Setiap hari dipenuhi dengan saat-saat yang menentukan. Mulai dari bangun tidur, kita menentukan diri kita sendiri ketika kita memutus-kan untuk bangun dan berolahraga atau tidur setengah jam lagi. Kita menentukan diri kita sendiri ketika kita cuti sakit walaupun kita bisa bekerja. Kita menentukan diri kita sendiri ketika kita menonton televisi, alih-alih membaca buku bisnis atau investasi. Dan kita menentukan diri kita sendiri ketika kita menyerahkan uang kepada staf penjual untuk diinvestasikan bagi kita, alih-alih belajar sendiri cara berinvestasi.
Di Bagian empat, Robert dan|ponald memberikan nasihat kepada orang yang berada di situasi tertentu. Sekarang, di Bagian Lima, mereka memberikan rekomendasi yang lebih mendetail untuk investasi dalam real estat, pemasaran jaringan, dan kepemilikan bisnis. Yang terpenting, mereka mengakhirinya dengan komentar mengenai perlunya mengem-bangkan keterampilan kepemimpinan. Jika Anda tidak bisa memimpin diri Anda sendiri, Anda tidak akan bisa memimpin orang lain.
Robert dan Donald sama-sama sering ditanya, "Apakah Anda pikir real estat adalah investasi yang bagus?" atau "Apakah Anda pikir saham adalah investasi yang bagus?"
Jawaban mereka adalah, "Tergantung. Seberapa bagus Anda?" Hal itu sangat sedikit hubungannya dengan real estat, saham, emas, atau apa saja yang mungkin menjadi objek Investasi Anda. Sesuatu adalah in-vestasi yang bagus atau tidak berhubungan dengan seberapa besar tekad Anda untuk menjadi bagus dalam hal yang Anda kerjakan. Menanyakan
apakah real estat adalah investasi yang bagus sama seperti menanyakan apakah diet seseorang adalah diet yang bagus. Atau, apakah orang yang dinikahi oleh seseorang akan menjadikannya bahagia.
Mereka juga akan menambahkan, "Real estat bukanlah investasi yang bagus atau yang buruk. Oranglah yang menjadi investor baik atau buruk." Investasi tidak riskan; oranglah yang riskan.
Ayah kaya Robert sering berkata, "Tidak ada yang namanya investasi buruk, tetapi yang pasti ada banyak investor buruk."
Sembilan puluh persen masyarakat yang berinvestasi ingin diberi rumusan ajaib, jawaban yang akan membuat mereka kaya. Ada tiga ma-salah dengan hal ini. Pertama, ada jutaan cara yang membuat seseorang bisa mendapatkan kekayaan. Bahkan dengan lahirnya intemet, ada lebih banyak lagi miliarder, jutawan, dan orang kaya yang sudah dan akan tercipta. Jadi, masalah pertama adalah: Setiap orang perlu menemukan rumusan ajaib yang paling cocok bagi mereka. Masalah kedua adalah: Orang yang mencari rumusan ajaib sering kali menjadi korban orang yang menjual rumusan ajaib—rumusan, seperti, "Serahkan uang Anda kepada saya untuk jangka panjang dan saya akan menginvestasikan-nya untuk Anda." Masalah ketiga adalah: Sebagian besar orang tidak mengikuti sebuah rumusan untuk jangka waktu lama—karena itulah, sebagai contoh, ada begitu banyak diet berbeda yang dijual, biasanya kepada orang yang sama.
Jika Anda memilih menjadi salah satu dari banyak orang itu yang tidak mempunyai tekad untuk menjadi bagian dari 10 persen, Anda tahu nasihat apa yang harus diikuti: "Tabung uang, keluar dari utang, berinvestasi untuk jangka panjang, dan diversifikasikan." Bagaimana-pun, Robert dan Donald akan memperingatkan Anda untuk memulai seawal mungkin dan menabung sebanyak mungkin karena Anda akan memerlukan banyak waktu dan banyak uang untuk mencapai hasil bagus dengan rumusan itu.
Jika Anda bertekad menjadi salah satu dari 10 persen orang yang mendapatkan 90 persen dari total uang, hal itu memerlukan fokus dan komitmen—fokus Anda dan komitmen Anda!
Anda perlu menemukan rumusan ajaib Anda sendiri.
BAB DUA PULUH ENAM
MENGAPA ANDA
BERSINVESTASI DI REAL ESTAT?
Tanggapan Robert
Mengapa saya berinvestasi di real estat? Jawabannya bisa ditemukan dalam satu kata, dan kata itu adalah kendali. Tidak ada investasi lain yang saya ketahui yang bisa memberikan begitu banyak kendali kepada saya untuk berbagai aspek dalam menghasilkan uang dan menjaga uang saya. Sebagai hasilnya, hal itu memberikan kendali pada hidup saya.
Seperti yang sering dikatakan dalam buku ini, banyak yang merasa bahwa investasi itu riskan karena mereka tidak mempunyai kendali atas aset tem-pat mereka berinvestasi. Hanya ada sangat sedikit kendali pada tabungan, obligasi, dan reksa dana. Ingatlah selalu hal berikut:
338
Orang khawatir mengenai keamanan kerja mereka karena mereka kurang mempunyai kendali atasnya. Hanya sedikit karyawan yang mempunyai ken-dali atas kepemilikan perusahaan, berapa banyak penghasilan mereka, berapa banyak mereka dikenai pajak, atau masa depan pekerjaan mereka.
Sebagai tambahan pada kendali, real estat menawarkan banyak keuntung-an lain. Jika sebidang real estat dibeli dengan harga yang tepat, didanai dengan baik, berada di area yang bagus, dan dikelola dengan baik—beberapa keuntungan real estat adalah sebagai berikut:
1. Arus kas: Cek masuk setiap bulan.
2. Leverage: Bankir akan berbaris meminjami Anda uang untuk
ber-investasi di properti. Tanyakan kepada bankir Anda apakah dia akan meminjami Anda uang untuk membeli reksa dana.
3. Amortisasi: Penyewa membayar utang.
4. Depresiasi: Pemerintah menawarkan pengurangan pajak untuk real estat karena nilainya turun. Real estat bisa turun nilainya, tetapi kecenderungannya tidak begitu. Pada kenyataannya, alasan pemerin-tah menawarkan insentif depresiasi adalah karena investor real estat menyediakan perumahan.
5. Kreativitas: Nilai properti meningkat melalui kreativitas. Sebagai
contoh, jika saya membeli sebidang tanah kosong, saya bisa mengubah zonanya. Atau, saya bisa membeli sebuah rumah tua dan memperbaiki-nya. Atau, saya bisa mengubah sebuah apartemen rumah menjadi kondominium.
6. Kemampuan untuk dikembangkan: Begitu saya belajar cara membeli sebuah rumah keluarga, saya mengembangkannya menjadi unit yang berlipat-lipat. Saat ini, ketika saya dan istri saya membeli sebuah properti, diperlukan setidaknya 250 unit.
7. Kemampuan untuk diperkirakan: Diperlukan waktu sekitar satu tahun setelah pembelian untuk menstabilkan kompleks apartemen. Setelah satu tahun, manajemen bisa mengusir penyewa yang buruk,
339 melakukan perbaikan untuk mempercantik apartemen seperti yang diinginkan oleh penyewa yang baik, dan kadang kita bisa, secara perlahan-lahan, menaikkan harga sewa.
Begitu gedung sudah distabilkan, cek akan masuk setiap bulan secara berkala. Hal ini tentu saja mengalahkan keharusan untuk memerha-tikan naik turunnya pasar saham...merasa senang ketika harga naik dan merasa sedih ketika harga turun. Saya menyukai hadirnya cek bulanan saya di kotak pos.
Kunci real estat yang bagus adalah manajemen yang bagus. Seperti yang dikatakan sebelumnya, alasan banyak investor saham, obligasi, dan reksa dana tidak berhasil dengan baik dalam bidang real estat adalah karena mereka adalah manajer yang buruk atau mereka tidak ingin menjadi manajer.
Dalam program investasi kami, saya dan Kim bekerja keras untuk mulai berinvestasi di gedung apartemen dengan lebih dari 100 unit semata karena dengan lebih dari 100 unit, kami mampu membayar manajer yang lebih baik.
Karena manajemen real estat adalah kunci kesuksesan, beberapa kesempatan investasi terbaik adalah membeli properti yang dimiliki oleh manajer yang buruk.
8. Uang hasil penundaan pajak: Salah satu keuntungan besar real estat adalah uang hasil penundaan pajak. Ada banyak cara bagi seorang investor real estat untuk menghindari membayar pajak se-lamanya— secara legal. Salah satunya dikenal sebagai 1031 tax-deffered exchange. Tahun lalu, saya dan Kim menjual sebuah apartemen rumah dan mendapat capital gain sebesar lebih dari satu juta dolar. Dengan mengikuti peraturan 1031 exchange, kami bisa menginvestasikan kembali uang itu tanpa harus membayar pajak.
Perlakuan penundaan pajak ini tidak tersedia bagi orang yang ingin berinvestasi di saham, obligasi, dan reksa dana. Anda akan terkejut mendapati betapa cepatnya Anda menjadi kaya jika Anda tidak harus membayar pajak.
340
9. Apresiasi: Karena nilai dolar terus turun, nilai real estat cenderung meningkat. Juga, karena populasi meningkat, permintaan pun me-ningkat, yang juga menyebabkan harga naik.
Sebagian besar investor berinvestasi untuk mengejar apresiasi (capital
gain). Di pasar saham, sebagian besar orang berinvestasi saat harga
rendah dan berharap bisa menjual saat harga tinggi. Investasi ini adalah bertujuan mendapatkan capital gain. Di real estat, investor ini dikenal sebagai flipper. Flipper juga membeli rendah dan berharap menjual pada harga tinggi. Yang menjadi masalah dengan strategi capital gain adalah bahwa strategi ini biasanya hanya berhasil di pasar yang cenderung naik. Jika kecenderungan pasar sedang menurun (alias bear
market), banyak investor aset kertas dan flipper yang terpang-gang.
Di real estat, berinvestasi untuk arus kas lebih baik daripada berin-vestasi untuk capital gain karena hukum perpajakan lebih membantu investor arus kas.