Bentuk Status Kepemilikan Rumah Susun yang Dimiliki diatas Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Negara

YANG MELEKAT DI ATAS HAK PENGELOLAAN

B. Metode Penelitian

1. Bentuk Status Kepemilikan Rumah Susun yang Dimiliki diatas Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Negara

Pasal 17 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, Rumah Susun hanya dapat dibangun diatas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara dan hak guna bangunan ataupun hak pakai di atas hak pengelolaan. Merujuk ketentuan Pasal 17 tersebut maka rumah susun dapat dibangun di atas Hak Pengelolaan namun diatas hak pengelolaan tersebut harus melekat hak guna bangunan atau hak pakai untuk dapat dibangun rumah susun. Hak Pengelolaan adalah:

Hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Dengan metode pelimpahan sebagian kewenangannya itu maka pemegang Hak Pengelolaan dapat memberikan hak guna bangunan atau hak pakai kepada pihak ketiga dengan suatu perjanjian tertulis.⁸

Hak Pengelolaan atas tanah yang diberikan kepada instansi pemerintah, BUMN dan BUMD. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sendiri menempatkan pengaturan tanah-tanah “hak penguasaan” dalam Penjelasan Umum II angka 2 dengan memberikan tanah “dalam pengelolaan” kepada badan penguasa, dalam hal ini departemen, jawatan, atau pemerintah daerah. Pengelolaan tersebut dimaksudkan untuk dipergunakan dalam pelaksanaan tugas instansi yang bersangkutan atau dapat pula untuk diberikan kepada pihak lain Pasal 2 ayat (4) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. ⁹Berdasarkan ketentuan tersebut, instansi pemerintah atau BUMN/ BUMD dapat memberikan pengelolaan tanah yang

8 Purbandari. 2014. “Status Kepemilikan Rumah Susun Di Atas Hak Guna Bangunan Yang Melekat Di Atas Hak Pengelolaan (Tanah Komplek Bandara Kemayoran).” Jurnal Pembaharuan Hukum. Vol. 1 No. 1. Januari-April 2014.

9Sulasi Rongiyati. 2014. “Pemanfaatan Hak Pengelolaan Atas Tanah Oleh Pihak Ketiga.” Jurnal Negara Hukum.

Vol. 5 No. 1 Juni 2014. Hlm. 80-82.

dikuasainya kepada pihak ketiga dengan memberikan sewa, Hak Pakai, atau Hak Guna Bangunan.

Diatas Hak Pengelolaan dapat diberikan Hak Guna Bangunan sebagaimana ketentuan Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, mengatur bahwa tanah yang dapat di berikan dengan Hak Guna Bangunan adalah: tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik. Mengenai pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan tersebut haruslah didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.

Dalam hal rumah susun dibangun di atas Hak Pengelolaan, penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan status Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan dan menentukan batas status tanah yang bersangkutan sebelum satuan rumah susun di jual. Persyaratan ini dimaksudkan untuk melindungi para pembeli satuan rumah susun.¹⁰ Selanjutnya dilakukan pertelaan dan atas kepemilikan satuan rumah susun diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui jika jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya telah berakhir.

Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan ini dilakukan atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum jangka waktu Hak Guna Bangunan berikut perpanjangannya berakhir dengan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan yang kemudian dicatat dalam buku tanah dikantor Pertanahan. ¹¹

Dalam perkembangannya, Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara menjadi cikal bakal pengaturan Hak Pengelolaan atas tanah yang diberikan kepada instansi pemerintah, BUMN dan BUMD. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sendiri menempatkan pengaturan tanah-tanah “hak penguasaan” dalam Penjelasan Umum II angka 2 dengan memberikan tanah “dalam pengelolaan” kepada badan penguasa, dalam hal ini departemen, jawatan, atau pemerintah daerah. Pengelolaan tersebut dimaksudkan untuk dipergunakan dalam pelaksanaan tugas instansi yang bersangkutan atau dapat pula untuk diberikan kepada pihak lain (Pasal 2 ayat (4) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Berdasarkan ketentuan tersebut, instansi pemerintah atau BUMN/ BUMD dapat memberikan pengelolaan tanah yang dikuasainya kepada pihak ketiga dengan memberikan sewa, Hak Pakai, atau Hak Guna Bangunan.¹²

Peraturan perundang-undangan yang mengatur Hak Pengelolaan selalu menyebutkan Hak Pengelolaan adalah Hak Menguasai Negara atas tanah yang wewenang pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pihak ketiga. Namun, belum jelas benar wewenang manadari Hak Menguasai Negara yang dilimpahkan

10 Yusuf Rezy Fadillah. 2011. Pembangunan Rumah Susun Media Hukum, Hukum untuk Keadilan & Kesejahteraan.

Jakarta: Kantor Hukum Law. Hlm. 3

11 Purbandari. Op.cit. Hlm. 27-28.

12 Ana Silviana. 2017. Loc.cit.

kepada pihak ketiga.¹³ Pihak ketiga yang ingin memperoleh Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai dari tanah Hak Pengelolaan dapat dilakukan melalui perjanjian penggunaan tanah antara pihak ketiga dengan pemegang Hak Pengelolaan yang akan melahirkan hubungan hukum antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga.¹⁴

Jika perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga berupa Hak Guna Bangunan atau Hak pakai, maka jangka waktunya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Baik Hak Guna Bangunan maupun Hak Pakai tersebut tidak memutuskan hubungan hukum antara pemegang Hak Pengelolaan dengan Hak Pengelolaannya. Hal ini berarti setiap perpanjangan jangka waktu dan pembaruan Hak Guna Usaha dan Hak Pakai yang berasal dari Hak Pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Guna Bangunan harus sudah diperoleh sebelum pembangunan rumah susun dilakukan, dimana permohonan hak di atas tanah Hak Pengelolaan yaitu Hak Guna Bangunan menurut ketentuan Pasal 4 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 9 tahun 1999 tentang Tata cara pemberian Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan adalah bahwa pemohon Hak Guna Bangunan harus terlebih dahulu memperoleh penunjukan dengan wujud perjanjian penggunaan tanah dengan pemilik Hak Pengelolaan.

Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui jika jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya telah berakhir.

Perpanjangan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan ini dilakukan atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum jangka waktu Hak Guna Bangunan berikut perpanjangannya berakhir dengan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan yang kemudian dicatat dalam buku tanah dikantor Pertanahan. ¹⁵

Secara hukum kaitannya dengan Pihak Ketiga, Peraturan perundang-undangan yang mengatur Hak Pengelolaan selalu menyebutkan Hak Pengelolaan adalah Hak Menguasai Negara atas tanah yang wewenang pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pihak ketiga. Namun, belum jelas benar wewenang mana dari Hak Menguasai Negara yang dilimpahkan kepada pihak ketiga. Selanjutnya, dalam Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 1997, menyebutkan bahwa Hak Pengelolaan berisikan wewenang untuk:

a. merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah;

b. menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;

c. menyerahkan bagianbagian tanah kepada pihak ketiga dan/atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

13Ibid.

14 Lihat Permendagri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya

15 Purbandari 2014. “Status Kepemilikan Rumah Susun Di Atas Hak Guna Bangunan Yang Melekat Di Atas Hak Pengelolaan (Tanah Komplek Bandara Kemayoran).” Jurnal Pembaharuan Hukum. Vol. I. No. I Januari-April 2014.

Hlm. 27-28.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang pengelolaan Barang Milik Negara yang diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 2008, bentuk pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah dan bangunan dilaksanakan dengan sewa, kerjasama pemanfaatan, pinjam pakai, bangun guna serah, dan bangun serah guna. ¹⁶

Perjanjian dalam konsep Bangun Guna Serah telah diatur dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia yaitu pada Pasal 1 angka 12 Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/ Daerah, yang mengatur bahwa untuk pemanfaatan barang milik negara atau daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya yang kemudian didayagunakan oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, dan apabila jangka waktu telah habis untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/ atau sarana berikut fasilitasnya.

Dengan konsep Bangun Guna Serah yaitu Objek perjanjian berupa tanah milik salah satu pihak dalam perjanjian, yang selanjutnya didirikan bangunan dan/atau sarana oleh pihak lainnya dan pihak tersebut kemudian mempergunakannya dalam jangka waktu yang telah disepakati. Kemudian apabila jangka waktu perjanjian telah berakhir, maka pihak tersebut berkewajiban untuk menyerahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana kepada pemilik tanah.

Pemegang Hak Pengelolaan dapat memberikan kewenangan kepada developer atau suatu perusahaan untuk selanjutnya memasarkan, memindahkan, atau mengalihkan, dan menerima hasil penjualan atas seluruh luas efektif komersial gedung atau mengalihkan dan menerima hasil penjualan atas seluruh luas efektif komersial gedung. Pada sistem ini pemilik lahan memberikan persetujuannya untuk dapat diberikan hak atas tanah berupa Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan.

Dalam kesepakatannya bisa jadi pula pihak perusahaan atau developer diharuskan menyelesaikan proses pemecahan sertifikat Hak Guna Bangunan untuk kemudian diterbitkan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun di tiap masing-masing. Masalah akan timbul seperti kasus ini apabila setelah jangka waktu perjanjian Bangun Guna Serah berakhir, secara otomatis seluruh bangunan dan lahan akan beralih kembali kepada pemilik lahan. Konsekuensinya Hak Guna Bangunan yang melekat diatas Hak Pengelolaan juga akan hapus jika tidak diperpanjang dan tentunya diikuti pula dengan hapusnya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Singkatnya, bentuk status kepemilikan rumah susun itu adalah diatas Tanah Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan Negara.

2. Perpanjangan Rumah Susun dengan Hak Guna Bangunan Diatas Hak