan memberikan harga khusus untuk pihak pemilik. Setiap harga khusus akan ditentukan sepenuhnya dengan kebijaksanaan dari pihak pengelola berdasarkan dengan kasus-kasus tertentu.120
Mengenai kewajiban-kewajiban pihak yang menyewakan dalam perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1550, Pasal 1551 dan Pasal 1554 KUHPerdata, yaitu:
Pihak yang menyewakan berkewajiban untuk menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa. Di dalam pelaksanaan perjanjian yang
120
menyewakan kepada pihak penyewa haruslah dengan pernyerahan secara nyata (Feitelijke Levering).
Pihak yang menyewakan juga berkewajiban untuk memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga barang itu tetap dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan dalam perjanjian sewa menyewa.
Pihak yang menyewakan berkewajiban untuk memberikan kepada pihak penyewa kenikmatan dan ketentraman atas barang yang disewakannya selama berlangsungnya masa sewa.
Pihak yang menyewakan tidak boleh merubah bangunan serta susunan barang yang disewakan selama masih berlangsungnya perjanjian sewa menyewa (Pasal 1554 KUHPerdata).
Pihak yang menyewakan berkewajiban untuk menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa dalam keadaan baik dan terpelihara dari segala-galanya (Pasal 1551 KUHPerdata).121
Kewajiban pihak yang menyewakan seperti tersebut di atas adalah kewajiban mutlak karena apabila ternyata pihak yang menyewakan tidak memenuhi kewajibannya untuk menyerahkan barang yang disewakannya dalam keadaan baik dan terpelihara dari segala-galanya, ikatan dan hak apapun atas barang yang disewakan, maka pihak yang menyewakan dapat dituntut telah melalukan ingkar janji atau cidera janji ataipun wanprestasi, dimana pihak penyewa dapat menuntut penggantian kerugian ataupun meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa tersebut meski jangka waktu berakhirnya masa sewa belum berakhir.122
Hak dan kewajiban pihak penyewa dan pihak yang menyewakan terdapat suatu hubungan atau terciptanya suatu hubungan yang mengkikat kedua belah pihak, yang dikatakan sebagai hubungan timbal balik atau bilateral. Artinya suatu pihak memperoleh hak-hak dari perjanjian yang juga menerima kewajiban-kewajiban yang merupkan kebalikan dari hak-hak yang diperolehnya. Sebaliknya satu pihak memikul
121
R. Subekti dan R. Tjiptosudibio, Op. Cit, hal.325.
122
kewajiban-kewajiban dan juga memperoleh hak-hak yang dianggap sebagai kebalikan dari kewajiban-kewajiban yang dibebankan kepadanya sehingga lahirlah suatu hubungan yang dinamakan dengan hubungan sewa menyewa secara mengikat yang mau tidak mau harus ditaati oleh kedua belah pihak.123
Kewajiban dari pihak pemilik sebagai pihak yang menyewakan dalam Perjanjian Pengelolaan Sewa bangunan hotel adalah sebagai berikut:
Pihak pemilik wajib menyerahkan bangunan hotel tersebut dalam pengelolaan pihak pengelola dan/atau pihak yang ditunjuk oleh pihak pengelola tanpa interupsi oleh pihak pemilik atau setiap orang manapun yang menuntut di bawah atau melalui pihak pemilik.
Pihak pemilik dan orang-orang dibawah kendali pihak pemilik (termasuk tamu undangan pihak pemilik yang menempati bangunan hotel) tidak boleh melakukan atau tidak diizinkan untuk melakukan sesuatu apapun di bangunan hotel yang mungkin dapat menyebabkan asuransi apapun yang diadakan oleh pihak kedua dinyatakan batal.
Pihak pemilik dapat memberikan kenikmatan yang aman dan tenteram atas ruangan dan fasilitas lainnya selama berlangsungnya sewa menyewa.124
Apabila dilihat dari ketentuan perundang-undangan rumah susun, pemilik satuan rumah susun mempunyai hak untuk:
(1) Menghuni satuan rumah susun yang dimilikinya, serta menggunakan bagian-
bagian bersama, benda-benda bersama, dan tanah bersama masing-masing sesuai dengan peruntukannya;
(2) Menyewakan satuan rumah susun yang dimilikinya kepada pihak lain yang
akan menjadi penghuni, asal tidak melebihi jangka waktu hak atas tanah bersamanya;
(3) Menunjuk hak milik atas satuan rumah susun yang dimilikinya sebagai jaminan
kredit, dengan dibebani Hak Tanggungan (Hipotik) atau Fidusia;
(4) Memindahkan hak atas satuan rumah susun tersebut kepada pihak lain melalui
jual beli, tukar menukar atau hibah;
123
Ibid.
124
Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Hotel Cambridge Condominium & Shopping Mall, Op. Cit.
(5) Mengalihkan kepada ahli warisnya, karena hak atas satuan rumah susun dapat beralih karena pewarisan.125
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan mengenai hak dari pihak pemilik terhadap bangunan hotel Cambridge Condominium & Shopping Mall tersebut, terdapat pertentangan mengenai hak dari pemilik bangunan hotel. Dari kelima poin diatas yang tidak dipenuhi adalah poin nomor 3 (tiga) yaitu mengenai bangunan hotel dijadikan sebagai objek jaminan kredit. Pada Cambridge Condominum & Shopping Mall, bangunan hotel (yang merupakan satuan rumah susun) tersebut tidak dapat dijadikan jaminan kredit. Hal tersebut dikarenakan sampai kepada saat ini sertifikat belum dikeluarkan oleh pihak pengelola.
Pihak pemilik yang telah melakukan peralihan hak milik dengan pihak PT.Global Medan Town Square secara tuntas dengan melakukan pembayaran dan dikuatkan dengan perjanjian pengikatan jual beli tidak dapat memperoleh hak nya secara sempurna. Hal ini tentu saja tidak sesuai dengan yang telah dicantumkan dalam perjanjian pengelolaan sewa ini yang menyatakan antara pihak pemilik dengan pengelola telah melakukan hak dan kewajiban secara seimbang. Pada kenyataannya terjadi ketimpangan atau berat sebelah. Hak dari pemilik lebih sedikit dari kewajiban pemilik.
Hak ini terjadi karena dalam melakukan perjanjian-perjanjian tersebut digunakan suatu perjanjian baku (standard contract) dimana hanya satu pihak saja yang membuat perjanjian tersebut dan pihak yang lain hanya dapat menyatakan
125
kesepakatannya dengan membubuhkan tanda tangan pada surat perjanjian itu. Dalam hal pengelolaan sewa ini pun pihak pemilik mau tidak mau menyetujui ketentuan yang telah dibuat oleh PT. Global Medan Town Square sebagai pemilik pertama dari bangunan hotel.
Sehubungan dengan klausula baku ini pemilik mendapat perlindungan dalam Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Pasal 18 Tentang Perlindungan Konsumen.