4.3.1 토지이용계획의 정의
토지이용계획이란 계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획으로서 도시공간 속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적 수요를 예측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획작업을 말한다. 토지이용계획은 교통계 획, 도시계획시설계획, 공원녹지계획과 더불어 도시계획의 근간을 이루는 가장 중요한 부분이다.2)
부산 북항재개발사업의 경우 기존 시가지와 연접해 있으며, 항만용지‧도로 등 육지부가 포함되어 있다는 입지 특성을 고려할 때 주변 육지부와의 연계성을 극 대화할 수 있는 토지이용계획의 수립이 필요하다. 또한 항만재개발사업의 경우 공유수면을 포함하고 있으며, 공유수면이 공공의 재산이라는 인식이 확대되고 있 음을 감안할 때 재개발계획에는 친수성 강화에 대한 시민들의 요구도 최대한 반 영하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이러한 2가지들을 고려하는 경우 토지이용계획 수립 시 고려할 점은 배후지역 과의 연속성, 주변의 상업‧업무적 특성 강화를 위한 복합적인 토지이용의 확대, 원도심 및 해당 토지가 가진 개항과 관련된 역사적·문화적 특성의 활용, 원도심 으로부터의 접근성 강화와 수변공간의 매력도 제고를 위한 오픈스페이스 확보, 경관성 강화 등이 충분히 고려되어야 한다.
출처 : 항만재개발 도입시설을 위한 QFD분석(허경, 2009) Fig. 4.8 Definition of land use plan
4.3.2 토지이용계획 수립기준3)
(1) 수변의 오픈스페이스 확보
수변의 오픈스페이스는 도시환경을 향상시키는 중요한 어메니티(amenity) 요 소이므로 항만재개발사업을 통한 레크레이션 공간 확보와 수변경관 개선을 통
2) 방경식, 부동산 용어사전, 부연사, 2011
해 도시의 여가기능을 향상시켜야 함은 물론 산책, 조망, 해상레저, 재해방지 등 다양한 기능을 담당하는 공간이므로 계획에 대한 다각적 검토가 필요하다.
1) 버퍼존(buffer zone)의 기능
먼저, 배후지역의 안정성확보 측면에서 볼 때 수변지역의 오픈스페이스는 수 위 상승 및 월파에 대한 침수, 강풍, 비사, 습기 등 각종 위험요소가 배후지역 에 줄 수 있는 피해를 최소화 또는 완화시킬 수 있는 버퍼존으로서 기능을 수 행하여야 하며, 배후지역의 안정성과 쾌적함을 확보하기 위한 공간으로 계획되 어야 한다.
2) 시민레크레이션 활동 공간
국민 소득 수준이 지속적으로 향상으로 가처분소득이 증가하고 있으며, 주5 일 근무제 확대 등에 따른 여가시간 확대로 친수공간 및 해양체험에 대한 요구 가 증대되고 있다. 이러한 요구조건에 충족하기 위해 다양한 레크레이션 활동 등이 가능한 워터프런트를 계획하여야 한다.
3) 수변공간
항만 재개발사업을 통해 과거 부두의 혼잡한 분위기를 쾌적한 워터프런트 경 관으로 변경해야 한다는 점이다. 워터프런트의 대표적인 특징 중 수변공간이 주는 조망성, 친수성, 수변녹지 등 고밀도로 개발된 도심공간에서 느끼기 어려 운 요소들을 재개발사업을 통해 원도심 연접부에 구현할 수 있도록 최적의 계 획을 수립하여야 할 필요성이 있다.
4) 자연환경의 보전 및 복원
마지막으로 자연환경의 보전‧복원에 대한 고려가 필요하다는 점을 간과하지 않아야 한다. 수변의 수생식물 및 어패류나 곤충, 어류 등이 생식하는 생태환 경을 고려하여야 하며, 항만 재개발사업을 통해 도심과 연접한 해안지역에 사 라져가는 연안 생태계를 보전·복원하는 방안도 고려할 수 있도록 할 필요성이 있다.
(2) 배후지역과의 연속성
항만 재개발사업은 부산 북항의 기능 쇠퇴와 신항만 건설에 따른 물동량 전 이 등 항만으로서의 경쟁력 약화 요인을 미래 도시가 필요로 하는 새로운 도심 기능으로 재편할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 그러나 재개발사업구역에 대 한 복합개발 및 워터프런트 정비는 그 자체만으로도 상당한 가치를 가지고 있
으나, 원도심 등 배후지역과 괴리된 사업계획을 수립하는 경우 그 매력이 반감 된다고 볼 수 있다. 또한 배후 도시의 맥락(context)을 유지하는 계획이 필수 적이며, 이를 손상시킬 수 있는 계획요소들은 반드시 조정할 필요성이 있다.
1) 공간적 및 문화적 연속성
재개발지역 간 인접지역 간의 공간적 성격과 문화의 연속성에 대한 고려가 필요하다. 원도심의 공간적 특성과 유리된 항만 재개발계획은 공간적 성격 및 문화적 연속성을 단절시키는 주요 요인으로 작용해 시민들에게 위화감을 조성 할 수 있으며, 이러한 개발행태는 재개발지역과 원도심이 상호작용을 통해 하 나의 도심공간으로 기능할 수 없는 요인으로 작용할 것이다. 따라서 사업계획 에서는 배후지역인 원도심의 공간적 성격과 문화적 특성이 항만 재개발사업지 역 내로 자연스럽게 흘러들어올 수 있도록 함으로서 기능적, 공간적으로 연계 성을 강화하고 시너지 효과를 창출할 수 있도록 두 지역을 일체화하는 토지이 용계획을 수립하여야 할 것이라 판단된다.
2) 특징적 기능의 연속성
항만 재개발지역의 워터프런트가 가지는 고유 기능을 부각시킬 수 있는 토지 이용계획이 필요하며, 이를 가시화하는 경우 배후지역에서 북항 재개발지역으 로 접근하면서 항구도시의 분위기나 수변공간의 활기를 더욱 잘 느낄 수 있을 것이다. 워터프런트 지역에 접근할수록 수변 레저시설이나 수로 등을 배치하거 나, 갈맷길‧녹도 등을 통해 주변지역과 연결하는 경우 수변공간에 대한 기대감 을 고취시킬 수 있을 것이다.
(3) 복합적인 토지이용
항만 재개발사업의 경우 기존 시가지 내에서 확보하기 어려운 넓은 토지를 재개발할 수 있다는 장점이 있으나, 사업지역의 한 면 이상이 바다에 접하고 있어 교통접근성이나 중심성 강화 측면에서 볼 때 다소 한계가 있을 수 있다는 점도 배제할 수 없으며, 이러한 점을 고려해 제한된 기능을 대상으로 도입기능 을 검토하는 경우도 있을 것이라 판단된다. 그러나 재개발지역에 적합한 최적 의 기능만으로 단순화된 재개발계획은 당장의 토지이용 효율을 높이는데 기여 할 수 있을 것이나, 도입기능이 장래 산업이나 사회구조, 가치관 등의 변화에 능동적으로 적응하지 못하는 경우 재개발 사업지역 전체의 기능이 약화될 우려 가 있다. 항상 활기 있는 워터프런트를 조성하기 위해서는 복합적인 토지이용
이 필수조건이다. 이에 대한 계획방향은 다음과 같다.
1) 수요변화에 탄력적 대응
워터프런트를 중심으로 다양한 기능이 복합된 항만 재개발계획을 통해 이용 시간, 요일, 계절에 따른 수요의 변화와 시장의 다양한 요구에 능동적으로 대 응하는 토지이용계획을 수립할 필요성이 있다.
2) 수역 의존도의 강화
재개발지역의 매력도를 높일 수 있는 토지이용계획이 중요하다. 항만 재개발 지역의 가장 큰 이점은 개발지역이 바다와 연접해 있다는 점이며, 이러한 장점 을 살릴 수 있는 토지이용이 재개발사업의 성패를 좌우할 수 있는 요소라 할 수 있다. 단, 계획 수립 시 간과해서는 안 될 점은 공유수면과의 관계만을 고 려해 도입기능을 선정하는 경우 획일화된 배치가 될 수 있으며, 재개발지역 내 다양한 활동을 유도하기 위한 다양한 기능의 배치를 고려해야 한다.
3) 유보지 확보
장래 여건변화에 유연하게 대처할 수 있도록 유보지 개념의 토지를 확보할 필요성이 있다. 항만 재개발사업 등 대규모 개발사업의 경우 초기 투자비의 부 담을 덜고자 사업을 몇 개의 단계로 나누어 시차를 두고 단계별 개발수요를 고 려해 토지를 공급하는 경우가 많으며, 이러한 경우 현재의 개발수요에 반하여 장래 개발수요에 대비한 유보지를 계획에 반영한다는 것은 쉽지 않은 결정일 것이다. 그러나 개발사업에 있어서 적정 규모의 유보지는 장래 수요나 토지이 용 패턴의 변화를 예측할 수 없다는 불확실성을 완화할 수 있다는 측면에서 볼 때 사업지구의 입지 경쟁력을 강화할 수 있는 중요한 요소라 판단된다. 따라서 적정 규모의 유보지 배치를 통해 시간적 흐름에 따른 수요변화에 적절한 대응 할 수 있도록 하여야 한다.
(4) 보전 등 지역적 특색
기존 부산 도심의 획일적 특성을 완화하고, 항구도시라는 부산의 이미지를 제고하기 위해서는 북항 재개발사업을 통해 워터프런트 지역을 특화하는 개성 있는 개발계획 수립이 필요하다.
1) 차별화 방안
북항 재개발지역의 역사적·문화적 요소는 타 지역의 워터프런트 지역과 차 별화 될 수 있는 가장 큰 요소이므로 사업대상지 내 존치 가능한 역사적 시설
등을 추출하여 토지이용의 중심적 요소로 활용해야 할 것이다. 특히, 주목할 점은 근대도시 부산의 시작점인 원도심과 북항 재개발사업지역이 연접해 있으 며, 부산시청 이전 이후 원도심 지역이 경제적 침체현상을 보이고 있음이다.
따라서 북항 재개발사업은 과거 국가의 성장을 견인하던 부산항(북항)이라는 입지적 특성과 인접한 원도심의 근대 역사나 문화를 연계한 매력있고 독창적인 계획 수립이 요구된다.
2) 새로운 볼거리의 제공
일반적인 재개발지역의 개발 사례를 보면 큰 규모로 구획된 부지에 대규모의 현대적 건물이 입지하는 경우가 많았다. 물론 현대적인 건물의 감각적 외형디 자인을 도입 시 시민에게 많은 볼거리를 제공할 수 있으나, 역사적·문화적 지 역의 활용을 통해 문화에 대한 어울림을 느끼게 할 수 있으며, 역사적 무게와 분위기로 새로운 건물의 현란함을 감싸도록 할 수 있는 기능을 고려해야 한다.
3) 어메니티(amenity)의 창출
일반적으로 항만 재개발지역 후보지는 낙후된 항만지역을 개발하는 경우가 대부분이며, 이러한 지역의 특성상 역사적 시설물이 많이 군집되어 있다. 이러 한 시설의 단순한 보존으로도 매력을 느낄 수 있으나, 이를 활용해서 기능을 전환하여 시민들이 느낄 수 있는 공간으로 활용한다면 많은 어메니티를 창출할 수 있을 것이다. 근대 항만이라는 역사성을 대표할 수 있는 건축물이나 시설을 보전‧복원하여 현대적 요구나 기능을 접목함으로서 새로운 도시기능으로 재편 하는 것은 천편일률적으로 진행되는 일반적인 재개발사업과의 차별화 요인이 며, 이를 통해 북항 재개발사업의 품격을 높일 수 있을 것이라 판단된다.
(5) 안정적 접근성의 강화
워터프런트가 시민에게 열린 휴식이나 쉼의 장소가 되기 위해서는 누구나 심 리적·물리적으로 부담 없이 안전하게 접근할 수 있는 장소이어야 한다. 이를 위해서는 교통 접근성을 강화할 필요성이 있으며, 이를 통해 항만 재개발지역 의 이용도를 촉진하는 것도 고려해야 한다.
1) 육상과 수상 교통 간의 네트워크 구축
항만 재개발지역은 수상교통을 구성하기 용이하다는 입지적 장점을 가지고 있는 반면, 육상교통의 경우 일반적으로 도시에서 수변공간으로 연계되는 교통 노선의 종점이며 따라서 순환노선을 구성하기도 어렵다는 단점도 있다. 이를