1.3 Hak-hak kebendaan: Uraian lebih mendalam 1 Fokus: Hak sewa
1.3.2 Fokus: Pengabdian pekarangan
Pengabdian pekarangan terkait erat dengan dua bidang tanah. Ia mendatangkan beban pada salah satu tanah tersebut, yang berarti
mendatangkan keuntungan pada tanah lainnya. Tanah pertama, yaitu tanah yang di atasnya beban tersebut ditimpakan, adalah “tanah bawahan”. Pemilik bidang tanah ini wajib untuk membiarkan perbuatan tertentu tidak dilakukan atau wajib untuk mentoleransi beberapa perilaku, yang mendatangkan keuntungan bagi pemilik bidang tanah yang lainnya, yaitu tanah yang disebut “tanah atasan”.
Sebagaimana seseorang bisa bayangkan, pemilik sebidang tanah memiliki kekuasaan yang besar terhadap tanahnya. Selama itu tidak dilarang oleh hukum, atau selama ia tidak menyalahgunakan haknya atas kepemilikan – misalnya jika ia menjalankan kekuasaannya tanpa alasan lain selain untuk mengganggu tetangganya – pada prinsipnya pemilik tanah yang bersangkutan diperbolehkan untuk melakukan apa saja yang dia inginkan di tanahnya itu. Ada beberapa pembatasan lain lagi, tetapi pada akhirnya – dan itu yang paling penting untuk saat ini – pemilik tanah memiliki kekuasaan yang besar berkaitan dengan tanah mereka.
Seperti yang dapat Anda bayangkan, bertindak dalam batas-batas kekuasaan ini bisa sangat menyenangkan untuk orang lain, misalnya untuk para tetangga. Pemilik sebidang tanah dapat memutuskan misalnya untuk mendirikan bangunan yang tinggi di atas tanahnya, yang berakibat menghilangkan pandangan yang bagus untuk tetangganya atau dengan kata lain menghalangi tetangganya untuk menikmati pandangan yang bagus. Atau, bayangkan tetangga Anda memiliki jalan yang bagus yang terletak di atas tanahnya, yang merupakan jalan potong terpendek ke supermarket. Akan sangat berguna jika tetangga itu memperbolehkan Anda untuk menggunakan jalan itu, tetapi ia tidak wajib melakukannya.
Sepertinya tak akan ada masalah jika ada kemungkinan untuk membuat kesepakatan dengan tetangga itu. Ada kemungkinan untuk mengatur bersama-sama bahwa Anda akan diizinkan untuk menggunakan jalan yang di atas tanah tetangga Anda itu atau bahwa ia tidak akan mendirikan bangunan di atas tanahnya yang berakibat menghilangkan pandang an yang bagus untuk Anda. Jika kedua orang yang hidup bertetangga ini menyetujui pengaturan tersebut, tidak ada yang salah dengan itu dan kesepakatan itu pun akan mengikat secara hukum. Tetapi apa yang terjadi jika tetangga Anda kemudian mengalihkan bidang tanahnya kepada orang lain? Tetangga baru ini tidak memberikan izin kepada Anda untuk menggunakan jalan ke supermarket, jadi dia tidak akan terikat oleh kontrak yang telah Anda buat dengan tetangga Anda yang sebelumnya. Dia, tetangga baru yang menggantikan tetangga lama Anda itu, bisa menolak akses ke jalan potong tersebut. Seperti yang Anda lihat, dalam kasus pengalihan terhadap sebuah tanah, perjanjian semacam
ini cukup lemah. Oleh karena itu, hak kebendaan tentang pengabdian
pekarangan kemudian dirancang oleh hukum, yang berhubungan dengan kedua bidang tanah terkait. Jika perjanjian tersebut dibuat dalam
hubungannya dengan sebuah pelayanan tertentu, pemilik baru dari salah satu bidang tanah itu akan memiliki kewajiban yang sama atau, di sisi lain, hak yang sama de ngan pemilik sebelumnya.
Ditetapkannya sebuah pengabdian pekarangan mengakibatkan dibebankannya sebidang tanah dengann kewajiban untuk membiarkan jenis perbuatan tertentu tidak dilakukan demi keuntungan bagi tanah lain, misal nya mendirikan bangunan tertentu, atau untuk mentoleransi beberapa perilaku tertentu demi keuntungan atau kepentingan dari sebuah tanah lain, misalnya bahwa pemilik sebidang tanah mengizinkan tetangganya atau pemilik tanah yang lain untuk menggunakan jalan yang terletak di atas tanahnya. Hal itu menjadi mungkin selama beban yang ditimpakan ke atas sebuah tanah adalah kewajiban untuk membiarkan perbuatan tertentu tidak dilakukan atau kewajiban untuk mentoleransi perilaku tertentu.
1.3.2.1 Pembentukan pengabdian pekarangan
Pembentukan sebuah pengabdian pekarangan dapat dengan mudah dibandingkan dengan pembentukan sebuah hak sewa. Kedua belah pihak, yaitu pemilik tanah bawahan dan pemilik tanah atasan harus menyetujui persyaratan-persyaratan pengabdian pekarangan tersebut, yang ditetapkan dalam akta pembentukan yang dirancang oleh notaris. Sekali lagi, tugas notarislah untuk menggambarkan secara cermat isi dari pengabdian
pekarangan tersebut dan untuk mendatarkan akta pembentukannya
dalam arsip publik. Biasanya sebuah hak atas pengabdian pekarangan memberikan kekuasaan untuk menggunakan bagian tertentu dari tanah bawahan, misalnya jalan ke supermarket. Persyaratan-persyaratan detail yang diatur dalam akta pembentukan menangani misalnya soal cara bagaimana pemilik tanah atasan diperbolehkan untuk menggunakan jalan di atas tanah bawahan. Misalnya, apakah hanya diperbolehkan untuk berjalan kaki atau apakah juga diperkenankan untuk melalui jalan itu dengan mengendarai mobil? Selain itu, kebanyakan akta pembentukan akan mengatur tanggung jawab untuk pemeliharaan jalan.
Mengenai contoh lain, di mana pemilik tanah bawahan tidak boleh membangun sesuatu di bagian-bagian tertentu di atas tanahnya, persyaratan-persyaratan yang lebih rinci juga diperlukan. Misalnya tentang bagian tanah di mana di atasnya bangunan tidak boleh didirikan, apakah semua jenis bangunan dilarang ataukah hanya bangunan yang sangat besar, dan sebagainya.
1.3.2.2 Pengabdian pekarangan; Biaya berkala
Pembentukan sebuah hak atas pengabdian pekarangan berarti menimpakan sebuah beban kepada pemilik bagian tanah bawahan, yang sebagian
besar juga berarti mengurangi kaplingnya juga. Hal ini karena beban tersebut juga akan mengikat pemilik berikutnya. Sebagian besar pemilik tanah bawahan tidak akan setuju dengan pengabdian pekarangan secara
gratis. Oleh karena itu, pemilik tanah atasan harus membayar sejumlah
uang sebagai gantinya atau imbalan atas pengabdian pekarangan yang didapatkannya. Dalam hal ditetapkan adanya biaya berkala, kewajiban untuk membayar biaya tersebut juga akan mengikat pemilik berikutnya berturut-turut.
1.3.2.3 Pengabdian pekarangan: Ringkasan
Jadi, untuk meringkas hak kebendaan atas pengabdian pekarangan, hak tersebut menempatkan beban pada satu tempat tertentu di atas tanah seseorang, yang memberikan keuntungan bagi bidang tanah yang lain, biasanya tanah tetangga atau yang berdekatan. Pemilik tempat pertama harus membiarkan beberapa tindakan untuk tidak dilakukan atau harus mentoleransi beberapa tindakan pemilik tempat atau tanah yang lain. Sebuah pengabdian pekarangan terkait erat dengan kedua tempat atau tanah yang terkait dalam hubungan pengabdian pekarangan itu, sehingga tidak dapat dipindahtangankan begitu saja. Akan tetapi, ketika pemilik dari salah satu tanah tersebut mengalihkan tanahnya kepada orang lain, maka pemilik baru menjadi terikat pada kesepakatan pengabdian pekarangan itu atau – dalam kasus pengalihan tanah bawahan – pemilik baru akan terikat oleh kewajiban untuk memberikan pengabdian pekarangan.
Hak atas pengabdian pekarangan juga dapat secara sempurna menggambarkan perbedaan utama antara hak kebendaan dan hak perorangan. Hak-hak kebendaan dapat dilakukan terhadap orang lain, sementara hak-hak perorangan hanya dapat mengikat orang-orang yang sepakat untuk berkontrak.
Hal yang juga memungkinkan adalah memasukkan isi dari pengabdian pekarangan di dalam sebuah kontrak “normal”. Secara hukum, tidak ada yang salah dengan menyepakati suatu kewajiban untuk tidak membangun sesuatu di atas suatu tempat atau suatu kewajiban untuk mentoleransi seseorang lain yang memanfaatkan tanah Anda. Namun kontrak tersebut hanya dapat memberikan hak perorangan, yang berarti bahwa tak seorang pun selain orang-orang yang menyepakati kontraknya akan terikat olehnya. Jika pemilik tanah bawahan mengalihkan kapling tanahnya kepada orang lain, pemilik baru tanah tersebut memiliki kekuasaan sebagai pemilik “normal”, yang berarti ia tidak berkewajiban untuk mentoleransi siapa pun yang menggunakan tanahnya [atau ia tidak berkewajiban untuk tidak boleh membangun sesuatu di atas tanahnya karena alasan menghalangi pemandangan yang bagus bagi orang lain yang tanahnya berdekatan dengannya].
Itu berbeda dalam kasus hak kebendaan. Hak kebendaan juga mengikat pemilik baru [dari tanah yang sebelumnya di atasnya telah
ditimpakan sebuah beban pengabdian pekarangan]. Orang yang
memiliki hak kebendaan dapat menggunakan haknya itu terhadap orang lain, termasuk kepada pemilik baru dari tanah lainnya. Untuk memastikan bahwa pembeli tanah bisa mendapatkan pemberitahuan tentang keberadaan dan isi dari hak-hak kebendaan ini, pembentukan
hak tersebut tidak mungkin tanpa mendatarkan akta pembentukannya
ke dalam arsip publik.