B. Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Hotel Pada Cambridge
1. Masa Berlakunya Perjanjian Pengelolaan Sewa
Definisi yang diberikan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dalam Pasal 1548 terkandung beberapa unsur bahwa sewa menyewa adalah:
merupakan suatu perjanjian.
terdapat pihak-pihak yang mengikatkan diri.
pihak yang satu memberikan kenikmatan atas sesuatu barang kepada pihak yang lain, selama suatu waktu tertentu.
dengan pembayaran sesuatu harga yang disanggupi oleh pihak yang lainnya.66
Berdasarkan unsur-unsur tersebut ada yang menarik untuk dibicarakan, yaitu selama suatu waktu tertentu. Pasal 1570 KUHPerdata menyatakan: “Jika sewa dibuat dengan tulisan maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya pemberitahuan untuk itu”.
Pasal 1571 KUHPerdata: “Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan maka sewa itu tidak berkahir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat”.
Pasal 1578 KUHPerdata menyatakan:
65
Ibid, hal.76.
66
Seorang pembeli yang hendak menggunakan kekuasaan yang diperjanjikan dalam perjanjian sewa, jika barangnya dijual memaksa si penyewa mengosongkan barang yang disewa, diwajibkan memperingatkan si penyewa sekian lama sebelumnya, sebagaimana diharuskan oleh adat kebiasaan setempat mengenai pemberhentian-pemberhentian sewa.
Pasal-pasal tersebut tidak secara mutlak dinyatakan bahwa syarat waktu harus dicantumkan, bahkan dalam beberapa hal justru tampak melemahkan persyaratan batas waktu sewa, misalnya dalam Pasal 1571 KUHPerdata. Namun, makna yang dapat ditarik dari pasal-pasal tersebut adalah waktu sewa merupakan hal yang penting. Meskipun tidak secara tegas dicantumkan adanya batas waktu, undang-undang memerintahkan agar memperhatikan kebiasaan setempat atau mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan berdasarkan kebiasaan setempat.
Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian hari dan mencegah penafsiran serta makna ganda, pencantuman batas waktu yang jelas sangat diperlukan.
Sewa menyewa adalah suatu perjanjian konsensuil, namun oleh undang-undang diadakan perbedaan (dalam akibat-akibatnya) antara sewa tertulis dan sewa lisan.67
Sewa menyewa yang diadakan secara tertulis, maka sewa itu berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang ditentukan sudah habis, tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuan untuk itu.68
Sebaliknya kalau sewa menyewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan
67
M. Yahya Harahap, Op. Cit, hal.27.
68
memberitahukan kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama.69
Perihal sewa tertulis itu diatur dalam Pasal 1570 KUHPerdata sebagaimana yang telah disebutkan di atas, dan perihal sewa yang tidak tertulis (lisan) diatu dalam Pasal 1571 KUHPerdata.
Seorang penyewa sebuah rumah atau ruangan, setelah berakhirnya waktu sewa yang ditentukan dalam suatu perjanjian sewa tertulis, dibiarkan menempati rumah atau ruangan tersebut, maka dianggaplah si penyewa itu tetap menguasai barang yang disewakan atas dasar syarat-syarat yang sama untuk waktu yang ditentukan oleh kebiasaan setempat, dan tak dapatlah meninggalkan rumah atau ruangan itu atau dikeluarkan dari situ, melainkan sesudahnya dilakukan pemberitahuan penghentian sewanya menurut kebiasaan setempat (Pasal 1587 KUHPerdata).
Sewa menyewa bangunan hotel dalam perjanjian ini dibuat secara tertulis. Oleh karenanya disebutkan secara jelas hal-hal yang menjadi ketentuan dalam sewa menyewa juga mengenai masa berlakunya perjanjian.
Ada 2 (dua) macam ketentuan mengenai masa berlakunya perjanjian sewa menyewa bangunan hotel pada Cambridge Condominium & Shopping Mall atau disebut juga tower Swiss Belhotel Suites & Residences, yaitu:
69
a Perjanjian Pengelolaan Sewa ini telah mengikat kedua belah pihak terhitung sejak Surat Perjanjian Pengelolaan Sewa ini ditandatangani dan mulai berakhir efektif pada tanggal permulaan dan berakhir pada tanggal pengakhiran.
b Kedua belah pihak sepakat 1 (satu) tahun sebelum berakhirnya masa
berlakunya Perjanjian Pengelolaan Sewa ini, akan diadakan Rapat Himpunan Pemilik untuk menentukan fungsi daripada bangunan hotel tersebut untuk 10 (sepuluh) tahun yang akan datang dan keputusan diambil berdasarkan suara terbanyak.70
Mengenai berakhirnya sewa dalam Perjanjian Pengelolaan Sewa ini, ada 2 (dua) hal yang harus diketahui berkenaan dengan berakhirnya sewa, yaitu:
a Perjanjian sewa tidak hapus dengan meninggalnya pihak yang
menyewakan maupun dengan meninggalnya pihak yang menyewa atau si penyewa. Dengan demikian ahli waris dari para pihak dapat melanjutkan sewa menyewa tersebut.
b Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu sewa menyewa yang telah
dibuat sebelumnya tidaklah putus, kecuali apabila hal tersebut telah diperjanjikan pada waktu menyewakan bangunan hotel.71
Berdasarkan huruf b di atas, ada beberapa hal yang dapat diperhatikan, yaitu:
1) Apabila ada diperjanjikan demikian, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti
rugi jika tidak ada suatu janji yang tegas. Tetapi apabila janji yang demikian itu memang ada, si penyewa tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.
2) Demikian juga dengan si pembeli dengan janji membeli kembali, tidak dapat
menggunakan kekuasaannya untuk memaksa si penyewa mengosongkan barang
70
Dikutip dari Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Hotel Pada Cambridge Condominium & Shopping Mall yang telah dilegalisir oleh Notaris PT. Global Medan Town Square pada tanggal 10 Agustus 2007.
71
yang disewa, sebelum ia dengan lewatnya tenggang waktu yang ditentukan untuk pembelian kembali, menjadi pemilik mutlak.
3) Seorang pembeli yang hendak menggunakan kekuasaan yang diperjanjikan dalam
perjanjian sewa, jika barangnya dijual memaksa si penyewa mengosongkan barang yang disewa, diwajibkan memperingatkan si penyewa sekian lama sebelumnya, sebagaimana diharuskan oleh adat kebiasaan setempat mengenai pemberhentian sewa.
4) Apabila perjanjian sewa tidak dibuat secara tertulis, sewa ini tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.
Pada Perjanjian Pengelolaan Sewa bangunan hotel pada Cambridge Condominium & Shopping Mall ini pemilik dari bangunan hotel tersebut menyewakan bangunan hotel miliknya kepada pihak pengelola yaitu PT. Global Medan Town Square. Kemudian pihak pemilik memberikan wewenang kepada pihak pengelola untuk mengulangsewakan bangunan hotel tersebut kepada pihak ketiga, yaitu setiap orang, firma atau perusahaan manapun, dan menggunakan bangunan hotel tersebut sebagai sarana akomodasi dan atau
serviced apartement.
Dalam perjanjian Pengelolaan Sewa bangunan hotel tersebut, pemilik bangunan hotel tidak dibenarkan untuk mengulangsewakan bangunan hotel atas nama sendiri tanpa melalui perantaraan dari PT. Global Medan Town Square selaku pengelola.
Mengenai masa berlakunya perjanjian ini akan ditambah ketentuan mengenai mengulangsewakan dan penyewaan ulang. Karena ketentuan mengenai mengulangsewakan dan penyewaan ulang ini tidak dinyatakan atau disebutkan secara tegas dalam Perjanjian Pengelolaan Sewa ini, akan tetapi ketentuan yang dipakai adalah sesuai dengan ketentuan yang berdasarkan pada undang-undang.
Untuk lebih menjelaskan perbedaan antara mengulangsewakan dengan penyewaan ulang akan diuraikan sebagai berikut:
a) Mengulangsewakan
Berdasarkan ketentuan undang-undang apabila pihak yang satu (yang menyewakan) telah memberitahukan kepada pihak yang lainnya (penyewa) bahwa ia hendak menghentikan sewanya, si penyewa meskipun ia tetap menikmati barangnya tidak dapat memajukan adanya suatu penyewaan ulang secara diam- diam (Pasal 1572 KUHPerdata).
b) Penyewaan Ulang
Yang dimaksudkan dengan penyewaan ulang adalah sewa yang seharusnya sudah berakhir namun terus dilanjutkan kembali. Sewa ulang tersebut biasanya dengan ketentuan dan persyaratan perjanjian yang sama seperti sebelumnya (semula) atau bisa juga dengan perubahan berdasarkan persetujuan kedua belah pihak.72
Perlu disadari bahwa penyewaan ulang tidak sama dengan mengulangsewakan. Yang dimaksudkan dengan mengulangsewakan adalah seseorang yang semula bertindak
72
selaku penyewa kemudian dia bertindak sendiri selaku pihak yang menyewakan dalam perjanjian sewa baru, terhadap pihak ketiga yang bertindak sebagai penyewa.73
Apabila perjanjian sewa dibuat secara tertulis dan setelah sewa berakhir si penyewa tetap menguasai barang yang disewa dan dibiarkan menguasainya, terjadilah suatu sewa baru yang akibat-akibatnya diatur dalam pasal-pasal tentang penyewaan dengan lisan (Pasal 1573 KUHPerdata). Namun dalam kedua perjanjian sewa seperti itu penanggungan utang yang dibuat untuk sewanya tidak meliputi kewajiban-kewajiban yang timbul dari perpanjangan sewa (Pasal 1574 KUHPerdata). Apabila si penyewa tidak diizinkan dan tidak diperbolehkan mengulangsewakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada seorang lain atas ancaman pembatalan perjanjian sewanya dan penggantian biaya, rugi, dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan setelah pembatalan itu tidak diwajibkan menaati perjanjian ulang sewa. Yang dimaksudkan dengan melepaskan sewa adalah apabila si penyewa keluar atau menarik diri selaku penyewa dan digantikan oleh orang lain atau pihak ketiga yang bertindak sebagai penyewa dalam sewa menyewa tersebut.
Kalau yang disewa itu berupa sebuah bangunan rumah yang didiami sendiri oleh si penyewa, dapatlah dia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian rumah kepada orang lain apabila kekuasaan itu tidak telah dilarang dalam perjanjiannya (Pasal 1559 KUHPerdata).
Pada waktu mengosongkan barang yang disewa, si penyewa diperbolehkan membongkar dan membawa segala apa yang telah ia buat pada barang yang disewa
73
dengan biayanya sendiri asal pembongkaran dan pembawaan itu dilakukan dengan tidak merusakkan barang yang disewa.
2. Pembatalan Perjanjian Pengelolaan Sewa Bangunan Hotel Secara Sepihak Sebelum