SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 173 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan

Februari 2004

- Tingkat hunian hotel dan apartemen mengindikasikan kenaikan,

lainnya relatif stabil. Sementara tarif sewa, umumnya mengindikasikan penurunan kecuali perkantoran dan hotel

- Tingkat penjualan apartemen dan lahan industri mulai meningkat, secara umum terjadi peningkatan harga jual

Pusat Perbelanjaan di Jabotabek

Pada Februari 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang

disewakan di Jabotabek masih sangat tinggi dan hanya mengalami penurunan tipis sebesar 0,33% dari bulan sebelumnya hingga mencapai 95,64%. Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan juga menunjukan penurunan, yaitu

dari Rp 279.118/m2/bulan menjadi Rp 269.603/m2/bulan (Grafik 1). Gejala

penurunan tingkat hunian maupun tarif sewanya tersebut patut diperhatikan mengingat akan semakin bertambahnya pasokan ruangan pusat perbelanjaan baru dari yang saat ini masih dibangun. Pada bulan laporan, terdapat penambahan pasokan pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek sebesar

138.000 m2, yaitu dengan mulai dioperasikannya Kenari Mas, Plaza Serpong,

Plaza Ekalokasari dan WTC Matahari.

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta

menurun masing-masing sebesar 0,34% dan 4,03% menjadi sebesar

95,87% dan Rp 317.656/m2/bulan.

- Sementara itu, tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan di wilayah

Botabek hanya mengalami penurunan tipis dibandingkan bulan sebelumnya.

Tingkat hunian turun dari 95,35% menjadi 95,07% dan tarif sewa turun dari

Rp 162.588/m2/bulan menjadi Rp 161.518/m2/bulan.

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000 Jan 2002

FebM ar A p r M ei Jun Jul A g s Sep Okt Nov Des Jan 2003

FebM ar A p r M ei Jun Jul A g s Sep Okt Nov DesJan 2004 Feb 90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Tingkat hunian dan tarif sewa menurun, seiring dengan penambahan pasokan

SURVEI

PROPERTI KOMERSIAL

(2)

Perkantoran di Jakarta

Pada Februari 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan

owner occupied (O/O)) tercatat sebesar 84,46%, atau turun tipis sebesar 0,04%

dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Sebaliknya, tarif sewa perkantoran menunjukkan peningkatan tipis sebesar 0,04% menjadi Rp 110.864/m2/bulan (Grafik 2).

Perkembangan tingkat hunian menurut wilayah adalah sebagai berikut :

- Tingkat hunian leased-office di wilayah primer (Central Business District

/CBD area) mengalami penurunan dari 85,60% menjadi 85,35%.

Sementara itu, tingkat hunian O/O leased-office justru menunjukkan

kenaikan tipis dari 91,09% menjadi 91,48%.

- Sedangkan di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office naik tipis

menjadi 81,12% dari 80,63% pada bulan sebelumnya, sedangkan tingkat

hunian O/O leased-office tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 93,21%.

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 Jan 2002

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004 Feb 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta

menunjukkan penurunan tipis menjadi 86,79% dari 87,00% pada bulan

sebelumnya. Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan di daerah primer masih

menunjukkan peningkatan, yaitu sebesar 90,74% dari 90,68% pada bulan

Januari 2004. Sebaliknya, di daerah sekunder tingkat penjualan justru

mengalami penurunan hingga mencapai 75,06%, atau turun 1,30%

dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, harga jual kantor di Jakarta

mengalami sedikit peningkatan sebesar 0,12%, yaitu dari Rp 10.932.769/m2

menjadi Rp 10.945.978/m2 (Grafik 3). Masih meningkatnya harga jual

perkantoran tersebut bersumber dari peningkatan harga jual perkantoran di daerah CBD pada saat harga jual di daerah sekunder tidak mengalami perubahan. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut :

- Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis sebesar 0,15% dari

Rp 12.077.401/m2 menjadi Rp 12.095.050/m2.

- Di wilayah sekunder, harga jual tidak mengalami perubahan yaitu sebesar

Rp 7.528.051/m2.

Tingkat hunian menurun tipis sebaliknya tarif sewa meningkat tipis

Tingkat penjualan menurun tipis sebaliknya harga jual meningkat tipis

(3)

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000 12.000.000 Jan 2002

Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan 2004 Feb 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(%) (Rp)

Apartemen di Jakarta

Pada Februari 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment)

mengalami peningkatan sebesar 2,10% menjadi sebesar 76,34%. Sebaliknya,

tarif sewa apartemen tercatat lebih rendah, yaitu sebesar Rp 91.727/m2/bulan

dibandingkan tarif pada bulan lalu (Rp 94.084/m2/bulan) (Grafik 4). Secara

tahunan, tarif sewa tersebut menunjukkan penurunan tajam sebesar 10,96% dari sebesar Rp 103.018/m2/bulan.

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000 Jan 2002

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004 Feb 60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2)

(Rp) (%)

Sejalan dengan meningkatnya tingkat hunian apartemen sewa, tingkat

penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) bulan Februari 2004 tercatat

sebesar 89,55%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan bulan sebelumnya (89,48%). Selain itu, terjadi peningkatan harga jual apartemen dibandingkan

dengan periode laporan yang lalu, yaitu dari Rp 7.191.188/m2 menjadi

Rp 7.272.514/m2 (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual juga tercatat mengalami

peningkatan sebesar 4,16% dari Rp 6.981.844/m2 pada Februari 2003.

Tingkat hunian apartemen sewa meningkat sedangkan tarif sewa menurun

Tingkat penjualan dan harga jual apartemen

(4)

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 Jan 2002

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan 2003

Feb M ar A pr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004 Feb 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5

(Rp) (%)

Hotel di Jabotabek

Tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 pada Februari 2004 mengalami peningkatan tajam (22,01%) dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar 60,10% (Grafik 6). Dibandingkan bulan sebelumnya, terjadi peningkatan tingkat hunian hotel berbintang di wilayah Jabotabek. Pertumbuhan tingkat hunian tertinggi terjadi pada hotel bintang 5 sebesar 32,28% menjadi 51,51%, diikuti oleh hotel bintang 3 sebesar 18,06% menjadi 70,39%, dan hotel bintang 4 sebesar 14,48% menjadi 63,34%.

Dalam konteks tarif kamar, secara umum rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dibandingkan bulan sebelumnya. Peningkatan tersebut terutama bersumber dari peningkatan tarif sewa kamar hotel bintang 3, sedangkan tarif kamar hotel bintang 4 dan 5 justru menunjukkan penurunan. Rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3 meningkat dari Rp 230.447/malam menjadi Rp 230.805/malam. Sementara rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 4 dan 5 turun masing-masing sebesar 0,93% dan 0,10% menjadi sebesar Rp 329.938/malam dan Rp 534.132/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tipis sebesar 0,58%.

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000 430,000 450,000 Jan 2002

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004 Feb 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

(Rp) (%)

Tingkat hunian dan tarif kamar meningkat

(5)

Lahan Industri di Jabotabek

Pada Februari 2004, tingkat hunian lahan industri sewa tidak mengalami perubahan, atau tercatat sebesar 87,39%. Sementara itu, harga sewa mengalami penurunan tajam (10,96%) dibandingkan bulan sebelumnya menjadi

Rp 20.989/m2 (Grafik 7). Berdasarkan wilayah, tarif sewa dan tingkat hunian

lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Tarif sewa lahan industri di Jakarta mengalami penurunan tajam menjadi

sebesar Rp 19.053/m2 dari Rp 21.752/m2 sedangkan tingkat hunian tetap

sebesar 89,46%.

- Di Botabek, tarif sewa lahan industri juga menurun tajam dari Rp 28.557/m2

menjadi Rp 25.763/m2 dengan tingkat hunian tetap sebesar 81,73%.

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 Jan 2002

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004 Feb 86,0 86,2 86,4 86,6 86,8 87,0 87,2 87,4 87,6 87,8 88,0 88,2 88,4

Tingkat Hunian (%) Harga Sew a (Rp/m2)

(%) (Rp)

Harga jual dan tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek masing-masing mengalami peningkatan tipis. Harga jual meningkat sebesar 0,16% dari

Rp 480.533/m2 menjadi Rp 481.309/m2. Sedangkan tingkat penjualan lahan

industri meningkat tipis sebesar 0,03% menjadi 65,13% (Grafik 8). Dilihat berdasarkan wilayahnya, harga jual dan tingkat penjualan lahan industri di

wilayah Jakarta pada bulan laporan masing-masing tetap sebesar

Rp 1.100.000/m2 dan sebesar 69,63%. Sementara itu, di wilayah Botabek harga

jual tercatat sebesar Rp 406.378/m2 dengan tingkat penjualan sebesar 64,19%.

Secara tahunan, harga jual lahan industri di Jakarta dan Botabek mengalami penurunan tajam masing-masing sebesar 8,33% dan 5,25%.

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

Tarif sewa menurun tajam sebaliknya harga jual meningkat tipis

(6)

-100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 Jan 2002

Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan 2003

Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt N o v Des Jan 2004 Feb 60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0