BAB IV HAMBATAN YANG TIMBUL SERTA UPAYA
B. Upaya-upaya untuk Mengatasi Hambatan yang Timbul dalam
Pada prinsipnya ketentuan-ketentuan Bab ke-VII Buku III Kitab Undang- undang Hukum Perdata tentang perjanjian sewa-menyewa telah memberikan perlindungan hukum yang seimbang kepada para pihak yang membuat perjanjian sewa-menyewa terutama untuk perjanjian sewa-menyewa tanah, rumah, bangunan/gedung. Pasal-pasal Bab ke-VII Buku III tersebut cenderung untuk mengatur sewa-menyewa bangunan serta isinya, sehingga para pihak yang membuat perjanjian tinggal menerapkannya dalam praktik penyusunan klausul perjanjian sewa- menyewa tersebut sebagaimana dikehendaki dan disepakati para pihak.
Meskipun dalam realitanya dianggap masih ada kekosongan hukum yang disebabkan oleh perkembangan zaman, ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang perjanjian sewa-menyewa dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata tersebut telah memberi perlindungan yang seimbang terhadap kedua belah pihak yaitu pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Misalnya seperti Pasal 1567 yang berbunyi : “Si penyewa diperbolehkan pada waktu mengosongkan barang yang disewa, membongkar dan membawa segala apa yang yang ia buat dengan biaya sendiri pada barang yang disewa, asal pembongkaran dan pembawaan itu
dilakukan dengan tidak merusak barang yang disewa.”
Peranan notaris dalam hal ini antara lain setiap notaris yang membuat akta perjanjian sewa-menyewa diharapkan dapat memberi perlakuan yang seimbang untuk para pihak dalam perjanjian sehingga perlindungan seimbang yang diberikan oleh
peraturan perundang-undangan terhadap pihak penyewa dan pihak yang menyewakan dapat diwujudkan dalam akta perjanjian sewa menyewa tersebut.
Bila dalam isi perjanjian sewa-menyewa notaris menemukan klausul yang dapat merugikan salah satu pihak, maka notaris harus memberikan masukan-masukan yang mengarah pada terciptanya posisi yang adil dan seimbang bagi para pihak. Demikian juga jika notaris menemukan klausul yang dapat merugikan pihak ketiga atau yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, maka notaris harus menerangkan hal tersebut kepada para pihak serta menyesuaikannya dengan ketentuan hukum. Jika para penghadap tidak atau kurang memahami hukum, saran dan masukan tersebut menjadi semakin penting karena sudah selayaknya dilakukan mengingat setiap notaris berlatar belakang penguasaan ilmu hukum.
Berbagai upaya yang dilakukan untuk mengatasi hambatan-hambatan dalam perjanjian penggunaanrooftopsebagaimana tersebut di atas adalah sebagai berikut : 1. Antara Operator Telekomunikasi dengan Pemilik Bangunan atau Pihak
Ketiga
Untuk kewajiban pemilik bangunan menyediakan akses 24 jam penuh kepada operator, maka pihak operator biasanya terlebih dahulu memberitahukan secara tertulis tentang pekerjaan pemeliharaan yang akan dilakukan berikut uraian mengenai apa jenis pekerjaan, jangka waktu pekerjaan, dan nama personil yang mewakili operator untuk melakukan pekerjaan tersebut. Pemberitahuan tertulis itu bertujuan untuk memohon izin dan kesediaan dari pemilik bangunan agar pihak operator diberikan keleluasaan untuk melaksanakan pekerjaan pemeliharaan tersebut. Dan
permohonan tertulis itu lazimnya disampaikan minimal 3 x 24 jam sebelum dimulainya pekerjaan pemeliharaan tersebut, sehingga pihak pemilik bangunan dapat mempersiapkan diri untuk menyediakan akses dan keleluasaan penuh kepada pihak operator.
Selain itu, pihak operator juga dapat membuat akses masuk tersendiri yang terpisah dari jalur akses utama bangunan, sehingga apabila sewaktu-waktu pihak operator hendak mengadakan kegiatan pemeliharaan maka personil operator tersebut dapat mengakses langsung ke lokasi rooftop tempat BTS berada tanpa mengganggu privasi pemilik bangunan.
Jalur akses operator yang terpisah tersebut tidak bisa begitu saja diadakan karena harus mempertimbangkan faktor bangunan dan persetujuan dari pemilik bangunan sendiri selaku pihak yang menyewakan. Apabila fisik bangunan memungkinkan untuk diadakan jalur akses terpisah misalnya tangga kecil menuju
rooftop, maka operator dapat membangun jalur alternatif tersebut setelah mendapat persetujuan dari pemilik bangunan.
Mengenai kerusakan struktur atau melemahnya pondasi bangunan yang lazim dikhawatirkan pemilik bangunan, pihak operator telekomunikasi sendiri sudah memiliki standar tinggi sesuai ketentuan dalam mendirikan tower. Standar tersebut wajib dipenuhi operator dalam mendirikantowerdan tidak bisa begitu saja diabaikan, apalagi jika tahap konstruksi tower tersebut dikerjakan secara sembarangan. Dalam hal ini pihak pemilik bangunan berhak melakukan pengawasan penuh saat pekerjaan
pembangunan tower tersebut baru dimulai atau dilaksanakan hingga tower tersebut selesai didirikan pada tempatnya.
Pasal 10 Perwal Medan Nomor 22 Tahun 2012 tentang Pedoman Penataan, Pembangunan, dan Penggunaan Menara Telekomunikasi Bersama telah mewajibkan bahwa pembangunan menara telekomunikasi wajib mengacu kepada Standar Nasional Indonesia (SNI) dan standar baku tertentu untuk menjamin keselamatan bangunan dan lingkungan dengan memperhitungkan faktor-faktor yang menentukan kekuatan dan kestabilan konstruksi menara. Faktor-faktor yang menentukan kekuatan dan kestabilan konstruksi suatu menara yaitu :
a. Struktur bangunan menara
b. Pembebanan pada bangunan menara c. Struktur atas bangunan menara d. Struktur bawah bangunan menara
Sedangkan dalam Pasal 11 ayat (2) Perwal tersebut menetapkan bahwa pihak operator atau kontraktor yang membangun menara pada bagian bangunan gedung, berkewajiban untuk :
a. Mempertimbangkan dan menghitung kemampuan teknis bangunan tempat dibangunnya menara.
b. Memperhatikan keselamatan dan kenyamanan pengguna bangunan gedung. c. Tidak melampaui ketinggian maksimum selubung bangunan yang diizinkan. d. Memenuhi estetika bangunan dan kawasan.
Pembangunan menara telekomunikasi harus dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi yang memiliki kompetensi dalam hal membangun menara, terutama sejak keluarnya Permenkominfo tentang Menara Bersama, yang mengatur bahwa pemanfaatan menara tidak hanya diperuntukkan untuk 1 operator saja, tetapi harus dipergunakan bersama-sama untuk beberapa operator telekomunikasi. Artinya pihak operator telekomunikasi dalam membangun menara BTS harus mempersiapkan secara cermat kekuatan struktur atau pondasi menara agar dapat menampung kapasitas sejumlah BTS lain di kemudian hari. Perwal Medan Nomor 22 Tahun 2012 tentang Pedoman Penataan, Pembangunan, dan Penggunaan Menara Telekomunikasi Bersama bahkan menentukan batas minimal pemanfaatan menara bersama yang wajib dipatuhi oleh setiap kontraktor yang mendirikan tower BTS. Dalam Pasal 5 ayat (3) Perwal tersebut menyatakan bahwa pembangunan menara telekomunikasi bersama diharuskan memenuhi persyaratan konstruksi yang menampung minimal 3 (tiga) operator.
Tentang risiko musibah terbakarnya bangunan pihak yang menyewakan, maka upaya yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Memeriksa apa penyebab terjadinya kejadian tersebut. Dari penelusuran yang dilakukan, ternyata hal yang menyebabkan timbulnya kebakaran tersebut berasal dari hubungan pendek (korsleting) dari jaringan listrik milik Bapak Hasan. Jaringan listrik ruko Bapak Hasan dengan jaringan listrik BTS operator berada di jalur terpisah, meskipun sama-sama bersumber dari PLN. Dari hal tersebut dapat
disimpulkan bahwa penyebab terjadinya kejadian kebakaran tersebut berasal dari jaringan listrik bangunan milik Bapak Hasan.
b. Karena penyebab timbulnya risiko tersebut bukan berasal dari jaringan listrik milik penyewa/operator telekomunikasi, maka risiko tersebut menjadi tanggungan Bapak Hasan. Dalam hal ini pihak asuransi Bapak Hasan yang akan menanggung kerugian materiil yang timbul dari kejadian tersebut.
c. Dalam hal ini terlihat bahwa tanggung jawab masing-masing pihak atas risiko yang timbul telah ditentukan secara jelas dalam perjanjian, dimana apabila risiko yang timbul tersebut disebabkan oleh pihak pemilik bangunan, maka hal tersebut menjadi tanggungan dari pemilik bangunan. Sedangkan jika risiko yang timbul tersebut disebabkan oleh pihak penyewa/operator telekomunikasi, maka hal tersebut menjadi tanggungan operator. Dalam perjanjian ini, kedua belah pihak mengandalkan perlindungan dari perusahaan asuransi untuk memproteksi masing- masing pihak apabila terjadi risiko.
2. Persoalan dengan Tetangga atau Warga di Sekitar Lokasi Pembangunan Menara
Sebagaimana telah diuraikan di atas, menara BTS sebagai sarana komunikasi dan informatika harus memiliki derajat keamanan yang tinggi sehingga tidak membahayakan manusia dan makhluk hidup di bawah dan di sekitarnya. Penyedia menara wajib mematuhi dan memenuhi derajat keamanan tersebut selama proses pembangunantower.
Setiap tower BTS biasanya memancarkan gelombang elektromagnetik dengan frekuensi rendah berkisar antara 900-1.800 Mhz, yang dipancarkan oleh antena sektoral yang nantinya akan ditangkap oleh antena masing-masing pengguna ponsel. Secara teknologi gelombang radio dinyatakan aman untuk kesehatan manusia dan peralatan listrik di rumah tangga.
Tower telekomunikasi berbeda dengan tower listrik PLN, pada tower listrik
yang ditopang adalah kabel yang dialiri oleh Saluran Umum Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET), dimana arus listrik yang dilewatkan adalah di atas 20.000 kilovolt, sehingga menimbulkan radiasi listrik yang cukup besar. Sementara padatower BTS, yang ditopang adalah antena yang memancarkan gelombang elektromagnetik/radio, yang radiasinya berkisar ordo watt, sehingga pengaruhnya telah menghilang sebelum menyentuh tanah. Sehingga aman untuk kesehatan manusia dan peralatan elektronik rumah tangga. Sinyal dari tower BTS tidak akan mengganggu frekuensi radio dan televisi warga sekitar karena peralatan BTS bekerja pada gelombang 900-1.800 Mhz, sedangkan radio dan televisi bekerja pada frekuensi 100-600 Mhz.127
WHO sendiri telah menentukan ambang batas radiasi yang aman terhadap kesehatan manusia dan mahkluk hidup yaitu sebesar 4,5 watt/m2 untuk perangkat yang menggunakan frekuensi 900 MHz dan 9 watt/m2 untuk 1.800 MHz. Sementara itu, standar yang dikeluarkan oleh IEEE C95.1-1991 lebih tinggi lagi, yakni 6
127 Andy Jemain Palda, “Adakah Pengaruh Tower Seluler atau BTS bagi Kesehatan
Manusia?”, diperoleh dari http://andyjemainpalda.wordpress.com/2012/01/22/adakah-pengaruh- tower-seluler-atau-bts-bagi-kesehatan-manusia, diakses tanggal 2 November 2013.
watt/m2 untuk frekuensi 900 MHz dan 12 watt/m2 untuk perangkat berfrekuensi 1.800 MHz.
Setiap perangkat yang digunakan operator seluler pasti menimbulkan radiasi, namun pengaruh radiasi tersebut masih jauh di bawah ambang batas standar sehingga relatif aman. Sejauh ini protes dan kekhawatiran masyarakat terhadap dampak radiasi gelombang elektromagnetik yang dihasilkan perangkat telekomunikasi seluler lebih banyak datang dari mereka yang tinggal di sekitartowerBTS, bukan berasal dari para pengguna telepon seluler. Padahal sesungguhnya daya radiasi yang ditimbulkan ponsel jauh lebih besar daripada radiasitowerBTS. Daya dari frekuensi ponsel sangat kecil, namun karena jarak penggunaannya yang demikian dekat dengan tubuh kita, maka dampaknya juga lebih besar. Pernyataan tersebut didasarkan atas hasil perhitungan menggunakan rumus yang berlaku dalam menghitung besaran radiasi.128
Menara BTS juga harus dilengkapi dengan grounding atau sistem pentanahan, yang berfungsi sebagai penangkap petir, jika petir muncul maka yang terlebih dahulu disambar adalah kutub negatif yang terdekat dengan awan atau ion positif, dimana pada puncak menara dipasang finial dari tembaga dan dialirkan ke tanah dengan kabel BCC, sehingga aliran petir cepat mencapai tanah dan mengamankan daerah sekitarnya dari sambaran petir. Sifat dari arus listrik adalah mencari jalur terpendek untuk mencapai tanah dan hilang dinetralisir oleh bumi.129
128Ibid. 129Ibid.
Kekuatan menara juga tidak perlu diragukan, karena telah dirancang mampu menahan angin berkecepatan hingga 120 km per jam dengan pondasi yang sangat kokoh di mana setiap cm2 mampu menahan beban hingga 225 kg. Anggapan bahwa keberadaan tower BTS menimbulkan masalah pada kesehatan manusia sebenarnya perlu diluruskan, karena dengan adanya pembangunan tower BTS menyebabkan komunikasi semakin lancar, dan memudahkan masyarakat dalam berkomunikasi satu sama lain.130
Pihak operator atau penyedia menara dari sejak awal harus memberi pemahaman secara jelas dan menyosialisasikan kepada masyarakat sekitar yang bermukim di sekitar lokasi pendirian BTS sesuai dengan radius ketinggian menara, sehingga tidak terkendala dengan reaksi masyarakat yang keberatan atau tidak mau memberikan persetujuan atas pembangunan tower untuk mendapatkan SIMB dari instansi yang berwenang.
Untuk mengatasi hal tersebut, Bapak Agus Manurung menerangkan bahwa pihak operator telekomunikasi selaku pihak yang mendirikan menara BTS melalui kajian tim teknisnya harus mengeluarkan surat yang menyatakan bahwa frekuensi elektromagnetik yang ditimbulkan oleh perangkat-perangkat tower berada dalam ambang batas yang layak sehingga tidak membahayakan manusia/makhluk hidup dan barang-barang elektronik di sekitarnya. Pihak operator juga harus melakukan pendekatan secara kekeluargaan untuk warga yang keberatan memberikan persetujuan sehingga ditemukan jalan keluar yang sama-sama menguntungkan semua pihak.