PENILAIAN PROPERTI Untuk Keperluan
PT PESUD ABADI MAHAKAM
TERLETAK DI
Desa Harapan Maju, Kecamatan Tabalar Kabupaten Berau, Provinsi Kalimantan Timur
Jakarta, 27 Oktober 2021
No. File : 03315/2.0031-00/PI/07/0088/I/X/2021 Hal : Penilaian Properti
Kepada Yth, DIREKSI
PT PESUD ABADI MAHAKAM Jalan Akhmad Muksin,
Kelurahan Timbau, Kecamatan Tenggarong Kabupaten Kutai Kartanegara – Kalimantan Timur
Dengan hormat,
Sesuai penugasan yang diterima dengan Surat Penawaran yang telah disetujui No. 21.10.633.P.533-B/JTP, tertanggal 04 Oktober 2021, untuk melakukan penilaian dan memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar properti dari PT PESUD ABADI MAHAKAM, dimana penilaian ini dilakukan berdasarkan pertimbangan-pertimbangan untuk tujuan penjaminan utang/Agunan kepada PT. Bank Pembangunan Daerah.
Kami telah melakukan pemeriksaan dan penilaian terhadap properti tersebut yang terdiri dari tanah seluas 20.000 meter persegi dan bangunan pabrik kelapa sawit beserta sarana dan prasaranya, mesin-mesin dan peralatannya, serta kendaraan dan alat berat Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit (PKS) kapasitas 10 Ton TBS/Jam, yang terletak di Desa Harapan Maju, Kecamatan Tabalar, Kabupaten Berau, Provinsi Kalimantan Timur, yang laporan lengkapnya terlampir.
Nilai Pasar (Market Value), yaitu estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing- masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.1).
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
(SPI 102-3.5.b).
Berdasarkan metode-metode penilaian yang berlaku serta memperhatikan pertimbangan- pertimbangan pokok dan faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, kami uraikan hasil penilaian kami sebagai berikut :
Indikasi
U r a i a n Nilai Pasar Nilai Likuidasi
1. Tanah/Lahan
- Tanah (20.000 M²) Rp. 72.907.000,- Rp. 51.035.000,- Sub Total (1) Tanah (20.000 M²) Rp. 72.907.000,- Rp 51.035.000,-
2. Pabrik Kelapa Sawit Kap. 10 TPH
- Bangunan & Infrastruktur Rp. 2.699.400.000,- Rp. 1.889.600.000,- - Sarana Pelengkap Rp. 500.100.000,- Rp. 350.100.000,- - Mesin-mesin & Instalasi Rp. 23.456.000.000,- Rp. 16.419.500.000,- - Kendaraan & Alat Berat Rp. 454.500.000,- Rp. 272.700.000,- Sub Total (2) PKS Rp. 27.110.000.000,- Rp. 18.931.900.000,- Grand Total Rp. 27.182.907.000,- Rp. 18.982.935.000,- Dibulatkan Rp. 27.182.900.000,- Rp. 18.982.900.000,-
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN
1. DALAM LINGKUP PENILAIAN INI STATUS ASET DIASUMSIKAN DALAM KONDISI KEPEMILIKAN YANG SAH DAN BEBAS DARI SENGKETA, PERJANJIAN KHUSUS SERTA BEBAS MURNI DARI BEBAN HUTANG DAN HIPOTIK.
2. LAPORAN PENILAIAN INI HANYA BERLAKU UNTUK TUJUAN PENILAIAN, SEPERTI YANG TELAH DICANTUMKAN.
3. SEMUA PROPERTI YANG DINILAI DIANGGAP BEBAS DAN BERSIH SERTA DILINDUNGI DENGAN HAK KEPEMILIKAN YANG SAH, DAN KAMI ASUMSIKAN BAHWA DOKUMEN-DOKUMEN YANG BERHUBUNGAN DENGAN PROPERTI TERSEBUT ADALAH BAIK DAN DAPAT DIPERJUALBELIKAN.
4. DOKUMEN-DOKUMEN TERSEBUT BEBAS DARI SENGKETA ATAU TIDAK, KAMI TIDAK MELAKUKAN PENGECEKAN.
5. IMBALAN JASA PENILAIAN SAMA SEKALI TIDAK TERGANTUNG DARI BESARNYA JUMLAH NILAI PROPERTI YANG TERCANTUM DALAM LAPORAN.
6. PENILAIAN INI DIBUAT DIDASARKAN PADA PEMERIKSAAN ATAS DATA DAN FAKTA DARI PROPERTI YANG DINILAI SESUAI DENGAN TATA CARA PENILAIAN YANG BERLAKU.
7. JUMLAH DAN LETAK PROPERTI YANG DINILAI DIDASARKAN ATAS DATA DAN PETUNJUK YANG DIBERIKAN OLEH PEMBERI TUGAS.
8. ATAS PROPERTI YANG DINILAI, KAMI TIDAK MEMPUNYAI KEPENTINGAN APAPUN, BAIK SEKARANG MAUPUN DI KEMUDIAN HARI, DAN BERSEDIA MEMPRESENTASIKAN LAPORAN KEPADA UNIT PEMBERI JASA APABILA DIPERLUKAN, BERTANGGUNG JAWAB ATAS LAPORAN PENILAIAN INI DAN BERSEDIA MEMBERIKAN KETERANGAN KEPADA BANK MAUPUN PIHAK LAIN YANG BERKEPENTINGAN.
9. NILAI DALAM LAPORAN DINYATAKAN DALAM RUPIAH DENGAN KURS KONVERSI US$ 1 (SATU DOLLAR US) SAMA DENGAN RP 14.084,- (EMPAT BELAS RIBU DELAPAN PULUH EMPAT RUPIAH).
10. SEHUBUNGAN DENGAN TERJADINYA PERUBAHAN KONDISI EKONOMI DAN KEUANGAN GLOBAL AKHIR- AKHIR INI, SEPERTI ADANYA PANDEMI COVID-19 YANG MEMPENGARUHI KONDISI EKONOMI INDONESIA YANG MENYEBABKAN KONDISI PASAR YANG TIDAK MENENTU (TIDAK STABIL), MAKA PERLU KAMI SAMPAIKAN BAHWA NILAI YANG KAMI SAJIKAN DALAM LAPORAN INI AKAN SANGAT MUDAH BERUBAH.
11. BAHWA DALAM MELAKUKAN PENILAIAN ASET INI, KAMI TIDAK MEMERIKSA KELENGKAPAN/SYARAT- SYARAT YANG HARUS DIPENUHI LAYAKNYA SEBAGAI PENJAMINAN UTANG, DAN OLEH KARENANYA MAKA PIHAK YANG BERSANGKUTAN BERKEWAJIBAN MEMERIKSA DAN MEMASTIKAN TERPENUHINYA SYARAT-SYARAT TERSEBUT TERMASUK DIDALAMNYA ASPEK LEGALITAS.
12. KAMI TIDAK MELAKUKAN PENYELIDIKAN ATAS MASALAH LINGKUNGAN YANG BERKAITAN DENGAN PENCEMARAN. APABILA TIDAK DIINFORMASIKAN LAIN, PENILAIAN KAMI DIDASARKAN PADA ASUMSI MENGENAI TIDAK ADANYA PENCEMARAN YANG DAPAT BERPENGARUH TERHADAP NILAI.
13. JUMLAH KESELURUHAN DARI NILAI ASET YANG DIHITUNG DALAM LAPORAN INI HAKEKATNYA MENCERMINKAN KESATUAN NILAI ATAS SELURUH ASET YANG MASUK DALAM LINGKUP PENILAIAN, UPAYA UNTUK MEMISAHKAN SATU ATAU BEBERAPA NILAI ASET DENGAN MAKSUD DAN KEPENTINGAN LAIN AKAN MENJADIKAN LAPORAN PENILAIAN INI TIDAK BERLAKU.
14. BILA ADA HAL-HAL LAIN YANG BERHUBUNGAN DENGAN PENILAIAN INI, YANG MENGELUARKAN BIAYA, DITANGGUNG OLEH PEMBERI TUGAS.
15. PIHAK MANAPUN TIDAK MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGUMUMKAN ATAU MEMPERGUNAKAN LAPORAN INI UNTUK KEPERLUAN APAPUN TANPA PERSETUJUAN DARI PIHAK PEMILIK LAPORAN.
16. LAPORAN INI DIANGGAP TIDAK SAH JIKA TIDAK TERTERA TANDA TANGAN PIMPINAN REKAN ATAU REKAN DAN CAP KJPP JIMMY PRASETYO & REKAN.
JTP
Halaman
Surat Pengantar ... i
Pernyataan Penilai ... iv
Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan ... vi1. PENDAHULUAN ...1
1.1. LATAR BELAKANG ... 1
1.2. STATUS PENILAI ... 1
1.3. IDENTITAS PEMBERI TUGAS ... 1
1.4. PENGGUNA LAPORAN... 1
1.5. MAKSUD DAN TUJUAN ... 1
1.6. OBYEK PENILAIAN ... 2
1.7. BENTUK KEPEMILIKAN ... 2
1.8. DEFINISI DAN ISTILAH ... 2
1.9. DASAR NILAI ... 4
1.10. TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI ... 4
1.11. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN ... 5
1.12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ... 5
1.13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DIANDALKAN ... 5
1.14. ASUMSI ... 5
1.15. PENDEKATAN PENILAIAN... 5
1.16. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI ... 7
1.17. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN BERDASARKAN SPI ... 7
2. RINGKASAN PENILAIAN...8
3. TINJAUAN UMUM PASAR KELAPA SAWIT ...9
3.1. PENDAHULUAN ... 9
3.2. PRODUK KELAPA SAWIT ... 10
3.3. PENGOLAHAN KELAPA SAWIT ... 11
3.3.1. Stasiun Utama ... 12
3.3.2. Stasiun Pendukung ... 17
3.4. INDUSTRI KELAPA SAWIT DUNIA ... 18
3.4.1. Produksi dan Konsumsi Minyak Sawit Dunia ... 20
3.4.2. Ekspor dan Impor ... 23
3.4.3. Perkembangan Harga Minyak Sawit ... 25
3.5. INDUSTRI KELAPA SAWIT INDONESIA ... 27
3.5.1. Luas Lahan ... 27
3.5.2. Kode HS Produk Sawit ... 29
3.5.3. Produksi ... 30
3.5.4. Perkembangan Ekspor ... 30
3.5.5. Impor ... 31
3.5.6. Perkembangan Konsumsi ... 32
3.6. PROSPEK INDUSTRI KELAPA SAWIT INDONESIA ... 32
3.6.1. Kondisi Tahun 2020 ... 32
3.6.2. Prospek Tahun 2021 ... 34
DAFTAR ISI
Halaman
4. GAMBARAN UMUM PROPERTI ...35
4.1. LOKASI DAN IDENTIFIKASI ... 35
4.2. PENILAIAN TANAH ... 36
4.2.1. Identifikasi Obyek Penilaian ... 36
4.2.2. Jenis dan Alamat Obyek Penilaian ... 36
4.2.3. Tingkat Kedalaman Investigasi ... 36
4.2.4. Dokumen Kepemilikan Tanah ... 37
4.2.5. Kondisi dan Fasilitas Lingkungan ... 37
4.2.6. Proses Penilaian... 38
4.2.7. Pendekatan Pasar ... 38
4.2.8. Pendekatan Pendapatan ... 39
4.2.9. Komentar Pasar Properti ... 42
4.2.10.Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use)... 42
4.2.11.Kesimpulan Nilai Tanah ... 43
4.3. DOKUMEN LEGALITAS ... 43
4.4. PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP ... 44
4.4.1. Spesifikasi Bangunan ... 44
4.5. PENILAIAN MESIN DAN PERALATAN ... 46
4.6. PENILAIAN KENDARAAN DAN ALAT BERAT ... 50
5. KESIMPULAN NILAI PABRIK ...50
Lampiran-lampiran
Asumsi dan Perhitungan Penilaian
Photo-photo
Lay Out Pabrik
Legalitas & Perijinan
LAPORAN PENILAIAN
1. PENDAHULUAN 1.1. LATAR BELAKANG
Berdasarkan dengan Surat Proposal No. 21.10.633.P.533-B/JTP, tertanggal 04 Oktober 2021 dari JIMMY PRASETYO & REKAN yang telah disetujui, kami telah melakukan penelitian dan penilaian dari properti dari PT PESUD ABADI MAHAKAM.
1.2. STATUS PENILAI
Penilaian ini dilakukan oleh KJPP JIMMY PRASETYO & REKAN, sebagai Penilai Independen yang terdaftar di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). KJPP JIMMY PRASETYO & REKAN telah memiliki Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dari Menteri Keuangan No. 2.09.0031, Mitra (Rekan) KJPP JIMMY PRASETYO & REKAN telah mempunyai Ijin Penilai Publik dari Menteri Keuangan.
KJPP Jimmy Prasetyo & Rekan merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian atas asset dimaksud, tidak mempunyai benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas dan objek penilaian, objektif dan tidak memihak dalam melakukan penilaian.
1.3. IDENTITAS PEMBERI TUGAS
- Pemberi Tugas : PT PESUD ABADI MAHAKAM - Bidang Usaha : Perkebunan Kelapa Sawit
- Alamat : Jalan Akhmad Muksin
Kelurahan Timbau, Kecamatan Tenggarong
Kabupaten Kutai Kartanegara – Kalimantan Timur
1.4. IDENTITAS PENGGUNA LAPORAN
- Pengguna Laporan : PT. Bank Pembangunan Daerah - Bidang Usaha : Perbankan
- Alamat : Ruko BSD Sektor 7 No. 10 - 12,
Jalan Pahlawan Seribu, Serpong, Lengkong Wetan, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan, Banten 15310
1.5. MAKSUD DAN TUJUAN
Penilaian ini dibuat dengan maksud mengungkapkan suatu pendapat mengenai Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi atas properti tersebut untuk tujuan penjaminan utang/Agunan kepada PT. Bank Pembangunan Daerah.
1.6. OBYEK PENILAIAN
Adapun penilaian yang kami lakukan meliputi tanah seluas 20.000 meter persegi dan bangunan pabrik kelapa sawit beserta sarana dan prasaranya, mesin-mesin dan peralatannya, serta kendaraan dan alat berat Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit (PKS) kapasitas 10 Ton TBS/Jam, yang terletak di Desa Harapan Maju, Kecamatan Tabalar, Kabupaten Berau, Provinsi Kalimantan Timur. Aset tersebut saat ini atas nama milik PT PESUD ABADI MAHAKAM.
1.7. BENTUK KEPEMILIKAN
Bentuk kepemilikan atas obyek penilaian ini adalah kepemilikan tunggal yang berupa sertifikat tanah Hak Milik serta dokumen lainnya yang berkaitan dengan legalitas lahan yang mendahuluinya.
1.8. DEFINISI DAN ISTILAH
Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan KEPI (Kode Etik Penilaian Indonesia) dan SPI (Standar Penilaian Indonesia) Edisi VII – 2018 seperti yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Istilah-istilah yang digunakan dalam penilaian didefinisikan oleh KEPI & SPI Edisi VII - 2018 adalah:
Nilai (Value)
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa.
(KEPI & SPI Edisi VII-2018 : KPUP : 4.4).
Nilai Pasar (Market Value)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 3.1).
Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa
Kami menegaskan bahwa dalam menentukan opini Nilai Pasar kami tidak memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait. (sesuai definisi dalam KEPI &
SPI Edisi VII-2018 : SPI 101 : 3.3)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018 : KPUP : 10.1).
Harga (Price)
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi, atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain. (KEPI & SPI Edisi VII- 2018 : KPUP : 4.2).
Biaya (Cost)
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (KEPI & SPI Edisi VII- 2018 : KPUP : 4.3).
Nilai Likuidasi (Liquidation Value Indication)
Yang dimaksud dengan Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.
Definisi di atas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya berlaku dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset. Penilai harus menyatakan dasar nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan.
(KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 102, 3.5.b). Indikasi nilai ini hanya merupakan estimasi awal yang tidak mengikat dan tidak dapat digunakan pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan oleh Bank.
Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
Biaya reproduksi baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, PPI 08 : 3.3.a).
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Biaya pengganti baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, PPI 08 : 3.3.b).
1.9. DASAR NILAI
Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII- 2018, dimana dasar penilaian yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi, Standar Penilaian Indonesia mendefenisikan sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value), yaitu estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.1)
Nilai Likuidasi (Liquidation Value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar.
Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. (SPI 102-3.5.b).
Dalam penilaian properti ini adalah berupa pabrik yang terdiri dari tanah, bangunan-bangunan dan sarana pelengkap lainnya, serta mesin-mesin dan peralatan dengan tujuan penilaian untuk penjaminan utang, sesuai dengan lampiran SPI 103 pada kolom 3 dasar nilainya adalah Nilai Pasar dengan sumber definisinya SPI 101 - 3.1.
Untuk Nilai Likuidasi adalah karena atas permintaan dari Pemberi Tugas, sehingga kami menggunakan Indikasi Nilai Likuidasi dan sumber definisi SPI 102-3.5.b
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur didalam Standar Penilaian Indonesia.
1.10. TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI
Penilaian ini dilakukan berdasarkan Nilai Pasar (Market Value) per tanggal 15 Oktober 2021 (kesepakatan dengan pihak pemberi tugas sesuai tanggal hari terakhir Commisioning Test Pabrik), sedangkan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 06 Oktober 2021 sampai dengan 07 Oktober 2021.
1.11. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah.
Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut :
a. Investigasi dilakukan melalui proses pengumpulan data dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis.
b. Kami telah melakukan penelahaan, perhitungan dan analisis, dan diasumsikan tidak ada informasi yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
1.13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat Nasional maupun Internasional, sumber data tersebut antara lain :
a. Data Pemerintah Kota
b. Informasi dari media massa elektronik
c. Data permintaan dan penawaran, merupakan pembanding baik dalam bentuk transaksi maupun penawaran
1.14. ASUMSI
Penilaian diatas tergantung pada hal-hal sebagai berikut :
a. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian.
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
b. Obyek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/
penguasaan tanah yang sah secara hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam catatan ini.
1.15. PENDEKATAN PENILAIAN
Dengan memperhatikan obyek penilaian dan data pembanding pasar yang ada, kami mempertimbangkan penggunaan pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Biaya (Cost Approach) yaitu memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui
pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor- faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya. Pendekatan ini memberikan indikasi nilai dengan menghitung biaya pengganti atau reproduksi saat ini dari aset dan membuat pengurangan untuk kemunduran fisik dan seluruh bentuk keusangan lainnya yang relevan. (SPI 106-6.5)
Untuk penilaian tanah kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, dalam penilaian bisnis juga dikenal sebagai Guideline Transaction Method sedangkan dalam penilaian properti dikenal sebagai Direct Comparison Method, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. (SPI 106-6.2.a).
Untuk penilaian bangunan-bangunan dan sarana pelengkap, serta mesin- mesin dan peralatan kami menggunakan Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC); yaitu secara umum adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga dimana pelaku pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan utilitas yang setara, dan bukan membuat aset yang sama secara fisik, dan kemudian disesuaikan untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan yang relevan, metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara. (SPI 106 – 6.6b)
- Penyesuaian Depresiasi (SPI 106-6.8.b) umumnya dipertimbangkan untuk berbagai tipe penyusutan/keusangan, yang dapat dipisahkan lebih jauh kedalam sub- kategori apabila melakukan penyesuaian :
Penyusutan Fisik
Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik aset atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.
Keusangan Fungsional
Kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang dinilai dibandingkan dengan penggantinya seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman.
Keusangan Eksternal atau Ekonomis
Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi, lokasi, atau faktor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau permanen.
- Diperhatikan pula tentang besarnya manfaat, peran dan kegunaan dari properti.
1.16. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk memberi tugas dan pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada lingkup penugasan ini. Pengguna laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan ini harus mendapat persetujuan KJPP JIMMY PRASETYO & REKAN dan Pemberi Tugas.
1.17. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN BERDASARKAN SPI.
Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), SPI Edisi VII - 2018 dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penggunaan laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan ini harus mendapat persetujuan KJPP JIMMY PRASETYO & REKAN dan Pemberi Tugas.
2. RINGKASAN PENILAIAN
PT PESUD ABADI MAHAKAM
Uraian Luas
(m2)
Indikasi Nilai Pasar
(Rp)
Nilai Likuidasi (Rp) PABRIK KELAPA SAWIT (Kap. 10 Ton TBS/Jam)
Desa Harapan Maju
Kecamatan Tabalar (Pemekaran Ex. Kec. Talisayan) Kabupaten Berau, Provinsi Kalimantan Timur
A. Tanah 20.000 72.907.000 51.035.000
B. Bangunan & Infrastruktur 2.699.400.000 1.889.600.000
Bangunan Kantor, Mess & Gudang 600 935.600.000 654.900.000
Bangunan PKS 540 1.753.800.000 1.227.700.000
Bangunan Pos Timbang 6 10.000.000 7.000.000
C. Sarana Pelengkap 500.100.000 350.100.000
Pengupasan & Pemadatan Area Pabrik + Kolam
Limbah 4.800
446.400.000 312.500.000
Area Penerimaan TBS 432 28.900.000 20.200.000
Saluran Air 80 24.800.000 17.400.000
D.Mesin-mesin dan Instalasi 23.456.000.000 16.419.500.000
FFB Reception 1.715.200.000 1.200.600.000
Sterilizer Station 4.209.500.000 2.946.700.000
Pressing Station 2.082.500.000 1.457.800.000
Clarification Station 2.125.800.000 1.488.100.000
Depericarper & Kernel Station 1.917.700.000 1.342.400.000
Boiler House Station 4.575.400.000 3.202.800.000
Power House Station 1.730.800.000 1.211.600.000
Raw Water Treatment Station 1.231.400.000 862.000.000
Piping 1.083.600.000 758.500.000
Electrical Instalation 1.709.300.000 1.196.500.000
Effluent Treatment Plant 714.500.000 500.200.000
Mesin & Peralatan Tambahan (Non Pabrik) 360.300.000 252.300.000
E.Kendaraan dan Alat berat 454.500.000 272.700.000
Total 27.182.907.000 18.982.935.000 Dibulatkan 27.182.900.000 18.982.900.000
3. TINJAUAN UMUM INDUSTRI DAN PASAR KELAPA SAWIT 3.1. PENDAHULUAN
Dalam perekonomian makro ekonomi Indonesia, industri minyak sawit memiliki peran strategis, antara lain penghasil devisa terbesar (sektor non migas), lokomotif perekonomian nasional, kedaulatan energi, pendorong sektor ekonomi kerakyatan, dan penyerapan tenaga kerja. Penggunaan minyak kelapa sawit terus meningkat seiring dengan pertumbuhan penduduk dunia, perkembangan teknologi produksi, dan peningkatan tingkat konsumsi penduduk.
Kelapa sawit menjadi penting karena produknya dibutuhkan hampir di seluruh masyarakat dunia sebagai pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Kelapa sawit digunakan sebagai bahan baku minyak goreng yang merupakan salah satu dari sembilan bahan pokok yang paling banyak digunakan oleh berbagai kalangan seperti rumah tangga, restoran dan pabrik-pabrik yang memproduksi bahan makanan lainnya. Begitu juga dengan berbagai produk olahan turunan minyak sawit yang menjadi produk pangan atau non pangan selain minyak goreng antara lain adalah margarin, produk kosmetik, pomade, pasta gigi, bahan pembuat cat, sabun, sampoo, biodiesel dan lain sebagainya. Banyaknya produk pangan dan non pangan yang dihasilkan dari minyak sawit di seluruh dunia sehingga secara kontinu mampu menjaga stabilitas harga minyak sawit.
Industri minyak kelapa sawit merupakan salah satu industri utama di Indonesia yang berkaitan erat dengan pencapaian Sustainable Development Goals (SDG's), karena menjadi bagian dari solusi pencapaian SDG's di Indonesia atau dunia.
Perkebunan sawit berkontribusi pada pencapaian SDG's yakni penghapusan kemiskinan, pertumbuhaan ekonomi dan kesempatan kerja inklusif, pengurangan ketimpangan, dan peningkatan pendapatan. Peningkatan pendapatan yang tercipta secara langsung atau tidak langsung akibat berkembangnya perkebunan sawit juga menyumbang pada SDG's-2, SDG's-3 dan SDG's-4 yakni menghapus kelaparan, perbaikan gizi dan hidup sehat serta pendidikan berkualitas.
Secara empiris kontribusi industri kelapa sawit dalam ekonomi telah banyak terbukti. Kelapa sawit merupakan industri padat karya, sehingga jutaan masyarakat bergantung pada sektor ini. Perkembangan perkebunan kelapa sawit baik oleh perusahaaan swasta, BUMN atau UKM menciptakan kesempatan kerja baru sehingga mampu menurunkan tingkat pengangguran dan kemiskinan pada masyarakat yang terlibat secara langsung atau tidak langsung dalam industri ini.
Kebun industri mampu menyerap 4,2 juta tenaga kerja langsung dan 12 juta tenaga kerja tidak langsung. Sementara petani swadaya mampu menyerap 4,6 juta tenaga kerja. Adanya penyerapan tenaga kerja akan meningkatkan pendapatan dan kesejahteraan masyarakat sehingga menyebapkan berkurangnya angka kemiskinan. Kehadiran kelapa sawit didaerah pedesaan juga telah memberikan dampak ekonomi antara lain menstimulus pertumbuhan sektor lain di wilayah pedesaan.
Meningkatnya Produksi CPO di wilayah pusat pengembangan kelapa sawit memberikan dampak sekitar 40% terhadap sektor non pertanian seperti restoran, hotel, infrastruktur dan sektor lainnya. Peningkatan pendapatan sekaligus akan membuat masyarakat mampu menyekolahkan anak-anak mereka sampai ke jenjang yang lebih tinggi lagi serta memiliki hidup yang sehat melalui pemenuhan gizi yang baik. Selain meningkatkan kesejahteraan petani, juga akan turut meningkatkan kualitas fasilitas-fasilitas kesehatan, pendidikan, dan infrastruktur, khususnya jalan raya yang akan mempermudah proses distribusi perekonomian masyarakat.
Meningkatnya pertumbuhan ekonomi di daerah pedesaan akan membuat kesenjangan antar masyarakat perkotaan dan pedesaan akan menurun. Hal ini menunjukkan pengembangan kelapa sawit di daerah pedesaan tidak hanya memberikan manfaat kepada pelaku usaha kelapa sawit tetapi juga memberikan manfaat kepada masyarakat lain di luar usaha kelapa sawit.
Pemerintah Indonesia juga sangat berperan dalam upaya peningkatan pemanfaatan minyak sawit untuk konsumsi nasional. Salah satunya adalah penerapan kebijakan biodiesel 30% (B-30), yang telah diterapkan pada Desember 2019, dengan melakukan pencampuran 30% minyak sawit pada biodiesel, dan akan ditingkatkan rasionya secara bertahap. Upaya ini untuk mengurangi ketergantungan terhadap bahan bakar berbasis fosil, dan juga penyediaan energi untuk tahun-tahun mendatang.
Indonesia juga sedang mengembangkan skema kredit karbon guna mendukung upaya pelestarian lingkungan. Dengan luas perkebunan kelapa sawit ± 14 juta hektar yang dimiliki Indonesia, mampu menyerap sekitar 2,2 miliar ton karbon dioksida (CO2) dari udara setiap tahun. Namun tantangan utamanya terletak pada upaya mengonversikan carbon foot print ke dalam suatu skema bisnis yang bermanfaat bagi masyarakat. Hal ini telah disampaikan pada pertemuan tahunan World Economic Forum, Davos. Bagi Indonesia, investasi lingkungan, terutama menyangkut reforestasi, tidak harus dibatasi hanya dalam konteks replanting.
Namun perlu diperluas hingga mencakup aspek monetization dari emisi karbon yang dapat diserap oleh perkebunan sawit. Oleh karenanya, Indonesia mengusulkan agar para stakeholders yang hadir bisa ikut memikirkan mekanisme atau skema penerapan carbon credit yang tepat dalam merealisasikan potensi Indonesia sebagai the capital of carbon credit.
3.2. PRODUK KELAPA SAWIT
Produk yang dihasilkan tanaman kelapa sawit adalah Tandan Buah Segar (TBS) atau Fresh Fruit Bunch (FFB), yang selanjutnya diolah menjadi minyak kelapa sawit atau Crude Palm Oil (CPO) sekitar 15 - 24%, dan minyak inti kelapa sawit atau Palm Kernel Oil (PKO) sekitar 4,5 – 6%. Tingkat ekstraksi CPO dan PKO dari tandan buah kelapa sawit sangat dipengaruhi oleh umur produksi, kondisi tanaman, serta penanganan pasca panen. Hingga tahap ini, skala industri perkebunan kelapa sawit masuk ke dalam kategori industri hulu.
Gambar 3.1. Produk Kelapa Sawit dan Turunannya
Dari produk CPO dan PKO, dapat dikembangkan menjadi bermacam-macam produk industri hilir. CPO dan PKO merupakan ester asam lemak dan gliserol yang disebut trigliserida. Trigliserida CPO kaya akan asam lemak palmitat, linoelat, stearat, dan gliserol; sedangkan trigliserida PKO mengandung asam laurat, miristat, stearat, gliserol, dan sedikit palmitat. Produk-produk hilir yang dihasilkan antara lain minyak goreng, margarine, vanaspati, shortening, fatty acid, methyl ester (biodiesel), glycerol, dan garam metalik. Produk lainnya digunakan pada industri makanan, kosmetik, farmasi, pabrik logam, karoseri, dan industri tinta cetak.
3.3 PENGOLAHAN KELAPA SAWIT
Setiap pohon sawit dapat menghasilkan 10 - 15 ton TBS per tahun dengan berat 3 - 40 kg per tandan, tergantung umur tanaman. Dalam 1 tandan, terdapat 1.000 - 3.000 brondolan dengan berat brondolan berkisar 10 - 20 gram. TBS diolah di pabrik kelapa sawit (PKS) untuk diambil minyak dan intinya. PKS umumnya terdiri dari stasiun utama dan stasiun pendukung, yang diuraikan sebagai berikut:
3.3.1 Stasiun Utama
a. Stasiun Penerimaan Buah 1. Jembatan Timbang
Penimbangan dilakukan 2 kali untuk setiap angkutan TBS yang masuk ke pabrik, yaitu pada saat masuk (berat truk dan TBS), serta pada saat keluar (berat truk). Dari selisih timbangan saat masuk dan keluar, diperoleh berat bersih TBS yang masuk ke pabrik.
2. Loading Ramp
TBS yang telah ditimbang, kemudian dibongkar di loading ramp dengan menuang (dump) langsung dari truk. Loading ramp merupakan bangunan dengan lantai yang berupa kisi-kisi pelat besi berjarak 10 cm dengan kemiringan 45º. Kisi-kisi tersebut berfungsi untuk memisahkan kotoran (Paser, kerikil, dan sampah) yang terikut dalam TBS. Loading ramp dilengkapi pintu-pintu keluaran yang digerakkan secara hidrolis, sehingga memudahkan dalam pengisian TBS ke dalam lori untuk proses selanjutnya. Kapasitas lori kecil dapat memuat 2,5 - 2,75 ton TBS, sedangkan lori besar dapat memuat 4,5 ton TBS.
Gambar 3.2. Proses di Stasiun Penerimaan Buah b. Stasiun Rebusan (Sterilisasi)
Lori-lori yang telah berisi TBS dikirim ke stasiun rebusan dengan cara ditarik menggunakan capstand yang digerakkan oleh motor listrik hingga memasuki sterilizer. Sterilizer yang banyak digunakan umumnya adalah bejana tekan horisontal yang bisa menampung 10 lori per unit (25 - 27 ton TBS). Dalam proses perebusan, TBS dipanaskan dengan uap pada temperatur 135ºC dan tekanan 2,0 - 2,8 kg/cm² selama 80 - 90 menit. Proses perebusan dilakukan secara bertahap dalam 3 puncak tekanan agar diperoleh hasil yang maksimal.
c. Stasiun Pemipilan (Threshing)
Buah hasil perebusan disalurkan masuk ke moving trippler dan dituangkan ke dalam thresher melalui hopper untuk menampung buah rebus.
Autofeeder akan mengatur meluncurnya buah agar tidak sekaligus.
Pemipilan dilakukan dengan membanting buah dalam drum yang berputar
oleh distributing conveyor. Sedangkan tandan kosong dibawa ke incinerator (atau empty bunch hopper) melalui empty bunch conveyor.
Gambar 3.3. Proses Pengolahan Kelapa Sawit di Pabrik Kelapa Sawit d. Stasiun Pengadukan (Digester)
Buah yang masuk ke dalam digester (biasa disebut MPD : material passing to digester) akan diaduk, sehingga sebagian besar daging buah terlepas dari biji. Proses pengadukan dan pelumatan ini akan berjalan baik jika isi digester selalu dipertahankan dalam kondisi penuh. Minyak bebas akan keluar melalui lubang dasar digester secara kontinu, dan terhambatnya pengeluaran minyak akan menyebabkan minyak beralih fungsi sebagai pelumas pisau digester. Suhu digester harus dipertahankan 90ºC - 95ºC.
e. Stasiun Pengempaan (Pressing)
Massa yang keluar dari digester diperas dalam screw press pada tekanan cone 30 - 35 Bar, suhu 90ºC - 95ºC dengan menggunakan air pengencer untuk menurunkan viskositas minyak sebesar 15% - 20% massa.
Penambahan air dapat juga dilakukan di oil gutter, kemudian dialirkan ke stasiun klarifikasi. Ampas hasil kempa dipecah dengan menggunakan cake breaker conveyor untuk memudahkan pemisahan biji dan serat.
f. Stasiun Pemisah Serabut dan Biji Basah (Depericarping)
Digunakan untuk memisahkan serabut dengan biji basah, terdiri atas 3 bagian utama yang merupakan satu kesatuan mesin yakni:
1. Pemecah Ampas Kempa (Cake Breaker Conveyor)
Merupakan suatu ularan pengantar di mana badannya merupakan selubung uap (steam jacket), tempat dimasukkannya uap air untuk memanaskan serabut bekas (sampah) agar tidak terlalu berat untuk dihisap oleh blower, untuk selanjutnya dialirkan ke fibre cyclone.
Alat ini terdiri dari pedal-pedal yang diikat pada poros yang berputar.
Kemiringan pedal diatur, sehingga pemecahan gumpalan ampas kempa yang masih mengandung biji terjadi dengan sempurna, sambil mendorongnya perlahan-lahan menuju separating column dan penguapan air dapat berlangsung dengan lancar.
2. Kolom Pemisah (Separating Column)
Merupakan tempat perpisahan antara serabut bekas (sampah) dan biji.
Biji yang sifatnya lebih berat akan jatuh masuk ke polishing drum;
sedangkan serabut bekas (sampah) masuk ke dalam kolom isapan blower, dan setelah kering (berat jenis kecil), masuk ke dalam conveyor bahan bakar.
3. Drum Pemoles (Polishing Drum)
Sebagai perantara biji yang akan disalurkan ke nut silo dan pembersih biji-biji yang pada bagiannya masih melekat serabut kelapa sawit tersebut.
Cara kerja ketiga bagian tersebut semi automatic dan tenaga kerja yang diperlukan sangat sedikit.
g. Stasiun Klarifikasi (Clarifier) 1. Pemisahan Paser
Minyak yang keluar dari screw press melalui oil gutter dialirkan ke dalam stand trap tank dengan tujuan untuk mengendapkan Paser.
2. Penyaringan Bahan Padatan
Crude oil diencerkan dan dialirkan ke vibrating screen yang berukuran
Dengan mengambil sampel crude oil sebelum masuk vibrating screen, setiap 2 jam sekali dapat ditentukan ketepatan penambahan air pengencer. Dengan hand centrifuge/electric centrifuge dapat diketahui komposisi minyak, NOS, dan air. Komposisi yang tepat jika perbandingan minyak dan sludge 1 : 2 (konvensional), dan jika dengan decanter perbandingan minyak dan sludge 1 : 1. Crude oil yang telah disaring dialirkan ke dalam crude oil tank dengan suhu dipertahankan 90°C - 95°C, untuk kemudian dipompa ke setting tank.
3. Pemisahan Minyak dengan Sludge Setting Tank/Clarifier Tank
Berfungsi untuk mengendapkan sludge yang terkandung dalam crude oil. Temperatur harus dipertahankan 90°C - 95°C. Minyak yang berada pada lapisan atas diangkat dengan bantuan skimmer ke oil tank;
sedangkan sludge yang masih mengandung minyak dialirkan ke sludge tank secara periodik. Sludge dan Paser pada dasar bejana harus dibuang (flushed out) agar pemisahan minyak dapat berjalan dengan baik.
4. Pemurnian Minyak (Oil Purifier)
Berfungsi untuk memisahkan sludge yang melayang (emulsi) dalam minyak dan mengurangi kadar air dalam minyak, sehingga kadar kotoran minyak produksi <0,02%. Temperatur oil purifier tetap dipertahankan 90°C - 95°C.
5. Pengeringan Minyak (Oil Dryer)
Setelah proses oil purifier selesai, minyak dipompa dan ditampung dalam float tank untuk selanjutnya dihisap oleh vacuum dryer. Volume minyak yang masuk diatur oleh toper spindle, sehingga kehampaan dalam vacuum dryer tetap terkendali <50 TORR. Melalui nozzle, minyak disemburkan ke dalam bejana, sehingga penguapan air akan lebih sempurna, dan untuk menjaga keseimbangan minyak masuk dan keluar dari bejana digunakan float valve.
6. Penimbunan Minyak Produksi
Minyak yang terkumpul di dasar bejana akan dipompa ke tangki timbun. Secara periodik, pada tangki timbun dilakukan pengurasan mengikuti standar prosedur pencucian tangki. Suhu penyimpanan 40°C- 50°C.
h. Stasiun Pengolahan Sludge 1. Sand Cyclone
Dari sludge tank, sludge dipompakan ke sand cyclone, di mana Paser halus akan terpisah dengan gaya centrifugal dan di blow down secara berkala. Sand cyclone berfungsi dengan baik jika perbedaan tekanan inflow dan outflow sludge menunjukkan angka 2 bar.
Selanjutnya diproses dalam sludge separator untuk memisahkan atau mengambil minyak yang masih terkandung pada sludge.
2. Pemisah Lumpur (Sludge Separator)
Dengan gaya centrifugal, minyak yang berat jenisnya lebih kecil bergerak menuju ke poros dan terdorong keluar melalui sudut-sudut (disc) ke setting tank; sedangkan ampas dan cairan yang lebih berat terdorong ke bagian dinding bowl dan keluar melalui nozzle. Padatan yang menempel pada dinding bowl ini harus dibersihkan secara manual atau otomatis. Hal-hal yang harus diperhatikan adalah sebagai berikut:
Suhu sludge dijaga 90°C - 95°C.
Air yang digunakan untuk balancing harus merupakan air panas (90°C - 95°C) dengan besarnya aliran 10 - 15 pada gelas duga (alfalaval) atau berpedoman pada pelampung (westfalia).
Pembebanan, dilaksanakan setelah mesin berputar normal dengan berpedoman pada revolution counter.
Pencucian bowl dilakukan secara periodik sesuai dengan kebutuhan.
Pembersihan dan pemeriksaan menyeluruh dilaksanakan setiap hari.
3. Penampungan Limpahan Minyak (Preclaim Oil Tank)
Seluruh endapan dari clarifier tank, oil tank, dan sludge tank yang di drain setiap pagi sebelum mengolah, ditampung dalam tangki ini.
Tangki ini dilengkapi dengan sistem pemanas uap injeksi untuk tujuan pemanasan. Minyak yang terapung di bagian atas dialirkan ke clarifier tank, sedangkan lumpur pekat dibuang ke bak penampung sludge yaitu fat pit.
4. Pengutipan Minyak Parit
Pat fit berfungsi untuk menampung cairan-cairan yang masih mengandung minyak yang berasal dari condensat dan stasiun klarifikasi. Minyak yang dikutip akan dipompa ke pre claim oil tank.
Pembersihan bak dan pemeriksaan dilakukan setiap 1 bulan.
i. Stasiun Kernel Recovery
Pada stasiun ini, inti sawit (kernel) akan diambil dari cangkangnya, kemudian dikeringkan menjadi inti sawit yang siap dipasarkan. Prosesnya meliputi:
1. Pemeraman Biji (Nut Silo)
Berfungsi sebagai tempat pemeraman/pengeringan biji, agar lebih mudah dipecah dan dipisahkan kernel dari cangkangnya.
2. Pemecahan Biji
Alat pemecah biji yang terdiri dari 2 tipe yaitu nut creaker dan ripple
diperhatikan adalah magnit yang terdapat pada corong pemasukan harus selalu dijaga bersih dari logam yang melekat.
3. Pemisahan Basah dan Kering
Biji yang telah dipecah, antara kernel dan cangkangnya masih bercampur, dan dipisahkan dengan cara pemisahan kering dengan bantuan hisapan angin atau pemisahan basah dengan bantuan tanah liat (claybath) atau (hydrocyclone).
Pengeringan kernel dilakukan secara bertingkat, baik untuk pemisahan basah maupun pemisahan kering. Produk kernel ditimbun dan disimpan dalam karung, yang kelembaban udaranya diatur tidak lebih dari 70%
atau ditimbun dalam silo kernel, di mana pengiriman ke tempat penjualan dengan sistem curah.
4. Stasiun Penyimpanan CPO
Merupakan tempat penyimpanan minyak hasil dari proses klarifikasi sebelum dijual.
3.3.2. Stasiun Pendukung
a. Stasiun Pembangkit Tenaga
Berfungsi untuk mensuplai energi untuk menggerakkan mesin-mesin dan peralatan lain yang memerlukan tenaga dalam jumlah besar. Kebutuhan energi di PKS dipasok dari 2 sumber, yaitu ketel uap air (boiler) yang menghasilkan tenaga uap dan diesel genset. Pada PKS, tenaga uap yang dihasilkan oleh boiler, pertama-tama dikonversi menjadi energi listrik melalui turbin. Kemudian, uap keluaran dari turbin ditampung dalam bejana tekan dan dimanfaatkan untuk proses perebusan buah dan keperluan proses pengolahan.
b. Laboratorium
Berfungsi sebagai pusat pengendalian terhadap proses dan kualitas yang dihasilkan selama dan setelah proses produksi berlangsung.
c. Stasiun Pengolahan Air
Air merupakan kebutuhan vital bagi sebuah PKS karena sebagian proses pengolahan membutuhkan air. Air yang digunakan harus memenuhi persyaratan tertentu, seperti kesadahan dan kadar silika.
d. Stasiun Limbah
Berfungsi untuk menetralisir air buangan pabrik sebelum dibuang ke lingkungan.
e. Bengkel PKS
Berfungsi sebagai tempat untuk pemeliharaan umum terhadap semua peralatan PKS. Jenis pekerjaan yang dilakukan antara lain perbaikan alat-
alat, pembuatan suku cadang, dan modifikasi peralatan sesuai dengan kondisi di lapangan. Biasanya didukung dengan peralatan-peralatan, seperti mesin bubut, mesin skrap, mesin gerinda, mesin bor, mesin las, mesin potong, mesin gergaji, dan mesin peralatan bengkel lainnya.
3.4. INDUSTRI KELAPA SAWIT DUNIA
Berdasarkan data dari USDA (United States Department of Agriculture), minyak sawit (CPO) termasuk dalam golongan Major Vegetable Oil, yang terdiri dari : a. Oil, Coconut - Minyak Kelapa
b. Oil, Cottonseed - Minyak dari Biji Kapas c. Oil, Olive - Minyak Zaitun
d. Oil, Palm - Minyak Sawit
e. Oil, Palm Kernel - Minyak Inti Sawit
f. Oil, Peanut - Minyak dari Kacang-kacangan g. Oil, Rapeseed - Minyak Canola
h. Oil, Soybean - Minyak Kedelai
i. Oil, Sunflower - Minyak dari Bunga Matahari
Jumlah produksi untuk Major Vegetable Oil hingga periode tahun 2020/2021 (periode yang digunakan USDA adalah dari bulan Oktober hingga bulan September tahun berikutnya) mencapai 208,05 juta ton, dan diprediksikan meningkat pada periode selanjutnya (2021/2022*), menjadi 216,17 juta ton, mengalami peningkatan sebesar 3,90%.
Dalam periode tahun 2017/2018 hingga 2021/2022*, rata-rata pertumbuhan produksi major vegetable oil dunia mengalami peningkatan sebesar 2,18% per tahun. Kontribusi rata-rata produksi minyak sawit, dan minyak inti sawit pada Major Vegetable Oil dunia (periode yang sama) adalah sebesar 39,65%, diikuti dengan minyak kedelai (Soybean Oil) sebesar 28,26%, minyak canola (Rapeseed Oil) sebesar 13,73%, dan minyak biji bunga matahari (Sunflowerseed) sebesar 9,65%.
Tabel 3.1. Produksi Major Vegetable Oil Dunia Tahun 2017/2018 – 2020/2022*
(juta ton)
PRODUKSI 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2021/22*
Oil, Coconut 3,67 3,76 3,6 3,54 3,67
Oil, Cottonseed 5,1 4,97 5,15 4,82 5,07
Oil, Olive 3,29 3,17 3,12 2,92 3,28
Oil, Palm 70,54 74,17 73,05 73,31 76,38
Oil, Palm Kernel 8,27 8,57 8,48 8,29 8,72
Oil, Peanut 5,88 5,88 6,24 6,46 6,46
Oil, Rapeseed 27,92 27,71 28 29,06 29,19
Oil, Soybean 55,17 56,02 58,36 60,46 62,25
Oil, Sunflowerseed 18,52 19,49 21,43 19,19 21,15
TOTAL 198,35 203,74 207,43 208,05 216,17
Hingga periode tahun 2020/2021 jumlah produksi minyak sawit dan minyak inti sawit dunia mencapai 81,60 juta ton, terdiri dari 73,31 juta ton minyak sawit, dan 8,29 juta ton minyak inti sawit. Dan pada 2021/2022* diperkirakan meningkat menjadi 85,10 juta ton, terdiri dari 76,38 juta ton minyak sawit, dan 8,72 juta ton minyak inti sawit.
Indonesia menjadi Negara terbesar yang memproduksi major vegetable oil, pada periode tahun 2020/2021, yaitu sebesar 49,44 juta ton, yang sebagian besar adalah minyak sawit (43,5 juta ton). Selanjutnya adalah Tiongkok sebanyak 28,83 juta ton (17,20 juta ton merupakan minyak kedelai), Malaysia sebanyak 20,21 juta ton (18,20 juta ton adalah minyak sawit), Uni Eropa sebanyak 17,87 juta ton (9,24 juta ton adalah minyak kanola), dan Amerika Serikat sebanyak 12,96 juta ton (11,52 juta ton adalah minyak kedelai). Dan untuk periode tahun 2021/2022*, susunan produsen terbesar major vegetable oil masih menempatkan Indonesia sebagai Negara produsen terbesar yaitu sebanyak 50,55 juta ton, yang sebagian besar adalah minyak sawit (44,5 juta ton), Tiongkok sebanyak 29,46 juta ton (17,92 juta ton merupakan minyak kedelai), Malaysia sebanyak 22,00 juta ton (19,7 juta ton adalah minyak sawit), Uni Eropa sebanyak 18,37 juta ton (9,32 juta ton adalah minyak kanola), dan Amerika Serikat sebanyak 13,22 juta ton (11,77 juta ton adalah minyak kedelai).
Dari sisi konsumsi atau kebutuhan dunia untuk Mayor Vegetable Oil hingga periode tahun 2020/2021 mencapai 207,78 juta ton, dan diprediksikan meningkat pada periode 2021/2022* menjadi 213,01 juta ton, atau mengalami peningkatan sebesar 2,52%. Dalam periode tahun 2017/2018 hingga 2021/2022*, rata-rata pertumbuhan konsumsi major vegetable oil dunia mengalami peningkatan sebesar 2,58% per tahun.
Tabel 3.2. Konsumsi Major Vegetable Oil Dunia Tahun 2017/2018 – 2021/2022*
(juta ton) KONSUMSI DOMESTIK 2017/18 2018/19 2019/20 2020/21 2020/21*
Oil, Coconut 3,44 3,56 3,63 3,55 3,68
Oil, Cottonseed 5,03 4,97 5,13 4,88 5,04
Oil, Olive 2,87 2,93 3,04 3,14 3,22
Oil, Palm 66,78 72,06 72,19 74,21 75,50
Oil, Palm Kernel 7,83 8,29 8,11 8,28 8,38
Oil, Peanut 5,71 5,96 6,27 6,44 6,48
Oil, Rapeseed 28,86 28,08 28,11 28,29 28,96
Oil, Soybean 54,44 55,24 57,24 60,05 61,89
Oil, Sunflowerseed 17,44 18,1 19,41 18,95 19,87
TOTAL 192,39 199,19 203,14 207,78 213,01
* Angka Prediksi
Sumber : USDA, edisi Juni 2021, diolah
Kontribusi rata-rata konsumsi minyak sawit, dan minyak inti sawit pada Major Vegetable Oil dunia, untuk periode tahun 2017/2018 hingga 2021/2022* adalah sebesar 39,55%, diikuti dengan minyak kedelai (Soybean Oil) rata-rata sebesar 28,43%, dan minyak canola (Rapeseed Oil) sebesar 14,03%.
Tiongkok menjadi Negara terbanyak yang mengkonsumsi major vegetable oil pada tahun 2020/2021, yaitu sebanyak 41,57juta ton, diikuti Uni Eropa sebanyak 25,98 juta ton, India sebanyak 22,60 juta ton, Indonesia sebanyak 18,67 juta ton, dan Amerika Serikat sebanyak 16,58 juta ton. Untuk periode tahun 2021/2022*, Tiongkok masih menjadi Negara konsumen major vegetable oil terbesar, yaitu sebanyak 42,95 juta ton, diikuti Uni Eropa sebanyak 26,29 juta ton, India sebanyak 22,78 juta ton, Indonesia sebanyak 18,95 juta ton, dan Amerika Serikat sebanyak 17,49 juta.
3.4.1. Produksi dan Konsumsi Minyak Sawit Dunia
Dari data USDA (United States Department of Agriculture), produksi minyak sawit (CPO) dunia dalam 5 tahun terakhir menunjukkan pertumbuhan, meskipun pada periode tahun 2019/2020 mengalami penurunan produksi terutama dari Negara Malaysia, dan beberapa negara lain akibat dampak dari epidemi COVID-19 yang sedang melanda dunia hingga saat ini. Pada periode tahun 2017/2018, produksi minyak sawit dunia mencapai 70,54 juta ton, dan pada periode tahun 2020/2021 produksi minyak sawit dunia mencapai 73,310 juta ton. Angka pertumbuhan rata-rata produksi minyak sawit dunia sepanjang periode tersebut adalah sebesar 1,33% per tahun.
Sumber : USDA edisi Juni 2021, diolah
Gambar 3.4. Produksi dan Tingkat Pertumbuhan CPO Dunia Periode Tahun 2017/2018 sampai dengan tahun 2021/2022*
Pada periode tahun 2021/2022* produksi minyak sawit dunia diprediksi mengalami peningkatan sebesar 4,18%, atau menjadi 76,38 juta ton, seiring dengan pulihnya permintaan minyak sawit dunia pasca pandemi COVID-19.
Untuk periode tahun 2020/2021, Indonesia dan Malaysia masih menjadi produsen minyak sawit terbesar di dunia, dengan masing-masing jumlah produksi sebesar 43,50 juta ton, dan 18,20 juta ton. Jumlah produksi minyak
Thailand (2,85 juta ton), Kolombia (1,56 juta ton), Nigeria sebanyak 1,28 juta ton, dan produksi dari negara-negara lain mencapai 5,93 juta ton.
Sumber : USDA edisi Juni 2021, diolah (juta ton)
Gambar 3.5. Produsen CPO Dunia 2020/2021 dan prediksi 2021/2022*
Untuk periode tahun 2021/2022*, USDA memprediksikan produksi minyak sawit Indonesia mengalami peningkatan menjadi 44,50 juta ton, Malaysia mengalami peningkatan menjadi 19,70 juta ton, Thailand meningkat menjadi 3,10 juta ton, Kolombia meningkat menjadi 1,65 juta ton, Nigeria tetap sebesar 1,28 juta ton, dan negara-negara lain meningkat menjadi 6,15 juta ton.
Dari sisi konsumsi minyak sawit dunia dalam periode tahun 2017/2018 hingga 2020/2021, mengalami peningkatan rata-rata sebesar 3,63% per tahun. Pada periode tahun 2017/2018, konsumsi minyak sawit dunia hanya mencapai 66,78 juta ton; dan pada periode tahun 2020/2021, konsumsi minyak sawit dunia mencapai 74,21 juta ton.
Untuk periode tahun 2021/2022* konsumsi minyak sawit dunia diprediksi mengalami peningkatan sebesar 1,74%, atau menjadi 75,50 juta ton, seiring dengan pulihnya permintaan pasca pandemi virus corona yang sedang melanda dunia hingga saat ini.
Sumber : USDA, edisi Juni 2021, diolah
Gambar 3.6. Konsumsi dan Tingkat Pertumbuhan CPO Dunia Periode Tahun 2017/2018 sampai dengan tahun 2021/2022*
Negara konsumsi minyak sawit terbesar dunia pada periode tahun 2020/2021 adalah Indonesia yang mencapai 15,03 juta ton, diikuti India sebanyak 8,91 juta ton, Uni Eropa 6,81 juta ton, Tiongkok 6,78 juta ton, Pakistan 3,40 juta ton, dan Malaysia 3,37 juta ton.
Sumber : USDA, edisi Juni 2021, diolah (ribu ton)
Untuk periode tahun 2021/2022* diprediksikan konsumsi minyak sawit Indonesia mengalami peningkatan menjadi 15,23 juta ton, India juga meningkat menjadi 8,55 juta ton, Tiongkok meningkat menjadi 7,17 juta ton, Uni Eropa meningkat menjadi 6,77 juta ton, Pakistan meningkat menjadi 3,50 juta ton, dan Malaysia meningkat menjadi 3,45 juta ton.
Peningkatan konsumsi minyak sawit dunia untuk negara Indonesia mengalami peningkatan yang signifikan sejak periode tahun 2015/2016, hal ini disebabkan dengan meningkatnya pemanfaatan minyak sawit menjadi biodiesel, dan peningkatan kandungan minyak sawit secara bertahap pada bahan bakar bio solar berdasarkan regulasi pemerintah.
3.4.2. Ekspor dan Impor
Perkembangan ekspor minyak sawit dunia untuk periode tahun 2017/2018 hingga 2020/2021 mengalami pertumbuhan rata-rata sebesar 1,12% per tahun, sedangkan untuk impor minyak sawit dunia, rata-rata tumbuh sebesar 1,98% per tahun. Jumlah ekspor minyak sawit dunia pada periode tahun 2017/2018 adalah sebesar 48,83 juta ton, sedangkan impor mencapai 46,92 juta ton. Pada periode tahun 2020/2021 jumlah ekspor minyak sawit dunia mencapai 50,26 juta ton, dan jumlah impor sebanyak 49,51 juta ton.
Sumber : USDA, edisi Juni 2021, diolah (juta ton)
Gambar 3.8. Ekspor dan Impor CPO Dunia Periode Tahun 2017/2018 - 2021/2022*
Untuk periode tahun 2021/2022* diprediksikan jumlah ekspor minyak sawit dunia mengalami peningkatan sebesar 3,56%, dengan jumlah minyak sawit mencapai 52,05 juta ton, dan impor juga mengalami peningkatan sebesar 2,88%, dengan jumlah minyak sawit mencapai 50,93 juta ton.
Pada periode tahun 2020/2021, negara eksportir minyak sawit dunia terbesar adalah negara Indonesia (28,68 juta ton), Malaysia (16,40 juta ton), Guatemala
(850 ribu ton), Kolombia (675 ribu ton), Papuanugini (580 ribu ton), dan untuk negara-negara lain mencapai 3,14 juta ton. Untuk prediksi periode tahun 2021/2022*, Indonesia masih merupakan Negara eksportir terbesar minyak sawit dunia dengan jumlah 29,50 juta ton, diikuti Malaysia sebanyak 17,22 juta ton.
Sumber : USDA, edisi Juni 2021, diolah (juta ton)
Gambar 3.9. Eksportir CPO Dunia 2020/2021 dan prediksi 2021/2022*
Sedangkan untuk negara utama pengimpor minyak sawit terbesar dunia periode tahun 2020/2021 adalah India (8,55 juta ton), Tiongkok (6,80 juta ton), Uni Eropa (6,50 juta ton), Pakistan (3,45 juta ton), Bangladesh (1,65 juta ton), dan Amerika Serikat (1,38 juta ton). Untuk periode tahun 2021/2022*, negara- negara importir utama minyak sawit tidak mengalami perubahan, dengan peringkat pertama dan kedua masih Negara India (8,30 juta ton), dan Tiongkok (7,20 juta ton).
Sumber : USDA, edisi Juni 2021 diolah (juta ton)
3.4.3. Perkembangan Harga Minyak Sawit
Minyak Sawit yang diperdagangkan di pasar dunia terdiri dari minyak sawit mentah (Crude Palm Oil atau CPO), dan minyak inti sawit (Crude Palm Kernel Oil atau CPKO). Secara umum, pergerakan harga CPO pada perdagangan dunia mengalami fluktuasi dalam kurun waktu Januari 2016 hingga Juni 2021. Pada periode 2016 hingga 2018 harga CPO melandai dan cenderung menurun hingga mencapai titik terendah di bulan November 2018. Selanjutnya mengalami peningkatan dan mencapai puncaknya pada akhir tahun 2019. Kembali mengalami penurunan hingga titik terendah pada April 2020, akibat imbas dari pandemi virus corona yang sedang melanda dunia. Pandemi tersebut menyebabkan beberapa negara importir utama sawit antara lain India, Tiongkok, dan Uni Eropa menerapkan lockdown sehingga mengakibatkan menurunnya permintaan akan minyak sawit. Selepas bulan April 2020, harga mengalami peningkatan, hingga mencapai puncaknya pada bulan Mei 2021. Peningkatan tersebut disebabkan meningkatnya kebutuhan akan sabun dan hand sanitizer di seluruh negara akibat pandemi corona.
Pergerakan harga CPO (CIF Rotterdam) bulanan untuk periode tahun 2016 hingga Juni 2021 diawali dengan USD566,67 per ton (Januari 2016), dan diakhiri USD1.077,02 per ton (Juni 2021). Harga CPO (CIF Rotterdam) di bulan Mei tahun 2021 merupakan titik tertinggi yaitu USD1.262,13 per ton, sedangkan titik terendah pada November 2018 yaitu hanya mencapai USD473,64 per ton.
Dari berbagai sumber diolah (USD/ton)
Gambar 3.11. Perkembangan Harga CPO CIF Rotterdam, dan FOB Belawan Tahun 2016 hingga bulan Juni 2021
Untuk harga CPO FOB Belawan bulanan untuk periode tahun 2016 hingga Juni 2021, diawali dengan USD566,67 per ton (Januari 2016), dan diakhiri USD1.082,98 per ton (Juni 2021). Harga CPO (FOB Belawan) di bulan Mei tahun 2021 merupakan titik tertinggi yaitu USD1.237,75 per ton, sedangkan titik terendah pada November 2018 yaitu hanya mencapai USD458,18 per ton.
Secara umum, pergerakan harga CPKO pada perdagangan dunia mengalami fluktuasi dalam kurun waktu Januari 2016 hingga Juni 2021. Pada periode 2016 hingga Januari 2017 harga CPKO cenderung meningkat dan mencapai titik tertinggi di bulan Januari 2017. Selanjutnya mengalami penurunan dan kembali meningkat hingga mencapai puncaknya pada November 2017. Selanjutnya cenderung menurun hingga mencapai titik terendah pada Juni – Juli 2019.
Kembali meningkat hingga Januari 2020, dan kembali menurun hingga Mei 2020 akibat imbas dari pandemi virus corona yang sedang melanda dunia.
Selepas bulan Mei 2020, harga CPKO cenderung meningkat, hingga mencapai puncaknya pada bulan Mei 2021.
Pergerakan harga CPKO (CIF Rotterdam) bulanan untuk periode tahun 2016 hingga Juni 2021 diawali dengan USD897,00 per ton (Januari 2016), dan diakhiri USD1.409,32 per ton (Juni 2021). Harga CPKO (CIF Rotterdam) di bulan Januari tahun 2017 merupakan titik tertinggi yaitu USD1.734,05 per ton, sedangkan titik terendah pada Juni 2019 yaitu hanya mencapai USD548,75 per ton.
Dari berbagai sumber diolah (USD/ton)
Gambar 3.12. Perkembangan Harga CPKO CIF Rotterdam, dan FOB Belawan, Tahun 2016 hingga bulan Juni 2021
