2.3.1 해외 항만재개발 여건분석
국내 항만재개발의 여건을 평가하기 위해 먼저 주요 해외재개발 사례를 분석 하였다. 대상지역은 항만재개발의 모범사례로 잘 알려진 달링하버(호주), 미라 도미라이21(MM21)계획이 추진된 요코하마 항만(일본), 임해부재개발이 이루어 진 동경항(일본), 배터리파크 시티(미국), 도크랜드(영국) 등이다.
(1) 달링하버(호주) (가) 재개발 추진배경
시드니에 위치한 달링하버는 200년의 역사를 가진 산업항만으로 1800년대 초 기 개발자와 정착민들이 이용하는 주요항구였으며, 1880년대부터 현재의 모습 이 되기까지 항만의 기능 및 배치가 변경되었고, 지속적으로 매립되어 왔다.
그러나 1950년대 이후 전철 및 교통인프라가 지속적으로 개발되어 1970년대에 는 달링하버 시설의 노후화와 기능 쇠퇴로 인하여 물류중심지 기능을 상실하게 되었으며 이에 주정부는 달링하버 재개발을 추진하게 되었다.
1875년 1932년 1980년대
Fig. 2.12 History of Darling harbor development(Australia)
NSW 주정부는 1982년 항만토지를 소유하면서 워터프론트 재개발을 시작하였
으며, 1984년에 달링하버공사(Darling Harbour Authority; DHA)가 주 특별법으 로 구성하였고 주정부는 영향을 최소화하면서 공사에 법적 권한을 주어 재개발 을 진행하였다. 달링하버 항만재개발을 위한 재원조달은 특별법에 따라 펀드 (Sydney Harbour Foreshore Fund)를 조성하였으며, 시드니 항만연안기금, 기금 투자, 그 외 다른 기금들의 운영으로 재원을 확보하였으며, 달링하버 개발 당 시 개발예정 부지의 대부분을 NSW 주정부가 소유하고 있어 개발에 따른 토지보 상 문제가 거의 발생하지 않았다.
(나) 재개발 주관기관
① New South Wales Treasury: 세금 징수, 행정, 주정부 수입과 관련된 법률 제정 등의 업무와 여러 가지 교부금, 정부지원금, 세금환불, 주정부 부채 등에 대한 업무를 하고 있으며, 1824년에 설립된 호주에서 가장 오래된 기관이다.
Private Projects Branch는 정부정책을 가지고 사회기반시설과 비핵심 서비스 를 지원하거나 제공하기 위해 민간부분에 관여함으로써 시의적절한 질 좋은 서 비스를 제공하는 데 목적이 있다.
② Sydney Harbour Foreshore Authority: Rocks와 달링하버의 시드니 유적과 도보구역을 포함하여 10억달러 이상의 자산을 소유하고 관리를 하고 있고 NSW 주정부 기관들의 자산을 관리하고 이익을 내는 기관이다. 주요 기능으로는 주 민 요구에 맞추어 장기간의 지속 가능한 설계를 하여 주요 사업을 착수하거나 지역 기반시설의 사업에도 관여하고 있으며 지역사회의 요구와 다른 이해관계 자 간의 융화와 관할구역 안에 존재하는 중요 자연과 문화유산(특히 Rocks는 호주에서 중요 유적지임)의 보호, 관리와 이해를 목적으로 하고 있다.
③ Barangaroo Development Authority: 2009년에 Barangaroo Development는 필요한 도시 설계, 공공영역과 지속 가능한 세계적 수준의 벤치마크로 개발하 기 위하여 NSW 주정부가 협력과 재정적으로 책임 있는 자세로 Barangaroo에 권 리 이양 강화를 목적으로 설립하였으며, Barangaroo는 시드니 북서부지역의 연 안개발과 달링하버의 22ha에 이르는 워터프론트에 대한 역동적인 상업 중심 지 역으로의 개발을 주도하고 있다. 또한 Barangaroo는 Headland Park, Barangaroo Central, Northern Cove, Barangaroo South의 3곳의 재개발을 2011 년까지 건설하고, Headland Park 조성은 2014년 개장을 목표로 하고 있다.
Fig. 2.13 View of present Darling harbor
(다) 현황 및 향후 개발방향
1984년 NSW 정부는 달링하버와 시드니 주민을 위해 항만연안으로의 공공성 접근을 향상시키기로 결정하여 방치된 산업용지 54ha를 보행자 중심의 상업지 역으로 조성, 시드니 주민을 위한 축제와 모임의 장소로 창조하였다. 주요 구 성으로는 시드니 전시센터, 컨벤션센터, 쇼핑센터, 수족관, 차이나 가든, 국제 해양박물관을 포함하고 있다. 1988년 5월 4일 달링하버는 공식적으로 개관하여 지금까지 약 3억명에 이르는 사람들이 시드니를 방문했으며, 건설과 관광, 디 자인에 대하여 수많은 상을 수여하였다. 또한 시드니에서 축제를 하기에 좋은 달링하버는 1991년 이후 수만명이 모이는 6개 페스티벌을 열고 있으며, 지난 21년 동안 이 지역에서 40개 이상의 예술문화 단체가 활동하였으며, 현재도 매 년 이러한 단체 중 18개는 지속되고 있다.
달링하버는 지속적인 개발과 변화의 장소가 되고 있으며, 2009년 이후 달링하 버 지역은 5억 6천만달러의 재개발비용을 투자하여 상업시설과 레저공간이 상존 하는 지역으로 변화되고 있다. 또한 NSW 주정부의 소유하에 1.5ha 면적이 임대방 식으로 재개발이 이루어지고 있고, 캠퍼스 형식의 사무공간, 청소년 극장, 소매 상점, 늘어나는 공공면적, 혁신적인 아이들의 놀이공간, 자동차 주차시설 등이 반영되었다.
Fig. 2.14 Plan view of Darling harbor
달링하버 계획의 주요 원칙은 세계적인 규모의 컨벤션과 전시장을 제공하고, 국제적인 시장을 목표로 하여 ‘사람과 친숙하게’라는 공공지역과 이벤트 지 역으로 높은 질을 제공하는 것이었다. 민간사업에 대하여는 상업적인 가치를 보장하며, 교통과 접근성으로 연계성을 확보하고, CBD 및 차이나타운과 주변 지역의 연계를 강화하였고 전체적인 계획 안에서 유동적인 디자인을 보장하는 것을 원칙으로 하였다.
(라) 정부의 제도적인 역할
뉴사우스웨일스(NSW) 주정부는 1982년 항만토지를 소유하면서 워터프론트 재 개발을 시작되었으며, 1984년에 달링하버공사(Darling Harbour Authority;
DHA)를 주 특별법에 의해 구성하여 주정부의 영향을 최소화하면서 공사에 법적 권한을 주어 재개발을 진행하였고, 달링항만공사 법령 제103호는 항만재개발을 위한 공사 설립과 재개발 추진관련 근거를 마련하기 위한 것으로 공사 설립,
공사의 목적과 기능, 토지 획득 및 처분에 대한 권한과 귀속된 토지에 대한 강 제수용권, 기존 항만 및 도시 개발계획, 계획수립, 절차에 대하여 규정하였다.
이후 주정부는 달링항만공사 법령을 폐지하고 시드니 항만연안공사 법령 제170 호를 제정하였는데, 항만재개발의 목적에 맞는 토지 유형을 구분하여 처분하는 권한을 규정하고 재개발구역 토지의 취득, 등록, 처분에 대한 내용과 공사 해 산에 대한 법령을 포함하고 있다.
사업초기에는 시드니만에 위치하는 지자체들 간 입장차가 크고 의견조율도 쉽지 않았으나 달링하버공사는 강력한 사업시행주체가 되어 사업 추진할 수 있 었으며. 또한, 해양관광과 워터프론트의 미래가치 등 재개발 필요성과 각계 각 층의 이해를 구하기 위해 노력하였다.
NSW 주정부의 강력한 개발의지와 법 제정을 통하여 달링하버공사에 재개발 디자인에서부터 개발업자 선정, 사후관리까지 책임지는 권한을 부여하였으며, 달링하버공사는 재개발 후에는 시드니 내륙의 수변공간의 문화적 유산과 자연 환경을 보존하면서 도시를 재개발하고 관광객을 유치하는 것을 목적으로 시드 니항만 수변공사(Sydney Harbour Foreshore Authority, SHFA)로 편입되어 시설 운영 및 유지보수, 관광객 유치와 상업적 업무, 행정 및 법인 서비스의 업무로 전환하였다.
(마) 재원조달 및 개발방식
특별법에 따라 펀드(Sydney Harbour Foreshore Fund)를 조성하였으며, 시드 니 만연안기금, 기금의 투자, 그 외 다른 기금들의 운영으로 재원을 확보하였 다. 달링하버 개발 당시 개발예정 부지의 대부분을 NSW 주정부가 소유하고 있 어 개발에 따른 토지보상 문제가 거의 발생하지 않았다.
자발적인 펀드조성, 매년 분배된 예산, 10년 자본 재투자 프로그램, 지역사 회 서비스에 대한 정부보조 등에 의하며, 주요 자산의 수입 2,300만달러/년, 부동산 관리 수입 1,200만달러/년, 이벤트와 마케팅비용 2.6백만달러/년, 운영 비용 19.5백만달러/년으로 현금흐름 결과 12.9백만달러/년의 이익이 발생된다.
부동산 관리는 핵심적인 전략적 자산에 대한 관리협정과 비핵심적인 자산에 대한 1950~99년 장기의 리스운용, 임대와 선불 프리미엄 혼용 운용, 워터프론 트 자유보유 용지 불매도의 관리구조를 가지고 있으며, 이러한 관리는 운영기
준 정립, 물질적 자산운영, 수입 창출, 결과에 대한 보고와 분석, 마케팅과 브 랜드화, 이벤트 창출, 이해당사자의 관리, 시드니 방문센터 및 교육 구성으로 운영되고 있다. 또한 이러한 재개발은 전체적인 비전 안에서 일관적인 비전을 가져야 하며, 정부의 강한 약속이 보장되어야 하고 지역적으로 현시대와의 연 계를 유지하여야 하며, 장기간의 재원조달 실현 가능성이 보장되어야 한다. 그 리고 실패에 대해 올바르게 인정하는 것이 필요하며, 성공적인 개발을 위해서 는 시간을 두고 개발하는 것이 필요하다.
현재 달링하버의 재개발은 진행형이며, 개발방식에서도 장기적인 단계별 개 발을 수행하고 있으며, 먼저 수익성 시설을 수행하고 여기서 나오는 재원으로 공공시설을 제공하는 것으로 개발을 하고 있다. 또한 부동산 관리도 핵심적인 전략적 자산에 대한 관리 협정과 비핵심적인 자산에 대한 1950~99년 장기간의 리스운용, 임대와 선불 프리미엄의 혼용 운용, 워터프런트 자유보유 용지 불매 도로 재개발을 추진하고 있다.
(2) 요코하마 항만(MM21,일본) (가) 재개발 추진배경
미나토미라이21(MM21) 사업이 추진된 배경은 두 가지이다. 첫 번째는 당시 요코하마는 취업자의 1/4이 도쿄로 출근을 하고 있어서 도시로서의 자립성이 약한 편이었다. 이처럼 시내에 취업할 곳을 확보하지 못하면, 요코하마에 살면 서 도쿄로 일하러 가는 경향은 계속될 것이므로, 요코하마로서는 취업할 곳을 확보하기 위해 우선 업무기능, 중추관리기능을 집적하는 것이 긴요하였다. 이 를 위해, 요코하마 시는 MM21 사업을 선도 사업으로 결정하게 되었다. 두 번째 는 국지적인 측면에서 볼 수 있다.
요코하마의 도심부는 개항 이래 도심이었던 간나이, 이세사키쵸지구 내와 전 후 교통터미널로서 발전한 요코하마역 서구지구로 나뉘어져 있었다. 2개의 지 구 사이에는 미쓰비시중공업 조선소, 다카시마 부두, 다카시마 야드 등이 있었 고, 육지 쪽의 구릉지도 이미 주택 등이 밀집하였다. 이 지역에 국도 노선이 하나 지나고 있었는데 시가지 형성의 특성상 병목을 이루었다. 이러한 교통문 제를 해결하고 도심지를 일체화하고자, 미쓰비시 중공업 요코하마 조선소 이전 지에 계획된 것이 MM21 사업이다. 그러므로 MM21은 본래 도심임해부 재개발사