PENILAIAN BMD
D. Ketentuan Khusus Penilaian BMD
tidak tertagih. Sebagai kebalikan dari tingkat kekosongan ini adalah faktor hunian (occupancy rate) yaitu seberapa banyak kamar/ruangan yang laku. Untuk menentukan tingkat kekosongan dan sewa yang tidak terbayar, perlu diteliti dengan pertimbangan sebagai berikut.
1) Tingkat kekosongan.
2) Dibandingkan kondisinya dengan properti sejenis yang disewakan yang terletak dalam radius lokasi yang sama.
3) Estimasi situasi dan kondisi sosial, ekonomi, perkembangan penduduk pada masa yang akan datang.
4) Tingkat pendapatan dan ekonomi rata-rata masyarakat dan kaum pendatang pada masa mendatang.
5) Masa sewa yang menyangkut tentang lama dan kondisi sewa.
b. Menetapkan biaya operasi per tahun dan mengurangkannya dari pendapatan kotor efektif untuk memperoleh pendapatan bersih dari objek penilaian tersebut. Rumusnya adalah:
Pendapatan bersih = pendapatan kotor efektif pertahun – biaya operasional per tahun
c. Menghitung pengembalian setiap tahun yang ditanam dan diharapkan dapat menghasilkan (tingkat diskonto/tingkat kapitalisasi).
d. Jika nilai objek tersebut berdasarkan tingkat diskonto, kalikan pendapatan bersih per tahun tersebut dengan faktor diskonto tertentu. Jika nilai objek tersebut berdasarkan tingkat kapitalisasi, maka pendapatan bersih per tahun tersebut dikapitalisasi dengan tingkat kapitalisasi tertentu.
4. Terhadap BMD yang kondisinya telah rusak sama sekali dan tidak mempunyai nilai, tidak perlu dicantumkan dalam daftar nilai untuk membuat neraca (segera diproses penghapusannya dari buku inventaris).
5. Apabila harga barang pembelian, pembuatan, atau harga barang yang diterima berasal dari sumbangan/hibah dan sebagainya tidak diketahui karena tidak adanya dokumen yang bersangkutan menunjukkan nilai yang tidak wajar, nilainya supaya ditaksir oleh tim/pengurus barang.
6. Benda-benda bersejarah dan benda-benda yang bercorak kebudayaan tetap dimasukkan ke dalam buku inventaris, sedangkan nilainya dapat ditaksir dengan bantuan tenaga ahli di bidang tersebut.
E. Penilaian Kembali
SAP Nomor 07 Paragraf 58 menyebutkan bahwa penilaian kembali atau revaluasi aset tetap pada umumnya tidak diperkenankan karena SAP menganut penilaian aset berdasarkan biaya perolehan atau harga pertukaran. Penyimpangan dari ketentuan ini mungkin dilakukan berdasarkan ketentuan pemerintah yang berlaku secara nasional. Artinya, ketika pemerintah menganggap bahwa revaluasi diperlukan, penilaian harus dilakukan untuk menilai ulang seluruh aset pemerintah. Hanya saja, belum jelas bagaimana dan kapan revaluasi semacam itu dilakukan.
Mungkin saja itu akan merupakan siklus 5 tahunan, 10 tahunan, atau bahkan tanpa siklus yang reguler.
Dalam kondisi tertentu, BMD yang telah ditetapkan nilainya dalam neraca pemerintah daerah dapat dilakukan penilaian kembali. Penilaian kembali adalah proses revaluasi sesuai SAP mengatur bahwa pemerintah dapat melakukan revaluasi sepanjang revaluasi tersebut dilakukan berdasarkan ketentuan pemerintah yang berlaku secara nasional.
Keputusan mengenai penilaian kembali atas nilai BMD dilaksanakan berdasarkan kebijakan yang ditetapkan oleh kepala daerah dengan berpedoman pada ketentuan pemerintah yang berlaku secara nasional.
Metode penilaian kembali dilaksanakan sesuai standar penilaian. Jika terjadi perubahan harga secara signifikan, pemerintah dapat melakukan penilaian kembali atas aset tetap yang dimiliki agar nilai aset tetap pemerintah yang ada saat ini mencerminkan nilai wajar sekarang.
READING
COPY
Keputusan mengenai penilaian kembali atas nilai BMD dilaksanakan berdasarkan kebijakan yang ditetapkan oleh kepala daerah dengan berpedoman pada ketentuan pemerintah yang berlaku secara nasional.
Ketentuan pemerintah yang berlaku secara nasional adalah kebijakan yang ditetapkan oleh pemerintah untuk seluruh entitas pemerintah daerah.
1. Dampak Positif Revaluasi Aset Tetap Pemerintah
Menurut Dr. Jan Hoesada, dampak positif revaluasi aset tetap pemerintah sebagai berikut.
a. Dalam kasus perpindahan hak milik atas aset:
1) membantu pemerintah dan calon pembeli aset untuk menentukan harga jual;
2) membantu pemerintah menjual untuk menerima harga kesepa- katan sepanjang tidak berada di bawah nilai buku hasil revaluasi;
3) merupakan basis untuk barter/tukar guling aset antarentitas pemerintahan, dengan atau tanpa tambahan uang tunai;
4) merupakan basis reorganisasi atau restrukturisasi pemerintahan, peleburan, dan pemekaran entitas pemerintahan;
5) menentukan nilai aset yang akan dihibahkan atau disumbangkan oleh negara.
b. Dalam kasus pendanaan termasuk kredit:
1) pengamanan pendanaan dengan evaluasi objektif nilai agunan berupa aset tetap pemerintah;
2) sebagai basis nilai aset yang diasuransikan;
3) menggambarkan ekuitas neto pemerintah daerah yang menerbitkan obligasi daerah. Strategi manajemen keuangan pemerintahan dengan perbaikan profil ekuitas yang meningkat akibat revaluasi aset tetap, diikuti dengan penerbitan/emisi surat berharga utang (obligasi) karena solvabilitas akibat kenaikan ekuitas pemerintah pasca-revaluasi aset tetap yang makin mantap.
c. Sebagai basis ganti rugi terkait pada berbagai perjanjian, misalnya perjanjian sewa, hak pakai aset tetap, pada kasus kebakaran, kecelakaan, kehilangan atau bencana alam yang menyebabkan kerusakan aset tetap yang disewakan oleh pemerintah.
d. Sebagai basis perpajakan tertentu, misalnya kewajiban perpajakan atas pelepasan aset tanah.
READING
COPY
e. Sebagai basis untuk harga pokok baru dari produk atau jasa pemerintahan seperti biaya KTP, pembuangan sampah, uang sekolah ditanggung pemerintah daerah karena perubahan beban penyusutan aset tetap setelah penilaian kembali.
f. Big is powerful strategy, menampilkan keperkasaan aset pasca- revaluasi aset, high flyer strategy, untuk memikat mitra usaha pemerintah dan investor daerah agar mau bekerja sama dan berinvestasi.
g. True picture strategy, menggambarkan nilai aset secara lebih objektif, menggambarkan laporan operasional terkait beban penyusutan yang lebih realistis, suatu strategi menginjak bumi nyata (down to earth strategy), bukan surplus palsu (terlampau besar). Memberi gambaran lebih baik untuk perencanaan investasi atau belanja modal berbasis harga kini.
h. Dengan penilaian kembali, diharapkan terjadi perbaikan semangat memelihara aset secara lebih baik karena ternyata nilainya sungguh besar. Manajemen aset menjadi makin serius, perang terhadap kapasitas menganggur (idle capacity war) menjadi makin relevan dalam pemerintahan, mengingat beban penyusutan pasca-penilaian kembali makin besar.
i. Nisbah biaya SDM pemerintahan banding aset menurun menyebabkan pola manajemen SDM yang berorientasi pada kualitas SDM, jumlah SDM dan imbalan SDM juga menjadi pantas dinaikkan setelah menyadari betapa besarnya aset yang dikelola.
j. Menghapus moral hazard akibat nilai aset yang dipandang enteng karena jumlahnya kecil karena tidak menggambarkan kemegahan nilai terkini revaluasi.
k. Laporan operasional menggambarkan jauh lebih baik dan berbeda dibanding LRA, karena perubahan beban penyusutan atau amortisasi AT & ATB. LO akan menimbulkan kesadaran baru bahwa LO (bukan LRA) yang memberi gambaran lebih baik tentang beban tahun berjalan. Kesadaran biaya keseluruhan (overall cost conscious) meningkat 1000%, evaluasi kinerja menjadi lebih realistis. Pemerintah menjadi lebih konservatif dalam pengendalian biaya, beban, dan rencana belanja modal mengganti aset tetap habis susutan dengan konsep replacement cost sesuai kondisi terakhir.
READING
COPY
2. Pertimbangan Dampak Negatif Revaluasi Aset Tetap Pemerintah
a. Laporan operasional menyajikan surplus pada era sebelum revaluasi, jangan menyajikan defisit pasca-revaluasi akibat peningkatan beban penyusutan AT.
b. Biaya revaluasi dalam APBN harus dipertimbangkan, manfaat revaluasi harus lebih besar dari biaya.