BAB II TERJADINYA PERJANJIAN PENGGUNAAN ROOFTOP
C. Hal-hal yang Mendasari Terjadinya Perjanjian Penggunaan
Seiring kebutuhan akan jasa telekomunikasi yang semakin tinggi di masa kini, terutama di wilayah perkotaan, maka para operator telekomunikasi turut menambah kapasitas jaringannya di wilayah perkotaan dengan cara mendirikan menara telekomunikasi (tower BTS). Di wilayah perkotaan, jarang ditemui lahan/tanah kosong karena hampir semuanya telah didirikan bangunan untuk permukiman masyarakat.
Oleh karena itu, di daerah perkotaan atau permukiman padat, operator telekomunikasi cenderung membangun tower pada suatu bangunan ketimbang lahan kosong. Adapun tower yang didirikan pada suatu bangunan selalu menggunakan bagian puncak bangunan (rooftop), yaitu bagian/tingkat teratas pada suatu bangunan. Misalnya operator yang hendak membangun menara telekomunikasi pada lokasi sebuah bangunan rumah toko (ruko) bertingkat tiga akan menggunakan sisi teratas ruko yakni lantai tingkat tiga ruko tersebut untuk mendirikantower-nya. Bidang yang
digunakan untuk menempatkan tower tersebut haruslah bidang datar yang kosong yang tidak ditempati struktur bangunan apapun, sehingga dalam hal ini pihak operator hanya menyewa bidang kosongrooftoptersebut kepada pemilik bangunan.
Adapun hal yang menjadi alasan operator telekomunikasi mendirikan tower di atasrooftopbangunan adalah sebagai berikut :
1. Keterbatasan lahan/tanah kosong.89
Seperti telah disampaikan sebelumnya, kebutuhan layanan telekomunikasi di kawasan perkotaan semakin meningkat karena jumlah pengguna telekomunikasi yang bertambah pesat dari waktu ke waktu. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, operator telekomunikasi harus membangun BTS untuk menambah kapasitas jaringannya, wujud pembangunan BTS terlihat dari pendiriantower-towerdi lokasi tertentu sesuai dengan hasil survei dari tim teknis operator tersebut.
Di kawasan perkotaan jarang dijumpai lahan/tanah kosong, sebab hampir seluruh wilayah perkotaan telah didirikan bangunan permukiman, maka operator yang hendak mendirikan tower tersebut harus membangun menaranya di lokasi bangunan milik masyarakat dengan menyewa bagianrooftopbangunan tersebut.
Mengenai lokasi pendirian tower, tidak setiap saat menara telekomunikasi dibangun di bidang bangunan ataupun selalu dibangun di tanah kosong, tetapi hal itu tergantung dari hasil tinjauan tim teknis operator, yang nantinya akan memutuskan
89 Wawancara dengan Bapak Agus Manurung, Sitac Coordinator operator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
mana lokasi yang tepat (spot) untuk mendirikan BTS untuk mengoptimalkan pelayanan telekomunikasi dari operator.
2. Biaya pembangunantoweryang lebih minim.
Umumnya pembangunan infrastruktur telekomunikasi seperti BTS memerlukan biaya yang besar90, namun operator telekomunikasi yang memanfaatkan bidangrooftop suatu bangunan untuk mendirikan menara dan sarana pendukungnya bisa lebih menghemat biaya karena pembangunan tower yang dilakukan hanya menumpang pada bidangrooftopsuatu bangunan, meskipun operator telekomunikasi harus mengeluarkan biaya sewa atas penggunaan lahan rooftop yang dimiliki oleh pemilik bangunan tersebut.
Dengan mendirikan tower di bidang rooftop suatu bangunan, maka operator telah diuntungkan dari segi struktur bangunan yang telah memiliki pondasi dan ketinggian tertentu sehingga tidak perlu menghabiskan lebih banyak biaya karena hanya perlu memasang infrastruktur BTS yang terdiri dari tower dan sarana-sarana pendukungnya pada sebagian lahanrooftopbangunan tersebut. Dari faktor ketinggian bangunan, operator bisa lebih menghemat biaya material sewaktu membangun tower
tersebut dengan memanfaatkan ketinggian bangunan yang sudah ada.
Pak Agus Manurung (Sitac CoordinatorXL) mengumpamakan operator yang hendak mendirikantower setinggi 20 meter, apabila menggunakanrooftopbangunan ruko bertingkat tiga, maka operator tersebut hanya cukup membanguntowersetinggi
90 Biaya konstruksi sebuah menara BTS dan peralatannya per 2011 adalah sebesar Rp.1 miliar, belum termasuk biaya sewa lahan, perizinan, biaya layanan komunitas, pengadaan listrik, dan biaya pemeliharaan setelah menara BTS tersebut dioperasionalkan.
10 meter saja, karena ketinggian bangunan ruko tersebut telah memberikan kelebihan 10 meter untuk operator, sehingga material yang digunakan untuk mendirikantower
tersebut hanya perlu menggunakan material untuk ketinggian 10 meter saja.
Dengan membangun tower di lahan kosong, maka harus dibangun pondasi yang baru, sehingga akan banyak pekerjaan konstruksi yang dilakukan (memerlukan lebih banyak biaya). Sedangkan bila membangun tower di rooftop, maka yang diperlukan hanya penguatan pondasi yang ada pada bangunan tersebut, apakah dengan balok cor ataupun dengan baja yang lebih minim biaya.91
3. Kemudahan mengurus perizinan dan surat-surat lainnya.
Untuk mendirikan tower, operator telekomunikasi harus mendapatkan izin terlebih dahulu dari pihak berwenang. Izin-izin tersebut seperti izin lokasi, izin mendirikan bangunan, persetujuan aparat pemerintahan setempat, persetujuan warga lingkungan setempat dan sebagainya. Pengurusan izin untuk mendirikan tower di
rooftopbangunan tidak serumit izin untuk mendirikan towerdi lahan kosong. Hal ini disebabkan pengurusan izin untuk mendirikan towerdi suatu bangunan lebih mudah karena hanya menyangkut pihak pemilik bangunan tersebut saja.92
Oleh karena itu, pihak operator lebih dimudahkan dalam mengurus perizinan ataupun surat-surat lainnya apabila mendirikantowerdi atasrooftopbangunan karena
91Wawancara dengan Bapak Agus Manurung,Sitac Coordinatoroperator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
92Wawancara dengan Bapak Agus Manurung,Sitac Coordinatoroperator XL, tanggal 10 Oktober 2013.
hanya perlu persetujuan dari pemilik bangunan dan tetangga di sebelah pemilik bangunan tersebut.
4. Tidak ada pilihan selain mendirikan tower di lokasi dimana telah terdapat suatu bangunan.
Semua pembangunan infrastruktur BTS selalu didahului dengan tahap survei lapangan. Pada tahap survei ini, tim teknis operator akan memetakan jaringan telekomunikasi operator tersebut yang telah ada dengan kebutuhan penambahan jaringan di suatu wilayah tertentu. Dari hasil survei tersebut, selanjutnya tim teknis akan menentukan di titik manakah harus dibangun BTS sesuai dengan kebutuhan pelayanan jaringan telekomunikasi operator tersebut.
Jika hasil survei tersebut menentukan bahwa titik pembangunan BTS adalah sebuah lahan kosong, maka tepat di atas lokasi tanah tersebut harus didirikan tower
operator, begitu juga seandainya hasil survei tersebut menentukan bahwa titik untuk membangun BTS adalah sebuah bangunan, maka operator harus mendirikantowerdi atas bangunan tersebut, yaitu dengan menggunakanrooftopbangunan tersebut.
Pendirian BTS di atas titik hasil survei tersebut mutlak dilakukan karena jika menara operator bukan didirikan tepat di atas titik tersebut, maka fungsi dari tower
tersebut tidak akan optimal sehingga operator tidak dapat memenuhi kebutuhan jasa telekomunikasinya disebabkan layanan jaringannya yang tidak memadai. Selain itu di kawasan perkotaan yang padat dengan bangunan, hasil survei tim teknis operator seringkali menentukan bahwa titik-titik untuk mendirikan BTS operator cenderung berada di lokasi yang telah terdapat bangunan daripada tanah kosong. Atas alasan itu,
maka operator telekomunikasi kerap menggunakan rooftop suatu bangunan untuk mendirikan menara telekomunikasinya.93