BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PARA
D. Jaminan Perlindungan Hukum Kepada Para Pihak yang
3. Perlindungan Hukum Terhadap Pihak Ketiga
Dalam penjualan objek jaminan di bawah tangan atas kredit macet sesuai dengan Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, hal ini dimungkinkan jika dengan cara penjualan di bawah tangan ini dapat diperoleh harga yang lebih baik dan menguntungkan semua pihak. Oleh karena itu pembeli atas objek jaminan ini merupakan pembeli yang beritikad baik dan karenanya dilindungi undang-undang.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria, memang tidak mengatur secara tegas pembeli yang beritikad baik, tetapi dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebut istilah itikad baik dalam hubungannya dengan penguasaan fisik atas tanah dan pemegang sertifikat hak atas tanah.
Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu pendahulunya, dengan syarat:
a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.
b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa
mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
Di samping itu ada beberapa yurisprudensi terkait pembeli yang beritikad baik yang harus mendapat perlindungan hukum, antara lain:
1. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1230 K/Sip/1980 tanggal 29 Maret 1982.
“Pembeli yang beritikad baik harus mendapat perlindungan hukum.”
2. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 210 K/Sip/1955 tanggal 10 Januari 1955.
“Pembeli sawah yang beritikad baik membeli sawah tersebut dari seorang ahli waris dari pemiliknya, harus dilindungi.”
3. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958.
“Pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi, dan Jual Beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah.”
4. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 52 K/1975 tanggal 23 September 1975.
“Walaupun Tergugat asal I dan Tergugat asal II menjual lebih dari bagian warisan mereka, jual beli tanah itu tidak dapat dibatalkan untuk melindungi
pembeli yang jujur (beli warisan dari sebagian dari ahli waris), sedang Para Penggugat asal masih dapat menggugat Tergugat asal I dan II.”
Mahkamah Agung Republik Indonesia juga mengeluarkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No.7 Tahun 2012. Di dalam butir ke-IX dirumuskan bahwa:
a) “Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (Objek jual beli tanah).”
b) “Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak.”
Ketentuan ini mensyaratkan bahwa seseorang bisa dikatakan pembeli yang beritikad baik, apabila ia membeli tanah sesuai prosedur/peraturan perundang-undangan dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah. Jika kriteria pembeli yang beritikad baik ini telah terpenuhi, meskipun dikemudian hari diketahui tanah tersebut dibeli dari orang yang tidak berhak (penjual yang tidak berhak), maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun. Pemilik tanah yang asli hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak, bukan kepada pembeli yang beritikad baik.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan
1. Pengaturan Hukum atas penjualan objek kredit di bawahtangan pada Bank J Trust Cabang Medan berpedoman pada Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) dengan maksud untuk memperoleh harga jual yang lebih baik bagi semua pihak dan pelaksanaan nya mengikuti mekanisme Standard Operating Procedure (SOP) pada Bank/kreditur.
2. Penyelesaian kredit macet debitur Bank J Trust Cabang Medan dikaitkan dengan penjualan objek jaminan di bawah tangan adalah melalui mekanisme SOP yaitu : Debitur mengajukan permohonan objek jaminan disertai dengan surat penawaran calon pembeli; calon pembeli diwajibkan membuka rekening dan menyetorkan pada Bank J Trust harga jual beli sebesar yang telah disepakati dan uang tersebut akan ditahan sampai dilaksanakannya transaksi jual beli; atas dokumen-dokumen tersebut diatas Kantor Cabang akan mengajukan permohonan tersebut melalui Nota Analisis Krediit (NAK) kepada direksi di Kantor Pusat untuk mengambil keputusan selanjutnya pelaksanaan keputusan tersebut oleh Kantor Cabang akan dilaksanakan transaksi jual beli bersamaan dengan pelunasan kredit debitur;
transaksi penjualan dilakukan dihadapan Notaris/PPAT dengan akta Pengikatan Untuk Jual Beli (PJB) dan akan dilanjutkan dengan akta Jual Beli (AJB) setelah dilakukan roya (penghapusan hak tanggungan) sertifikat.
3. Perlindungan hukum atas penjualan objek jaminan kredit di bawah tangan pada Bank J Trust Cabang Medan dijamin oleh Undang-Undang khususnya kepada pembeli yang beritikad baik, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, yaitu Pasal 24 dan Pasal 32 yang kemudian diperkuat dengan beberapa yurisprudensi dan Surat Edaran MahkamahAgung (SEMA) Republik Indonesia.
B. Saran
1. Pengaturan jaminan di bawah tangan kredit macet yang diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan perlu diatur lebih rincidan tegas lagi dengan melakukan perubahan Undang-Undang Hak Tanggungan.
2. Mekanisme Standard Operating Procedure (SOP) penjualan jaminan di bawahtangan terkait kredit macet sebaiknya diatur secara khusus pada peraturan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga mekanisme SOP ini akan menjadi acuan atau panduan bagi semua Bank/kreditur.
3. Perlindungan hukum bagi para pihak berkaitan dengan pelaksanaan penjualan jaminan di bawah tangan pada bank belum diatur secara khusus baik dalam Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) maupun Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan kiranya pemerintah dapat membuat surat keputusan bersama Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan Ketua Komisioner OJK terkait penjualan objek jaminan kredit di bawah tangan tersebut.
DAFTAR PUSTAKA A. Buku
Basuki, Sulitsyo, Metode Penelitian, (Jakarta: Wedatama Widya Sastra dan Fakultas Ilmu Pengetahuan Budaya Universitas Indonesia, 2006).
Bungin, Burhan, Analisa Data Penelitian Kualitatif, Pemahaman Filosofis dan Metodologis Kearah Penguasaan Modal Aplikasi, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003).
Bruggink, JJ.H, dialih bahasakan oleh B. Arief Sidharta, Refleksi Tentang Hukum. Pengertian-Pengertian Dasar Dalam Teori Hukum.Terjemahan dari buku “RechtsReflecties, Grondbegrippen uit deRechtstheori”, (Bandung: Citra Aditya Bakti, Cetakan Ke III, 2011).
Damani, Herman, Manajemen Perbankan, (Jakarta: Bumi Aksara, 2011).
Djumhana Muhamad, Hukum Perbankan di Indonesia, Cetakan Ketiga, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2000).
Fajar, Mukti dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris, (Yogyakarta, Pustaka Pelajar, 2010).
Fajat dan Yulianto, Dualisme Penelitian Hukum, Normatif dan Empiris, (Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2010).
Firdaus, Racmat dan Maya Ariyanti, Manajemen Perkreditan Bank Umum, Teori, Masalah, Kibijakan dan Aflikasinya Lengkap DeanganAnalisi Kredit, (Bandung: Alfabeta, 2009).
Harus, Badriyah, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, (Yogyakarta:
Pustaka Yustisia, 2010).
Harahap, M.Yahya, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, (Jakarta: Gramedia, 1989).
Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Edisi Revisi, Cetakan kedua, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2005).
Ibrahim, Johannes, CrossDefault&CorossColateralSebagai Uapaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, (Bandung: Refelika Aditama, 2004).
Ismail, Manajemen Perbankan: Dari Teori Menuju Aplikasi, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010).
Kamelo,Tan, Hukum Jaminan Fidusia, (Bandung: Alumni, 2004).
Kasmir, Dasar- Dasar Perbankan ( Jakarta: Raja Garafindo Persada ,2002).
Kuncoro, Mudrajad dan Suhardjono, Manajemen Perbankan, Teori dan Aplikasi (Yogyakarta: BPFE, 2002).
Lubis, M. Solly, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Jakarta: Sofimedia, 2012).
Rahardjo, Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2006).
Manulang, Fernando M. Pengantar Ke Filsafat Hukum, (Jakarta: Kencana, 2007).
Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum, (Jakarta: Kencana, 2006).
Moelino, Anton, M, dkk, Kamus Besar Bahasa Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka, 2008).
Muis, Pedoman Penulisan Skripsi Dan Metode Penelitian Hukum, (Medan:
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 1990).
Naja, R. Daeng, Hukum Kredit dan Bank Garansi, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2005).
Nasution,Johan, Metode Penelitian Hukum, (Jambi: Mandar Maju, 2008).
Rasjidi, H. Lili, Menggunakan Teori/Konsep Dalam Analisis di Bidang Ilmu Hukum, (Bandung: Monograf, 2007).
Rivai, Veithzal, CreditManagementHandBook: Teori, Konsep, Prosedur, dan Aplikasi Panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, (Jakarta:
Raja Grafindo Persada, 2007).
Salim HS, H, Perkembangan Hukum Kontrak DiluarKUHPerdata, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006).
Sastradipoera, Komaruddin, Strategi Manajemen Bisnis Perbankan, Konsep dan Implementasi Untuk Bersaing, (Bandung: Kappa Sigma, Bandung, 2004).
Subekti, R, Hukum Perjanjian, (Jakarta: PT. Intermasa, Jakarta, 1979).
Sutojo, Siswanto, Menangani Kredit Bermasalah Konsep Teknik, dan Kasus, (Jakarta: Pustaka Binaman Pressindo, 1997)
Soedewi, Sri, Hukum Jaminan di Indonesia: Pokok-pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, (Yogyakarta: Liberty, 1980).
Soekanto,Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 2008).
SoejonoSoekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1995).
Supramono, Gatot, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, (Jakarta: Rineka Cipta, 2009).
Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Cetakan 1, (Bandung:
Alfabeta, 2003).
Sutojo, Siswanto, Menangani Kredit Bermasalah Konsep, Teknis dan Kasus, (Jakarta: Pustaka BinamanPreessindo, 2005).
______________, Menangani Kredit Bermasalah, (Jakarta: Damar Mulia Pustaka, 2008).
Thomas Suyatno, Thomas, Dasar-dasar Pengkreditan, (Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 2010).
Siahaan, Rudy Haposan, Perjanjian Kredit Perbankan. Aspek Hukum Dalam Teori & Praktik, (Medan: USUPress, 2020).
______________, Hukum Perikatan Indonesia. Teori dan Perkembangannya, (Malang: Inteligentia Media, 2017).
Untung, Budi, Kredit Perbankan di Indonesia, (Yogyakarta:Andi, 2000).
B. Tesis, Makalah, Jurnal, dan Kamus.
Dewi, Nanny, dkk, Makalah: Best Practice Restrukturisasi Kredit UKM, Bandung, Kantor Kementerian Koperasi dan UKM Bekerjasama dengan Pusat Pengembangan Tahun 2010.
Ginati, Ayuningtyas, Tinjauan Yuridis Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Penjualan di Bawah Tangan Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet di PD. BPR Bank Klaten. (Januari- Juni), 2017.
Moelino, Anton, M, dkk, Kamus Besar Bahasa Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka, 2008),
Nandasari, Ikhwana, Penyelesaian Kredit Macet dengan Hak Tanggungan Pada PT. Bank Pembangunan Daerah Sumatera Selatan di Palembang, Tesis Program. Pascasarjana, Universitas Diponegoro, Semarang.
Siregar, Mustafa, Asas-Asas Hubungan Kredditur, ttp, Bahan Kuliah Hukum Jaminan, Program Mkn-PPs.USU, Medan, tanggal 6 Maret 2002.
Tiarman, Agus, Analisa Yuridis Kewenangan Lelang Eksekusi Secara Mandiri Terhadap Objek Jaminan Fidusia Oleh Perum Pegadaian, Tesis, Universitas Indonesia, Jakarta, 2008.
C. Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Terjemahan BurgerlijkWetBoek).
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-BendaYang Berkaitan Dengan Tanah.
Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Fidusia.
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
D. Wawancara
Dina, Legal Officer Bank J Trust Regional 1, pada tanggal 28 Februari 2020.
Yanti Siregar, Divisi Credit Legal Officer Bank J Trust Cabang Medan, pada tanggal 4 Juni 2019.