SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(1)

Metodologi

Data Properti Komersial Triwulanan merupakan data yang diperoleh dari 5 jenis properti komersial yaitu: pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan pihak ke tiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga, dan tarif sewa porperti komersial. Yang membedakan data properti komersial triwulanan dan bulanan adalah dalam hal cakupannya, untuk triwulanan data properti komersial merupakan data populasi sedangkan untuk bulanan merupakan data sampel. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.

Triwulan IV - 2004

??

Tarif sewa properti komersial menunjukkan perkembangan yang berbeda. Sementara itu, tingkat hunian properti komersial cenderung meningkat, kecuali untuk tingkat hunian hotel

??

Tingkat penjualan secara umum meningkat se suai dengan penurunan harga jual properti komersial

Pusat Perbelanjaan / Ritel di Jadebotabek

Pada triwulan IV-2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 92,16%, atau naik sebesar 70 bps (q-t-q) dibandingkan 91,46% pada triwulan sebelumnya (Grafik 1). Kenaikan tersebut terjadi di wilayah Jakarta maupun Debotabek, sehingga pada masing-masing wilayah tingkat hunian tercatat sebesar 92,13% dan 92,27%. Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jadebotabek mengalami juga kenaikan (51 bps) dibandingkan 91,65% pada triwulan IV-2003.

Sedangkan untuk tarif sewa ritel, pada triwulan laporan terjadi peningkatan sebesar 2,55% (q-t-q), yaitu dari Rp 284.127/m

²

/bulan menjadi Rp 291.362/m

²

/bulan. Peningkatan tarif sewa sektor ritel tersebut tercermin juga pada perubahan indeks, yaitu dari 347,71 menjadi 356,57. Secara tahunan, tarif sewa ritel naik sebesar 8,54% (y-o-y) dibanding tarif sewa pada periode yang sama tahun sebelumnya (Rp 268.435/m

²

/bulan).

Pada periode laporan, secara keseluruhan total pasokan pusat perbelanjaan di Jadebotabek mengalami peningkatan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.

Pasokan pusat perbelanjaan meningkat sebesar 1,98% (q-t-q) hingga mencapai 1.789.085 m

²

. Peningkatan tersebut bersumber dari tambahan pasokan sebesar 34.700 m

²

dengan mulai beroperasinya Mangga Dua Square, Metro Tanah Abang di Jakarta Pusat, Setiabudi One Retail Centre di Jakarta Selatan dan La Piazza di Jakarta Utara. Dengan demikian, untuk wilayah Jakarta, pada triwulan laporan terdapat penambahan pasokan sebesar 2,64% (q-t-q).

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

Tingkat hunian dan tarif

sewa secara perlahan

terus meningkat

(2)

Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah 2

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek

30.000 60.000 90.000 120.000 150.000 180.000 210.000 240.000 270.000 300.000 330.000

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

2001 2002 2003 2004

( Rp )

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 ( % )

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp)

Gedung Perkantoran di Jakarta

Pada triwulan IV-2004, tingkat hunian perkantoran di Jakarta tercatat sebesar 81,20%, atau meningkat sebesar 151 bps (q-t-q) dibandingkan 79,69%

pada triwulan sebelumnya (Grafik 2). Kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh naiknya tingkat hunian perkantoran di wilayah primer (Central Business District/CBD area).

Perkembangan tingkat hunian menurut wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (CBD area) tingkat hunian naik sebesar 193 bps (q-t-q), yaitu dari 79,05% menjadi 80,98%.

- Di wilayah sekunder (di luar CBD area), tingkat hunian naik sebesar 36 bps (q-t- q), yaitu dari 81,47% menjadi 81,83%.

Sementara itu, tarif sewa perkantoran di Jakarta mengalami penurunan sebesar 0,15% (q-t-q), yaitu dari Rp 98.200/m

²

/bulan menjadi Rp 98.052/m

²

/bulan. Penurunan tarif sewa tersebut terjadi di wilayah primer dan wilayah sekunder masing-masing sebesar 0,16% (dari Rp 130.875/m

²

/bulan menjadi Rp 130.660/m

²

/bulan) dan 0,24% (dari Rp 88.509/m

²

/bulan menjadi Rp 88.300/m

²

/bulan).

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perka ntoran Jakarta

30.000 45.000 60.000 75.000 90.000 105.000 120.000 135.000

I 2001

II III IV I 2002

II III IV I

2003

II III IV I

2004

II III IV ( Rp )

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 ( % )

Tingkat hunian meningkat sementara tingkat penjualan, tarif

sewa dan harga jual mengalami

penurunan

(3)

Pada triwulan IV-2004, tingkat penjualan perkantoran turun 131 bps, yaitu dari 89,10% menjadi 87,79%. Penurunan tersebut terutama disebabkan oleh turunnya tingkat penjualan perkantoran di wilayah primer (Central Business District/CBD area).

Selain itu, harga jual perkantoran di Jakarta mengalami penurunan tipis sebesar 0,08% (q-t-q) hingga tercatat sebesar Rp11.198.048/m

²

. Penurunan harga jual tersebut bersumber dari penurunan harga jual gedung perkantoran di wilayah primer (CBD area) sebesar 0,10% (q-t-q) dari Rp 12.512.155 per m

²

menjadi Rp 12.499.634 per m

²

. Sedangkan di wilayah sekunder harga jual perkantoran tidak mengalami perubahan, atau tetap tercatat sebesar Rp 7.640.159 per m

²

.

Pada triwulan laporan, total pasokan perkantoran di Jakarta meningkat sebesar 0,14% (q-t-q) hingga mencapai 4.326.010 m

²

. Peningkatan pasokan tersebut bersumber dari pertumbuhan pasokan perkantoran di wilayah secondary area sebesar 0,51% (q-t-q) karena tambahan pasokan sebesar 6.000 m

²

dengan mulai beroperasinya Wisma Soewarna Tahap 2.

Apartemen di Jakarta

Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) tercatat sebesar 75,80%, atau naik tipis sebesar 14 bps dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya (75,66%). Sementara itu, tarif sewa apartemen mengalami penurunan sebesar 0,72% (q-t-q), yaitu dari Rp101.809/m

²

/bulan menjadi Rp 101.077/m

²

/bulan (Grafik 3). Secara tahunan, tarif sewa tersebut mengalami peningkatan tajam sebesar 7,43% (y-o-y) dibanding tarif pada periode yang sama tahun lalu sebesar Rp 94.084/m

²

/bulan.

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen

0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000

I 2001

II III IV I

2002

II III IV I

2003

II III IV I

2004

II III IV

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0

(Rp) ( % )

Pada triwulan laporan, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) tercatat berada pada level 88,51%, atau naik sebesar 71 bps dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan, harga jual apartemen di wilayah Jakarta naik sebesar 0,90% (q-t-q), yaitu dari Rp 7.575.560/m

²

menjadi Rp 7.643.760/m

²

. Total pasokan apartemen jual di Jakarta tercatat sebesar 31.779 unit, atau meningkat sebesar 10,87% (q-t-q). Peningkatan tersebut bersumber dari tambahan pasokan sebesar 3.115 unit dengan beroperasinya Apartment Aston Rasuna Residences dan Apartment Grand Permata (Tower A & B) di Jakarta Selatan, dan Mediterania Garden Residences I di Jakarta Barat.

Tingkat hunian, tingkat penjualan, dan harga jual

meningkat kecuali tarif

sewa

(4)

Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah 4

Pada triwulan IV-2004, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami penurunan sebesar 324 bps (q-t-q), yaitu dari 59,02% menjadi 55,78%.

Penurunan tingkat hunian hotel berbintang tersebut bersumber dari turun tajamnya tingkat hunian hotel bintang 3 sebesar 1.085 bps (dari 72,98% menjadi 62,13%), diikuti oleh hotel bintang 4 sebesar 310 bps (dari 65,04% menjadi 61,94%) dan hotel bintang 5 sebesar 74 bps (dari 49,84% menjadi 49,10%). Sementara secara tahunan, rata-rata tingkat hunian turun sebesar 407 bps (y-o-y) dibandingkan tingkat hunian pada periode yang sama tahun 2003 (51,71%).

Dibandingkan dengan triwulan sebelumnya, tarif kamar hotel secara rata- rata meningkat sebesar 3,65%, yaitu dari Rp 415.437/malam menjadi Rp 430.609/malam (Grafik 4). Peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 3 sebesar 2,86% (dari Rp235.809/malam menjadi Rp 242.548/malam), hotel bintang 5 sebesar 2,53% (dari Rp 590.698/malam menjadi Rp 605.634/malam), dan hotel bintang 4 sebesar 0,65%

(dari Rp 326.067/malam menjadi Rp 328.173/malam).

Pada triwulan laporan total stok kamar pada hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan 2,03% atau sebesar 22.376 kamar. Peningkatan tersebut bersumber dari tambahan pasokan pada hotel bintang 4 sebesar 445 kamar dengan beroperasinya Hotel Mercure Convention Center yang sebelumnya adalah Hotel Horison Jakarta.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabotabek

100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000

I 2001

II III IV I 2002

II III IV I

2003

II III IV I

2004

II III IV ( Rp )

20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 ( % )

Lahan Industri di Jabotabek

Pada triwulan IV-2004, tingkat hunian lahan industri di Jabotabek relatif tetap yaitu sebesar 85,17% (Grafik 5). Kondisi ini sudah berlangsung sejak triwulan II-2004. Sementara itu, tarif sewa lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar Rp 20.926/m

²

/bulan atau naik sebesar 2,80% dibandingkan triwulan III-2004. Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor-sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan service charge (gross rent). Secara tahunan, tarif sewa tumbuh negatif sebesar 14,30% (y-o-y) dibandingkan Rp 24.417/m

²

/bulan pada triwulan IV-2003.

Berdasarkan wilayah, tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Tarif sewa lahan industri di Jakarta turun tipis sebesar 0,40% (q-t-q) dari Rp 20.298/m

²

menjadi Rp 20.217/m

²

.

Tarif sewa dan tingkat penjualan mengalami peningkatan. Sementara itu,

tingkat hunian tetap dan

harga jual turun

(5)

- Di Botabek, tarif sewa lahan industri meningkat tajam sebesar 7,60% (q-t-q) dari Rp 20.441/m

²

menjadi Rp 21.994/m

²

.

Sementara itu, tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek meningkat sebesar 46 bps (q-t-q) menjadi 69,44%. Sedangkan harga jualnya mengalami penurunan tipis sebesar 0,40% (q-t-q), yaitu dari Rp 524.273/m

²

menjadi Rp 522.174/m

²

.

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

I 2001

II III IV I 2002

II III IV I 2003

II III IV I 2004

II III IV ( Rp )

20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0 ( % )