1.3 Hak-hak kebendaan: Uraian lebih mendalam 1 Fokus: Hak sewa
1.3.5 Fokus: Hipotek
1.3.5.9 Eksekusi hipotek
Ketika semua proses ini selesai, tanah dan bangunan sekarang dimiliki pemilik baru, hipotek yang dibebankan oleh mantan pemilik telah berakhir dan sebuah hipotek baru dibentuk oleh pemilik baru. Pemilik baru dan pemegang hipotek yang baru membuat kontrak atau perjanjian pinjaman bersama-sama. Kontrak ini berisi beberapa kewajiban yang harus dipenuhi oleh debitur. Pada umumnya, kewajiban utamanya adalah pembayaran sejumlah uang setiap bulan, yang terdiri dari bunga dan pelunasan pokok pinjaman yang diberikan. Dalam hal debitur tidak memenuhi kewajiban ini, pemegang hipotek diperbolehkan untuk menjual dan mengalihkan tanah dan bangunan dalam rangka untuk memulihkan piutang dari proses yang sudah berlangsung sebelumnya.
Eksekusi semacam ini sungguh terjadi menyeluruh, terutama karena ia memaksa pemilik tanah dan bangunan untuk meninggalkan rumahnya. Selanjutnya, pemilik tanah dan bangunan dan kreditur- krediturnya yang lain dengan mudah dapat terkena pengaruh dalam hal kepentingan mereka dengan cara yang lain juga. Yang perlu dipahami adalah bahwa kepentingan penjamin kredit adalah tidak lebih substansial daripada jumlah uang yang menjadi utang dari pemilik tanah dan bangunan kepadanya. Bayangkan misalnya bahwa debitur berutang 200.000 kepada kreditur, maka pemegang hipotek tidak memiliki kepentingan untuk meminta harga beli lebih tinggi dari 200.000, bahkan jika tanah dan bangunan bernilai lebih tinggi lagi dari nilai tersebut.
Untuk menjaga kepentingan orang lain selain penjamin kredit, hukum memberikan prosedur eksekusi yang hati-hati. Pada setiap tahap prosedur ini, debitur dapat membatalkan proses lebih lanjut. Hal ini dapat dilakukan dengan membayar keseluruhan utang bersama-sama dengan ongkos prosedur eksekusi yang sudah dibuat pada saat pembayaran. Mengakhiri prosedur ini dimungkinkan sampai fase terakhir, penjualan publik, telah dimulai.
Untuk semua itu, bagian pertama dari prosedur tersebut adalah permintaan untuk pembayaran. Pemegang hipotek mengirimkan surat yang menuntut pembayaran kepada debiturnya. Dalam surat tersebut ia menjelaskan bahwa prosedur eksekusi akan dimulai, atau benar-benar dilanjutkan jika debitur tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar dalam jangka waktu yang telah ditentukan dalam surat itu.
Dalam hal debitur tidak memenuhi permintaan ini, bagian kedua dari prosedur dimulai. Dalam bagian itu, pemegang hipotek harus mengirim pemberitahuan kepada semua orang yang terancam kehilangan haknya karena pengalihan oleh pemegang hipotek tersebut. Bukan hanya pemilik tanah dan bangunan yang akan kehilangan miliknya sebagai akibat dari pengalihan oleh pemegang hipotek tersebut. Juga mereka yang berhak atas hak kebendaan atas tanah dan bangunan yang dibuat
lebih kemudian daripada pembentukan hipotek. Orang-orang itu harus
diberitahu terlebih dahulu oleh pemegang hipotek tersebut. Dalam pemberitahuan yang sama, notaris akan ditunjuk untuk memimpin dalam seluruh prosedur yang tersisa itu. Keterlibatannya dimaksudkan untuk melindungi kepentingan semua orang yang terkait dengan urusan tersebut. Lebih khususnya, adalah tugas dari notaris untuk memastikan bahwa prosedur berjalan dengan benar dan untuk menerima uang sebanyak mungkin untuk tanah dan bangunan. Namun demikian, pemegang hipotek memilih notaris mana yang akan terlibat.
Bagian ketiga dari prosedur ini adalah persiapan penjualan/ pelelangan umum tanah dan bangunan yang terkait. Pada fase itu, notaris menentukan tanggal, waktu dan tempat untuk itu. Dalam kebanyakan kasus, notaris akan mencoba untuk mengatur/menyelenggarakan banyak penjualan/pelelangan umum publik di tempat yang sama pada waktu yang sama. Diselenggarakannya penjualan publik yang “besar” seperti itu merayu pembeli untuk datang ke tempat di mana penjualan umum akan berlangsung. Hal ini sering akan menyebabkan hasil atau pemasukan yang lebih tinggi.
Setelah menentukan tanggal, waktu dan tempat, notaris akan memastikan bahwa tanggal, waktu dan tempat yang telah ditentukan itu akan diumumkan di koran lokal. Ini untuk mempengaruhi pihak-pihak yang berkepentingan untuk datang ke tempat penjualan umum tersebut. Meskipun hukum Belanda masih tidak mewajibkan untuk melakukan hal itu – aturan-aturan tersebut sesungguhnya sudah cukup tua – keba nyakan notaris juga biasa mengumumkan tanggal, waktu dan tempat penjualan umum di website khusus di internet.
Setelah fase ini, orang yang ingin membeli tanah dan bangunan sudah memiliki kemungkinan untuk membelinya sebelum datang ke
penjualan umum. Oleh karena itu, mereka harus membuat pernyataan
untuk bernegosiasi tentang harga baik dengan pemilik tanah dan bangunan atau dengan pemegang hipotek tersebut. Jika salah satu dari mereka telah mencapai kesepakatan dengan seseorang, para pihak yang terlibat dalam perjanjian atau kontrak itu berkewajiban untuk meminta persetujuan pengadilan. Hakim akan memeriksa dan menilai apakah para pihak telah menyepa kati harga yang wajar atau tidak. Dia juga harus menyelidiki apakah orang lain juga sudah membuat pernyataan minatnya ke notaris yang ditunjuk itu, yang menawarkan harga yang lebih tinggi.
Jika tanah dan bangunan tidak terjual dalam tahap prosedur ini, bagian terakhir dari prosedurnya akan dimulai: penjualan/pelelangan umum. Setelah bagian ini sudah dimulai, pemilik tanah dan bangunan tidak lagi memiliki kemungkinan untuk menghentikan prosedur tersebut.
Penjualan umum berlangsung sesuai dengan prosedur yang djelaskan
oleh hukum dengan baik. Prosedur ini dimulai dengan tawaran yang meningkat. Pertama, notaris menyebutkan harga minimum yang sangat rendah. Lalu ia menceritakan kepada orang-orang yang hadir dengan berapa banyak uang harga akan naik setiap kali seseorang mengajukan tawaran. Jadi, misalnya harga minimal adalah 5.000 dan kenaikan adalah
1.000 setiap kali penawaran. Orang-orang dapat mengajukan penawaran
untuk tanah dan bangunan dengan mengacungkan tangan mereka, se- hingga menjadi yang pertama dalam mengacungkan tangan Anda berarti penawaran sudah dimulai dengan 5.000, mengangkat tangan Anda pada urutan kedua berarti penawaran 6.000, mengangkat tangan Anda pada urutan ketiga berarti penawaran 7.000, dan seterusnya. Selanjutnya kemungkinan untuk mengajukan tawaran dengan mengacungkan tangan Anda, orang juga diperbolehkan untuk meneriakkan jumlah yang jauh lebih tinggi. Misalnya jika mereka ingin meningkatkan penawaran dari 7.000 ke 20.000 dengan segera. Bagian dari prosedur penjualan ini ber- akhir ketika tidak ada satu pun dari orang yang hadir mengacungkan ta ngan [atau meneriakkan jumlah tertentu] lagi. Bayangkan misalnya bahwa tawaran tertinggi adalah 100.000.
Lalu, bagian kedua dari prosedur dimulai, yang merupakan unsur lelang yang notaris mulai dengan menyebutkan harga yang sangat tinggi, misalnya 500.000. Setelah itu ia menyebutkan harga yang agak lebih rendah, dan lagi, dan lagi. Jadi, ia menyebut harga misalnya seperti 500.000, 490.000 480.000, 470.000, dan seterusnya. Semua orang yang hadir pada penjualan umum diperbolehkan meneriakkan kata “milik saya” jika me- reka ingin membayar dengan harga yang disebutkan terakhir oleh notaris. Jika demikian, maka tawaran itu merupakan tawaran yang terakhir. Jika penjamin kredit menerima tawaran ini, tanah dan bangunan pun telah laku terjual. Jika tidak ada yang meneriakkan kata “milik saya”, maka tawaran tertingginya adalah tawaran yang dibuat di bagian prosedur sebelumnya, jadi hanya dengan harga 100.000 dalam contoh kita di sini.
Orang yang membuat tawaran tertinggi pada bagian pertama dari
prosedur penjualan ini tetap tidak akan pulang dengan tangan hampa meskipun orang lain meneriakkan kata “milik saya” pada bagian prosedur kedua. Prinsipnya adalah bahwa pembeli tanah dan bangunan yang bersangkutan, yaitu orang yang meneriakkan kata “milik saya” pada bagian prosedur kedua wajib membayar satu persen dari tawaran tertinggi pada bagian pertama dari prosedur penjualan; dalam contoh
kita di sini berarti 1% X 100.000, yaitu 1.000.