POLA-POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI
3.2.4.2 Arahan RTBL Kawasan Stadion A. Program Bangunan dan Lingkungan
Konsep penataan kawasan perencanaan didasarkan atas visi misi yang telah ditentukan sebelumnya untuk mewujudkan perencanaan yang terarah dan terintegrasi dengan tujuan perencanaan kawasan pada dokumen diatasnya. Adapun visi yang ditetapkan untuk pengembangan kawasan perencanaan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Satgas Randal Kab. Karangasem III-193 Lingkungan Kawasan Stadion ini, adalah “Terwujudnya kawasan yang memperkuat karakter daerah berbasis pada harmonisasi kegiatan dengan lingkungan dalam rangka meningkatkan vitalitas ekonomi”. Visi tersebut merupakan landasan dalam pengembangan kawasan perencanaan RTBL Kawasan stadion yang dapat dicapai melalui beberapa misi sebagai berikut:
• Menata zona fungsi kawasan berkaitan dengan intensitas pemanfaatan lahan untuk mencapai komposisi ruang terbuka sebesar minimal 30% dari luas kawasan.
• Membangun karakteristik kawasan melalui penataan bangunan untuk memperkuat ciri khas daerah.
• Menata dan melengkapi kawasan dengan sarana dan prasarana untuk mengoptimalkan fungsi kawasan.
• Melengkapi kawasan dengan perabot jalan untuk mendukung fungsi dan karakter kawasan.
• Menata potensi ruang terbuka dan ruang terbuka hijau untuk kepentingan pelestarian lingkungan dan kegiatan publik.
• Melestarikan keberadaan sungai pada kawasan.
Guna mewujudkan dan menuangkan visi misi diatas maka untuk penataan secara rinci memerlukan beberapa konsep perancangan (Urban Design Strategy), yang dijelaskan sebagai berikut:
a. Konsep Pengembangan dan Program
Kawasan perencanaan dibagi menjadi 4 sub kawasan perencanaan atau yang disebut dengan Blok. Masing-masing blok memiliki luas sebagai berikut:
Blok 1 : 12,51 Ha Blok 2 : 9,92 Ha Blok 3 : 30,09 Ha Blok 4 : 17,75 Ha
Secara lebih jelas, pembagian blok di kawasan perencanaan dapat dilihat melalui gambar berikut:
Satgas Randal Kab. Karangasem III-194 Gambar 3.23 Pembagian Blok Pengembangan Kawasan Perencanaan Masing-masing blok memiliki program pengembangan, yaitu sebagai berikut: 1. Blok 1
Satgas Randal Kab. Karangasem III-195 2. Blok 2
Satgas Randal Kab. Karangasem III-196 3. Blok 3
Gambar 3.26 Konsep Blok Pengembangan 3
4. Blok 4
Satgas Randal Kab. Karangasem III-197 a) Konsep Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan
• Keberadaan jalur jalan yang membelah kawasan, menjadikan kawasan bersifat linier. Jalur jalan ini direncanakan dilalui sarana transportasi publik berupa angkutan dalam kota yang terpadu dan terintegrasi dengan sistem manajemen transportasi perkotaan. • Disepanjang koridor jalan dengan kedalaman satu kapling (petak lahan) atau lapis
lahan pertama ditetapkan sebagai fungsi perdagangan / jasa, pendidikan, kesehatan, dan olah raga. Sedangkan kawasan pada lapis kedua difungsikan sebagai permukiman.
Gambar 3.28 Konsep Koridor Jalan Veteran Kawasan Perencanaan
• Agar keberadaan Stadion menjadi ikon dan mendominasi fungsi kawasan, maka bangunan yang ada pada lapis pertama diantara Tukad Sampe di Utara dan Tukad Pati di Selatan diatur berketinggian 2 lantai.
Satgas Randal Kab. Karangasem III-198 • Pada lapis kedua dan seterusnya dengan fungsi permukiman diatur dengan ketinggian
maksimal 3 lantai
Gambar 3.29 Konsep Struktur Tata Bangunan Kawasan Perencanaan
Berikut ini merupakan ilustrasi konsep penataan tinggi bangunan dan jumlah lantai bangunan pada koridor kawasan perencanaan hingga satu lapis kapling di sebalah barat dan sebelah timur koridor jalan.
Satgas Randal Kab. Karangasem III-199 Gambar 3.30 Konsep Penataan Ketinggian Bangunan Pada Koridor Jalan Veteran
• Ruang terbuka hijau dan tata hijau terdistribusi secara memusat dan linier disepanjang jaringan jalan dan sungai pada kawasan
• Setiap kapling pada lapis pertama untuk fungsi perdagangan dan jasa harus
menyediakan lahan parkir minimal 30 % dari luas lantai bangunan. Areal parkir ini ditata menerus antar kapling tidak diberi pembatas
Satgas Randal Kab. Karangasem III-200 Gambar 3.31 Konsep Struktur Tata Lingkungan Kawasan Perencanaan b) Konsep Tata Ruang Kawasan
(1) Konsep Tata Ruang Makro
Secara makro konsep kawasan disesuaikan dengan RDTR Kecamatan Karangasem dan RDTR Kecamatan Bebandem, yaitu sebagai pusat kegiatan perkantoran pemerintahan, pusat pelayanan kesehatan, perdagangan, kawasan pendidikan, dan fasilitas olah raga.
(2) Konsep Tata Ruang Mikro
Menciptakan koridor kawasan yang berkualitas secara manusiawi (urban
Satgas Randal Kab. Karangasem III-201 o Mengembangkan kawasan campuran (mixed use) antara kegiatan,
perkantoran, pelayanan kesehatan, perdagangan, kawasan pendidikan, fasilitas olah raga, dan pemukiman.
o Merancang desain bentuk bangunan yang harmonis dengan lingkungan sesuai dengan konsep style (urban architecture) serta
o Pengadaan lingkungan pejalan kaki (pedestrian environment), o Penataan Ruang Terbuka Non Pertanian
o Penataan Penempatan Penanda dan Perabot Kota
Pola horizontal dan vertikal land use kawasan tidak memberikan dampak penting terhadap lingkungan
Prosentase maksimal kegiatan pendukung tidak menganggu fungsi utama suatu lingkungan kawasan
Besaran prosentase maksimal harus dapat mengantisipasi kepadatan bangunan dan interaksi lingkungan yang tarjadi di dalam kawasan dan tetap mengacu padas arahan rencata tata ruang yang lebih makro.
c) Konsep Ruang Terbuka (1) Open Space
Open Space sebagai wadah kegiatatan sosial ekonomi masyarakat seperti tempat bermain, berolahraga, kegiatan massal, sektor informal dan sebagainya, open space dalam bentuk linier dan non linier;
- Open Space Linier, berupa telajakan & taman median jalan - Open Space Non Linier, berupa lapangan terbuka atau taman - Tetap mempertahankan Landmark Kawasan
Fungsi ekologis sebagai pengendali iklim mikro, sumber penyedia udara segar/dingin, bidang resapan air, pengendali banjir dan sebagainya.
(2) Vegetasi
Konsep tata hijau kawasan (vegetasi) harus berdasarkan fungsi kelestarian dan keseimbangan serta estetika/ keindahan lingkungan dimana jenis dan fungis tanaman hijau (pohon, perdu, semak) serta penempatan lokasi harus disesuaikan dengan tema dan kondisi eksisting kawasan perencanaan. d) Konsep Sistem Pergerakan
Satgas Randal Kab. Karangasem III-202 Sistem sirkulasi yang mampu menjamin kelancaran, keamanan dan
kenyamanan pergerakan (traffic) sepanjang ruas jalan pada kawasan perencanaan.
Pola sirkulasi saling mendukung antara sirkulasi eksternal dan internal bangunan, serta antara individu pemakai bangunan dengan transportasi Sistem sirkulasi memberikan pencapaian yang mudah dan jelas, baik untuk
pelayanan publik maupun pribadi (2) Jalan
Penataan jalan mampu memberikan kenyaman, keamanan, dan informasi tentang jalur perjalanan serta memberikan jalur pedestrian yang memadai Penataan jalan mampu memberikan kenyaman fisik bagi para pejalan kaki
seperti kesejukan serta perlindungan terhadap angin dan hujan
Penataan jalan tetap berpedoman pada pencapaian kualitas pandangan visual
(3) Pedestrian
Menciptakan elemen-elemen pedestrian yang berorientasi pada kepentingan pejalan kaki serta menjamin kejelasan, kenyamanan & keamanan pergerakan pejalan kaki
Merangsang terciptanya ruang ynag manusiawi dan menghadirkan kualitas pemandangan visual menarik
(4) Parkir
Penataan parkir yang dapat mencegah terjadinya kemacetan lalu lintas dan menjamin keamanan, kenyamanan dan kelancaran pergerakan sepanjang core area
Penataan parkir berorientasi pada kepentingan pejalan kaki, memudahkan akses ke masing-masing fungsi kegiatan dan kavling peruntukkan serta tidak mengganggu sirkulasi kendaraan.
Tata letak, sirkulasi dan distribusi fasilitas parkir tidak mengganggu kegiatan bangunan dan lingkungannya dan dimensi/besarannya disesuaikan dengan daya tampung lahan.
(5) Halte
Halte ditempatkan pada simpul-simpul kegiatan lingkungan dan kawasan, lokasi yang strategis dan mudah dicapai oleh para pejalan kaki.
Satgas Randal Kab. Karangasem III-203 e) Konsep Perencanaan Utilitas
(1) Drainase
• Memperbaiki dan memelihara jaringan pembuangan sekunder (got) dengan perkerasan sekunder (got) yang sudah ada sehingga berfungsi dengan optimal (2) Listrik
• Penataan tiang-tiang listrik pada areal telajakan jalan yang tidak mengganggu sirkulasi para pejalan kaki
• Diperlukan penataan jaringan kabel listrik yang menggunakan sistem jaringan kabel bawah tanah sehingga tidak mengganggu visual dan sky line bangunan • Keberadaan gardu induk perlu isolasi visual dengan pertamanan bernuansa
ramah dan sejuk buka diekspos telanjang yang terkesan mengerikan dan semerawut.
(3) Telepon
• Penataan tiang-tiang telepon pada areal telajakan jalan yang tidak menganggu jalur pergerakan pedestrian
• Dimana di masa mendatang diperlukan penataan jaringan telepon yang menggunakan sistem jaringan kabel bawah tanah sehingga tidak mengganggu visual dan sky line bangunan
• Penempatan fasilitas telepon umum pada tempat-tempat tertentu dan strategis yang menjadi pusat orientasi massa, sehingga ekstensinya berfungsi lebih optimal.
(4) Air Bersih / Hydrant
• Membangun dan menata hidran-hidran pada tempat-tempat strategis sepanjang jalan utama kawasan untuk menunjang kegiatan system pemadam kebakaran dan pertamanan kota
(5) Sampah
• Menambah jumlah TPS (kontainer), terutama pada kawasan perdagangan, guna menjaga kebersihan dan keindahan (kualitas visual lingkungan) kawasan.
• Melengkapi jalur pedestrian dengan tempat sampah, minimal masing – masing di depan pintu masuk rumah masyarakat.
Satgas Randal Kab. Karangasem III-204 B. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
1. Rencana Pembagian Zona dan Tema Penataan Kawasan
Zona makro kawasan melingkupi dua wilayah kecamatan, yaitu ; Kecamatan Karangasem dan Kecamatan Bebandem. Dengan pertimbangan karakteristik masing – masing wilayah, maka kawasan makro perencanaan akan dibagi menjadi 4 zona utama, yaitu ;
Zona A : Zona perencanaan ini terletak di sekitar kawasan pertigaan jalan antara Jalan Untung Surapati dengan Jalan Veteran. Kawasan ini di dominasi oleh lahan kosong non pertanian. Selain itu, terdapat pula penggunaan lahan berupa perumahan, peribadatan, perdagangan jasa, dan persawahan.
Zona B : Zona perencanaan ini terletak di sebelah timur jalan Veteran dengan lebar kedalaman perencanaan hingga 150 meter kearah penggunaan lahan. Kawasan ini didominasi oleh penggunaan lahan persawahan, kemudian diikuti dengan lahan kosong dan perdagangan.
Zona C : Zona perencanaan ini terdapat di sebelah barat Jalan Veteran dengan lebar kedalaman perencanaan 400 meter kearah penggunaan lahan. Zona kawasan ini juga didominasi oleh persawahan. Selain itu, terdapat penggunaan lahan berupa fasilitas olah raga, lahan kosong (non pertanian), fasilitas pendidikan, dan fasilitas peribadatan.
Zona D : Zona perencanaan ini terletak di kawasan pertigaan jalan antara Jalan Veteran dengan Jalan Kecicang-Islam. Zona kawasan ini memiliki lebar kedalaman perencanaan hingga 175 meter ke arah penggunaan lahan. Zona kawasan ini didominasi oleh penggunaan lahan perumahan. Kemudian, terdapat juga penggunaan lahan berupa fasilitas pendidikan, perkantoran, perumahan, permukiman campuran, pemakaman, dan lahan kosong non pertanian.
Kedalaman rencana pada masing – masing zona, ditetapkan berbeda-beda pada setiap zona. Secara lebih jelas dijabarkan sebagai berikut:
a. Zona A : Kedalaman rencana ditetapkan satu lapis jalan atau gang kearah dalam dari jalan Untung Surapati, rata-rata kedalaman mencapai 67,8 meter.
b. Zona B : Kedalaman rencana ditetapkan dua lapis jalan atau gang kearah dalam dari Jalan Veteran (sebelah timur Jalan Veteran), rata-rata kedalaman mencapai 150 meter.
Satgas Randal Kab. Karangasem III-205 c. Zona C : Kedalaman rencana ditetapkan dua lapis jalan atau gang kearah da;am
dari Jalan Veteran (sebelah barat Jalan Veteran), rata-rata kedalaman mencapai 400 meter.
d. Zona D : Kedalaman rencana ditetapkan satu lapis jalan atau gang kearah dalam dari Jalan Kecicang-Islam, rata-rata kedalaman mencapai 175 meter.
2. Rencana Tata Lingkungan a) Rencana Pemanfaatan Lahan
Aset utama kawasan perencanaan adalah adanya Ruang Terbuka non pertanian dalam luasan yang cukup besar yang perlu ditata dan dipertahankan untuk memberikan citra kota yang sejuk dan asri. Kondisi tersebut didukung pula dengan lokasinya yang strategis yaitu di kawasan perkotaan Amlapura yang mana kawasan tersebut menjadi pusat berbagai kegiatan strategis. Terdapat pula pusat pemerintahan, pusat perdagangan dan jasa, dan pusat trasnsportasi regional wilayah Kabupaten, sehingga berdampak pada perkembangan dan pertumbuhan kawasan akan lebih cepat meningkat.
Perkembangan inilah yang selanjutnya menjadi magnet atau tarikan kuat bagi kawasan perencanaan. Maka diharapkan dari fungsi dan aset kawasan perencanaan selanjutnya diarahkan akan muncul magnet-magnet baru yang akan mengarahkan pergerakan, menarik perkembangan kegiatan serta menciptakan citra atau image kawasan.
Guna menciptakan citra atau image tersebut maka perancangan tata bangunan & lingkungan kawasan perkotaan yang terintegrasi dan berkelanjutan tanpa mengabaikan konsep-konsep ruang Bali. Konsep ini memberikan nuansa keselarasan antara satu kegiatan dengan kegiatan lainnya, sehingga kawasan perencanaan dapat berkembang sebagaimana fungsinya, yaitu menjadi Pusat Kegiatan Lokal (PKL) yang terintegrasi dan berwawasan lingkungan.
b) Rencana Perpetakan dan Tapak
Berdasarkan spesifikasi jenis bangunan yang terdapat di kawasan perencanaan maka terdapat pembagian tipologi fungsi perpetakan yaitu :
Rumah Tinggal, tipologi bangunan untuk rumah tinggal terbagi atas 3 (tiga) pola perpetakan yaitu :
- Rumah Besar - Rumah Sedang
Satgas Randal Kab. Karangasem III-206 Bangunan Fasilitas Umum, tipologi bangunan untuk bangunan ini terbagi atas 3 (tiga)
pola perpetakan yaitu : - Bangunan Perkantoran - Bangunan Sosial
- Bangunan Pusat Perdagangan & Pertokoan
c) Rencana Utilitas Lingkungan 1) Drainase
Kondisi saluran drainase secara kualitas belum terpelihara dengan optimal yaitu terdapatnya genangan dan sumbatan di beberapa tempat akibat pengaruh topografi kawasan yang bergelombang. Berdasarkan kondisi tersebut maka rencana penataan jaringan drainase pada kawasan prioritas rencana diarahkan pada upaya :
Memperbaiki dan memelihara jaringan pembuangan sekunder (got) dengan perkerasan yang sudah ada pada kawasan prioritas rencana, sehingga dapat berfungsi dengan optimal.
Mengadakan saluran pembuangan baru pada segmen-segmen jalan tertentu yang belum tersedia, untuk saluran drainase yang berada di pinggir jalan utama (arteri dan kolektor) diarahkan dengan sistem tertutup yang nantinya berfungsi sebagai jalur pejalan kaki/pedestrian, dengan lebar 1 – 2,5 meter, sedangkan untuk saluran drainase yang berada di jalan lokal dan lingkungan disekitar permukiman penduduk diarahkan dengan sistem terbuka, dengan lebar drainase 1 – 1,5 meter.
Pembuatan tali air pada ramp, sehingga air hujan tidak langsung dibuang langsung ke jalan raya melainkan dapat disalurkan ke saluran pembuangan sekunder (got) yang sudah ada.
Mengembangakan sistem gril (jaring) pada jaringan drainase yang berasa dari tempat tinggi, sehingga jaring ini akan dapat menangkap sampah yang terbuang melalui aliran drainase berupa sungai dan got perumahan.
Mengembangkan dan mengatur sistem drainase yang ada di pinggir jalan utama dengan pembuatan kawasan hijau/telajakan di pinggir jalur pejalan kaki.
Satgas Randal Kab. Karangasem III-207 2) Listrik
Rencana penataan jaringan listrik pada kawasan prioritas rencana diarahkan pada upaya :
Penataan tiang-tiang listrik pada areal telajakan jalan yang tidak mengganggu sirkulasi para pejalan kaki.
Diperlukan penataan jaringan kabel listrik yang menggunakan sistem jaringan kabel bawah tanah sehingga tidak mengganggu visual dan sky line bangunan. Keberadaan gardu induk perlu isolasi visual dengan pertamanan bernuansa ramah
dan sejuk. 3) Telepon
Terkait dengan kebutuhan komunikasi bagi masyarakat umum, keberadaaan fasilitas telepon umum pada kawasan prioritas rencana juga belum berfungsi secara optimal, disamping jumlah yang kurang memadai, kondisinya juga banyak yang rusak. Rencana penataan jaringan telepon pada kawasan prioritas rencana diarahkan pada upaya :
Penataan tiang-tiang telepon pada areal telajakan jalan yang tidak mengganggu sirkulasi para pejalan kaki.
Diperlukan penataan jaringan kabel telepon yang menggunakan sistem jaringan kabel bawah tanah sehingga tidak mengganggu visual dan sky line bangunan.
Menempatkan fasilitas telepon umum pada beberapa titik strtaegis, terutama disekitar kawasan pendidikan, perkantoran kesehatan dan perdagangan.