KONSEKUENSI HUKUM DARI PENDAFTARAN
3.1 Posisi pihak ketiga
A
rsip publik memainkan peran yang sangat penting dalam sistem perlindungan terhadap kejujuran atau niat baik dari pihak ketiga. Sistem Belanda didasarkan pada prinsip bahwa pemilik asli pasti telah melakukan sesuatu atau telah lalai untuk melakukan sesuatu yang sebenarnya harus dilakukannya, sehingga pihak ketiga salah menilai situasi. Peran dari arsip publik adalah bahwa hukum melindungi pihakketiga yang percaya pada informasi yang muncul dari akta yang terdatar.
Jika pihak ketiga bergantung pada informasi yang terdapat dalam arsip publik, maka dia terbukti berniat baik/jujur.
Ketentuan-ketentuan berikut yang dapat ditawarkan oleh sistem Belanda kepada pihak ketiga yang mendapatkan tanah/bangunan atau hak atas tanah/bangunan:
a. pihak ketiga yang berniat baik dilindungi dari fakta-fakta yang
dapat didatarkan dalam register publik tetapi sebenarnya tidak terdatar;
b. pihak ketiga yang berniat baik dilindungi dari informasi yang tidak
akurat yang terdatar dalam register publik;
c. pihak ketiga yang berniat baik dilindungi dari kurangnya kekuasaan untuk melepas tanah/bangunan, tetapi hanya jika kurangnya kekuasaan adalah hasil dari hak yang batal atau peralihan yang batal di masa lalu.
Karena hak kebendaan itu berharga dan dapat dilaksanakan terhadap siapa pun yang mencoba melanggarnya, bahkan pemerintah, pengalihan dan penetapan hak-hak ini diatur secara hukum. Transaksi tersebut ha nya mungkin dengan akta notaris dan dengan mengajukan salinan akta ke dalam arsip publik. Dengan demikian, pihak ketiga selalu dapat melihat siapa sebenarnya pemilik tanah dan bangunan atau siapa yang berhak atas hak pakai tanah, apakah ada hak mutlak yang didirikan di atas tanah tersebut dan apa yang dikandungnya.
Arsip publik memainkan peran penting dalam sistem perlindungan
pihak ketiga yang beritikad baik. Sistem di Belanda didasarkan pada prinsip yang sebenarnya mesti telah melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu yang seharusnya dilakukannya, sehingga pihak ketiga salah menilai situasi. Peran/fungsi dari arsip publik adalah bahwa hukum melin dungi pihak ketiga yang mempercayai informasi yang terkandung
dalam akta-akta yang terdatar. Jika pihak ketiga percaya pada informasi
yang ada dalam arsip publik, ia adalah pihak ketiga yang berniat baik. Posisi dari pihak ketiga yang terpercaya dapat ditunjukkan melalui sejumlah pertanyaan.
3.1.1 Pembatalan
Pertanyaan pertama: apakah pembatalan kontrak penjualan setelah peng- alihan properti memiliki efek pada hak (kepemilikan) yang didapatkan oleh pembeli? Mari kita bayangkan adanya pembatalan karena penipuan atau pemberian informasi yang tidak tepat. A telah menjual dan meng- alihkan rumah ke B. B membatalkan kontrak karena penipuan oleh A. Biasanya ini memiliki efek retroaktif: kontrak penjualan dianggap tidak pernah ada (tentu saja secara retrospektif). Itu berarti efek pada hak dari pembeli B tergantung pada sistem pengalihan yang bisa bersifat kausal atau abstrak:
a. Di bawah UU Jerman, kepemilikan B tidak terpengaruh, ia hanya akan berkewajiban untuk mengalihkan kembali kepemilikan
tersebut kepada A. Selama kewajiban itu tidak djalankan, B tetap
menjadi pemilik properti tersebut.
b. Di bawah hukum Prancis dan Belanda, kepemilikan secara otoma- tis kembali ke A. Secara retrospektif B tidak pernah merupakan pemilik dari properti tersebut. Karena tidak pernah ada kontrak penjualan yang sah maka tidak pernah ada juga pengalihan yang sah; demikian juga, pengalihan tidak pernah terjadi karena tidak pernah ada penyebab/kausa yang sah untuk mendukungnya. c. Hal ini berbeda, paling tidak dalam hukum Belanda, dalam hal
kontrak penjualan tidak dibatalkan tetapi dibubarkan oleh B. Dalam hal itu tidak ada retroaktivitas dalam tindakan penghilangan kontrak penjualan; kontrak itu berakhir sejak sekarang (ex nunc) bukan sejak waktu lalu (ex tunc). Jadi kepemilikan pembeli B tidak dipengaruhi oleh pembubaran penjualan. B berkewajiban untuk memberikan properti tersebut kembali kepada A, sementara A berkewajiban untuk mengembalikan uang sebesar harga pembelian kepada B.
Perbedaannya akan terasa penting dalam kasus kebangkrutan B. Dalam hal terjadi pembubaran perjanjian oleh B sebagaimana digambarkan
di atas, wali dalam kebangkrutan tersebut harus mengalihkan kembali pro perti kepada A yang mana mungkin saja dia dapat menolak untuk melakukannya. Dalam kasus pembatalan properti kembali secara otomatis dari B kepada A; wali tidak dapat mencegah akibat atau hasil tersebut. 3.1.2 Mengandalkan register
Pertanyaan kedua: dapatkah seorang pembeli pastikan bahwa kepemilikan dari si penjual (vendor) adalah seperti yang muncul atau terdapat dalam register publik dan bahwa hal itu tidak dibebani oleh hak tertentu dari pihak ketiga yang tidak diketahui oleh pembeli? Mari kita lanjutkan kasus dari pertanyaan sebelumnya: A telah membatalkan kontrak setelah pengalihan kepada B. Tetapi, sekarang B menjual dan mengalihkan pro- perti tersebut ke C yang memiliki itikad baik atau jujur: dia benar-benar tidak mengetahui adanya pembatalan penjualan antara A dan B. Apakah C memperoleh kepemilikan atas properti tersebut?
a. Mari kita pertama-tama melihatnya berdasarkan hukum Jerman: B masih merupakan pemilik dan karena itu ia dapat mengalihkan kepemilikan tersebut kepada C.
b. Di bawah hukum Prancis B tidak lagi merupakan pemilik, tetapi dalam register publik ia masih disebutkan sebagai pemilik. Akankah C dilindungi dari A? Jawabannya adalah tidak, karena di bawah hukum Prancis tidak ada perlindungan terhadap pihak dengan itikad baik dari kecacatan dalam register tanah. Ini disebut
sistem negatif dalam pendataran tanah.
c. Hal ini berbeda di bawah hukum Jerman. Register Tanah Jerman (Grundbuch) telah mengadopsi sebuah sistem positif: pihak de- ngan itikad baik yang mengandalkan register tanah akan dilindungi
terhadap kecacatan dalam pendataran. Anehnya perlindungan
ini kurang diperlukan di Negara itu karena sistem-pengalihannya yang bersifat abstrak. Menurut hukum Jerman, pihak ketiga dilin- dungi dengan sangat baik.
d. Hukum Inggris kurang lebih sama seperti hukum Jerman: efek dari
pendataran bahkan lebih kuat. Pendataran melindungi hak yang terdatar atas nama seseorang bahkan jika orang itu tidak memiliki hak apa pun. Jadi, pendataran memberikan hak yang statutoris
(atau hak berdasarkan ketentuan hukum).
e. Sebuah buku terkenal mengenai hukum tanah dan bangunan mengungkapkan hal ini sebagai berikut: “Ini adalah sebuah hak statutoris yang cukup independen dari warisan hukum atau
legitimasi: jika seseorang sebenarnya terdatar sebagai pemilik,
maka ia adalah pemilik tanah dengan segala perlengkapannya. Dia mungkin telah mendapatkan pencatatan tanahnya dengan penipuan
atau karena kesalahan, dan menurut hukum tentang tanah yang
tidak terdatar ia mungkin tidak memiliki hak sama sekali dalam
hal itu. Tak satu hal pun dari semua ini akan mencegah dia dari memegang kepemilikan atas harta atau tanah yang legal jika dia
adalah pemilik yang terdatar: ia benar-benar berpredikat demikian
hanya dengan alasan “keajaiban hukum” dari Undang-Undang (UU Pendataran Tanah 1925 dengan amendemen terakhir pada tahun 1997 HH). Tapi penipuan, kesalahan/kekeliruan, dll. dapat memberikan atau menjadi alasan untuk mengubah atau meralat
pendataran yang tidak menguntungkan dia lagi.” (Megarry &
Wade, The law of real pro perty, 6th ed. 1999, nr. 6-029).
f. Namun sistem pendataran tanah di Inggris tidak sepenuhnya tanpa kemungkinan cacat karena fakta bahwa beberapa hak, yang
tidak terdatar, mungkin membebani tanah dengan efek yang me-
rugikan pembeli yang memiliki itikad baik. Hak-hak ini disebut kepentingan yang lebih tinggi. Contoh tentang kepentingan yang lebih tinggi tersebut adalah hak-hak dari pemukim yang sebenarnya dari sebuah tanah misalnya penyewa, hak yang diperoleh melalui penetapan secara hukum dan hak-hak publik (berdasarkan hukum publik). Hak-hak ini juga merupakan hak yang lebih utama di bawah hukum Belanda. Tetapi hukum Inggris mengenal lebih banyak hak- hak yang bukan merupakan hak yang lebih utama menurut hukum Belanda; misalnya opsi untuk membeli atau hak beli-pertama dan masih banyak lainnya (Megarry & Wade, 6-036 dan seterusnya). g. Hukum Belanda modern telah mengadopsi sistem di-antara atau
jalan tengah: hukum Prancis dalam hal asal-usul dan prinsip, hukum Jerman dalam praktik karena dalam banyak kasus (meskipun tidak semua) pihak ketiga dengan itikad baik dilindungi jika register tidak lengkap atau tidak benar.
a. Menurut hukum Belanda, C dilindungi selama pengembalian kepemilikan ke A tidak dicatatkan dalam register tanah. Terserah pada A untuk melihat catatan tersebut; jika ia gagal melakukannya dia tidak dapat meminta kepemilikannya terhadap pihak ketiga yang tidak menyadari adanya kepemilikan tersebut yang ternyata tidak dicatatkan dalam register tanah.
b. Selain perlindungan terhadap kecacatan dalam pendataran pembeli
juga dapat dilindungi secara langsung terhadap konsekuensi dari sistem pengalihan kausal. Jika B kehilangan kepemilikan karena pembatalan kontrak penjualan antara A dan B, ia tetap akan dapat mengalihkan kepemilikan tersebut kepada C, jika C memiliki itikad baik [atau dengan kata lain jika C tidak menyadari atau mengetahui adanya kecacatan sebelumnya dalam hal status tanah yang diperjual-belikan itu] (Pasal 3:88 KUH Perdata).
c. Jadi efek dari sistem kausal tersebut diperlemah atau dikurangi oleh perlindungan terhadap pihak ketiga yang memiliki itikad baik.
3.1.3 Kepailitan
Pertanyaan ketiga: bagaimana posisi pembeli dalam kasus kepailitan penjual? Pertanyaan-pertanyaan berikut semuanya terkait dengan perta- nyaan sentral ini: apakah pembeli masih bisa memperoleh kepemilikan
jika penjual bangkrut sebelum pendataran pengalihan? Tentu saja dia
dapat jika wali dalam kebangkrutan itu atau kreditur yang mendukung penjual setuju. Tapi bagaimana jika mereka tidak? Apakah ada bedanya antara apakah akta pengalihan sudah ditandatangani atau tidak dengan apakah harga telah dibayar atau tidak?
a. Dalam hukum Jerman adalah praktik umum untuk mendatarkan
kontrak penjualan dalam register atau pendataran tanah. Hal ini
disebut “Vormerkung” yaitu pemberitahuan prioritas. Pengaruh hukum dari Vormerkung ini adalah bahwa hak pembeli untuk memperoleh kepemilikan hampir menjadi hak kebendaan: ia bisa digunakan terhadap pihak ketiga dan dalam kebangkrutan. Jadi posisi pembeli dilindungi dengan sangat baik.
b. Dalam hukum Prancis tidak ada bantuan untuk pembeli ber- hadapan dengan kebangkrutan penjual selama kontrak penjualan belum dipublikasikan di register publik. Bahkan setelah kontrak penjualan, dengan mana kepemilikan berpindah kepada pembeli,
penjual tidak dapat menuntut kepemilikannya yang tidak terdatar
terhadap pihak ketiga yang beritikad baik, termasuk para kreditur dari penjual. Jadi biasanya kreditur pendukung dan wali dalam kebangkrutan akan menang.
c. Dalam hukum Inggris, ada pemberitahuan prioritas: jika sebuah kontrak penjualan yang dapat ditegakkan secara hukum telah di- sepakati, pembeli dapat memperoleh perlindungan untuk jangka
waktu 15 hari dengan pendataran sertiikat pencarian resmi.
Ia akan dilindungi terhadap semua entri pada register yang
dibuat setelah hari pendataran. Kepercayaan konstruktif: setelah
pengesahan kontrak penjualan, pihak penjual memegang properti sebagai wali untuk pembeli. Ini berarti pembeli memperoleh hak atas properti (yang adil) yang dapat digunakan terhadap kreditur dari pihak penjual dan walinya dalam kebangkrutan dan secara umum terhadap semua pihak ketiga yang telah memperoleh hak
milik atas properti yang djual dengan pengecualian terhadap
mereka yang beritikad baik.
d. Hukum Belanda yang baru tentang penjualan harta tak bergerak yang mulai berlaku pada tanggal 1 September 2003 memperkenalkan
Vormerkung dalam skala terbatas yaitu hanya dalam hal hak untuk memperoleh kepemilikan yang didasarkan pada kontrak penjualan. Publikasi kontrak penjualan dalam register publik melindungi pembeli, yang belum memperoleh kepemilikan,
terhadap disposisi yang kemudian dari properti yang djual oleh
penjual (penjualan kedua), terhadap tindakan bantuan oleh para
kreditur penjual (lampiran dari properti yang djual) dan terhadap
kebangkrutan. Wali dalam kebangkrutan wajib dan dapat dipaksa untuk mengalihkan kepemilikan kepada pembeli.