SISTEM DASAR TRANSAKSI TANAH DALAM PRAKTIK
2.2 Bagaimana memperoleh hak kepemilikan atau hak pakai tanah? 1 Tiga persyaratan untuk pengalihan
Pengalihan kepemilikan mensyaratkan adanya:
• kewajiban yang sah (alas hak atau kausa); • kekuasaan untuk melepas properti oleh penjual;
• tindakan mengalihkan atau menetapkan hak dan melakukan pendataran di arsip publik (untuk tanah dan bangunan ini
berisi akta notaris pengalihan di mana persetujuan pengalihan
kepemilikan dinyatakan secara tersirat, serta pendataran dari
salinan akta tersebut dalam arsip publik)
2.2.2 Kewajiban atas pengalihan: Kontrak atau perjanjian penjualan Alas hak yang paling penting untuk pengalihan adalah perjanjian penjualan atau pembelian. Tentu saja ada alas hak-alas hak lain untuk pengalihan, seperti suatu pewarisan, pertukaran, dll.
Kecuali untuk satu pengecualian, hukum Belanda tidak memerlukan formalitas untuk penjualan tanah atau bangunan. Kontrak lisan mengikat para pihak. Pada prinsipnya, ini akan terjadi segera setelah mereka menyepakati harga tanah dan bangunan tersebut, dan biasanya juga tentang tanggal penyerahan dan pengalihan kepemilikannya.
2.2.3 Pembelian oleh konsumen dengan kontrak tertulis
Hanya dalam kasus di mana seorang “konsumen” ingin membeli sebuah rumah (lokasi tanah dengan tujuan untuk membuat rumah) sejak 1 September 2003, bentuk tertulis merupakan sesuatu yang wajib (Pasal 7:2 KUH Perdata). Tidak ada keharusan bagi para pihak untuk melakukan penandatanganan bersama-sama pada waktu yang sama. Kontrak (yang ditandatangani satu pihak) bahkan bisa saling dipertukarkan di antara mereka melalui pos atau pengiriman.
Jika kontrak tidak memenuhi persyaratan formal, atau tidak memiliki nama atau tanda tangan, deskripsi tentang tanah dan bangunan atau tentang harga, maka kontrak itu akan batal (Pasal 3:39 BW).
Baru-baru ini telah dimungkinkan untuk mengganti bentuk tertulis de ngan cara perjanjian elektronik. Pasal 6:207 KUH Perdata menetapkan bahwa jika bentuk tertulis adalah wajib sifatnya, maka kita juga dapat melakukan perjanjian dengan cara elektronik.
Kontrak penjualan dapat dirancang oleh siapa pun, termasuk oleh (salah satu) pihak yang terlibat. Dalam praktiknya, dalam banyak kasus,
sebuah bentuk terpadu/seragam digunakan. Hampir selalu di wilayah Amsterdam, dan kadang-kadang juga di daerah lain, notaris terlibat dalam penyusunan dan penandatanganan kontrak penjualan. Namun demikian, ini tidak menjadikannya sebagai akta yang autentik, dan tidak mengubah arti hukum dari dokumen tersebut (dan akta pengalihan masih akan dibutuhkan di kemudian hari).
Dalam konteks Eropa, peraturan tentang kontrak penjualan tanah dan bangunan kadang-kadang berbeda:
• Hukum Jerman: ketika kedua pihak telah menandatangani kontrak tertulis. Kontrak harus dibuat oleh notaris. Sebuah kontrak tertulis juga diperlukan di jurisdiksi lainnya, seperti Skotlandia dan Swedia.
• Di Inggris: ketika masing-masing pengacara dari kedua pihak telah saling menukar salinan kontrak yang telah ditandatangani oleh klien mereka masing-masing.
• Di bawah hukum Prancis dan Belgia kontrak lisan bersifat mengikat dalam teorinya. Namun dalam praktiknya selalu ada kontrak tertulis untuk alasan bukti. Sebuah perjanjian yang bernilai melebihi 800 euro hanya dapat dibuktikan dengan kontrak tertulis.
Masalah dengan kontrak lisan adalah bahwa mungkin ada ketidakpastian atas pertanyaan apakah kontrak telah atau belum disepakati/disahkan. Jika seseorang menerima tanggung jawab pra- kontrak, pertanyaannya adalah: apakah Anda menerima juga tanggung jawab itu jika diperlukan formalitas kontrak tertulis?
Sebagai contoh: apa yang terjadi jika para pihak telah mencapai kesepa katan secara verbal dan setelah itu vendor atau penjual menolak untuk menandatangani kontrak tersebut? Apakah vendor benar-benar bebas untuk melakukannya, atau apakah dia terikat kewajiban untuk menandatangani kontrak itu? Menurut hukum Belanda ini adalah pertanyaan terbuka. Mahkamah Agung belum memutuskan jawaban atas pertanyaan itu. Pengadilan-pengadilan yang lebih rendah tidak sama dalam keputus an mereka menyangkut pertanyaan tersebut.
2.2.4 Jangka waktu tiga hari pendinginan untuk pembeli
Setelah pembeli menerima salinan kontrak yang telah ditandatangani, ia memiliki tiga hari untuk menyatakan mundur atau menarik diri dari kontrak tersebut. Ini juga untuk melindungi para konsumen. Dia memiliki hak untuk menarik diri dari kontrak dalam waktu tiga hari setelah penandatanganan kontrak.
2.2.5 Mendatarkan kontrak penjualan dalam arsip publik
Pasal 7:3 KUH Perdata (berlaku 1 September 2003) memungkinkan untuk
mendatarkan kontrak penjualan. Pasal ini hanya melindungi pembeli terhadap sejumlah fakta dan/atau pendataran yang terjadi kemudian
(termasuk kebanyakan penjualan kemudian dan kebangkrutan penjual).
Hal ini tidak memblokir satu pun dari fakta-fakta dan/atau pendataran, yang masih bisa menjadi efektif jika kontrak penjualan yang terdatar
itu tidak diikuti dengan akta penyerahan dalam waktu enam bulan. Pemberitahuan prioritas ini kehilangan efek atau kekuatannya setelah enam bulan, dan tidak dapat didirikan kembali antara pihak-pihak yang sama selama enam bulan beriktunya.
Ringkasan Pasal 7:3 KUH Perdata Belanda:
• Ayat 1: penjualan properti yang terdatar dapat didatar dalam
arsip publik (“pemberitahuan prioritas”). Dalam kasus seorang konsumen yang membeli rumah, ini merupakan hukum yang bersifat imperatif atau wajib.
• Ayat 2: Selama masa tiga hari sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 7:2 ayat 2 KUH Perdata (waktu untuk menimbang-nimbang
kembali bagi pembeli), kontrak penjualan hanya dapat didatarkan
jika kontrak tersebut berbentuk tertulis, dan kontrak itu telah ditandatangani oleh notaris.
• Ayat 3: Sejumlah kasus-kasus di mana orang tidak terpengaruh oleh pendataran kontrak penjualan, misalnya dalam kasus kebangkrut- an penjual pada hari yang sama dengan pendataran.
• Ayat 4: Tanah dan bangunan yang djual harus dialihkan dalam waktu 6 bulan setelah pendataran. Jika tidak pendataran akan
batal.
• Ayat 5: Setelah pendataran batal karena jangka waktu maksimal 6 bulan telah berlalu, para pihak yang sama tidak dapat mendatar
lagi penjualan tanah dan bangunan yang sama selama 6 bulan.
• Ayat 6: Kontrak penjualan hanya dapat didatarkan jika
ditandatangani oleh notaris, yang juga akan menyebutkan bahwa ia memeriksa bahwa aturan dalam ayat 1, 2 dan 5 tidak menghalangi
pendataran.
• Ayat 7: Pasal ini tidak berlaku pada kontrak sewa keuangan.
2.2.6 Kekuasaan untuk melepaskan
Pemilik biasanya mempunyai kekuasaan untuk melepaskan miliknya. Tapi kebetulan kekuasaannya dipegang orang lain. Jika pemilik berusia belum dewasa secara hukum, dia tidak bisa atas namanya sendiri melepaskan miliknya. Dia perlu diwakili oleh orang-tuanya. Dalam kasus kebangkrutan wali memiliki kekuasaan ini, meskipun ia bukan pemilik.
Dalam hal pemilik tidak memenuhi kewajiban yang dia punya terhadap pihak penjamin kredit (bank), bank dapat menggunakan hak eksekusi: menjual tanah secara publik kepada penawar tertinggi dan – inti dari hak ini – untuk mengalihkan tanah dengan kekuasaan untuk melepaskannya tanpa harus menjadi pemiliknya.
2.2.7 Tindakan pengalihan atau penetapan hak
Sebuah perjanjian penjualan harus dilaksanakan dengan mengalihkan atau menetapkan hak-hak. Ini adalah pengalihan atau penyerahan. Peng- alihan tanah dan perbuatan-perbuatan perdata lainnya diselenggarakan oleh notaris dan Kadaster. Hampir semua perbuatan perdata yang penting tentang hak atas tanah dilakukan dalam bentuk akta notaris. Para notaris memiliki hak monopoli dalam menjalankan transaksi tanah di Belanda.
Setiap perbuatan perdata yang berkenaan dengan tanah harus terdatar
dalam arsip publik, jika tidak maka tidak mungkin untuk menetapkan transaksi.
Persetujuan atas pengalihan kepemilikan tidak secara khusus disebutkan, tetapi dapat dilihat sebagai bagian yang tersirat dari “kontrak hukum harta kekayaan” dan juga dapat dibaca ke dalam frase yang umumnya digunakan dalam akta penyerahan “penjual menyatakan untuk mengalihkan ...”
Akta pengalihan (penyerahan) harus berupa akta otentik, yang disusun oleh seorang notaris Belanda. Hanya notaris Belanda yang dapat menyu sun akta pengalihan (Pasal 3:31 KUH Perdata). Satu dan notaris yang sama akan bertindak atas nama kedua belah pihak, meskipun dalam kebanyakan kasus pembeli membayar dia (dan memilih dia).
Kantor pendataran tanah tidak akan menerima akta pengalihan,
yang bukan merupakan akta (notaris) yang autentik. Dengan demikian,
tidak ada pengalihan yang terjadi. Jika kantor pendataran tanah
menerima sebuah dokumen yang melewatkan atau tidak memenuhi
beberapa persyaratan formal, maka kantor pendataran memperbaiki
ketidaksempurnaan formal ini (Pasal 3:22 KUH Perdata). Namun demikian, ini tidak berlaku terhadap persyaratan untuk terjadinya sebuah perjanjian, atau kekurangan material.