1 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Teori Lokasi memiliki pembahasan mengenai pertanyaan penting tentang siapa (Perusahaan, Individu, Pemerintah) yang memproduksi barang atau jasa tertentu pada lokasi yang mana, dan mengapa memilih lokasi tersebut. Selain itu, teori lokasi juga ditekankan pada segi ekonomi seperti teori yang telah diungkapkan oleh Von Thunen. Dalam teori nilai lahan yang diungkapkannya, Von Thunen berpendapat tentang keuntungan penggunaan lahan didapat dari keseragaman fungsi lahan yang mengelilingi daerah pusat produksi. Faktor utama yang mempengaruhi dan menentukan pola penggunaan lahan , adalah biaya transportasi. Biaya transportasi tersebut dihubungkan dengan jarak dan sifat dari barang dagangan, Von Thunen berasumsi terhadap barang hasil pertanian. Penjelasannya yaitu, semakin jauh jarak dari lokasi tempat dimana barang tersebut diproduksi, maka semakin besar biaya transportasi yang dikeluarkan. Hal tersebut lalu diadaptasikan pada teori Alonso yang berkaitan dengan harga sewa ekonomi tanah (land rent), pada teori Alonso dikatakan bahwa semakin dekat dengan Central Business District (CBD) maka harga sewa tanah juga semakin tinggi, sebaliknya jika semakin jauh dari CBD maka harga sewa tanah juga semakin rendah.
Kota Semarang sebagai pusat pemerintahan sekaligus pusat kegiatan ekonomi mampu menarik penduduk dari kota atau daerah lain untuk tinggal dan mencari penghasilan yang lebih tinggi. Fenomena itu tentu saja menyebabkan adanya permintaan tempat tinggal yang tinggi di Kota Semarang. Permintaan tinggi akan permukiman atau tempat tinggal berimbas pada harga lahan yang semakin tinggi pula pada pusat kota, sehingga pendatang dari daerah lain dan penduduk yang berpenghasilan rendah lebih memilih bergeser ke wilayah pinggiran kota. Pergeseran tersebut terjadi 1nomaly selatan Kota Semarang, tepatnya pada kawasan Banjarsari, Kelurahan Tembalang. Pergeseran ke kawasan Tembalang yang sejatinya wilayah suburban juga dipicu oleh pembangunan suatu fungsi kawasan baru, yaitu kawasan kampus yang berskala regional maupun nasional. Dengan berjalannya waktu, wilayah suburban yang tebilang wilayah sepi berubah menjadi wilayah padat dan ramai sehingga terjadi 1nomali harga lahan di kawasan Tembalang, lebih tepatnya pada Kawasan Banjarsari.
2
jurnal yang berjudul “Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Kawasan Banjarsari, Kelurahan Tembalang, Semarang”. Hasil kajian kritis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan tambahan ilmu kepada penulis dan pembaca mengenai teori lokasi pada fenomena keruangan.
1.2 Tujuan Penulisan
Tujuan dari pembuatan makalah kajian kritis ini yaitu, mengetahui implikasi teori-teori lokasi terhadap fenomena keruangan yang terkait dengan suatu wilayah. Lebih tepatnya, sesuai dengan jurnal yang diambil maka tujuan penulisan adalah mengetahui implikasi teori Von Thunen (yang didukung dengan teori Alonso) terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di Kawasan Banjarsari, Kelurahan Tembalang, Kota Semarang.
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Konsep Dasar Teori Lokasi
Teori lokasi yang digunakan adalah teori Von Thunen dan didukung juga dengan teori Alonso.
Teori Von Thunen
Johan Heinrich von Thunen (1783-1850) adalah seorang ahli dalam ekonomi pertanian yang berasal dari Jerman dan merupakan orang pertama yang membat model analisis dasar dari hubungan antara pasar, produksi, dan jarak (Prof. Syafrizal, 2008). Teori Von Thunen dikenal dengan teori land use yang merupakan teori lokasi yang dicetuskan pertama kali di Jerman dimana pada saat tidak ada industri, jalan raya maupun jalan kereta. Dalam teori lokasi yang dicetuskan oleh Von Thunen, terdapat pertimbangan-pertimbangan dari segi efisiensi tenaga kerja, maupun ekonomi. Dari beberapa teori lokasi yang ada, teori von Thunen merupakan teori lokasi yang mempelopori teori penentuan lokasi berdasar segi ekonomi yang didasarkan pada sewa tanah.
3
Gambar 1. Kurva Aplikasi Zona Konsentrik Von Thunen
Sumber: Center for Spatially Integrated Social Science
Dari kurva diatas dapat disimpulkan bahwa sewa lahan berbanding lurus dengan keuntungan yang didapatkan. Dalam teori Von Thunen, untuk dapat menentukan hubungan sewa lahan dengan jarak ke pasar maka dilakukan dengan membuat kurva permintaan.
Teori Alonso
4
Gambar 2. Bid-Rent Curve
Sumber: Diktat Analisa Lokasi dan Keruangan Tahun 2012
BAB III
PEMBAHASAN
3.1 Alasan Pemilihan Lokasi
5
Gambar 3. Peta Kawasan Tembalang
Sumber: www.wikiwand.com
6 3.2 Faktor-Faktor Lokasi
Ditinjau dari penelitian yang telah dilakukan, ditetapkan sebelas faktor yang didapatkan dari teori lokasi yaitu, letak lokasi, faktor sosial, jarak ke CBD, aksesibilitas, jaringan transportasi, kualitas lingkungan, penggunaan lahan, kelengkapan fasilitas, kondisi infrastruktur, kesuburan lahan, dan permintaan penawaran. Dalam proses analisis faktor yang dilakukan menggunakan software SPSS, maka diketahui bahwa tiga faktor adalah jumlah paling optimal dalam penentuan faktor-faktor lokasi mana yang memiliki pengaruh besar.
Gambar 4. Tabel Rotated Component Matrix
Sumber: Jurnal Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Kawasan Banjarsari, Kelurahan Tembalang, Semarang
Dapat dilihat dari tabel bahwa Angka disana merupakan loading factor atau besarnya korelasi antara satu variabel dengan faktor 1, 2, dan 3. Terlihat bahwa korelasi variabel kuat karena angkanya mendekati angka 1. Berikut tiga faktor penentu lokasi yang diperoleh.
1) Fasilitas
Kualitas lingkungan, loading factor : 0,600 Penggunaan lahan, loading factor : 0,864 Kelengkapan fasilitas, loading factor : 0,951
7 Tembalang khususnya Kawasan Banjarsari. Dengan adanya fasilitas pendidikan tersebut muncullah aktifitas perdagangan dan jasa seperti, kos-kosan, laundry, fotokopi, warnet, rumah makan, dan lain sebagainya. Beberapa tahun terakhir pun, harga lahan disana meningkat drastis dengan penawaran mencapai 8 juta/m2. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada diagram di bawah ini.
Gambar 5. Harga Penawaran Lahan Kawasan Banjarsari Tahun 2012
Sumber: Jurnal Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Kawasan Banjarsari, Kelurahan Tembalang, Semarang
Dampak lain yang ditimbulkan yaitu terciptanya lingkungan yang bersih, distribusi air bersih yang merata, serta pembuangan sampah yang terorganisir karena adanya TPS baru. Semua dampak positif itu tercipta karena adanya pembangunan Universitas Diponegoro sebagai fasilitas pendidikan tinggi di kawasan tersebut.
2) Aksesibilitas
Letak lokasi, loading factor : 0,761 Jarak ke CBD, loading factor : -0,606 Aksesibilitas, loading factor : 0,852
Jaringan transportasi, loading factor : 0,783
8 pelebaran jalan menjadi dua jalur dan setiap jalurnya memiliki lebar 8 meter. Tentunya dengan jaringan jalan selebar itu mengindikasikan kemudahan untuk dilalui kendaraan.
Moda transportasi umum seperti angkot sendiri mulai ada sekitar tahun 1990 dengan rute dari gang Ngesrep Timur V sampai ke Politeknik dan sekarang telah berkembang sampai ke Banjarsari. Angkutan umum ini juga masuk ke dalam kawasan kampus untuk semakin mempermudah aksesibilitas disana. Pada Kelurahan Tembalang, beberapa angkutan umum juga mudah ditemui pada jalan-jalan utama koridor Kawasan Banjarsari. Semakin dekat lokasi tersebut dengan Universitas Diponegoro sebagai Outlying Business District (OBD) maka semakin mudah aksesibilitasnya.
3) Ketersediaan
Faktor sosial, loading factor : 0.576
Permintaan dan penawaran, loading factor : 0,875
Pendatang yang memasuki Kawasan Banjarsari memberikan dampak positif karena menjadikan Banjarsari dapat dikatakan sebagai wilayah urban, padahal sebelumnya hanya wilayah suburban yang sepi dan jauh dari kata padat. Sebelum adanya pendatang, Kawasan Banjarsari hanya berupa tegalan dan persawahan yang memiliki harga tanah dikisaran 10.000 rupiah/m2 saja. Banyaknya pendatang yang masuk ke kawasan tersebut menjadikan lahan yang dahulunya ruang terbuka menjadi 75% ruang terbangun saat ini.
9 3.3 Implikasi Teori terhadap Lokasi yang dipilih
Menurut teori Von Thunen, harga sewa suatu lahan akan berbeda-beda nilainya tergantung tata guna lahannya. Lahan yang berada di dekat pusat pasar atau kota memiliki sewa lahan yang lebih mahal dibandingkan lahan yang jauh dari pusat pasar. Begitupun pada teori Alonso yang mengadaptasi konsep Von Thunen dan memasukkannya ke dalam konteks kota. Pasar pusat kota diinterpretasikan oleh Alonso sebagai sebuah kota dengan Central Business District (CBD) di tengahnya. Hal ini menunjukkan bahwa pengguna lahan yang berbeda akan berkompetisi satu sama lain demi lahan yang dekat dengan pusat kota. Teori ini mengasumsikan bahwa semakin mudah aksesibilitas dari suatu area, maka area itu akan lebih menguntungkan.
Implikasi teori Von Thunen pada Kawasan Banjarsari, Kelurahan Tembalang, Kota Semarang pada poin mengenai harga sewa suatu lahan yang berbeda-beda nilainya tergantung tata guna lahannya dapat dikatakan relevan. Fenomena itu dapat dilihat dari perkembangan Kawasan Banjarsari yang pada awalnya tegalan dan sawah lalu berubah pemanfaatan lahan menjadi aktifitas perdagangan jasa maupun permukiman. Saat pemanfaatan lahannya sebagai tegalan dan sawah, harga lahan disana masih rendah karena land value yang juga masih rendah. Sebaliknya, saat pemanfaatan lahannya sebagai perdagangan jasa dan permukiman, harga lahan disana makin lama makin tinggi karena land value disana mengalami peningkatan. Adanya peningkatan harga lahan disana juga diakibatkan oleh peningkatan pendatang atau jumlah penduduk yang berimbas pada permintaan akan ketersediaan lahan.
Poin selanjutnya pada teori Von Thunen yang dikaji yaitu, mengenai lahan yang berada di dekat pusat pasar memiliki sewa lahan yang lebih mahal dibandingkan lahan yang jauh dari pusat pasar atau pada teori Alonso pusat pasar diinterpretasikan sebagai Central Business District (CBD). Pada poin ini, Kawasan Banjarsari dapat dikatakan kurang relevan dengan teori
10 BAB IV
PENUTUP
4.1 Lesson Learned
Berdasarkan pembahasan dalam jurnal, maka lesson learned yang dapat diambil oleh penulis kajian kritis adalah:
Teori Von Thunen dan teori Alonso memiliki banyak kemiripan, hanya saja pada teori Alonso pusat pasar yang ada pada teori Von Thunen diinterpretasikan sebagai Central Business District (CBD) oleh Alonso.
Faktor-faktor yang mempunyai pengaruh pada teori lokasi yaitu, letak lokasi, faktor sosial, jarak ke CBD, aksesibilitas, jaringan transportasi, kualitas lingkungan, penggunaan lahan, kelengkapan fasilitas, kondisi infrastruktur, kesuburan lahan, dan permintaan penawaran. Faktor-faktor yang memiliki pengaruh besar berjumlah tiga faktor. Dalam studi kasus yang
diambil ketiga faktor itu adalah fasilitas, aksesibilitas, dan ketersediaan.
Harga sewa suatu lahan akan berbeda-beda nilainya tergantung pemanfaatan tata guna lahannya.
11 DAFTAR PUSTAKA
Santoso, Eko Budi, dkk. 2012. Diktat Analisis Lokasi dan Keruangan. Surabaya. Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
Fajariyah, Norul, dkk. 2014. Implikasi Teori Von Thunen pada Pulau Sebatik Kawasan Perbatasan Kalimantan Timur-Malaysia. Surabaya. Jurusan Perencanaan Wilayah dan
Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
