Modernland Realty, Tbk

(1)

Kontak:

Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

Modernland Realty, Tbk

Laporan Kedua

Equity Valuation

18 Maret 2013 Target Harga Terendah Tertinggi 1.040 1.220 Properti y Kinerja Saham 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 MDLN JCI JCI MDLN Sumber : Bloomberg Informasi Saham Rp Kode Saham MDLN

Harga saham per 15 Maret 2013 880

Harga penutupan tertinggi – 52 minggu 880

Harga penutupan terendah – 52 minggu 400

Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu –

miliar 4.888

Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu –

miliar 2.225

Penilaian Saham Sebelumnya Saat Ini

Tertinggi 580 1.220

Terendah 520 1.040

Market Value Added & Market Risk

-200 -100 0 100 200 300 400 0.6 0.7 0.8 0.9 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Dec-10 Dec-11 Dec-12

MVA Market Risk

Market Value Added Market risk

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pemegang Saham (%)

AA Land Pte Ltd., Singapore 29,8

PT Bintang Perkasa Permai 6,3

PT Bintang Sukses Pratama 5,1

Publik (kepemilikan dibawah 5%) 58,8

*Catatan: per 30 September 2012

Penataan Land Bank

PT Modernland Realty Tbk ("MDLN"), didirikan berdasarkan Akta No.15 tanggal 8 Agustus 1983. MDLN adalah perusahaan properti yang memulai proyek pembangunan properti pertama pada tahun 1989, yaitu Kota Modern. Dari hanya satu proyek properti, MDLN sekarang memiliki beberapa proyek, Taman yaitu modern - terletak di Cakung (Jakarta Timur), Modern Hill - berlokasi di Pondok Cabe (Tangerang), Jakarta Garden City - sebuah proyek usaha patungan di Cakung (Jakarta Timur) dengan Keppel Land perusahaan Singapura, dan Modern Green

Residences - terletak di Cakung (Jakarta Timur). Selain proyek-proyek

properti, MDLN juga membangun kawasan industri, yang dikenal sebagai Kawasan Industri Modern Cikande di Serang. Baru-baru ini, MDLN telah menyelesaikan pembangunan Hotel Gajah Mada Novotel di Jalan Gajah Mada (Jakarta Pusat) Pada Desember 2012, MDLN dimiliki sekitar 696,3 ha land bank. MDLN juga memiliki dan mengoperasikan lapangan golf yang terletak di Kota Modern - Tangerang, yang dikenal sebagai Padang Golf Modern. Pada tahun 2009, MDLN mendirikan anak perusahaan, yang dikenal sebagai PT Modern Panel Indonesia, yang memproduksi M Panel - sistem terpadu konstruksi beton yang dapat digunakan untuk berbagai jenis struktur.

(2)

“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian tak terpisahkan dari dokumen ini” www.pefindo.com

Modernland Realty, Tbk

Penyesuaian Target Harga

Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi Rp1.040 –

Rp1.220 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut:  Pada tahun 2013, meskipun kami melihat akan ada peningkatan inflasi

karena naiknya biaya energi, tetapi karena tetap tumbuhnya PDB sebesar 6,5%, stabilnya lingkungan sosio-politik, mengalirnya investasi ke Indonesia, inflasi terkelola di 5% - 6%, maka kami percaya bahwa permintaan untuk properti masih tumbuh 25% YoY pada tahun 2013.

 MDLN berencana untuk lebih mendalami bisnis kawasan industri, terbukti dengan rencananya untuk memperbesar land bank, khususnya di Kawasan Industri Cikande dengan penambahan 1.000 ha, dan mencatatkan kehadirannya di timur Jakarta dengan mendirikan Bekasi

Industrial Estate and Residential. MDLN memiliki kapasitas untuk

ekspansi tersebut, karena MDLN telah menandatangani perjanjian dengan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) untuk menjual sekitar 170 ha

land bank kepada ASRI, dan akan menuai sekitar Rp3,4 triliun dari

transaksi tersebut. Selain itu, MDLN juga telah menerbitkan obligasi di akhir tahun 2012 sebesar Rp500 miliar sebagai sumber dana lainnya.

 Novotel Gajah Mada Hotel berikut area komersial yang baru saja dioperasikan, memberikan MDLN sumber pendapatan berulang yang baru. Dengan 235 kamar hotel untuk disewa dan 5.930 leaseable area, kami estimasikan kedua properti tersebut akan memberikan MDLN pendapatan tambahan Rp45,5 miliar di tahun 2013

 Pendapatan MDLN melompat 100% YoY pada tahun 2012, atau menjadi Rp1.008 miliar. Peningkatan yang signifikan ini disebabkan oleh penjualan lahan dikembangkan di Kota Modern dan Kawasan Industri Cikande. Pada tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan MDLN akan naik secara signifikan sebagai akibat dari penjualan land

bank di Modern Gateway, atau akan mencapai Rp2.209 miliar.

 Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,37%, 7,37%, dan 1,01x.

Prospek Usaha

Kami menerbitkan hasil analisis kami terhadap MDLN dengan potensi peningkatan saham minimal 22,3%, karena kami melihat bahwa MDLN memiliki dana yang cukup untuk membiayai ekspansi. Dari penjualan 170 ha land bank di Modern Gateway dan penerbitan obligasi baru, MDLN memiliki Rp3,9 triliun untuk memperbesar land bank di Kawasan Industri Cikande dan Bekasi Industrial Estate and Residential. Selain itu, MDLN juga memiliki proyek Modern Green Residences yang terletak berdekatan dengan proyek properti saat ini, yaitu Jakarta Garden City, yang kami percaya bahwa proyek ini akan memberikan banyak potensi dari peningkatan harga tanah karena berlokasi di Jakarta. Potensi peningkatan lainnya berasal dari recurring income yaitu Novotel Gajah Mada dan area komersial, yang berpotensi meningkatkan pendapatan sebesar Rp45,5 miliar di tahun 2013. Faktor-faktor diatas dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosial-politik, pertumbuhan yang stabil dari PDB Indonesia (di atas 6% untuk yang terakhir 5 tahun), dan meningkatnya pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500, membuat kita percaya bahwa pendapatan MDLN dapat tumbuh 123,7% YoY pada tahun 2012, atau 27,78% CAGR selama tahun 2012-2017.

(3)

Modernland Realty, Tbk

Tabel 1: Ringkasan Kinerja

2010 2011 2012P 2013P 2014P

Penjualan [Rp Miliar] ₂₆₁ ₅₀₅ _1.008 _2.209 _2.458 Laba sebelum pajak [Rp

miliar] 52 116 312 864 961

Laba bersih [Rp miliar] ₃₉ ₉₂ ₂₆₃ ₆₄₈ ₇₂₁

EPS [Rp] ₆ ₁₅ ₄₂ ₁₀₃ ₁₁₅

Pertumbuhan EPS [%] _1.539 ₁₃₉ ₁₈₅ ₁₄₆ ₁₁

P/E [x] 39,8 16,3 14,6 8,5* 7,7*

PBV [x] 0,7 0,6 2,1 1,9* 1,5*

Sumber: PT Modernland Realty Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham tanggal 15 Maret 2013 – RP 880 per saham

(4)

Modernland Realty, Tbk

Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk

perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai

current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai

buku perusahaan.

Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat

klaster, yaitu:

 Excellent value managers (“Q-1”)

Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.

 Expectation builders (“Q-2”)

Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.

 Traditionalists (“Q-3”)

Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.

 Asset-loaded value managers (“Q-4”)

Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

Gambar 1: Growth-Value Map MDLN (Industri Properti) -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 0 1 2 3 4 Grow th Exp ect ati on s Current Performance (CP) Q-2 Q-1 Q-4 Q-3 MDLN BSDE FMII LPKR SMRA PWON JRPT GPRA SMDM DUTI RDTX

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Kami mengklasifikasikan MDLN sebagai perusahaan yang terletak di klaster Expectation Builders (Q-2). MDLN telah melampaui batasan pasar terhadap ekspektasi pertumbuhan tetapi tidak pada performa saat ini. MDLN memiliki kesempatan untuk pindah ke klaster Excellent Value

Managers (Q-1) dengan tiga cara: memperkuat kinerja internal mereka,

melakukan tindakan untuk mendorong persepsi pasar akan keberhasilan ekonomi mereka dan secara teratur memperbarui informasi yang signifikan kepada masyarakat

(5)

Modernland Realty, Tbk

Gambaran Industri di Tahun 2013: Industri Properti Tetap Cerah

Kami melihat bahwa pasar properti di Indonesia sedang mengalami periode

bullish pada tahun 2012, dan diperkirakan akan melanjutkan momentum tersebut

pada tahun 2013. Di tengah lambatnya pemulihan ekonomi global, Indonesia terus menunjukkan kinerja yang tangguh, dibuktikan dengan pertumbuhan PDB yang masih di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan inflasi masih sekitar 4,5%. Ditambah dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, meningkatkan kepercayaan investor mengikuti peningkatan peringkat sovereign credit rating Indonesia, kencangnya aliran foreign direct investment, serta peningkatan pendapatan per kapita yang diharapkan mencapai lebih dari USD 3.500, mendukung terciptanya lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada tahun 2012. Meskipun akan menjadi sedikit hambatan di tahun 2013 karena peningkatan biaya energi yang dapat memicu kenaikan inflasi, tetapi kami estimasikan pertumbuhan PDB Indonesia dapat mencapai 6,5% YoY, inflasi terjaga disekitar 5% - 6%, dan peningkatan pendapatan per kapita mencapai USD4.000. Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, seperti terlihat dari total pinjaman untuk properti akan tumbuh sebesar 25% pada 2013

Tabel 2: Indikator Kinerja Indonesia Gambar 2: Kredit ke Sektor Properti dari Commercial Banks

(dalam Rp miliar)

Indikator

2011

2012P

2013P

Pertumbuhan PDB

6.50%

6.2%*

6.1%*

Tingkat inflasi

3.79% 4.50%* 5% - 6%*

Mid-exchange rate

8,779

9,670

9600*

BI Rate

6%

5.75% 5.75%*

PDB per kapita (USD)

3,543

4000*

4300*

176,659 225,686 282,108 5,573 10,723 16,266 15,207 21,200 27,435 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 2011 2012P 2013P Kredit kepemilikan apartemen & kios Kredit

kepemilikan rumah

Kredit kepemilikan rumah Kredit kepemilikan apartemen Kredit kepemilikan kios

Sumber: Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Catatan: * Angka perkiraan

Sumber : Bank Indonesia, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Catatan: 2012 dan 2013 adalah angka estimasi

“Win Win Transaction” dengan PT Alam Sutera Realty Tbk (“ASRI”)

Pada bulan Januari 2013, MDLN telah setuju untuk mentransfer sekitar 170 ha

land bank di Modern Gateway - Serpong, Tangerang, ke salah satu pengembang

di daerah Serpong, yaitu PT Alam Sutera Realty ("ASRI"). Dari transaksi tersebut, MDLN akan menerima total sekitar Rp3,4 triliun, atau Rp2 juta/m2_{. MDLN akan}

diuntungkan oleh transaksi ini, karena land bank yang dijual itu tersebar di seluruh wilayah Modern Gateway, dan menyatukannya akan membutuhkan jumlah uang yang sama dengan menjualnya. Sedangkan untuk ASRI, mereka akan diuntungkan oleh uptrend harga tanah di daerah ini, karena harga tanah yang dikembangkan oleh ASRI di wilayah Serpong sudah mencapai sekitar RP 8,9 juta/m2_.

(6)

Modernland Realty, Tbk

Gambar 3: Land Bank MDLN di Serpong

Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Kawasan Industri MDLN: Meningkatkan Nilai Land Bank-nya Saat Ini, dan Mencatatkan Keberadaannya di Timur Jakarta

Saat ini, MDLN telah memiliki sebuah kawasan industri yang berlokasi di Cikande - sisi barat Jabodetabek. Didukung upaya Pemerintah Daerah untuk mengembangkan jalan keluar tol baru di Cikande, jarak dari pintu keluar tol saat ini (Ciujung) menuju Kawasan Industri Cikande akan berkurang hingga 20 km. Dengan jalan keluar tol ini, kami percaya bahwa harga tanah di Kawasan Industri Cikande akan meningkat dari Rp800 ribu/m2_{menjadi Rp1,1 juta/m}2_{masih di}

bawah harga jual rata-rata tanah industri di Bekasi, yaitu sekitar Rp 1,5 juta/m2_.

Selain itu, MDLN akan menggunakan dana dari penjualan land bank di Modern

Gateway untuk memperbesar land bank di Kawasan Industri Cikande dan

mencatatkan kehadiran MDLN di kawasan industri Jakarta Timur. Melalui anak perusahaan baru, PT Modern Graha Lestari, MDLN berencana untuk mengembangkan taman perumahan dan industri di utara Bekasi. MDLN telah mendapatkan ijin sebesar 1.300 ha di daerah tersebut. Kami melihat bahwa prospek untuk kawasan industri baru tetap cerah karena Penanaman Modal Asing ("PMA") masih mengalir ke Indonesia.

Gambar 4: Rata-rata Harga Jual Tanah Kawasan Industri

Sumber: Cushman Wakefield, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Sumber Baru untuk Pendapatan Berulang

Pada pertengahan Desember 2012, MDLN dan Novotel Group telah secara resmi membuka Hotel Novotel Gajah Mada. Hotel ini terletak di pusat Jakarta dan dilengkapi dengan 235 kamar. Seiring dengan itu, MDLN juga menyewakan sekitar 5.930 m2_{area komersial di sekitar hotel. Kami berharap bahwa kedua}

property tersebut akan memberikan kontribusi pendapatan sekitar Rp45,5 miliar pada tahun 2013.

(7)

Modernland Realty, Tbk

Gambar 5: Pendapatan Berulang MDLN, 2011 – 2013P

(dalam Rp, miliar) 10.83 7.36 8.09 25.61 30.41 32.71 - - 34.10 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 2011 2012P 2013P

Restoran dan club house (Rp, miliar) Golf course (Rp, miliar) Novotel Gajah Mada Hotel (Rp, miliar)

Sumber: PT Modernland Realty Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Potensi Permintaan dari Jakarta Garden City

Bersama dengan Keppel Land, MDLN memulai kegiatan operasionalnya di proyek Jakarta Garden City ("JGC"), dimana MDLN memiliki saham 49%. JGC adalah proyek perumahan township dengan luas 270 ha dan terletak sekitar 5 km dari kawasan Kelapa Gading Jakarta. Kami percaya bahwa permintaan properti di JGC akan terus meningkat, karena masih relatif terjangkau (Rp8 juta/m2₎

dibandingkan dengan properti di daerah Kelapa Gading (Rp20 juta/m2_{). Pada}

2012, MDLN mampu menjual 24 tanah kavlling, dan 249 properti perumahan, dan menuai sekitar Rp33,2 miliar laba bersih dari proyek ini.

Pertumbuhan Pendapatan yang Signifikan

MDLN membukukan pertumbuhan pendapatan yang signifikan pada tahun 2012, dimana pendapatan mencapai Rp 1.008 miliar (pertumbuhan 100% YoY). Meningkatnya penjualan tanah kavling, khususnya dari Kota Modern (500 unit) dan Kawasan Industri Cikande (753.704 m2_{) menyebabkan pertumbuhan}

tersebut.

Gambar 6: Pendapatan MDLN, 2011 – 2012E

(dalam Rp, miliar) 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 2011 2012P

Pendapatan dari penjualan properti (Rp, miliar) Golf course and restaurants (Rp, miliar) Others (Rp, miliar)

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tetap Sehat Setelah Penerbitan Obligasi

Pada tanggal 17 Desember 2012 MDLN menerbitkan obligasi baru sebesar Rp 500 miliar. Kami melihat bahwa setelah penerbitan, rasio leverage MDLN masih

(8)

Modernland Realty, Tbk

terjaga dengan baik. Rasio utang terhadap ekuitas hanya sedikit meningkat menjadi 1.06x, dari 1,03 pada tahun 2011. Sedangkan rasio net debt (utang berbunga dikurangi kas dan deposito berjangka) terhadap ekuitas diperkirakan akan turun menjadi 0.06x, 0.23x dari tahun 2011

Gambar 7: Rasio Net Debt terhadap Ekuitas dan Utang Terhadap Ekuitas, 2011 – 2012P (dalam x) 0.23 0.06 1.03 1.06 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 2011 2012P

Rasio Net debt terhadap ekuitas Rasio Utang terhadap ekuitas

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Jumlah Laba Ditahan Negatif yang Terus Menurun

Seperti pengembang lainnya, MDLN juga menderita akibat krisis ekonomi Indonesia pada tahun 1998. Akibatnya, MDLN mencatatkan saldo laba ditahan negatif. Sampai dengan akhir 2012, jumlah laba ditahan tersebut adalah negatif Rp113,6 miliar, turun dari dari Rp353,6 miliar pada tahun 2011. Pada tahun 2013, sejalan dengan estimasi kami bahwa bahwa laba bersih MDLN bisa mencapai Rp647,6 miliar, maka laba ditahan MDLN akan mulai mencatatkan nilai yang positif.

Gambar 8: Laba Ditahan MDLN, 2011 – 2013P

(dalam Rp, miliar) (353.65) (113.58) 534.07 (400.00) (300.00) (200.00) (100.00) 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 2011 2012P 2013P 2011 2012P 2013P Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

(9)

Modernland Realty, Tbk

PENILAIAN

 Metodologi Penilaian

Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) MDLN jika dibandingkan pertumbuhan aset.

Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya.

Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 15 Maret 2013, menggunakan laporan keuangan unaudited MDLN tanggal 31 Desember 2012 sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.

 Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 12,30% dan Cost of Equity sebesar 13,26% berdasarkan asumsi-asumsi berikut:

Tabel 3: Asumsi

Risk free rate [%]* 5,47

Risk premium [%]* 7,64

Beta [x]* 1,02

Cost of Equity [%] 13,26

Marginal tax rate [%] 25,0

Interest Bearing Debt to

Equity Ratio [x] 0,53

WACC [%] 12,30

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Per 15 Maret 2013

Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 15 Maret 2013, adalah sebagai berikut:

 Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 12,30% adalah Rp774 – Rp873 per saham.

 Dengan menggunakan metode GCM (PBV 3,63X dan P/E 19,67X) adalah sebesar Rp1.651 – Rp2.033 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM.

Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk MDLN adalah Rp 1.040 - Rp 1.220 per saham.

Tabel 4: Ringkasan Penilaian Metode DCF

Konservatif Moderat Agresif

PV of Free Cash Flows – [Rp miliar] 2.348 2.472 2.595

PV Terminal Value – [Rp miliar] 3.513 3.698 3.883

Non-Operating Assets – [Rp miliar] 168 168 168

Interest bearing debt – [Rp miliar] (1.176) (1.176) (1.176)

Total Equity Value – [Rp miliar] 4.853 5.162 5.470

Number of Share, [juta saham] 6.267 6.267 6.267

Fair Value per Share, Rp 774 824 873

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

TARGET HARGA

(10)

Modernland Realty, Tbk

Tabel 5: Perbandingan GCM

MDLN BEST MTLA KIJA Rata-rata

Penilaian, 15 Maret 2013

P/E [x] 22,49 16,99 26,92 12,29 19,67

P/BV [x] 2,59 6,73 3,58 1,60 3,63

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 6: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM

Multiples

(x) Est. EPS (Rp) Est. BV/Share (Rp) Value (Rp)

P/BV 3,63 - 456 1.651

P/E 19,67 103 - 2.033

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 7: Rekonsiliasi Nilai Wajar

Nilai Wajar per Saham [Rp]

DCF GCM Rata-rata

Batas atas 873 2.033 1.220

Batas bawah 774 1.651 1.040

Bobot 70% 30%

(11)

Modernland Realty, Tbk

Tabel 8: Laporan Laba Rugi Komprehensif

(dalam Rp miliar) 2010 2011 2012P 2013P 2014P

Penjualan 261 505 1.008 2.209 2.458

Harga Pokok Penjualan (120) (238) (536) (1.033) (1.148)

Laba Kotor 141 267 472 1.176 1.310

Beban Operasi (83) (117) (183) (319) (370)

Laba Operasi 58 150 289 857 940

Pendapatan (beban)

lain (6) (34) 23 6 21

Laba sebelum pajak 52 116 312 864 961

Beban Pajak (13) (24) (50) (216) (240)

Hak Minoritas - - - - -

Laba Bersih 39 92 263 648 721

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 9 : Laporan Posisi Keuangan

(dalam Rp miliar) 2010 2011 2012P 2013P 2014P

Aset

Kas dan setara kas 74 94 168 1.198 1.663

Deposito berjangka - - 873 726 808

Dana dibatasi

penggunaanya 54 55 73 164 183

Piutang dagang 264 258 334 603 669

Piutang lainnya 26 32 60 94 101

Piutang lancar lainnya 3 3 4 17 23

Persediaan 223 463 416 707 787

Tanah untuk

pengembangan 661 658 1.163 1.516 1.542

Investasi pada perusahaan

asosiasi 439 447 481 479 496

Aset tetap 124 125 422 146 141

Aset tidak lancar lainnya 166 275 561 495 503

Total Aset 2.033 2.410 4.554 6.146 6.915

Kewajiban

Utang bank jangka pendek 326 343 648 540 432

Utang dagang 36 99 127 297 330

Utang lainnya 60 41 91 91 91

Sewa diterima dimuka 1 - - - -

Uang muka pelanggan 237 468 631 1.392 1.549

Pendapatan ditangguhkan 68 65 59 59 59

Beban masih harus

dibayar 23 87 152 273 304

Obligasi konversi 80 27 28 28 -

Utang Obligasi - - 500 500 500

Utang sewa pembiayaan 2 3 - - -

Kewajiban jangka panjang 87 92 112 112 75

Total Kewajiban 920 1.224 2.347 3.291 3.340 Total Ekuitas 1.113 1.186 2.207 2.854 3.575

Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 9: P/E dan P/BV Historis

0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 2010 2011 2012 P/BV P/E P/E P/BV

Gambar 10: ROA, ROE dan TAT Historis

0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 2009 2010 2012 TAT ROA, ROE

TAT (x) ROA (%) ROE (%)

Tabel 10: Rasio Kunci

Rasio 2010 2011 2012P 2013P 2014P Growth [%] Pendapatan (11) 93 100 119 11 Laba Operasional (12) 157 93 196 10 EBITDA 77 78 125 150 9 Laba bersih 1.539 139 185 146 11 Profitabilitas [%]

Marjin laba kotor 54 53 47 53 53

Marjin operasional 22 30 29 39 38

Marjin EBITDA 36 33 38 43 42

Marjin laba bersih 15 18 26 29 29

ROA 2 4 6 11 10

ROE 3 8 12 23 20

Solvabilitas [X]

Debt to Equity 83 103 106 115 93

Interest Bearing debt

to Equity 37 31 53 37 26

Debt to Asset 45 51 52 54 48

Likuiditas [X]

Rasio lancer 0,6 0,4 0,9 1,1 1,2

Quick Ratio 0,5 0,4 0,9 1,0 1,2

(12)

Modernland Realty, Tbk

DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya.Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.

Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu.Laporan ini mungkin tid ak sesuai untuk beberapa investor.Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini.Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal.Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku.

Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valua si Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut,

Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi.Sebelum melakukan tindakan dari hasil lapor an ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan.

PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan.

Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia.Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat

mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com

Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing.Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .