Pendekatan Pendapatan (VII)

(1)

(2)

KONSEP

(3)

Konsep Pendekatan Pendapatan

Berkaitan dengan Prinsip Penilaian : Prinsip Antisipasi & Perubahan Prinsip Supply & Demand

Substitusi : market oriented, estimasi harga sewa, biaya operasi, discount rate, capitalization rate

Keseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien [ Highest and Best Use ]

Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas transportasi , Peraturan tata kota yang berlaku .

(4)

Konsep Pendekatan Pendapatan

Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan [income producing property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut untuk jangka panjang.

(5)

Konsep Pendekatan Pendapatan

Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut. PBT ₁ _PBT₂ _PBT₃ _PBT_{n - 1} _PBT_n Properti Value Future V al ue Prese nt V al ue

(6)

Tambahan (Agus Prawoto,

2003):

Dalam teori penilaian: nilai aset = nilai

sekarang dari return ekspektasi

Aset diharapkan memberikan return

selama jangka waktu tertentu

Arus return selama jangka waktu

tersebut harus didiskontokan

(mengubah nilai masa datang menjadi

nilai sekarang) pada tingkat bunga

tertentu, yang setara dengan

opportunity cost of capital

(7)

Pendiskontoan

PV = FV (1/1+i)n

(8)

Konsep Pendekatan

Pendapatan

Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini, yaitu :

Direct Capitalization

Gross Income Multiplier Discounted Cash Flow Residual Technique

(9)

METODE

(10)

Empat Metode

Dalam Pendekatan Pendapatan

Direct Capitalization [Kapitalisasi Langsung] Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi

Income [pendapatan satu tahun] dengan

Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi]

Nilai Objek Penilaian / Value =

Capitalization Rate Income

(11)

Sale Price = Potential Gross Income x Gross Income Multiplier

Nilai Properti = Nilai Pasar Kontrak dikalikan dengan

Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor potensial].

Metode Ke Dua :

Empat Metode

(12)

Empat Metode

Dalam Pendekatan Pendapatan

Discounted Cash Flow

[Metode Arus Kas Terdiskonto]

Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang.

V = Value

PBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income ) i = Discount Rate

Metode keTiga:

PBT

₁

PBT

₂

PBT

₃

PBT

₄

PBT

₅

PBT

_{n - 1}

PBT

_n

V

=

+

(13)

Empat Metode

Dalam Pendekatan Pendapatan

Rumus Pendekatan Pendapatan bila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula

Pendekatan Pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai :

V = Nilai Pasar dari Properti .

V _T = Terminal Value .

i = Tingkat diskonto ( Discount Rate )

PBT ₁ PBT ₂ PBT ₃ PBT ₄ PBT ₅ V _T

V = + + + + +

(14)

Residual Technique [Teknik Penyisaan] Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan

mengurangkan annual income dari elemen yang diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating income properti dan kemudian

mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi tertentu.

Metode ke Empat:

Empat Metode

(15)

Residual Technique [Teknik Penyisaan]

Metode ke Empat:

PBT = x

Annual Income Tanah = y

Annual Income Bangunan = x-y Nilai Bangunan = [x-y] / Rb

Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

Empat Metode

(16)

Langkah-Langkah

(17)

Langkah Kerja

Melakukan riset terhadap Income & Expense

[pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding.

Melakukan estimasi besarnya Potential Gross

Income [pendapatan kotor potensial] dari objek

penilaian.

Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection

Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan

(18)

Langkah Kerja

Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat

kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapatan kotor potensial.

Melakukan estimasi besarnya total biaya

operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan penggantian .

Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

(19)

Langkah Kerja

Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi] atau discount rate [tingkat diskonto].

Menghitung nilai objek penilaian melalui metode kapitalisasi langsung atau metode arus kas

(20)

*Biaya Operasional

Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya Pemeliharaan, dll.

Biaya Tetap : Insurance, PBB

Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem pendingin, elevator, karpet,dll

Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk kepentingan akuntansi dan penilaian

(21)

*Tingkat Kapitalisasi Properti

Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi :

Perbandingan Data Pasar

Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross Income Multipliers

Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal Sendiri

Band of Investment : Tanah dan Bangunan

Debt Coverage

(22)

Penerapan & Keterbatasan

(23)

Contoh

(24)

Objek Penilaian: Gedung Perkantoran – Jl. Kusuma Raya Surabaya

Penilaian Gedung

Perkantoran Dengan

Metode Direct

Capitalization

(25)

Suatu Properti memenuhi syarat

dilakukan penilaian dengan Metode Direct Capitalization. Dari hasil analisis penilaian dapat ditentukan data sebagai berikut :

Luas bangunan bruto 4.000 m2 Luas bangunan efektif 75 %

Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan

Tingkat Kekosongan &Collection Loss per tahun 20 %

Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.- Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

(26)

Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.- Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

Data Objek Penilaian

& Data Pasar

(27)

Luas Bangunan Bruto Luas Bangunan Efektif Harga Sewa

V & CL

Total Biaya per bulan R

Pendapatan Kotor Efektif Biaya Operasional

Pendapatan Bersih per tahun R

(28)

Penilaian – Metode Direct Cap

Luas Bangunan Bruto 4,000

Luas Bangunan Efektif 75%

Harga Sewa 40,000

V & CL 20%

Total Biaya per bulan 75,000,000

R 11%

Pendapatan Kotor Efektif 1,152,000,000

Biaya Operasional 900,000,000

Pendapatan Bersih per tahun 252,000,000

R 11%

(29)

Objek Penilaian: Rumah Tinggal – Jl. Mawar Raya Malang

Penilaian Rumah Tinggal

Dengan Metode GIM (Gross

Income Multiplier)

(30)

LT/LB Harga Jual Pendapatan Sewa/Th GIM 300/500 600 juta 30 juta 20 350/550 650 juta 32 juta 20.3 300/600 740 juta 33 juta 22.4 300/575 ? 37 juta 24,4 24,4 * 37 juta

(31)

Objek Penilaian: Jl. Bendi Raya Surabaya

Penilaian Bangunan

Komersial Dengan

Residual Tech

(32)

Data Objek Penilaian & Data

Pasar

Berdasarkan data pasar diperoleh hal – hal sebagai berikut :

NOI Rp 6, 000, 000, 000 Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000 Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 % Tingkat Pengembalian /Recapture Rate Bangunan 3,5 %

(33)

Penilaian – Residual Tech

PBT Tanah =12.5% x 18 M = 2,25 M

PBT Bangunan = 6 M – 2,25 M = 3,75 M

V Bangunan = 3,75 M / 16% = 23,437,500,000 V Properti = 41,437,500,000

(34)

Penilaian Gedung

Perkantoran Dengan Metode

DCF (Discounted Cash flow)

Objek Penilaian: Gedung Perkantoran – Jl. TB Simatupang Jakarta Selatan

(35)

Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 juta

Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta Kenaikan Pendapatan per Tahun 5% Kenaikan Biaya per Tahun 7%

Discount Rate 11%

Data Objek Penilaian

& Data Pasar

(36)

Terminal Capitalization Rate 11.75% Data Pasar Saat ini untuk Gedung

Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta Pendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 juta

Data Objek Penilaian

& Data Pasar

(37)

Penilaian – Metode DCF

Pendapatan Bersih 1,200 1,244 1,289 1,335 1,382

Nilai Terminal 11,765

Discount Faktor 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935 Nilai Sekarang 11,715 1,081 1,010 943 880 7,802 Initial Cap Rate 9.23%

1/(1+11%)^1