2. Skema KSP
2.2.14 Bentuk KPBU
2.2.14.1 Struktur Transaksi Proyek
Bahwa struktur transaksi proyek kerjasama sebagaimana telah diusulkan dan didiskusikan untuk Proyek adalah kombinasi dari 2 skema yang akan diimplementasikan masing-masing untuk penyediaan infrastruktur prasarana dan sarana. Untuk penyediaan prasarana, maka bentuk KPBU yang diusulkan adalah melalui skema Bangun-Serah-Operasi-Pemeliharaan. Sedangkan untuk penyediaan sarana diusulkan untuk dilaksanakan melalui skema Bangun-Operasi-Pemeliharaan-Serah. Adapun pelaksanaan kedua skema tersebut akan diatur sedemikian rupa dalam Perjanjian KPBU yang ditandatangani oleh dan antara PJPK dan Badan Usaha.
Struktur transaksi antara PJPK dan Badan Usaha yang diusulkan disampaikan pada Gambar 2.4.
Gambar 2.4 Usulan Struktur transaksi antara PJPK dan Badan Usaha
PJPK akan menandatangani Perjanjian Kerjasama dengan Badan Usaha Pelaksana yang ditentukan berdasarkan suatu pelelangan yang diselenggarakan sesuai dengan Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Nomor 19 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur (“Perka LKPP No. 19/2015”). PJPK akan berkontribusi untuk menyediakan aset tanah untuk digunakan oleh PJPK, baik untuk digunakan sebagai pennyediaan prasarana maupun yang akan digunakan untuk tujuan komersial. Selain itu PJPK akan juga memberikan kontribusi untuk menyediakan pendanaan untuk pembangunan prasarana. Kemudian pendapatan yang diterima oleh Badan Usaha akan berasal dari dua sumber yaitu i) pembayaran tarif angkutan (fare) dari pengguna monorel, dan ii) pembayaran tarif sewa atau bentuk lainnya yang dibayarkan oleh pengguna jasa properti yang dikelola oleh Badan Usaha. Terdapat kewajiban finansial PJPK yang harus dibayarkan kepada Badan Usaha yaitu sejumlah dana sebagai penggantian atas kekurangan (shortfall) pendapatan yang diperoleh Badan Usaha dalam mengoperasikan Proyek. Adapun yang menjadi pendapatan PJPK dari Proyek adalah berupa pembayaran sewa atas tanah yang dipergunakan untuk pembangunan properti, dan pembagian keuntungan (clawback) terhadap margin keuntungan apabila keuntungan yang diperoleh Badan Usaha telah melebihi keuntungan atau pengembalian investasi yang diharapkan. Kewajiban finansial atas
shortfall pendapatan pada dasarnya cocok untuk diterapkan dalam Proyek mengingat BP Batam memiliki
mekanisme pengelolaan keuangan yang fleksibel dengan statusnya sebagai Badan Layanan Umum (BLU). Dengan demikian kewajiaban finansial dapat dikelola tanpa harus tergantung pada pembiayaan dan pengangaraan APBN.
Terhadap pelaksanaan kewajiban finansial PKJPK, maka dapat diusulkan untuk dijamin oleh PT Penjaminan Infrastruktur (Persero) (PT PII), dimana atas kegagalan untuk melakukan pembayaran oleh PJPK, PT PII akan membayar kepada Badan Usaha atas sejumlah kewajiban finansial PJPK yang gagal bayar. Untuk tujuan ini, maka antara PT PII dan Badan Usaha akan ditandatangani Perjanjian Penjaminan yang akan mengatur secara rinci kewajiban finansial PJPK apa saja yang akan dijamin, dan prosedur pelaksanaan pembayaran penjaminan tersebut. Terhadap pelaksanaan Penjaminan, terdapat dua aspek penting yang harus menjadi perhatian. Pertama adalah bahwa penjaminan akan memiliki konsekuensi pelaksanaan regres (pengembalian kembali) oleh PJPK atas sejumlah dana yang telah dibayarkan oleh PT PII, kedua adalah bahwa penjaminan diberikan apabila telah terdapat komitmen PJPK untuk melakukan usaha maksimalnya untuk menerapkan rencana mitigasi risiko yang disusun sebelum penjaminan diberikan.
Lebih lanjut struktur transaksi Proyek pada dasarnya akan mengatur 4 skema transaksi uatama yang diatur kemudian dalam Perjanjian Kerjasama. Skema tersebut antara lain:
1. Pelaksanaan Proyek yang dilsenggarakan melalui dua skema yaitu:
a. Skema Bangun-Serah-Operasi-Pemeliharaan yang diimplementasikan dalam pembangunan dan pengoperasian prasarana. Setelah Badan Usaha membangun Prasarana berdasarkan spesifikasi tenis dan desain yang ditentukan PJPK, Badan Usaha akan menyerahkan kepemilikan aset prasarana tersebut kepada PJPK, dan Badan Usaha selanjutnya akan melaksanakan kegiatan operation & maintenance atas prasarana tersebut.
b. Skema Bangun-Operasi-Pemeliharaan-Serah yang diimplementasikan dalam pembangunan dan pengoperasian sarana. Badan usaha akan membiayai secara penuh untuk pembangunan sarana, dan setelah sarana terbangun maka Badan Usaha akan melaksanakan kegiatan pengoperasian dan pemeliharaaan sarana. Adapun penyerahan aset prasarana kepada PJPK diserahkan pada akhir periode Perjanjian Kerjasama.
2. Pendanaan untuk konstruksi Proyek ditanggung oleh masing-masing pihak dimana PJPK akan membiayai konstruksi prasarana dan Badan Usaha membiayai konstruksi sarana. Pelaksanaan metode pembiayaan sebagian penyediaan infrastruktur tersebut dimungkinkan berdasarkan
ketentuan Pasal 19 Perpres No. 38/2015, dimana konstruksi prasarana dapat dilaksanakan oleh Badan Usaha Pelaksana yang pemilihan Badan Usaha Pelaksana-nya dilakukan berdasarkan ketentuan pengadaan berdasarkan Perpres No. 38/2015 yaitu sebagaimana diatur dalam Perka LKPP No. 19/2015. Untuk itu, pengadaan Badan Usaha Pelaksana dapat dilakukan secara bersamaan dalam satu pelelangan yang memiliki 2 paket pelelangan yang berbeda (paket prasarana dan paket sarana).
3. Untuk penyelenggaraan Proyek, maka PJPK akan menyediakan tanah untuk digunakan selama periode kerjasama. Berdasarkan kategori peruntukannya, terdapat dua jenis bidang tanah yang disediakan oleh PJPK yaitu bidang tanah yang akan dipergunakan untuk membangun prasarana, dan bidang tanah yang dipergunakan oleh Badan Usaha Pelaksana untuk membangun properti yang dikelola selama periode kerjasama. Penyediaan area komersial untuk diusahakan oleh Badan Usaha Pelaksana adalah sejalan dengan ketentuan Pasal 5 (4) Perpres No. 38/2015 yang menentukan bahwa dalam rangka meningkatkan kelayakan KPBU dan/atau memberikan manfaat yang lebih besar kepada masyarakat, KPBU dapat mengikutsertakan kegiatan penyediaan sarana komersial. Lebih lanjut dengan disediakannya dua bidang tanah tersebut, berdasarkan peraturan perundang-undangan dibidang BMN untuk penyediaan infrastruktur, PJPK dapat memperoleh keuntungan yaitu pembagian keuntungan (clawback) terhadap tanah yang disediakan untuk prasarana, dan mendapatkan pembayaran uang sewa atas penggunaan tanah untuk kegiatan komersial.
4. Penerimaan pendapatan dan pelaksanaan kewajiban finansial masing-masing pihak. PJPK akan Pembayaran kewajiban finansial PJPK yang besarannya ditujukan untuk mengganti pengembalian biaya investasi Badan Usaha Pelaksana yang dikelaurkan untuk i) capex penyediaan sarana, serta ii) biaya opex dalam mengoperasikan dan memelihara sarana dan prasarana. Untuk tujuan pengembalian investasi tersebut, Badan Usaha Pelaksana dapat memperoleh dana penggantian yang berasal dari (i) pembayaran tarif tiket penumpang monorel, dan (ii) tarif penggunaan sewa properti yang dikelola oleh Badan Usaha Pelaksana. Namun apabila terdapat selisih (shortfall) terhadap tingkat pengembalian investasi yang ditentukan, maka PJPK akan membayar kepada Badan Usaha Pelaksana atas jumlah yang menjadi selisih tersebut. Dengan demikian akan terdapat kepastian pengembalian investasi Badan Usaha Pelaksana. Pembayaran kewajiban finansial PJPK tersebut dapat dikompensasikan dengan hak penerimaan PJPK atas biaya sewa tanah dan clawback yang harus dibayarkan Badan Usaha Pelaksana.
Gambar 2.5 Ilustrasi Skema Transaksi 2.2.14.2 Perjanjian Kerjasama
Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP No. 38/2015, perjanjian kerjasama paling kurang memuat ketentuan mengenai:
- Lingkup pekerjaan; - Jangka waktu; - Jaminan pelaksanaan;
- Tariff dan mekanisme penyesuaiannya; - Hak dan kewajiban termasuk alokasi risiko; - Standar kinerja pelayanan;
- Pengalihan saham sebelum KPBU beroperasi secara komersial; - Sanksi dalam hal para pihak tidak memenuhi ketentuan perjanjian; - Pemutusan atau pengakhiran perjanjian;
- Status kepemilikan aset;
- Mekanisme penyelesaian sengketa yang diatur secara berjenjang, yaitu musyawarah mufakat, mediasi, dan arbitrase/pengadilan;
- Mekanisme pengawasan kinerja BUP dalam melaksanakan pengadaan; - Mekanisme perubahan pekerjaan dan/atau layanan;
- Mekanisme hak pengambilalihan oleh Pemerintah dan pemberi pinjaman;
- Penggunaan dan kepemilikan aset infrastruktur dan/atau pengelolaannya kepada PJPK; - Pengembalian aset infrastruktur dan/atau pengelolaannya kepada PJPK;
- Keadaan memaksa;
- Pernyataan dan jaminan para pihak bahwa perjanjian KPBU sah dan mengikat para pihak dan telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan;
- Penggunaan bahasa dalam perjanjian, yaitu Bahasa Indonesia atau apabila diperlukan dapat dibuat dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris (sebagai terjemahan resmi/official translation), serta menggunakan Bahasa Indonesia dalam penyelesaian perselisihan di wilayah hukum Indonesia; dan
- Hukum yang berlaku yaitu hukum Indonesia.
Perjanjian Kerjasama akan menguraikan setiap tahapan pelaksanaan proyek, yaitu pra-konstruksi, operasi komersial, dan periode berakhirnya Perjanjian Kerjasama.
Ketetentuan-ketentuan indikatif yang diusulkan untuk pelaksanaan Proyek disampaikan pada Tabel 2.5.
Tabel 2.5 Usulan Ketentuan Indikatif Untuk Pelaksanaan Proyek
No Perihal Ketentuan
1 Para Pihak - BP Batam, dalam hal ini diwakili oleh [masukkan nama] sebagai Kepala BP Batam, dan dengan demikian bertindak untuk dan atas nama BP Batam sebagai Penanggung Jawab Proyek Kerjasama, berdomisili di [masukan alamat] (“PJPK”); dan
- [masukkan nama] (Tanda Daftar Perusahaan Nomor [masukkan] yaitu sebuah Perseroan Terbatas yang didirikan di Republik Indonesia yang beralamatkan [masukkan alamat] (“Badan Usaha Pelaksana”)
2 Syarat
Pendahuluan - Jadwal pembiayaan dalam waktu 12 (dua belas) bulan sejak tanggalpenandatanganan Perjanjian Kerjasama (“PK”). Periode dapat diperpanjang oleh PJPK tidak lebih dari 6 (enam) bulan jika (i) gagal dalam melaksanakan jadwal pembiayaan yang tidak disebabkan oleh Badan Usaha; dan (ii) berdasarkan kriteria yang ditetapkan dalam Perjanjian Kerjasama.
- Pemberian jaminan pelaksanaan oleh Badan Usaha Pelaksana.
- Pemberian pendapat hukum kepada PJPK dari penasihat hukum Badan Usaha Pelaksana sehubungan dengan kewenangan Badan Usaha Pelaksana untuk mengikatkan diri dengan PK.
- Memperoleh perizinan untuk dimulainya pekerjaan konstruksi.
- Penyerahan aset tanah oleh PJPK kepada Badan Usaha.
3 Periode Kerjasama Periode kerjasama yang diberikan yaitu selama maksimum 50 tahun terhitung sejak tanggal pemenuhan syarat pendahuluan.
4 Ruang Lingkup
Perkerjaan - Bangun-Serah-Operasi-Pemeliharaan yang diimplementasikan dalampembangunan dan pengoperasian prasarana;
- Skema Bangun-Operasi-Pemeliharaan-Serah yang diimplementasikan dalam pembangunan dan pengoperasian sarana;
- Pengaturan standar konstruksi, operasi dan pemeliharaan yang harus dipenuhi oleh Badan Usaha Pelaksana;
- Badan Usaha Pelaksana melakukan penarikan biaya tiket penumpang monorel;
- Badan Usaha Pelaksana membangun sarana komersial di bidang tanah yang disediakan PJPK.
5 Kewajiban
Finansial PJPKdan Badan Usaha.
- PJPK: membayar kepada Badan Usaha Pelaksana selisih antara tingkat pendapatan yang ditentukan dengan realitas pendapatan.
- Badan Usaha Pelaksana: membayar kepada PJPK biaya sewa tanah atas bidang tanah yang dipergunakan untuk fasilitas komersial, dan membayar pembagian keuntungan (clawback).
- Kewajiban finansial PJPK dapat dilaksanakan pada periode yang sesuai dengan pola penganggaran yang berlaku terhadap PJPK.
- Jumlah biaya sewa dilaksanakan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan dibidang pemanfaatan BMN dan clawback dapat dibayarkan kepada PJPK sejumlah persentase tertentu dari kelebihan keuntungan kotor dari pengelolaan properti.
6 Jaminan
Pelaksanaan Badan Usaha Pelaksana harus menyediakan jaminan pelaksanaan selamamasa Konstruksi sampai dengan 3 tahun masa operasi. Penarikan jumlah tertentu dari jaminan pelaksanaan akan mewajibkan Badan Usaha Pelaksana untuk memberikan tambahan dana agar jumlah jaminan
No Perihal Ketentuan pelaksanaan tetap selalu terjaga.
7 Tahap Konstruksi Konstruksi dilaksanakan untuk periode tertentu, dan keterlambatan pelaksanaan konsttruksi akan menimbulkan penalty kepada Badan Usaha Pelaksana. Para pihak secara bersama-sama akan menunjuk independent engineer untuk mewakili PJPK dalam memeriksa kualitas konstruksi. 8 Tarif dan
Pengaturan Mekanisme
Tarif penumpang dan penyesuaiannya disepakati bersama oleh dan antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana.
9 Pengalihan Saham - PJPK akan menentukan kriteria ketentuan pengalihan saham, yaitu antara lain 2 tahun setelah dimulainya operasi Proyek;
- PJPK akan menentukan apakah pengalihan saham tersebut dapat dilakukan;
- Penerima pengalihan saham harus memenuhi kriteria pra-kualifikasi dan kualifikasi yang sama dengan pengalih saham;
- Pemegang saham pengendali (pemimpin konsorsium) tidak boleh mengalihkan sahamnya sebelum operasi komersial.
10 Akibat Wanprestasi Ganti kerugian/pinalti, dan pengangkiran perjanjian apabila perbaikan dan ganti kerugian tidak dapat dilaksanakan.
11 Jangka Waktu Berakhirnya Perjanjian
- Berakhir karena peristiwa Force Majeure; - Berakhir karena kelalaian PJPK;
- Berakhir karena kelalian Badan Usaha;
- Berakhir karena kelalaian dalam pemenuhan Syarat Pendahuluan. 12 Kompensasiatas
Pengakhiran Perjanjian
PJPK akan membeli aset Proyek yang jumlahnya memperhitungkan nilai aset yang berlaku dan tingkat pengembalian investasi Badan Usaha Pelaksana. Jumlah tersebut akan berbeda sesuai dengan sebab pengakhiran. Kompensasi akan lebih besar apabila pengakhiran disebabkan oleh kesalahan PJPK dan semakin mengecil apabila pengakhiran disebabkan kelalaian badan usaha dan karena peristiwa force majeure yang berkepanjangan.
13 Status Kepemilikan
Aset - Aset tanah dan prasarana yang terbangun akan tetap menjadi milikPJPK; - Aset sarana dan sarana properti akan menjadi miliki Badan Usaha
Pelaksana hingga berakhirnya PK. 14 Penyelesaian
Sengketa Berdasarkan musyawarah atau melalui proses arbitrase menggunakanketentuan BANI. 15 Intervensi (step-in
right) PJPK atau pemberi pinjaman.
Akibat kelalaian Badan Usaha Pelaksana, maka PJPK atau pihak pemberi pinjaman dapat mengintervensi Proyek dengan melakukan pengoperasian Proyek untuk sementara waktu.
16 Pengembalian dan/atau
penyerahan Aset I
Badan Usaha Pelaksana akan menyerahkan kepada PJPK pada saat berakhirnya PK:
- penguasaan atas lokasi Proyek serta aset-aset terbangun dalam prasaranan dan sarana kepada PJPK;
- Mengalihkan seluruh hak, penguasaan dan kepentingan dalam aset kepada PJPK dan menyelesaikan segala dokumen peralihan yang diperlukan dan melengkapi semua fomalitas hukum lainnya;
- Menyerahkan sepada PJPK dokumen terkait termasuk gambar kondisi bangunan (as built drawings), buku panduan, dan catatan-catatan yang berhubungan dengan operasi dan pemeliharaan aset sarana dan prasarana Proyek; dan
- Mengalihkan teknologi dan segala pengetahuan terbaru yang berkaitan dengan pengoperasian dan pemeliharaan sarana dan prasarana Proyek.
17 Keadaan Memaksa Terhadap peristiwa non politik, Peristiwa Politik atau Peristiwa apapun yang terjadi di Indonesia, termasuk yang berdampak/konsekuensi dari hal
No Perihal Ketentuan tersebut jika:
- Diluar kendali para pihak;
- Mencegah Pihak terkena dampak dari pelaksanaan kewajibannya berdasakan PK;
- Pihak yang terkena dampak belum mampu mengatasi atau mencegah terjadinya force majeure.
18 Pernyataan dan
jaminan Badan Usaha menyatakan dan menjamin kepada Pemegang Kewenanganatas hal-hal berikut: - Pendirian yang sah menurut hukum;
- Kekuasaan dan wewenang untuk melaksanakan PK;
- Tindakan yang diperlukan untuk mengesahkan pelaksanaan PK; - PK dapat dijalankan terhadap hal tersebut seuai dengan ketentuan PK; - Tidak ada tindakan, gugatan atau proses yang tertunda yang
mempunyai dampak materil dan merugikan dan mempengaruhi dalam memenuhi atau melakukan kewajiban berdasarkan Perjanjian;
- Keadaan keuangan dianggap mampu untuk melaksanakan proyek; - Pelaksanaan PK tidak bertentangan dengan Hukum yang Berlaku; - Telah mematuhi Hukum yang berlaku dalam semua hal dan tidak
dikenakan denda, hukuman, penyelesaian berdasarkan keputusan atau tanggung jawab perdata atau pidana lainnya yang secara keseluruhan mempunyai dampak terhadap pelaksanaan kewjiban terhadap PK;
- Tidak ada penyataan atau jaminan yang memuat atau akan memuat pernyataan tidak benar atau menyesatkan atau mengabaikan materi atau mengilangkan suatu fakta yang diperlukan untuk membuat penyataan atau jaminan yang tidak menyesatkan;
PJPK menyatakan dan menjamin kepada Badan Usaha Pelaksana bahwa: - Memiliki kekuasaan dan wewenang untuk melakukan kewajibannya
berdasarkan PK secara penuh;
- Telah mengambil semuatindakan yang diperlukan untuk pelaksanaan PK; dan
- PK merupakan kewajiban hukum yang mengikat PJPK.
19 Bahasa Penggunaan bahasa dalam PK, yaitu Bahasa Indonesia atau apabila diperlukan dapat dibuat dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris (sebagai terjemahan resmi/official translation), serta menggunakan Bahasa Indonesia dalam penyelesaian perselisihan.
20 Hukum yang
berlaku Hukum Republik Indonesia.
2.2.15 Dukungan Pemerintah
Dukungan Pemerintah adalah kontribusi fiskal dan/atau bentuk lainnya yang diberikan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan/atau Menteri yang menyelenggarakan urusan Pemerintah di bidang keuangan dan kekayaan Negara sesuai kewenangan masing-masing berdasarkan peraturan perundangundangan dalam rangka meningkatkan kelayakan finansial dan efektifitas KPBU .
Berdasarkan Perpres No. 38/2015, Dukungan Pemerintah dapat berupa berupa kontribusi fiskal maupun non-fiskal. Kontribusi fiskal antara lain adalah diberikan dalam bentuk Dukungan Kelayakan dan/atau insentif perpajakan atas permintaan Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (“PJPK”). Adapun dukungan non-fiskal diberikan oleh PJPK atas Proyek sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.