1
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Tidak bisa dipungkiri, sepak bola adalah olahraga terpopuler di dunia saat ini. Olahraga yang memang tidak memandang umur, profesi, maupun latar belakang ini semakin hari peraturan dan jenisnya juga makin berkembang. Salah satu jenis olahraga yang menjadi pengembangan sepakbola adalah futsal. Olahraga Futsal merupakan hasil perkembangan dari cabang sepak bola yang memanfaatkan arena atau lapangan lebih kecil baik indoor ataupun outdoor. Kebanyakan arena futsal banyak
menggunakan rumput sintetis, parket atau plester sebagai lantai lapangan dimana sesuai dengan aturan yang berlaku. Futsal sendiri dimainkan oleh lima orang pemain setiap timnya termasuk penjaga gawang.
2
3
Center yang terletak di Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa Tengah.
Sampai November 2011 tercatat sekitar 10 lokasi penyewaan lapangan futsal di Salatiga. Pertanyaan yang muncul adalah apakah bisnis ini masih menjadi peluang yang menggiurkan seperti tahun awal-awal futsal masuk di Salatiga. Buktinya penyewaan lapangan futsal di Salatiga cenderung sepi pengunjung atau permintaan turun, bahkan lapangan futsal ABC terpaksa harus ditutup pada tahun 2010. Penyewaan lapangan futsal yang terletak di pinggir kota Salatiga seperti Centro Futsal di Ngawen, Planet Futsal Sidorejo Kidul, Garasi Futsal Stadium di Ngawen, GOR Hantera Wijaya Klumpit, jika tidak melakukan inovasi juga terancam tutup. Beberapa diantaranya sudah berusaha menarik minat masyarakat dengan cara menurunkan harga tetapi pendapatan tetap belum mengalami kemajuan. Sepinya pengunjung atau penyewa lapangan futsal ini diduga disebabkan oleh penawaran melebihi permintaan, dan karena tidak dapat bersaing dilihat dari berbagai faktor.
Dari fakta tersebut pengusaha Putra Abadi Sport Center tidak hanya membuat lapangan futsal saja tetapi mengkombinasikan dengan lapangan basket yang berguna untuk mengurangi resiko dari penurunan permintaan futsal. Tentunya pemillik berharap bisa mendiversifikasi resiko, apabila permintaan futsal turun belum tentu permintaan basket juga menurun, harapannya jika permintaan futsal menurun, permintaan akan basket meningkat, atau paling tidak stabil.
4
dengan memasukkan bola ke dalam keranjang/ring lawan. Bola basket sangat cocok untuk ditonton karena biasa dimainkan di ruang olahraga tertutup dan hanya memerlukan lapangan yang relatif kecil. Selain itu, bola basket mudah dipelajari karena bentuk bolanya yang besar, sehingga tidak menyulitkan pemain ketika memantulkan atau melempar bola tersebut. Basket memang bukan hal baru dalam dunia olahraga, kebanyakan sekolahan memiliki lapangan basket sendiri tetapi masih outdoor. Sedangkan untuk basket indoor di Salatiga sendiri masih jarang, tentunya ini menjadi peluang bisnis yang layak diperhitungkan apalagi dikombinasikan dengan persewaan lapangan futsal yang sedang trend di kalangan anak muda serta luas lapangan yang tidak jauh berbeda dengan luas lapangan futsal.
Kedua olahraga ini tidak harus dilakukan sore hari dan di dalam lapangan terbuka, sering kita dapati seseorang yang ingin berolahraga tetapi tidak bisa karena terikat waktu kerja atau faktor lain yang menjadi kendalanya. Tetapi di bisnis ini waktu bukan masalah karena dijalankan dari pagi siang hingga malam hari. Faktor cuaca juga tidak begitu berpengaruh terhadap permintaan bisnis ini karena olahraga ini dilakukan di dalam gedung (indoor). Futsal sedang menjadi trend olahraga baru yang sedang diminati anak muda laki-laki atau perempuan bahkan disemua kalangan.
5
dan agenda resmi diantaranya Kejurda (Kejuaraan Daerah), Porprov (Pekan Olahraga Provinsi), PON (Pekan Olahraga Nasional), dan masih banyak yang lainnya.
Suatu bisnis selalu mengandung resiko. Bagi seorang enterprenuer modal utama adalah berani menanggung resiko, resiko yang tentunya sudah diperhitungkan. Dalam perkembangannya bisnis ini mulai nampak resiko-resiko yang harus dihadapi. Kecenderungan sepinya pengunjung atau penyewa lapangan futsal karena terlalu banyaknya berdiri gedung futsal dibanding permintaan dari masyarakat dan persaingan bisnis maka perlu dianalisis kelayakan bisnis Putra Abadi sport center secara finansial apakah layak dilanjutkan atau tidak.
Berdasarkan latar belakang masalah tersebut di atas, maka penulis merumuskan masalah:
Apakah penyewaan lapangan futsal dan basket Putra Abadi Sport Center layak dilanjutkan atau dilikuidasi (diberhentikan) ?
Tujuan dari penyusunan skripsi ini adalah untuk menganalisis kelayakan keberlanjutan operasional Putra Abadi Sport Center. Melalui penelitian ini, hasil yang diharapakan dapat memberikan manfaat atau kegunaan sebagai berikut:
1. Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi masukan dan acuan dalam menentukan kebijakan di masa mendatang bagi Putra Abadi Sport Center.
2. Penelitian ini sebagai penerapan teori yang penulis terima dibangku kuliah untuk dapat diterapkan pada kehidupan nyata.
6 Gambaran Obyek Penelitian
Putra Abadi sport center adalah bisnis persewaan lapangan indoor olahraga futsal maupun basket. Gedung yang dimiliki sekaligus dikelola oleh Budi Sutrisno SH yang dibantu anaknya ini sudah beroperasi sejak bulan November 2010. Artinya bisnis ini sudah berjalan kurang lebih satu tahun. Dalam hal permodalan, Putra Abadi Sport Center seluruhnya menggunakan modal sendiri bukan utang. Memanfaatkan lahan kosong seluas 1215m² di belakang rumah pengelola untuk didirikan gedung futsal dan basket.
7
8
KERANGKA TEORI
Penganggaran Modal
Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi jangka panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117).
Ada beberapa kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan bisnis melalui analisis manfaat finansial. Dari sekian banyak kriteria tersebut ada empat yang paling banyak digunakan, yaitu discounted payback period, net present value (NPV), modified internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio
(Net B/C ratio).
Discounted Payback Period
Discounted payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek dapat mengembalikan investasi awal
(Frensidy, 2010 : 383).
9
Penilaian teknik discounted payback period adalah bila discount payback period lebih kecil dari maksimum discounted payback period yang masih dapat
diterima, investasi layak untuk dilanjutkan. Sedangkan, bila discounted payback period labih besar dari maksimum discounted payback period yang masih dapat
diterima, investasi tidak layak untuk dilanjutkan. Net Present Value (NPV)
Net Present Value secara eksplisit mempertimbangkan nilai waktu dari uang,
teknik ini dianggap sebagai teknik penganggaran modal yang rumit. Net Present Value merupakan manfaat bersih yang diterima selama umur proyek pada tingkat
diskonto tertentu.
Dengan menggunakan NPV, semua arus kas, baik arus kas masuk maupun arus kas keluar diukur dalam nilai sekarang. Karena kita hanya berurusan dengan investasi yang mempunyai arus kas konvensional, maka nilai investasi awal secara otomatis dinyatakan dalam nilai sekarang. Bila tidak, nilai sekarang dari suatu proyek akan dihitung dengan mengurangkan nilai sekarang arus kas keluar dari nilai sekarang arus kas masuk (Widayanti dkk, 2006: 137) .
Kriteria keputusan penilaian dengan pendekatan ini yaitu apabila NPV positif, maka investasi layak untuk dilanjutkan. Apabila NPV negatif, maka investasi tidak layak untuk dilanjutkan.
MIRR (Modified Internal Rate of Return)
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto yang menyamakan nilai
10
dengan proyek tersebut. Dengan kata lain IRR adalah tingkat diskonto yang menghasilkan NPV=0 (Widayanti dkk, 2006: 139).
MIRR merupakan modifikasi atau perbaikan dari metode IRR. Asumsi yang digunakan pada metode IRR adalah bahwa tingkat pengembalian dari penginvestasian kembali sebesar IRR-nya, bukan sebesar biaya modalnya. Hal inilah yang dianggap merupakan salah satu kelemahan dari metode IRR, jika dibandingkan dengan metode NPV. Untuk memperbaiki kelemahan inilah muncul metode MIRR, yang dianggap lebih baik, karena menggabungkan antara metode IRR dengan NPV.
MIRR dapat didefinisikan sebagai suatu tingkat diskonto yang menyamakan antara nilai sekarang dari terminal (terminal value) dengan investasi awalnya. (Warsono, 2002: 179).
Kriteria penilaian suatu investasi dengan menggunakan metode MIRR adalah jika MIRR lebih besar dari biaya modal, maka investasi layak untuk dilanjutkan. Jika MIRR lebih kecil dari biaya modal, maka investasi tidak layak untuk dilanjutkan. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio)
Menurut Rahim dan Hastuti (2007), analisis net B/C ratio merupakan perbandingan antara manfaat (benefit) dan biaya (cost), yang mengukur besarnya manfaat tambahan pada setiap tambahan biaya sebesar satu satuan.
11
12
METODE PENELITIAN
Jenis dan Sumber data
Penelitian ini menggunakan dua jenis data, yaitu data primer dan data sekunder. Data primer yaitu data yang diperoleh dari hasil wawancara dengan responden. Data primer diperoleh dari data yang tidak terdokumentasi. Data sekunder adalah data yang didapat tidak secara langsung dari objek penelitian. Peneliti mendapatkan data yang sudah jadi yang dikumpulkan oleh pihak lain. Data sekunder diperoleh dari catatan keuangan berupa penerimaan dan biaya operasional PASC.
Metode Pengumpulan Data
Metode pengumpulan data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah dengan metode dokumentasi, yaitu dengan mengadakan pencatatan dan penelaahan terhadap catatan keuangan atau dokumen-dokumen yang berhubungan dengan obyek dalam penelitian ini. Sedangkan data-data lain yang bersifat manajerial dan informasi keuangan yang tidak terdokumentasi dilakukan dengan teknik wawancara dengan pengelola terkait.
Teknik Analisis
13
digunakan untuk mengolah data penelitian adalah metode penganggaran modal, menggunakan kriteria discounted payback period, net present value (NPV), modified internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio (Net B/C ratio).
Kriteria-kriteria tersebut dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini :
Keterangan :
II: initial investment
CF: cash flow tahunan periode t k: biaya modal
n: umur ekonomis
PVIF: present value interest factor MIRR: Modified Initial rate of return PVCF: present value cash flow PVII: present value initial investment
Kriteri-Kriteria Kelayakan Bisnis Rumus
Discounted Payback Period
Net Present Value (NPV)
Modified Internal Rate of Return (MIRR)
Net Benefit Cost Ratio (Net B/C
14
Dalam analisis ini akan dilakukan dalam tiga skenario yaitu kondisi optimis diasumsikan dari penerimaan tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Kondisi normal diasumsikan dari penerimaan rata-rata perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dan kondisi pesimis diasumsikan dari penerimaan terendah perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dari ketiga kondisi tersebut diberlakukan penyesuasian terhadap biaya operasional sesuai kondisi masing-masing.
Pengukuran Variabel Penelitian
Adapun variabel penelitian yang terkait dengan keempat kriteria tersebut adalah umur ekonomis, arus kas investasi awal, arus kas operasi, arus kas akhir, biaya modal.
a) Umur Ekonomis
Menurut PSAK no 30 (revisi 2007), umur ekonomis adalah:
periode dimana suatu aset diharapkan secara ekonomis dapat digunakan
oleh satu atau lebih pengguna; atau
jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset
oleh satu pengguna atau lebih.
15
ekonomis 15 tahun dirasa masuk akal. Dalam penelitian ini sisa umur ekonomis tinggal 14 tahun (November 2011- November 2025) mengingat investasi ini telah berjalan setahun.
b) Arus Kas Investasi Awal
Investasi awal adalah arus kas keluar yang relevan untuk dipertimbangkan ketika mengevaluasi suatu pengeluaran modal yang berprospek. Investasi awal dihitung dengan mengurangkan seluruh arus kas masuk yang terjadi pada tahun ke 0 dengan semua arus kas keluar yang terjadi pada periode yang sama (Widayanti dkk, 2006: 123). Komponen arus kas investasi awal didominasi perolehan aktiva baru (tetap), seperti gedung, perlengkapan meja kursi, peralatan kebersihan, peralatan futsal dan basket, dan sebagainya. Untuk pengecualian perijinan merupakan investasi awal yang tidak termasuk aktiva baru.
Variabel Penelitian Rumus
Arus kas investasi awal Biaya perolehan aktiva baru= Biaya pembelian aktiva baru +biaya instalasi
-Penerimaan setelah pajak dari aktiva lama=
Penerimaan dari penjualan aktiva lama ±Pajak penjualan aktiva lama
±perubahan dalam modal kerja = Investasi awal
difuture-16
valuekan 1 tahun. Dan diperhitungkan penyusutan 1 tahun ke depan untuk menghitung nilai penyusutan.
c) Arus Kas Operasi
Arus kas masuk menggambarkan jumlah uang yang dapat dibelanjakan dan bukan hanya laba akuntansi. Perhitungan dasar membutuhkan penambahan kembali semua pengeluaran bukan tunai yang telah dianggap sebagai biaya dalam perhitungan laba setelah pajak. Karena depresiasi adalah pengeluaran bukan tunai yang sering terjadi maka untuk keperluan pembahasan berikutnya diasumsikan bahwa pengeluaran bukan kas adalah depresiasi (Widayanti dkk, 2006: 125). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian Rumus
Arus kas operasi Arus kas operasi = laba setelah pajak + depresiasi
17 Depresiasi
Berdasarkan standar akuntansi keuangan (PSAK no 17) akuntansi penyusutan; “Depresiasi adalah alokasi sistematis jumlah aktiva yang dapat disusutkan sepanjang masa manfaat yang bisa diestimasi. Penyusutan periode akuntansi dibebankan ke pendapatan baik secara langsung maupun tidak secara langsung.” Pengecualian tanah merupakan aktiva yang tidak dapat didepresiasi karena tidak memiliki umur ekonomis.
Penyusutan merupakan cadangan yang nantinya digunakan untuk membeli aktiva baru untuk menggantikan aktiva lama yang sudah tidak produktif lagi .
Dalam perhitunagan depresiasi pada investasi ini menggunakan metode garis lurus menganggap aktiva tetap akan memberikan kontribusi yang merata (tanpa fluktuasi) disepanjang masa penggunaannya, sehingga aktiva tetap akan mengalami tingkat penurunan fungsi yang sama dari periode ke periode hingga aktiva ditarik dari penggunaannya. Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Inflasi
Menurut Bodie dan Marcus (2001 : 331), definisi atau pengertian inflasi (inflation) merupakan suatu nilai di mana tingkat harga barang dan jasa secara umum
Variabel Penelitian Rumus
Depresiasi
18
mengalami kenaikan. Menurut Weston dan Copeland (1998 : 250), definisi atau pengertian inflasi (inflation) adalah suatu keadaan ekonomi yang mengalami kenaikan tingkat harga tertinggi dan tidak bisa dicegah atau dikendalikan lagi.
Dari beberapa definisi atau pengertian inflasi di atas, maka dapat disimpulkan bahwa inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara umum mengalami kenaikan.
Asumsi inflasi digunakan untuk penyesuaian harga sewa dan biaya operasional yang pada tahun ke depan diprediksi akan mengalami kenaikan sebesar laju inflasi. Laju inflasi yang digunakan adalah year on year (September September 2011) sebesar 3,56 persen (Suaramerdeka, 04 Oktober 2011).
d) Arus Kas Akhir
Arus kas akhir adalah arus kas yang dihasilkan oleh penghentian dan likuidasi suatu proyek pada akhir umur ekonomisnya. Arus kas ini menunjukkan arus kas setelah pajak yang secara khusus terjadi pada akhir usia proyek (Widayanti dkk, 2006: 129).Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian Rumus
19
Diasumsikan pada bulan November tahun 2025 (14 tahun ke depan) dari November 2011 investasi tersebut diberhentikan hingga menjadi terminal value yang nantinya nilai sisa aktiva tetap akan menambah arus kas masuk.
e) Biaya Modal
Biaya modal disebut juga sebagai tingkat pengembalian yang diharapkan oleh penyedia dana untuk menginvestasikan dana mereka. Bila resiko dianggap tetap, suatu proyek dengan tingkat pengembalian di atas biaya modal akan meningkatkan nilai dan sebaliknya proyek dengan tingkat pengembalian di bawah biaya modal akan menurunkan nilai perusahaan (Widayanti dkk, 2006 : 153). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.
Variabel Penelitian Rumus
Biaya modal = tingkat pengembalian bebas resiko + harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito
Biaya modal yang digunakan adalah tingkat pengembalian bebas resiko (Rf) menggunakan suku bunga deposito 12 bulan bank BNI sebesar 6,25% tahun 2012 , ditambah dengan harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito terkait adanya resiko yang harus ditanggung dalam menjalankan usahanya, maka biaya modal dalam investasi ini ditetapkan 12% pertahun.
Adapun asumsi tambahan diantaranya pajak dan perlakuan tanah; Asumsi Pajak
20
No.36 Tahun 2008 yang mulai berlaku tanggal 1 Januari 2009 adalah sebagai berikut;
No Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak 1 sampai dengan Rp50.000.000 5%
2 di atas Rp50.000.000 sampai dengan Rp250.000.000
15%
3 Di atasi Rp250.000.000 sampai dengan Rp500.000.000
25%
4 Di atas Rp500.000.000 30%
Sedangkan Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), wajip pajak kawin penghasilan istri digabung dan tidak memiliki tanggungan sebesar Rp33.000.000 pertahun.
Asumsi Perlakuan Tanah
21
ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Identifikasi Ar us Kas Investasi Awal
Identifikasi biaya investasi PASC terdiri dari biaya investasi yang dikeluarkan sebelum memulai usaha dan biaya operasional yang dikeluarkan selama melakukan kegiatan jasa persewaan lapangan. Rincian biaya investasi awal PASC seperti terlihat pada tabel 1.
Tabel 1
Biaya Investasi untuk Lapangan Futsal dan Basket PASC
22
Pada tabel 1 perlu penyesuaian biaya investasi yang difuture-valuekan selama setahun ke depan menggunakan suku bunga 12%, diperoleh sebesar Rp2.198.899.791 yang digunakan sebagai awal perhitungan yang baru.
Identifikasi Arus Kas Operasi
Arus kas operasi tersiri dari dua komponen yaitu arus kas keluar (cash outflow) dan arus kas masuk (cash inflow).
Arus Kas Keluar (cash outflow)
23 Tabel 2
Biaya Operasional PASC
Biaya Jumlah
No Komponen per bulan biaya tahunan
biaya (Rp) (Rp)
1 Tenaga kerja 2.600.000 31.200.000
2 Telepon 500.000 6.000.000
3 Air 250.000 3.000.000
4 Listrik 1.500.000 18.000.000
5 Bensin jenset 500.000 6.000.000 6 Perawatan gedung 1.500.000 18.000.000
7 Promosi 1.000.000
Total 83.200.000
Untuk biaya promosi pihak PASC menggunakan selebaran yang ditempel ditempat-tempat strategis, serta melalui event-event turnamen futsal maupun basket yang keduanya dilakukan secara berkala.
24
Listrik digunakan untuk menyalakan TV, komputer, lampu penerangan, lampu hias kerlip dan lampu penerangan lapangan. Untuk lampu hias kerlap-kerlip dan lampu penerangan lapangan dihidupkan antara jam 18.00-23.00, tetapi ada kemungkinan lampu penerangan lapangan dihidupkan sebelum jam 18.00 karena cuaca mendung sehingga ruangan lapangan terlihat gelap dan mengganggu penglihatan penyewa. Tidak dipungkiri resiko pemadaman listrik terjadi ketika malam hari, hal tersebut tentunya akan mengurangi penerimaan PSAC. Untuk menanggulangi hal tersebut maka pihak PSAC menggunakan jenset.
Berikut adalah tabel biaya operasional pada kondisi pesimis, normal,dan optimis.
Tabel 2.1
Biaya Operasional pada Kondisi Pesimis, Normal,dan Optimis
Kondisi pesimis Kondisi normal Kondisi optimis
kerja 1,950,000 23,400,000 2,600,000 31,200,000 3,250,000 39,000,000 2 Telepon 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000 3 Air 250,000 3,000,000 250,000 3,000,000 250,000 3,000,000 4 Listrik 1,200,000 14,400,000 1,500,000 18,000,000 1,800,000 21,600,000
5
Bensin
jenset 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000
6
Perawatan
gedung 1,250,000 15,000,000 1,500,000 18,000,000 1,750,000 21,000,000
7 Promosi 1,000,000 1,000,000 1,000,000
25
Tabel di atas menunjukkan penyesuaian terhadap biaya operasional pada 3 skenario. Adapun komponen yang disesuaikan antara lain tenaga kerja, listrik dan perawatan gedung. Karena ketiga komponen tersebut berbiaya tinggi maka perlu disesuaikan.
Pada komponen tenaga kerja akan ada pengurangan satu karyawan pada kondisi pesimis dan penambahan satu karyawan pada kondisi optimis. Pada kondisi pesimis/optimis akan mengurangi/menambah biaya listrik sebesar Rp300.000/bulan. Sedangkan pada komponen perawatan gedung, akan mengurangi/menambah biaya sebesar Rp3.000.000/tahun.
Arus Kas Masuk (cash inflow)
Penerimaan (cash inflow) adalah segala sesuatu yang dihasilkan oleh suatu kegiatan menggunakan sejumlah biaya. Table 3.1 menunjukkan penerimaan dari investas PSAC pada periode November 2010 hingga Desember 2011.
26
No Bulan Penerimaan (Rp)
13 November 35.171.000
14 Desember 20.470.000
Pada tabel 3.1, bulan November dan Desember 2010 menunjukkan penerimaan yang sedikit karena pada bulan-bulan tersebut merupakan tahap awal atau promosi, sehingga penerimaan jauh dari yang diharapkan. Tetapi memasuki bulan Januari 2011 investasi ini mulai menunjukkan hasil yang diharapkan hingga Desember 2011. Untuk proyeksi, penerimaan bulan November dan Desember tahun 2010 dihilangkan, sehingga menggunakan data keuangan dari bulan Januari hingga Desember 2011. Dapat kita lihat antara bulan tersebut penerimaan berfluktuatif disebabkan liburan sekolah atau kuliah mengingat pangsa pasar investasi ini adalah kalangan mahasiswa dan anak sekolah. Perlu di ketahui mahasiswa di Salatiga sebagian besar berasal dari luar kota bahkan luar Provinsi. Sehingga dapat disimpulkan faktor liburan sekolah atau kuliah menjadi kendala terbesar dalam penerimaan investasi PASC, walaupun ada faktor faktor lain yang juga mempunyai pengaruh seperti adanya turnamen yang sedikit mempengaruhi penerimaan PASC.
27
1 Januari 19.946.000 23.710.000 35.171.000
2 Februari 19.946.000 22.950.000 35.171.000
3 Maret 19.946.000 31.626.000 35.171.000
4 April 19.946.000 24.639.000 35.171.000
5 Mei 19.946.000 30.926.000 35.171.000
6 Juni 19.946.000 19.946.000 35.171.000
7 Juli 19.946.000 21.500.000 35.171.000
8 Agustus 19.946.000 22.256.000 35.171.000
9 September 19.946.000 24.449.000 35.171.000
10 Oktober 19.946.000 20.210.000 35.171.000
11 November 19.946.000 35.171.000 35.171.000
12 Desember 19.946.000 20.470.000 35.171.000
Total Penerimaan
Setahun 239.352.000 297.853.000 422.052.000
28
lain perijinan (aktiva tak berwujud), MMT, rompi. Tabel 4 menunjukkan total penggantian aktiva. Selengkapnya penggantian aktiva dapat dilihat pada lampiran 3.
Tabel 4
29 Identifikasi Arus Kas Akhir
30
Untuk tanah diperkirakan akan mengalami pertumbuhan harga 15% pertahun maka pada tahun 2025 diperoleh Rp5.980.509.568. Sedangkan bangunan futsal dan basket diperkirakan kondisi tinggal 30% dari biaya perolehannya, yaitu sebesar Rp538.520.852 setelah disesuaikan dengan faktor inflasi. Kemudian untuk peralatan elektronik seperti komputer, TV, speaker active akan dijual dengan harga pasar barang second. Satu komputer dapat dijual dengan harga Rp1.631.881, satu TV dapat dijual dengan harga Rp1.142.317, 6 spaker active dengan harga Rp300.000.
Sedangkan untuk barang-barang yang bahan baku utamanya terdiri dari besi akan dijual pengepul barang bekas perkilogram. Pipa besi 2700/kg, B&b 3300/kg, B&A 4000/kg. Delapan kursi penonton, satu jenset, dua tempat bola, satu plang PSAC, empat gawang dan dua ring basket yang masih memiliki nilai guna 25% diprediksi akan dijual ke pengepul barang bekas karena sulit menjual pada pengusaha futsal lain. Total arus kas akhir dari aktiva tetap dari barang bahan baku utama besi sebesar Rp8.023.961.
31
gayung, 20 gelas plastik, 2 pompa galon, dua buku catatan keuangan. Untuk kaca 600/kg lampu. Semua model lampu, (hias, penerangan ruangan, penerangan lapangan). Total arus kas akhir dari aktiva tetap kertas, plastik dan kaca sebesar Rp 55.730 .
Untuk aktiva dari bahan baku kayu cara menjualnya kondisi 0% dijual ke pengepul kayu bakar; 2 tempat duduk dan 3 meja sebesar Rp 171.348, yang masih memiliki nilai guna dijual pada peminat, 2 lemari loker kondisi 25%, 1 meja kasir kondisi 25%, ditaksir senilai Rp1.427.896. Total arus kas dari aktiva tetap kayu sebesar Rp1.558.447. Sedangkan MMT dan rompi sulit untuk dijual.
Dari seluruh arus kas akhir dari aktiva tetap tersebut diperoleh nilai arus kas akhir sebesar Rp6.531.747.162.
Evaluasi Kelayakan Keberlanjutan Investasi
Teknik analisis yang digunakan adalah teknik penganggaran modal. Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi jangka panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117).
32 Tabel 6.1
Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC Kondisi Normal (sisa umur investasi 14 tahun)
0 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 -2.198.899.791
1 99.821.262 308.456.567 208.635.305 186.290.464 2 105.211.057 319.437.621 214.226.563 170.781.416 3 113.354.298 330.809.600 217.455.302 154.784.684 4 137.690.929 342.586.422 204.895.493 130.211.086 5 128.624.597 354.782.498 226.157.902 128.321.993 6 129.157.328 367.412.755 238.255.427 120.700.199 7 127.513.056 380.492.649 252.979.593 114.422.670 8 161.123.561 394.038.188 232.914.627 94.074.218 9 144.036.192 408.065.947 264.029.755 95.209.130 10 169.328.122 422.593.095 253.264.973 81.551.321 11 149.355.700 437.637.409 288.281.709 82.880.991 12 194.666.728 453.217.301 258.550.572 66.369.932 13 191.431.295 469.351.837 277.920.542 63.699.388 14 199.634.013 7.017.807.924 6.818.173.911 1.394.998.382 Total 4.249.847.929 12.006.689.811 7.756.841.882
Discounted Payback Period (th) 13,51
NPV Rp685.396.083
MIRR 14,19%
Net B/C Ratio 2,83
Lampiran 4.1
33
NPV Sebesar Rp685.396.083. Nilai NPV tersebut berarti penanaman investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan sebesar Rp685.396.083 selama sisa umur investasi 14 tahun.
MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian modal. Berdasarkan Tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 14,19%. Artinya dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan pendapatan rata-rata sebesar 14,19% per tahun dari modal yang ditanamkan.
Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,83 berarti untuk setiap nilai sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,83. Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.
Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi normal didapatkan hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14tahun mendatang.
Setelah itu dilakukan analisis finansial PASC pada kondisi pesimis. Skenario ini perlu dilakukan agar dapat melihat pengaruh yang akan terjadi akibat keadaan yang berubah-ubah pada masa mendatang. Tabel 5.2 menunjukkan analisis kelayakan investasi PASC pada kondisi pesimis. Selengkapnya dapat dilihat pada lampiran 4.2.
34
keluar Arus kas masuk Arus kas bersih
PV arus kas bersih
investasi (1) (2) (3) = (2) - (1) (4)= PV(3)
0 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 -2.198.899.791
1 78.057.973 247.872.931 169.814.959 151.627.776
2 82.672.995 256.697.208 174.024.213 138.732.102
3 90.013.881 265.835.628 175.821.748 125.149.920
4 113.519.593 275.299.377 161.779.784 102.811.053 5 103.592.761 285.100.034 181.507.274 102.987.227
6 103.234.359 295.249.596 192.015.236 97.274.919
7 100.667.229 305.760.481 205.093.252 92.763.678
8 133.322.022 316.645.554 183.323.532 74.044.375
9 115.244.919 327.918.136 212.673.217 76.689.962
10 139.511.879 339.592.022 200.080.142 64.425.806 11 118.477.999 351.681.498 233.203.499 67.046.006 12 162.689.782 364.201.359 201.511.577 51.728.022 13 128.315.969 377.166.927 248.850.959 57.036.640 14 135.339.781 6.922.341.232 6.787.001.451 1.388.620.497 Total 3.803.560.932 10.931.361.982 7.127.801.050
35
NPV Sebesar Rp392.038.190. Nilai NPV tersebut berarti penanaman investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan sebesar Rp392.038.190 selama sisa umur investasi 14 tahun.
MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian modal. Berdasarkan Tabel 5.2 menunjukkan nilai MIRR yang lebih kecil dari tingkat suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 13,32%. Artinya dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini tidak layak dilanjutkan karena memberikan pendapatan rata-rata sebesar 13,32% per tahun dari modal yang ditanamkan.
Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,87 berarti untuk setiap nilai sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,87. Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.
Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun mendatang.
36 Tabel 6.3
Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC Kondisi Optimis (sisa umur investasi 14 tahun)
0 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 -2.198.899.791
1 131.790.079 437.077.051 305.286.973 272.590.738 2 138.317.964 452.636.994 314.319.030 250.575.131 3 148.090.407 468.750.871 320.660.464 228.246.118 4 173.197.006 485.438.402 312.241.397 198.429.408 5 167.586.424 502.720.009 335.133.585 190.154.796 6 171.290.579 520.616.842 349.326.263 176.968.685 7 173.216.348 539.150.801 365.934.453 165.512.153 8 206.234.807 558.344.570 352.109.762 142.217.133 9 194.750.748 578.221.636 383.470.889 138.279.602 10 220.723.185 598.806.327 378.083.142 121.742.772 11 206.971.657 620.123.832 413.152.175 118.781.250 12 250.787.666 642.200.240 391.412.574 100.475.608 13 225.627.442 665.062.569 439.435.126 100.718.531 14 237.177.276 7.220.485.959 6.983.308.682 1.428.784.956 Total 4.844.661.379 14.289.636.104 9.444.974.725
Discounted Payback Period (th) 12,06
NPV Rp1.434.577.090
MIRR 16,09%
Net B/C Ratio 2,95
Lampiran 4.3
37
Diperoleh NPV Sebesar Rp1.434.577.090. Nilai NPV tersebut berarti penanaman investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan sebesar Rp1.434.577.090selama sisa umur investasi 14 tahun.
MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian modal. Berdasarkan tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 16,09%. Artinya dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan pendapatan rata-rata sebesar 16,09% per tahun dari modal yang ditanamkan.
Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,95 berarti untuk setiap nilai sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,95. Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.
38 Tabel 6.4
Perbandingan Hasil pada Tiga Kondisi (Pesimis, Normal, Optimis)
Metode Kelayakan
Kondisi Pesimis
Kondisi Normal
Kondisi Optimis
Discounted Payback Period 13,71 13,51 12,06
NPV Rp392.038.190 Rp685.396.083 Rp1.434.577.090
MIRR 13,32% 14,19% 16,09%
Net B/C Ratio 2,87 2,83 2,95
39
PENUTUP
Kesimpulan
Dari hasil analisis dan pembahasan terhadap kelayakan investasi metode Discounted Payback Period, NPV, MIRR dan Net B/C ratio maka secara umum
(kondisi normal, pesimis dan optimis) dapat dikatakan bahwa investasi PASC tersebut di anggap layak dilanjutkan, dengan data-data sebagai berikut :
1. Discounted payback period pada kondisi pesimis adalah 13,71, pada kondisi normal adalah 13,51 dan pada kondisi optimis adalah 12,06. Karena discounted payback period lebih kecil dari usia ekonomis investasi sebesar 14
tahun maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode discounted payback period pada tiga kondisi adalah layak
2. Net Present Value pada kondisi pesimis adalah Rp392.038.190 , pada kondisi normal adalah Rp685.396.083, pada kondisi optimis adalah Rp1.434.577.090 . Karena NPV bernilai positif maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode NPV pada tiga kondisi adalah layak
40
4. Net B/C Ratio pada kondisi pesimis adalah 2,87, pada kondisi normal adalah 2,83, pada kondisi optimis adalah 2,95. Karena Net B/C Ratio bernilai di atas satu maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode Net B/C Ratio pada ketiga kondisi adalah layak.
Keterbatasan
Keterbatasan dalam penelitian ini berkaitan dengan data yang tersedia untuk perhitungan komponen – komponen biaya operasional. Hal tersebut berpengaruh terhadap arus kas keluar juga arus kas bersih. Sehingga arus kas bersih yang diperoleh setiap tahun tidak menggambarkan atau tidak mewakili kondisi yang sesungguhnya.
Implikasi Terapan
41
DAFTAR PUSTAKA
Bodie, Kane and Marcus, Investment, 2006, Irwin,Homewood. http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012.
Frensidy, Budi. 2010. Matematika Keuangan. Jakarta : Salemba Empat. Halim, Abdul. 2005. Analisis Investasi. Jakarta : PT Salemba Embat Patria.
Harahap, Sofyan Syafri. 2004. Analisis Kritis atas Laporan Keuangan. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada.
Ikatan Akuntans Indonesia, 2007, Standard Akuntansi Keuangan, Jakarta, http://www.scribd.com. 11 Januari 2012.
Rahim, Abd. Dan Diah Retno Dwi Hastuti. 2007. Ekonomika Pertanian. Penebar Swadaya. Jakarta.
Weston, J. Fred, Copeland, Thomas E., “Manajemen Keuangan”, Edisi Kedelapan. Penerbit Erlangga, Jakarta, 1996. http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012. Widayanti, Rita, Ekawati, Henny, Dorkas Rambu A, Apriani, Sis Sucahyo, Usil, dan
Rio Rita, Maria. 2006. Manajemen Keuangan. Salatiga: Fakultas Ekonomi – UKSW.
http://id.shvoong.com/writing-and-speaking (diunduh pada 1 November 2011) http://nasional.kompas.com/read/2010 (diunduh pada 1 November 2011) http://suaramerdeka.com (diunduh pada 5 November 2011)`
