PENILAIAN BMD
B. Proses Penilaian BMD
Penilaian merupakan suatu masalah yang multikompleks karena keterkaitannya dengan perkembangan-perkembangan ekonomi, sosial, lingkungan, teknik, kebijaksanaan, dan hukum. Dari hal-hal tersebut di atas maka memerlukan proses penilaian sebagai berikut.
READING
COPY
1. Mengidentifikasi Permohonan/Penugasan Penilaian
Sebelum melakukan penilaian, langkah pertama adalah melakukan identifikasi permasalahan terhadap lokasi objek dan objek itu sendiri.
Tahapan ini sangat penting agar tidak terjadi kesalahan, kerancuan, baik tentang pemahaman maupun kondisi dan situasi objek. Tim penilaian melakukan identifikasi permohonan/penugasan penilaian dengan cara verifikasi atas kelengkapan data dan informasi permohonan/penugasan penilaian dan kebenaran formal data dan informasi permohonan/
penugasan penilaian. Terdapat beberapa hal yang mutlak harus diketahui dan diidentifikasi, yaitu sebagai berikut.
a. Identifikasi objek yang akan dinilai. Hal ini merupakan identifikasi permulaan suatu objek secara fisik untuk mengetahui secara lengkap yang memungkinkan setiap orang mengetahui lokasi objek tersebut berada.
b. Penentuan tanggal penilaian. Produk akhir penilaian adalah estimasi nilai pada suatu batasan waktu tertentu. Nilai suatu objek mempunyai kemungkinan berubah dari waktu ke waktu sehingga identifikasi tanggal penilaian menjadi sangat penting karena menentukan saat nilai diketahui dan dinyatakan oleh pemberi tugas. Penilaian sangat mungkin untuk digunakan mengetahui nilai pada waktu lampau, saat ini, atau pun merupakan estimasi nilai pada waktu yang akan datang.
c. Tujuan penilaian. Harus ditentukan untuk digunakan sebagai nilai dengan tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan tanah, pasar saham, perusahaan yang akan masuk bursa, lelang, dan lain sebagainya. Identifikasi tujuan penilaian ini penting supaya tidak terjadi pemahaman yang keliru karena nilai yang digunakan untuk lelang apabila digunakan untuk kepentingan lain tentu akan menimbulkan kesalahpahaman nilai dan tentu saja hasilnya tidak tepat.
d. Jenis nilai yang sesuai. Harus disesuaikan dengan tujuan penilaian, hal ini sangat ditekankan oleh pemberi tugas agar hasil penilaian tidak tumbuh dengan nilai yang digunakan untuk kepentingan lain, yang tentu saja akan berbeda besar nilainya. Misalnya nilai untuk tujuan jual beli berbeda dengan nilai untuk perpajakan atau lelang. Untuk nilai jual beli kecenderungannya menggunakan nilai
READING
COPY
wajar, sedangkan untuk perpajakan saat ini masih menggunakan NJOP dan nilai lelang adalah nilai tertinggi yang didapat pada saat pelelangan diselenggarakan.
2. Menentukan Tujuan Penilaian
Tim penilai menentukan tujuan penilaian berdasarkan permohonan penilaian. Ada 4 tujuan penilaian terhadap BMD, yaitu dalam rangka penyusunan neraca pemerintah daerah, pemanfaatan, pemindahtanganan, dan penerbitan SBSN (Surat Berharga Syariah Negara).
3. Mengumpulkan Data Awal
Data dan informasi awal berasal dari informasi yang disampaikan dalam permohonan/penugasan penilaian dan data/informasi tambahan (jika belum lengkap dan atau informasi lebih lanjut dari data/informasi awal). Secara garis besar, data diklasifikasikan pada data umum dan data khusus.
a. Data Umum
Meliputi data dalam skala nasional, provinsi, kabupaten, kota, dan lingkungan sekitarnya. Data ini membuat faktor-faktor eksternal, seperti masalah sosial, ekonomi, peraturan pemerintah, dan lain- lain. Di samping itu juga, data lokasional seperti kecenderungan populasi, peraturan pemerintah tentang kondisi wilayah, peraturan lalu lintas, tata guna tanah, perizinan, kepadatan penduduk, kepadatan transportasi, fasilitas umum, fasilitas sosial yang berpengaruh terhadap nilai objek penilaian.
Demikian juga dengan tren ekonomi baik secara nasional maupun regional dan lingkup yang lebih sempit atau lingkungan sekitar atau wilayah sekitarnya yang memengaruhi kondisi dan situasi lokasi tersebut, misalnya upah buruh, pekerja pendatang, tingkat keahlian penduduk, bahan material, tingkat sewa, tingkat hunian/
tingkat kekosongan, memungkinkan untuk dianalisis bahkan mungkin sampai dengan kepercayaan, misalnya hong sui, tusuk sate, naga dino, dan lain-lain yang memengaruhi minat konsumen terhadap lokasi, tipe, harga, kualitas, tingkat permintaan dalam suatu segmen pasar tertentu yang berpengaruh terhadap nilai.
READING
COPY
b. Data Khusus
Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan objek penilaian, misalnya tapak/site ukuran luas tanah, bentuk kontur, jenis tanah, elevasi, letak (sudut tengah, tusuk sate, dan lain sebagainya) zoning, dan lain-lainnya.
1) Bangunan (improvement)
Bangunan utama (main building) termasuk kualitas material, luas ukuran, desain, lay out, konstruksi, atap, langit-langit, lantai, dinding, kusen, dan lain-lain. Di samping itu, juga perlu dilihat Other Land Improvement (OLI) yang berupa pagar, pos keamanan, jalan internal/perkerasan area parkir, halaman, taman, saluran air, dan lain-lain.
2) Dokumen Kepemilikan (title)
Dokumen yang mendukung atau surat-surat tanda kepemilikan/
penguasaan, perizinan, dan pembangunan sangat menentukan dan memengaruhi nilai subjek properti, misalnya akta jual beli, sertifikat tanah, IMB, izin lokasi, dan BPKB (kendaraan).
c. Data Pembanding
Data masukan tentang data pembanding dapat berupa:
1) data harga jual beli objek sejenis dalam kriteria yang hampir sama;
2) harga sewa untuk berbagai jenis properti yang bersangkutan;
3) data objek lain yang dapat mendukung analisis dalam penilaian.
4. Melakukan Survei Lapangan
Survei lapangan dilakukan untuk meneliti kondisi fisik dan lingkungan objek penilaian. Jika menggunakan pendekatan data pasar, survei lapangan meneliti kondisi fisik dan lingkungan objek penilaian dan objek pembanding survei lapangan dilakukan dengan cara mencocokkan kebenaran data awal dengan kondisi objek penilaian dan mengumpulkan data atau informasi lain yang berkaitan dengan objek penilaian atau objek pembanding. Untuk penilaian tanah, data atau Informasi lain di antaranya adalah sebagai berikut.
a. RT RW. Informasi didapat dari pemerintah daerah setempat.
b. Data transaksi atau keterangan harga. Informasi didapat dari notaris/
PPAK, kepala desa/lurah, agen properti, atau pengembang properti.
READING
COPY
c. Informasi ganti rugi atas pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Informasi didapat dari pihak berwenang atau masyarakat yang menerima ganti rugi.
d. Data harga penjualan melalui lelang yang Informasinya didapat dari kantor pelayanan (lelang).
e. Informasi harga transaksi atau penawaran. Informasi didapat dari iklan media cetak, media elektronik, media komunikasi, masyarakat sekitar, atau media lainnya.
Untuk penilaian bangunan, data atau Informasi lain di antaranya adalah sebagai berikut.
a. Denah konstruksi bangunan. Informasi didapat dari pemohon atau pengguna bangunan.
b. Spesifikasi bangunan. Informasi didapat dari pemohon atau pengguna bangunan.
c. Deskripsi fisik bangunan. Informasi didapat dari pemohon atau pengguna bangunan.
d. Tahun selesai dibangun dan tahun renovasi/restorasi. Informasi didapat dari pemohon atau pengguna bangunan.
e. Data standar harga satuan bangunan. Informasi didapat dari instansi pemerintah atau pihak terkait.
f. Rencana umum tata ruang atau rencana detail tata kota. Informasi didapat dari pemerintah daerah setempat.
Untuk penilaian selain tanah atau bangunan, data atau Informasi lain di antaranya adalah spesifikasi teknis objek penilaian dan kondisi umum objek penilaian yang informasinya bersumber dari pemohon atau pengguna objek penilaian.
5. Menganalisis Data
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek penilaian berupa tanah meliputi letak/lokasi, jenis, luas, bentuk, ukuran, kontur, elevasi, drainase, fasilitas umum, peruntukan area (zoning), perizinan, dan dokumen legalitas.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek penilaian berupa bangunan meliputi antara lain tahun selesai dibangun, tahun renovasi/restorasi, konstruksi dan material, luas, bentuk, tinggi, jumlah
READING
COPY
lantai, model arsitektur, kondisi bangunan secara umum, kualitas konstruksi, sarana pelengkap, beban pajak, dan penggunaan bangunan.
Faktor yang dipertimbangkan dalam analisis data objek penilaian selain tanah atau bangunan meliputi antara lain jenis, faktur pembelian, merk, nomor seri, produsen, kapasitas, tahun pembuatan, harga perolehan, dan kondisi objek penilaian secara umum.
Jika penilaian dilakukan dalam rangka pemanfaatan atau pemin- dahtangan an barang milik negara berupa tanah atau tanah berikut bangunan, untuk mendukung opini nilai dilakukan analisis penggunaan ter tinggi dan terbaik. Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik meliputi hal-hal berikut.
a. Aspek legalitas, yaitu hal-hal mengenai status kepemilikan, dokumen kepemilikan, perizinan, peruntukan area (zoning) dan ketentuan yang berlaku terkait dengan objek penilaian.
b. Aspek fisik, yaitu berupa alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik atas objek penilaian terkait jenis, bentuk, ukuran, dan fungsi objek penilaian.
c. Aspek keuangan, yaitu alternatif penggunaan yang berpotensi menghasilkan tingkat pengembalian paling optimal atau nilai investasi secara layak dari objek penilaian.
d. Aspek produktivitas maksimal, yaitu alternatif penggunaan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan maksimal serta nilai tertinggi objek penilaian.
6. Menentukan Metode Pendekatan Penilaian Penilaian dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Metode pendekatan- pendekatan tersebut dapat dipergunakan secara bersama-sama, tetapi juga dapat dipergunakan hanya satu atau dua pendekatan saja tergantung pada data dan kondisi objek penilaian serta tujuannya.
7. Menyimpulkan Nilai
Hasil perhitungan nilai dengan menggunakan satu pendekatan penilai- an atau hasil rekonsiliasi (jika menggunakan lebih dari satu pendekatan) atau pilih pendekatan yang dianggap paling mencerminkan nilai objek pajak penilaian atau paling mendekati keyakinannya berdasarkan analisis
READING
COPY
yang telah diperbuat. Untuk itu, terdapat beberapa cara yang dilakukan dalam rangka rekonsiliasi nilai, misalnya sebagai berikut.
a. Penilai melakukan rekonsiliasi nilai dengan membuat rata-rata dari semua kesimpulan nilai yang diperoleh.
b. Penilai lain menggunakan cara dengan mengambil keputusan berdasarkan pilihan salah satu metode yang paling diyakini dengan mempertimbangkan semua faktor yang berpengaruh seperti akurasi data, tujuan penilaian, faktor lain yang dapat ditangkap oleh intuisi penilai selama proses penilaian.
c. Penilai lain ada yang menggunakan cara pembobotan.
Kesimpulan nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah dan dibulatkan ke dalam ribuan terdekat. Dalam hal perhitungan nilai menggunakan satuan mata uang asing dilakukan konversi dalam satuan mata uang rupiah dengan menggunakan kurs tengah Bank Indonesia yang berlaku pada tanggal penilaian.
8. Menyusun Laporan Penilaian
Laporan penilaian paling sedikit memuat uraian objek penilai-
⅔an, tujuan penilaian, tanggal survei lapangan, tanggal penilaian, hasil analisis data, pendekatan penilaian, dan simpulan nilai. Tanggal penilaian merupakan tanggal terakhir pelaksanaan survei lapangan atas objek penilaian. Laporan penilaian ditulis dalam bahasa Indonesia dan ditandatangani oleh seluruh anggota tim penilai. Anggota tim penilai bertanggung jawab penuh atas laporan penilaian. Anggota tim penilai tidak menandatangani laporan penelitian dengan alasan tertulis dilampirkan dalam laporan penilaian. Laporan penilaian hanya dapat dipergunakan sepanjang ditandatangani oleh paling sedikit