ASPEK HUKUM JOINT FINANCING KREDIT DENGAN PEMBERIAN JAMINAN HAK
TANGGUNGAN
TESIS
OLEH
ZULKARNAEN 097011034/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N
2011
ASPEK HUKUM JOINT FINANCING KREDIT DENGAN PEMBERIAN JAMINAN HAK
TANGGUNGAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
ZULKARNAEN 097011034/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA M E D A N
2011
Judul Tesis : ASPEK HUKUM JOINT FINANCING KREDIT
DENGAN PEMBERIAN JAMINAN HAK
TANGGUNGAN Nama Mahasiswa : Zulkarnaen Nomor Pokok : 097011034 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS) (Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 26 September 2011
Telah diuji pada
Tanggal : 26 September 2011
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Alvi Syahrin, SH, MS
2. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
i ABSTRAK
Lembaga Perbankan dalam kegiatan perkreditan dan berbagai jasa yang diberikan telah melayani kebutuhan pembiayaan serta melancarkan mekanisme sistem pembayaran bagi semua sektor perekonomian. Dalam pemberian kredit, debitur dapat menerima kredit dari beberapa lembaga pemberi kredit secara terpisah guna memperoleh seluruh jumlah kebutuhan kreditnya atau disebut dengan sistem “joint financing”.
Pelaksanaan sistem pemberian kredit secara joint financing di Indonesia dilakukan melalui pembuatan perjanjian kredit oleh masing-masing kreditur dengan debitur secara bilateral dengan pemberian jaminan yang dapat berupa Hak Tanggungan, diikuti dengan pembuatan perjanjian berbagi jaminan antara para kreditur dengan debitur. Dalam sistem pemberian kredit secara joint financing, para kreditur mempunyai kedudukan yang sama dengan kreditur lainnya terutama pada saat pembagian hasil penjualan eksekusi jaminan apabila debitur cidera janji, meskipun berdasarkan UUHT mereka sebagai pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang berbeda. Selain Hak Tanggungan, maka perjanjian berbagi jaminan memberi kepastian hukum atas jaminan pelunasan kredit yang telah diberikan oleh para kreditur kepada debitur dan dapat meminimalisir potensi konflik yang ada antara sesama kreditur yang tergabung dalam sistem pemberian kredit secara joint financing ini.
Sita jaminan yang dilaksanakan di atas tanah sebagai objek jaminan yang telah dibebankan dengan Hak Tanggungan tidak dapat dilakukan karena Negara melalui UUHT telah memberikan kedudukan yang kuat dan kepastian hukum bagi kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan berdasarkan sertipikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan setempat. Dengan lahirnya Hak Tanggungan berdasarkan pendaftaran pemberian Hak Tanggungan maka Hak Tanggungan tersebut berlaku dan mengikat terhadap pihak ketiga.
Dalam sistem pemberian kredit secara joint financing, apabila debitur lalai atau melakukan perbuatan wanprestasi (ingkar janji) sehingga menyebabkan terjadinya kredit macet, maka agen jaminan (yang bertindak mewakili, untuk dan atas nama para kreditur) berdasarkan perjanjian kredit dan perjanjian jaminan berwenang untuk mengakhiri perjanjian kredit setelah memperoleh pemberitahuan tentang adanya kelalaian debitur dari para kreditur. Setelah obyek Hak Tanggungan dijual, maka dilaksanakan pembagian hasil penjualan akan tetapi pembagian dilakukan secara pari passu dan proporsional sebesar jumlah kewajiban debitur yang terhutang kepada masing-masing kreditur. Hal tersebut sebagaimana diatur dalam perjanjian kredit dan perjanjian berbagi jaminan, bukan berdasarkan peringkat masing-masing kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam ketentuan UUHT.
Kata Kunci : Kredit, Joint Financing, Hak Tanggungan
ii ABSTRACT
Banking institution, in the credit and other service activities, is functioned to serve the financial needs and to increase the mechanistic system of payment for all economic sectors. In the credit activity, the debtors can obtain the loan from the institutions which give the credit separately in order to obtain the whole credit which is called ‘joint financing’.
The giving of loan in the joint financing system in Indonesia is implemented through the credit agreement by both the creditors and the debtors bilaterally. In this case, the debtors will provide security rights or hypothecation, followed by the agreement on the guarantee between the creditors and the debtors. In this joint financing system, the creditors have an equal position, especially at the time when the share of the proceeds of sale of the collaterals is distributed if the debtors default although, according to UUHT, they still have the right to own the collaterals in deferent level. Besides the hypothecation, the agreement on the share of the collaterals is intended to give legal security on the full payment of the credit by the debtors and to minimize the potential conflict among the joint creditors in this joint financing system.
The foreclosure on the land as the hypothecation cannot be implemented because the government, through UUHT, has given legal position to the creditors as the holder of the hypothecation which is based on hypothecation certificate issued by the local Land Office. By the issuance of the Hypothecation certificate based on the registration of the hypothecation, the hypothecation becomes valid and binding to the third party.
In giving the joint financing system, if the debtors default which can cause nonperforming loan, the agents who guarantee (they act as the representatives of and on behalf of the creditors), based on credit and hypothecation agreements, have the right to invoke the credit agreement after they know from the creditors that the debtors default. After the collaterals are sold out, the proceeds of sale is implemented in pari pissu and proportionally to the amount of the debtors’ debts to each creditor.
This is regulated in the credit and hypothecation agreements which are not based on the level of each creditor as the holders of the hypothecation as it is regulated in UUHT.
Keywords: Credit, Joint Financing, Hypothecation
iii
KATA PENGANTAR
Pertama-tama Peneliti bersyukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga penelitian ini dapat diselesaikan dengan baik.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dengan judul ”Aspek Hukum Joint Financing Kredit Dengan Pemberian Jaminan Hak Tanggungan”
Didalam penyelesaian tesis ini peneliti banyak memperoleh bantuan baik berupa pengajaran, bimbingan, arahan dan bahan informasi dari semua pihak. Jadi tepatlah kiranya pada kesempatan ini peneliti menyampaikan ucapan terima kasih dan penghargaan yang setulus-tulusnya kepada :
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A (K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, S.H, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas kesempatan yang diberikan kepada peneliti untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H, M.S, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, sekaligus sebagai dosen pembimbing utama yang telah memberikan arahan, masukan dan kritikan serta dorongan kepada peneliti.
4. Bapak Prof. Dr. Alvi Syahrin, S.H, M.S, selaku dosen pembimbing II, yang dengan penuh perhatian, kesabaran dan ketelitian senantiasa mendorong serta
iv
membekali peneliti dengan nasehat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.
5. Bapak Syahril Sofyan, S.H, M.Kn, selaku dosen pembimbing III, yang telah memberikan bimbingan dan arahan kepada peneliti serta dorongan yang tinggi sejak awal hingga terselesainya penyusunan tesis ini.
6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, S.H, C.N, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus juga pada kesempatan ini dipercayakan sebagai dosen penguji yang telah berkenan memberikan masukan dan kritikan guna penyempurnaan penyusunan tesis ini.
7. Ibu Hj. Chairani Bustami, S.H, Sp.N, M.Kn, selaku dosen penguji yang telah memberikan masukan dan arahan kepada peneliti.
8. Seluruh staf pengajar serta segenap civitas akademis Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan bekal ilmu serta wawasan keilmuan selama proses belajar.
9. Khusus kepada orang tua yang peneliti sangat hormati dan cintai yang telah mendidik dan membesarkan dengan penuh kasih sayang serta berkat doanya juga hingga dapat menyelesaikan pendidikan ini.
10. Teristimewa kepada Istri dan putra-putri tercinta peneliti atas kesetiaan, kesabaran, dukungan dan pengorbanannya hingga dapat menyelesaikan pendidikan ini.
11. Ibu Ratna Juwita dan Bapak Bonar Pardamean selaku pejabat di Bank Mestika – Medan, yang ditengah-tengah kesibukannya beliau-beliau masih dapat meluangkan waktu dalam memberikan masukan dan gambaran yang sangat berarti dalam penulisan tesis ini.
12. Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya kelas Reguler Khusus angkatan 2009 yang selalu memberikan dorongan, semangat dan inspirasi.
v
13. Dan kepada seluruh pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, yang telah membantu baik secara moril maupun materiil dalam penyelesaian penulisan tesis ini.
Disadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih banyak kekurangan, baik secara substansi materi maupun metodologinya. Karena itu peneliti mohon kritikan dan masukan yang membangun dari pembaca sekalian untuk penyempurnaannya.
Akhir kata, peneliti berharap tesis ini dapat bermanfaat dan memberikan wawasan dan wacana bagi kita semua.
Medan, Agustus 2011 Penulis,
ZULKARNAEN NIM 097011034
vi
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. DATA PRIBADI
Nama : ZULKARNAEN
Tempat/Tgl. Lahir : Medan, 18 Pebruari 1977
Alamat : Jalan Bilal Dalam No.20-O Medan
II. PENDIDIKAN
1. SD Negeri 064965 Medan Lulus tahun 1989
2. SMP Negeri 22 Medan Lulus tahun 1992
3. SMA Negeri 3 Medan Lulus tahun 1995
4. S1 Fakultas Hukum Univ. Dharmawangsa Lulus tahun 1999 Medan
5. S2 Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Lulus tahun 2011 USU Medan
vii DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 14
C. Tujuan Penelitian ... 15
D. Manfaat Penelitian ... 15
E. Keaslian Penelitian ... 16
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 16
1. Kerangka Teori ... 17
2. Kerangka Konsepsi ... 27
G. Metode Penelitian ... 30
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 30
2. Metode Pengumpulan Data ... 32
3. Alat Pengumpulan Data ... 33
4. Teknik Pengumpulan Data ... 34
5. Analisis Data ... 34
BAB II PELAKSANAAN SISTEM PEMBERIAN KREDIT SECARA JOINT FINANCING DENGAN PEMBERIAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN ... 36
A. Manfaat Joint Financing Kredit ... 36
1. Bagi Kreditur ... 36
2. Bagi Debitur ... 37
B. Skema Pemberian Kredit Joint Financing ... 38
viii
C. Perjanjian Kredit antara Bank dengan Debitur ... 40
1. Perjanjian Kredit ... 40
2. Pihak-pihak dalam perjanjian kredit ... 45
3. Berakhirnya perjanjian kredit ... 46
D. Perjanjian Berbagi Jaminan antara Bank-Bank sebagai Kreditur dengan Debitur ... 49
1. Perjanjian Berbagi Jaminan ... 49
2. Proses Pengikatan Dalam Sistem Berbagi Jaminan ... 52
3. Kedudukan Security Agent (”Agen Jaminan”) dalam Perjanjian Berbagi Jaminan ... 54
4. Prosedur Eksekusi Sistem Berbagi Jaminan Pada Umumnya ... 56
E. Pemberian Kredit dengan Jaminan Kredit ... 67
1. Jaminan Kredit ... 67
2. Jenis-jenis Perjanjian Jaminan ... 70
F. Tahap Pembebanan Objek Jaminan Kebendaan dengan Hak Tanggungan ... 72
BAB III. PELAKSANAAN SITA JAMINAN DIATAS TANAH SEBAGAI OBJEK JAMINAN YANG TELAH DIBEBANKAN DENGAN HAK TANGGUNGAN ... 77
A. Pengertian Hak Tanggungan sebagai salah satu bentuk jaminan kredit ... 77
1. Asas-Asas Hak Tanggungan ... 79
2. Objek Hak Tanggungan ... 92
3. Hapusnya Hak Tanggungan ... 93
B. Sita Jaminan Diatas Tanah Yang Sedang Dibebankan Dengan Hak Tanggungan ... 97
BAB IV. PENYELESAIAN KREDIT MACET BAGI PARA KREDITUR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN BILA DEBITUR WANPRESTASI DALAM SISTEM PEMBERIAN KREDIT SECARAJOINT FINANCING... 105
A. Kelalaian atau Default Dalam Suatu Perjanjian ... 105
ix
B. Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Bentuk Penyelesaian
Kredit Bermasalah ... 111
BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN ... 119
A. Kesimpulan ...119
B. Saran ... 120
DAFTAR PUSTAKA ... 122
