DALAM SEBUAH PENDEKATAN YANG HOLISTIK
4.3 Izin mendirikan bangunan (IMB)
Kecuali untuk konstruksi yang cukup kecil, tidak diperbolehkan untuk membangun tanpa izin mendirikan bangunan (IMB), yang diberikan oleh walikota dan anggota dewan senior dari Kota di mana bangunan yang direncanakan akan berada. Untuk mendapatkan izin seperti IMB
itu, se seorang harus mengirimkan formulir pendataran ke walikota dan
anggota dewan senior dengan menyertakan deskripsi rencana konkret bangunannya. Format dan pengisian aplikasi atau permohonan harus cukup menjelaskan banyak rincian tentang bangunan yang direncanakan akan dibangun itu.
4.3.1 Izin mendirikan bangunan (IMB): Aplikasi/permohonan Persyaratan yang tepat sedikitnya tergantung pada jenis bangunan, tetapi
dalam banyak kasus setidaknya drat dari setiap lantai gedung dan dari
penampang harus dikirim. Draf ini harus menjelaskan permukaan dari setiap kamar di gedung tersebut bersama dengan tujuan penggunaan setiap kamar. Jadi, dalam draf harus dituliskan apakah sebuah ruangan dimaksudkan untuk digunakan sebagai ruang tamu, kamar tidur, toilet, atau kamar mandi, dan sebagainya.
Selain itu, banyak juga diatur tentang persyaratan lainnya. Pemerintah Belanda membuat sebuah datar setebal 15 halaman yang menyebutkan semua persyaratan yang diperlukan untuk mendapatkan IMB. Tergantung pada jenis bangunan, pemohon harus memenuhi
persyaratan-persyaratan yang terkait yang disebutkan dalam datar itu.
Misalnya, diperlukan adanya lukisan atau penggambaran yang cukup detail tentang bagian yang paling terlihat dari bagian luar bangunan, sebagian besar setidaknya di bagian pelataran, serta gambar dari situasi saat ini, demikian juga dengan gambaran tentang wilayah tanpa gedung. Selain ini, jenis materi yang akan digunakan untuk membangun, bersama dengan warna yang digunakan, harus disebutkan dalam formulir permohonan untuk mendapatkan IMB itu. Selain itu, pemohon harus memberikan kepada walikota dan anggota dewan kota informasi mengenai kekokohan gedung yang direncanakan, fasilitas anti-kebakaran, tindakan-tindakan yang diambil dalam rangka untuk mencegah adanya tikus dan binatang perusak lainnya, dan sebagainya.
4.3.2 Memberikan izin mendirikan bangunan (IMB): “Keputusan tentang mendirikan bangunan” (“building decree”)
Pemohon harus memenuhi semua persyaratan ini, untuk memungkinkan walikota dan anggota dewan senior untuk memeriksa apakah mereka harus memberikan izin atau tidak. Sebuah izin harus diberikan jika bangunan yang dimaksudkan memenuhi persyaratan atas empat jenis yang berbeda. Persyaratan jenis pertama diatur dalam apa yang disebut sebagai peraturan atau keputusan tentang mendirikan Bangunan. Ini adalah keputusan pemerintah pusat yang menetapkan persyaratan keamanan, kesehatan, kegunaan dan lingkungan. Menurut keputusan ini setiap ruangan dalam rumah harus memiliki sebuah standard minimum udara segar, penghalang kebisingan dan cahaya matahari.
Selanjutnya, setiap rumah harus memiliki minimal sebuah toilet, ruang cuci dan ruang penyimpanan. Banyak persyaratan lain juga yang menyangkut konstruksi bangunan, misalnya fondasi bangunan dan bahan isolasi (anti panas, dingin dan anti bising) yang akan digunakan. Selain itu, maka keputusan tentang pendirian Bangunan berisi persyaratan untuk menjauhkan hama dari bangunan, persyaratan fasilitas anti- kebakaran dan keselamatan jika terjadi kebakaran, dan sebagainya. Semua persyaratan dalam keputusan tentang pendirian Bangunan berfokus pada masalah teknis tentang pembangunan gedung yang dimaksud dan semua persyaratan ditulis/dibuat dengan maksud untuk menjamin keselamatan, kesehatan, kegunaan atau lingkungan.
4.3.3 Memberikan izin mendirikan bangunan (IMB): “Aturan mendirikan bangunan” (“building code”)
Jenis persyaratan kedua adalah yang dibuat oleh pemerintah Kota itu sendiri. Keputusan ini disebut “aturan pendirian bangunan”. Aturan ini tidak berfokus pada persyaratan teknis konstruksi seperti yang dilakukan
oleh keputusan tentang pendirian Bangunan. Sebaliknya ia berfokus pada penggunaan tanah. Aturan ini dapat misalnya memberikan ketentuan tentang jarak minimum antara sebuah bangunan dan jalan umum dan ia dapat menetapkan bahwa dilarang membangun apa pun di atas tanah yang telah tercemar. Aturan pendirian bangunan ini juga dapat memberikan aturan mengenai jumlah maksimum orang yang mungkin tinggal di rumah atau untuk berapa minggu proses pembangunan dapat ditangguhkan setelah prosesnya dimulai. Bayangkan bahwa pemerintah Kota kebanyakan tidak ingin mengalami kekacauan akibat penggalian tanah untuk pendirian bangunan dalam jangka waktu yang sangat lama. Aturan pendirian bangunan ini bisa berbeda di setiap kota. Namun, ada sebuah organisasi nasional yang menyediakan aturan standard pendirian bangunan. Kebanyakan Kota mengadopsi standar itu dengan hanya beberapa perubahan kecil. Baik Keputusan tentang Pendirian Bangunan maupun Aturan Pendirian Bangunan sama-sama memberikan aturan yang cukup konkret tentang soal pendirian bangunan atau soal penggunaan bangunan dan lingkungan terdekat di sekitarnya.
4.3.4 Memberikan izin mendirikan bangunan (IMB): “Tampilan bangunan”
Jenis ketiga dari persyaratan-persyaratan ini tidak terlalu nyata. Ini adalah persyaratan tentang tampilan bangunan. Singkatnya, itu berarti bahwa tidak diperbolehkan untuk membangun bangunan yang tampilannya sangat jelek. Supaya bisa menilai apakah sebuah bangunan adalah cukup cantik, masing-masing dewan kota telah membentuk sebuah komite independen. Komite ini bekerja untuk menegakkan aturan tentang tampilan luar dari bangunan.
Seperti disebutkan sebelumnya, peraturan ini cukup kabur pada dirinya sendiri dan oleh karena itu dalam setiap kasus tunggal komite wajib menjelaskan dengan cukup baik mengapa bangunan yang direncanakan itu tidak memenuhi persyaratan mengenai tampilan eksternal yang baik. Bagaimana mereka menilai apakah tampilan sebuah bangunan indah atau tidak? Nah, bagian paling penting dari pekerjaan mereka adalah menilai apakah bangunan yang baru sesuai dengan bangunan lain dan selaras dengan keadaan ruang publik di lingkungan sekitarnya. Komite ini harus mencegah misalnya pembangunan sebuah gedung yang besar, baru, dan dicat dengan warna ungu, di sebuah jalan yang dipadati rumah-rumah tua berukuran kecil-kecil yang berpendampilan sangat indah dan berkesan klasik. Karena keputusan untuk memberikan atau tidak memberikan IMB akan diambil oleh walikota dan anggota dewan senior, komite hanya berkewenangan untuk merekomendasikan apakah izin harus diberikan atau tidak.
Namun demikian, walikota dan anggota dewan senior Kota harus menjelaskan keputusan mereka dengan sangat baik jika mereka mengabaikan rekomendasi yang diberikan oleh komite tersebut. Namun, kadang-kadang walikota dan anggota dewan senior diizinkan untuk memberikan IMB bahkan jika bangunan tidak memenuhi persyaratan mengenai penampilan eksternal. Hal ini dimungkinkan jika ada alasan lain yang sangat penting untuk memberikan izin. Bayangkan misalnya rencana untuk membangun sebuah bangunan besar yang tampak seperti tempat perlindungan bom yang akan terletak di area pusat kota dari sebuah kota tua. Biasanya, bangunan seperti itu tidak akan memenuhi persyaratan mengenai penampilan luar bangunan yang menarik. Namun demikian, misalnya jika bangunan tersebut dimaksudkan untuk menyediakan akomodasi untuk kedutaan besar dari sebuah negara yang penting, walikota dan anggota dewan kota mungkin memberikan izin terlepas dari fakta bahwa bangunan tersebut tidak memenuhi persyaratan penampilan eksternal yang menarik. Selain jenis pengecualian ini, walikota dan anggota dewan senior harus menolak untuk memberikan izin jika rencana bangun- an tidak sesuai dengan persyaratan yang tidak jelas tentang penampilan eksternal. Untuk menilai apakah pengecualian itu terjadi atau tidak, setiap dewan kota membentuk sebuah komite khusus yang memberikan nasihat kepada walikota dan anggota dewan senior. Hanya jika mereka bisa menjelaskan dengan baik mengapa mereka tidak mengikuti pendapat atau rekomendasi dari komite itu mengenai penampilan bangunan, walikota dan anggota dewan senior dapat diizinkan untuk menyimpang dari rekomendasi atau nasihat komite tersebut.
4.3.5 Memberikan izin mendirikan bangunan: Rencana zonasi Jenis terakhir dari persyaratan yang harus dipenuhi oleh setiap rencana bangunan adalah persyaratan yang disebutkan dalam rencana zonasi. Rencana zonasi menjelaskan tujuan penggunaan tanah. Kadang-kadang ia hanya memberikan ketentuan yang bersifat cukup umum, tapi dalam banyak kasus aturan-aturan yang diberikan oleh rencana zonasi cukup konkret, misalnya bahkan tentang ketinggian maksimum bangunan. Selain untuk beberapa pengecualian, walikota dan anggota dewan senior wajib menolak pemberian izin jika rencana bangunan berbentrokan dengan rencana zonasi. Ini adalah kasus misalnya jika gedung yang direncanakan lebih tinggi dari yang diperbolehkan menurut rencana zonasi atau jika bangunan yang direncanakan itu dimaksudkan untuk digunakan dalam cara lain dari yang diperbolehkan. Pada prinsipnya, walikota dan anggota dewan senior harus menolak untuk memberikan IMB jika rencana bangunan tidak memenuhi persyaratan baik keputusan tentang pendirian bangunan, aturan pendirian bangunan, rencana zonasi
atau persyaratan mengenai penampilan eksternal. Namun di sisi lain mereka wajib memberikan izin jika semua persyaratan terpenuhi.
Mengubah rencana zonasi membutuhkan banyak waktu. Namun demikian, sebagian besar di awal prosedur sudah cukup jelas apa yang akan menjadi isi dari rencana zonasi baru. Kemudian, orang yang ingin membangun gedung/bangunan, yang mungkin akan berbenturan dengan rencana zonasi, dapat didorong untuk mengajukan permohonan izin mendirikan bangunan sebelum rencana zonasi yang baru mulai berlaku. Untuk mencegah penyalahgunaan pengetahuan tersebut mengenai rencana zonasi yang akan diberlakukan, walikota dan anggota dewan senior harus menunda keputusan mereka untuk memberikan atau menolak izin jika rencana bangunan tidak berbenturan dengan rencana zonasi saat ini tetapi hanya dan memang berbentrokan dengan rencana zonasi yang sedang dalam perencanaan.
4.3.6 Pembangunan gedung oleh pemerintah
Pemerintah harus mengajukan permohonan izin bangunan juga dan me reka harus mematuhi persyaratan yang persis sama dengan yang harus dipatuhi warga negara. Sebuah pengambilan keputusan yang cermat dan hati-hati oleh walikota dan anggota dewan senior adalah penting dalam kasus ini, karena memberikan IMB dapat digugat di pengadilan berbentrokan dengan aturan, kepentingan, atau hal-hal lain dalam masyarakat.
4.3.7 Pengecualian dalam hal terjadi bentrokan dengan rencana zonasi Pada prinsipnya walikota dan anggota dewan senior wajib menolak memberikan IMB jika rencana bangunan berbentrokan dengan aturan dalam rencana zonasi. Namun, kadang-kadang, adalah mungkin untuk membuat pengecualian untuk ini. Pertama, beberapa rencana zonasi berisi ketentuan untuk membuat pengecualian terhadap aturan tertentu. Ini sebagian besar terjadi jika peraturan dari rencana zonasi cukup
spesiik. Bayangkan, misalnya, bahwa rencana zonasi mengatur bahwa tidak diizinkan untuk membangun gedung atau bangunan lebih tinggi dari 7 meter di jalan tertentu. Lalu, dapat dibayangkan bahwa rencana zonasi menyatakan juga bahwa walikota dan anggota dewan senior diizinkan untuk membuat pengecualian jika seseorang ingin membangun gedung atau bangunan yang mencapai ketinggian 8 meter dan beberapa persyaratan tambahan lainnya akan dipenuhi juga. Apakah pengecualian kecil semacam itu akan dibuat, tergantung pada kepentingan yang terlibat. Walikota dan anggota dewan senior harus menyeimbangkan kepentingan mereka. Selain itu, kebanyakan pemerintah Kota telah menetapkan sebuah
kebjakan tentang bagaimana menangani permohonan untuk pengecualian-
pengecualian kecil dalam hal pemberian izin mendirikan bangunan. Jika pengecualian dapat didasarkan pada peraturan dalam rencana
zonasi, ini tentu saja mengurangi kejelasan dari rencana itu. Untuk itu, hanya pengecualian yang cukup kecil yang diizinkan untuk didasarkan pada rencana zonasi. Begitu misalnya jika seseorang ingin membangun sebuah pabrik dan bukan rumah seperti yang ditentukan dalam rencana zonasi. Jika walikota dan anggota dewan senior ingin memberikan sebuah pengecualian yang besar, mereka harus memilih pengecualian dari salah satu kategori lain jika mereka tidak ingin hakim membatalkan keputusan mereka.
4.3.8 Pengecualian sementara
Jenis pengecualian kedua adalah pengecualian sementara. Untuk memberikan pengecualian semacam itu, harus cukup beralasan untuk memperkirakan bahwa pembangunan yang direncanakan itu akan dihapus dalam lima tahun. Hanya kemudian, walikota dan anggota dewan senior diizinkan untuk memberikan pengecualian sementara untuk persyaratan rencana zonasi. Jadi, tidak diperkenankan untuk memberikan suatu pengecualian jika masuk akal untuk memperkirakan bahwa dalam waktu lima tahun rencana bangunan tidak akan berbenturan dengan rencana zonasi lagi, karena mungkin kemudian akan ada rencana baru itu. Penge- cualian sementara tidak dimaksudkan untuk mengantisipasi perubahan dari rencana zonasi. Hanya jika masuk akal atau beralasan untuk menduga bahwa pembangunan yang direncanakan akan dihapus dalam lima tahun ke depan, pengecualian sementara dapat diberikan. Dan, jika lima tahun telah lewat, pemilik bangunan diwajibkan untuk membongkarnya, selama bangunan tidak sesuai dengan rencana zonasi baru. Jadi, penge- cualian sementara tidak dimaksudkan untuk menjadi ukuran untuk mengantisipasi perubahan rencana zonasi, namun demikian rencana zonasi dapat berubah dalam waktu antara pemberian pengecualian dan lima tahun kemudian.
Jika bangunan tertentu dimaksudkan untuk tetap berdiri hanya selama lima tahun, walikota dan anggota dewan senior tidak diwajibkan untuk membuat pengecualian. Lalu, diperlukan lagi keseimbangan kepentingan yang terkait. Dan, sekali lagi juga, kebanyakan Kota telah
menetapkan sebuah kebjakan tentang bagaimana menangani permohonan
untuk pengecualian sementara. 4.3.9 Pengecualian permanen
Jenis pengecualian terakhir adalah pengecualian yang paling signiikan.
Ini adalah pengecualian permanen dari rencana zonasi yang tidak dapat didasarkan pada ketentuan dalam rencana zonasi itu sendiri. Pada dasarnya, efek dari pengecualian ini tidak jauh berbeda dari efek perubah- an dari rencana zonasi. Karena dampak dari pengecualian ini adalah begitu besar, maka prosedur untuk memberikan pengecualian ini hampir sama dengan prosedur untuk mengubah rencana zonasi.
4.3.10 Pengecualian: Ringkasan
Jadi, ada tiga jenis pengecualian dalam rencana zonasi: pertama, penge- cualian-pengecualian berdasarkan rencana zonasi; kedua, pengecuali an sementara; dan ketiga, pengecualian permanen yang tidak didasarkan pada rencana zonasi. Dalam kebanyakan kasus, permohonan untuk pengecualian datang bersama dengan permohonan izin mendirikan ba- ngunan. Namun, dimungkinkan juga, bahwa seseorang ingin mengajukan permohonan pengecualian sedangkan ia tidak harus membangun bangunan di tempat atau tanahnya. Kadang-kadang, bangunan sudah dibangun dan pemilik hanya ingin mengubah cara ia menggunakan tanah/ bangunannya. Dalam kasus tersebut, adalah mungkin untuk meng ajukan permohonan untuk pengecualian yang sama. Perlindungan hukum yang sama juga dikenakan pada permohonan ini.
4.3.11 Perlindungan hukum: Prosedur hukum
Bagaimana menggugat keputusan untuk memberikan izin atau membuat pengecualian dari rencana zonasi? Dan bagaimana menggugat penolak- an untuk memberikan izin atau membuat pengecualian? Pengecualian permanen sudah disebutkan di atas. Prosedur ini hampir sama dengan prosedur untuk mengubah rencana zonasi. Prosedur lainnya dibahas di bawah ini.
Jika seseorang memohon baik untuk izin bangunan atau pengecualian pada rencana zonasi, permohonan ini akan diumumkan di koran lokal. Kemudian, semua orang diperbolehkan untuk menghubungi kantor pemerintah Kota untuk mengatur waktu untuk menyelidiki isi dari permohonan tersebut. Dalam dua belas minggu setelah permohonan, walikota dan anggota dewan senior harus memutuskan apakah mereka akan memberikan izin atau tidak. Namun, jika rencana pembangunan berbentrokan dengan rencana zonasi, izin bangunan hanya dapat diberikan bersama-sama dengan pengecualian dari rencana itu. Kemudian, dalam waktu delapan minggu setelah permohonan, walikota dan anggota dewan senior harus memutuskan apakah mereka akan memulai prosedur untuk memberikan pengecualian atau tidak. Jadi, jika seseorang mengajukan permohnan untuk izin bangunan, walikota dan anggota dewan harus menilai dalam delapan minggu apakah rencana bangunan berbentrokan dengan rencana zonasi. Jika demikian, mereka dapat memutuskan apakah me reka ingin membuat pengecualian terhadap rencana zonasi. Jika
mereka ingin memberikan pengecualian, prosedur itu akan djalankan dan
jika mereka tidak ingin pengecualian, mereka akan menolak pemberian izin bangunan. Namun jika rencana bangunan tidak berberbenturan dengan rencana zonasi, ada empat minggu lagi untuk menilai apakah rencana bangunan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam Keputusan tentang Pendirian Bangunan, Aturan Pendirian Bangunan
serta persyaratan mengenai penampilan luar bangunan. Jika rencana bangunan memenuhi semua persyaratan, walikota dan anggota dewan berkewajiban untuk memberikan izin bangunan. Jika rencana bangunan tidak memenuhi satu atau lebih dari persyaratan, mereka harus menolak pemberian izin jika mereka tidak bisa membuat pengecualian.
Semua keputusan bisa digugat oleh orang-orang yang berkepentingan entah berkaitan dengan pemberian atau penolakan izin atau pengecuali an. Untuk itu, penting bahwa orang yang ingin menggugat
keputusan dapat mengakses isi dari permohonan-permohonan itu. Oleh
karena itu, setiap permohonan akan diumumkan di koran lokal, demikian juga de ngan setiap keputusan untuk memberikan pengecualian terhadap rencana zonasi atau pemberian IMB. Orang dapat menghubungi kantor pemerintah Kota untuk mengatur waktu untuk menginvestigasi entah permohonan atau pengecualian. Segera setelah izin bangunan telah diberikan atau penge cualian terhadap rencana zonasi telah dibuat, orang dengan kepentingan tertentu, misalnya karena mereka tinggal cukup dekat dengan lokasi yang terkait, diperbolehkan untuk menggugat keputusan yang diambil dalam waktu enam minggu. Pertama, mereka memiliki kesempatan untuk menyampaikan keluhan mereka kepada walikota dan anggota dewan. Kare na walikota dan anggota dewan wajib memberikan izin jika rencana pembangunan memenuhi semua persyaratan, orang- orang yang mengeluh itu hanya akan berhasil jika mereka mampu menunjukkan bahwa walikota dan anggota dewan salah ketika mereka menilai bahwa rencana itu tidak memenuhi semua persyaratan.
Dalam kasus keluhan terhadap pengecualian yang diberikan, mereka harus menunjukkan bahwa walikota dan anggota dewan tidak menyeimbangkan kepentingan yang relevan dengan cukup hati-hati. Walikota dan anggota dewan harus mengambil keputusan dalam menanggapi keluhan dalam waktu delapan minggu. Kemudian, baik orang-orang yang meminta keputusan baru atau pemohon izin bangunan atau pengecualian, diperbolehkan untuk menggugat keputusan baru di pengadilan. Keputusan pengadilan bisa digugat lagi di pengadilan yang lebih tinggi. Dalam kasus penolakan untuk memberikan izin atau pengecualian dari rencana zonasi, pemohon diperbolehkan untuk menggugat penolakan, pertama dengan mengutarakan keluhan-keluhannya kepada walikota dan anggota dewan, dan kemudian di pengadilan.
4.4 Dampak dari sebuah rencana zonasi vs. pengambilalihan