BAB II
BAB II
STUDI LITERATUR
2.1. Pengertian dan Penjelasan Singkat Proyek
Proyek “Perancangan Shopping Center di Kawasan Transit Oriented Developmeny (TOD) Belawan”, yang mempunyai pengertian :
Perancangan : Proses, cara atau perbuatan
merancang, mengatur segala sesuatu. Shopping Center : Suatu kompleks pertokoan/retail yang
dapat menampung kebutuhan berbelanja dan berekreasi bagi para pengunjung
Kawasan : Daerah tertentu yang mempunyai ciri tertentu, seperti tempat tinggal, pertokoan, industri, dll.
Transit Oriented Development : Suatu kawasan mixed-use dimna kita dapat berjalan kaki dengan radius ±600m (sesuai dengan kondisi keadaaan lingkungan negara TOD) dari pusat pemberhentian transit dan area inti komersial.
2.1.1. Belawan Sebagai Pengembangan Kawasan Transit di Sumatera Utara
Letak Kota Medan sangat strategis karena keberadaannya dekat dengan Pelabuhan Belawan di jalur Selat Malaka yang merupakan pintu gerbang atau pintu masuk wisatawan dan perdagangan barang dan jasa baik perdagangan domestik maupun luar negeri (ekspor-impor). Kota Medan ini mewadahi berbagai fungsi, yaitu sebagai pusat administrasi pemerintahan, pusat industri, pusat jasa pelayanan keuangan, pusat komunikasi, pusat akomodasi kepariwisataan, serta berbagai pusat perdagangan regional dan internasional.
Sarana dan prasarana perhubungan di Kota Medan terdiri dari prasarana perhubungan darat, laut, udara. Transportasi lainnya adalah kereta api. Di samping itu juga telah tersedia prasarana listrik, gas, telekomunikasi, air besih dan Kawasan Industri Medan (KIM).
Dalam konteks rencana struktur ruang Kota Medan perlu disusun rencana sistem pusat-pusat pelayanan yang terdiri Pusat Primer dan Pusat Sekunder. Pusat Sekunder harus terintegrasi dengan Pusat Primer. Pengembangan struktur ruang Kota Medan terkait Belawan dilakukan dengan beberapa pertimbangan antara lain:
1. Mengembangkan kawasan Utara Medan menjadi Kawasan Strategis Kota (KSK) dengan memperhatikan potensi dan peranan kawasan utara yang memiliki pelayanan regional dan internasional, antara lain:
Dengan memperhatikan peran penting Pelabuhan Belawan dalam pergerakan arus barang dari dan ke wilayah Sumatera Utara yang melayani sekitar 84,5 % arus masuk dan 77 % arus keluar Sumatera Utara.
Dalam rangka mengembangkan perdagangan dalam skala regional, nasional, dan internasional ditempuh dengan meningkatkan kemampuan Pelabuhan Belawan menjadi pelabuhan Hub Internasional;
2. Berdasarkan arahan kebijakan Kawasan Perkotaan Mebidangro, kawasan utara diarahkan sebagai pengembangan:
Pelabuhan penumpang (TOD= transit oriented development), pelabuhan laut peti kemas internasional, kawasan industri, pergudangan dan ekspedisi, Export Processing Zone (EPZ) dan pusat permukiman.
Pusat perdagangan (TOD), pusat pelayanan kawasan industri, kawasan industri high technology, pusat permukiman industri, perlindungan kawasan dan bangunan
bersejarah, water front city, dan theme park.
2.2. Pengertian Shopping Center
Pengertian shopping center atau pusat perbelanjaan secara umum adalah kompleks pertokoan yang dikunju ngi untuk membeli atau melihat dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi pengunjung.
Menurut Levy dan Weitz (2004), Pusat perbelanjaan juga dapat didefinisikan sebagai penyewa utama (anchor tenant), luas kotor area yang disewakan (gross leaseable area) dan wilayah bisnis. Sedangkan menurut Urban Land Institute, definisi pusat perbelanjaan adalah sekelompok bangunan komersial dengan arsitektur terpadu yang dibangun pada lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki dan dikelola sebagai sebuah unit operasional (Kowinski, 1985). Istilah “terpadu, serta direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai sebuah unit operasional” merujuk pada cara yang dilakukan manajemen pusat perbelanjaan untuk mengendalikan lingkungan mereka dalam upaya menciptakan dunia yang mereka khayalkan untuk para pengunjung di lingkungan pusat perbelanjaan.
2.2.3. Klasifikasi Shopping Center
Klasifikasi shopping center antara lain :
a. Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L.I. standar (Shopping
Centers, Planning, Development & Administration, Edgar Lion P.Eng)
1) Regional Shopping Centers :
Luas areal antara 27.870–92.900 m2, terdiri dari 2 atau lebih yang seukuran dengan department store. Skala pelayanan antara 150.000–400.000 penduduk, terletak pada lokasi yang strategis, tergabung dengan lokasi perkantoran, rekreasi dan seni.
2) Community Shopping Centre :
Luas areal antara 9.290 – 23.225 m2, terdiri at as junior departmen store, supermarket dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000 penduduk, terletak pada lokasi mendekati pusat-pusat kota (wilayah).
Luas areal antara 2.720 – 9.290 m2. Jangkauan pelayanan antara 5.000-40.000 penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket, berada pada suatu lingkungan tertentu.
b. Dilihat dari jenis barang yang dijual (Design for Shopping Centers, Nadine
Beddington)
1) Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan pokok.
2) Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari.
3) Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya. 4) Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan lain-lain.
c. Berdasarkan Bauran Jenis Usaha
Berdasarkan bauran jenis usahanya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi : 1) Pusat Perbelanjaan Berorientasi Keluarga
Pusat perbelanjaan ini menyediakan semua hal dalam satu atap (all under one roof family–oriented shopping centre), dengan luas bersih area yang disewakan sekitar 400.000 – 500.000 kaki persegi. Dimana didominasi oleh hy permarket, pusat hiburan, cinema, area bowling dan biliar.
2) Pusat Perbelanjaan Spesialis (Specialist Shopping Centre)
3) Pusat perbelanjaan gaya hidup (Lifestyle Shopping Centre)
Pusat perbelanjaan ini melayani para professional muda yang bekerja di wilayah kota. Dan menawarkan produk tematis yang terkait dengan gaya hidup. Luas area ini sekitar 100.000 – 200.000 kaki persegi.
d. Berdasarkan Kepemilikan
Berdasarkan kepemilikannya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi : 1) Unit Ruang Usaha Dengan Hak Milik Bersusun (Strata Title Lot)
Merujuk pada pusat perbelanjaan dengan unit-unit toko y ang dimiliki oleh banyak individu dan setiap pemilik unit individu bebas memperlakukan unit property miliknya sesuai keinginan. Pemilik unit dapat membuka toko ritel, kantor korporasi kecil, atau menyewakan propertinya karena setiap pemilik unit membuat keputusan sendiri berdasarkan kepentingan pribadi mereka. 2) Manajemen Kepemilikan Tunggal (Single Owner-Ship Manajemen)
Dimana suatu tim professional di suatu pusat perbelanjaan dilibatkan untuk memaksimalkan hasil investasi dari satu property. Manajeme n pusat perbelanjaan bertugas merencanakan, menetapkan nama, memasarkan, serta mengelola property tersebut.
2.3. Shopping Center Sebagai Fasilitas Publik dalam TOD
Transit-oriented development atau disingkat TOD dapat menjadi salah satu
Dalam aplikasinya, sistem TOD tidak bisa berdiri sendirian. TOD perlu ditunjang oleh mixed-use development atau sistem pengembangan berbasis penyampuran fungsi. Mixed-use development merupakan pengembangan produk properti (perkantoran, hotel, tempat tinggal, komersial) yang dikembangkan menjadi satu kesatuan, atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan (Mandala, 2013). Manfaat nyata dari aplikasi mixed-use development ini adalah pengembangan kota dapat lebih efisien karena banyak fungsi/produk properti disatukan dalam satu bangunan, kota menjadi lebih compact, dan mobilisasi lebih ‘rapi’ karena tidak terlalu banyak berlalulalang dalam mengakses tempat tertentu.
2.4. Prinsip-Prinsip Hemat Energi Pada Bangunan
Berdasarkan buku Inovasi Model Desain Rusunawa Sederhana Hemat Energi oleh Ir. E.B. Handoko Sutanto, MT, pertimbangan desain bangunan hemat energi secara umum unutk bangunan apartemen dan rumah susun di Indonesia, yaitu:
Merekayasa terbentuknya iklim mikro yang nyaman dengan mendesain open space dan ruang terbuka hijau –semaksimal mungkin.
Mendesain konfigurasi massa bangunan dalam komposisi dan bentuk yang tidak kompleks, agar komposisi massa dan bentuk bangunan tidak menghalangi dalam upaya penerimaan energi matahari serta penghawaan alami, mempermudah dan menyederhanakan pengaturan orientasi massa dan desain bidang bukaan pada bangunan dan meminimalisir heat transfer Mengatur orientasi bangunan untuk menghindari panas matahari langsung,
dengan mendesain arah memanjang yaitu massa bangunan dominan ke Utara/Selatan
Mengutamakan desain massa yang “ramping”
Mengatur organisasi ruang (mengatur zoning ruangan)
Mendesain agar sekat antar ruangan dalam unit tidak rapat sampai plafon, agar aliran udara dan transmisi cahaya antar ruang masih dapat berlangsung dengan baik
Menggunakan atau merekayasa bahan bangunan agar semaksimal mungkin dapat menahan/mereduksi matahari ke dalam ruangan.
Berdasarkan prinsip-prinsip desain diatas, pertimbangan desain bangunan untuk menghemat energi pada bangunan pusat perbelanjaan yaitu:
Memakai secondary skin pada bangunan untuk menghindari panas berlebih
Merancang bangunan yang ramping
Menambahkan ruang terbuka hijau yang lapang sebagai salah satu elemen perancangan dalam pusat perbelanjaan
Menambahkan skylight di tengah bangunan agar memaksimalkan cahaya yang masuk sehingga meminimalkan penerangan buatan pada bangunan
Mengatur agar penghawaan buatan tetap dapat maksimal mengalir dengan adanya koridor yang panjang dan mengalir
2.5. Studi Banding Shopping Center
Pada pembahasan studi banding shopping centre bertujuan untuk menjelaskan perbandingan antara proyek shopping centre yang dibangun di kawasan pelabuhan Belawan dengan shopping centre yang sejenis di kawasan lain. Akan dibahas juga mengenai beberapa poin penting dari shopping centre sebagai hal utama dalam pembangunan. Berikut ini merupakan shopping centre yang berada di kawasan Jakarta dan sekitarnya.
2.5.1. Plaza Indonesia
Bundaran Hotel Indonesia, tepatnya pada perantara jalan M.H. Thamrin dan jalan Kebon Kacang Raya di kawasn bisnis utama Jakarta.
Plaza Indonesia juga dilengkapi dengan hotel Grand Hyatt Jakarta, sebuah hotel bintang lima berlantai 28 yang resmi dibuka juga pada awal tahun 1990. Hotel ini memiliki lebih dari 300 kamar dengan desain modern minimalis, restoran-restoran eksklusif, dan fasilitas yang sangat lengkap.Pengembangan Plaza Indonesia Berlanjut ketika Entertainment X'nter dibuka disebelah gedung yang ada dengan membidik pangsa pasar anak muda. Kedua gedung disambung dengan sebuah jembatan yang dikelilingi toko-toko.
Kini, Plaza Indonesia telah dilengkapi dengan gedung perkantoran The Plaza Office Tower dan apartement The Keraton Grand Hyatt Residences.Plaza Indonesia dikembangkan oleh PT Global Property Development Tbk (sebelumnya bernama PT Kridaperdana Indahgraha Tbk).
Indonesia, dan banyak merek ini penyewa sejak pembukaan pusat perbelanjaan pada tahun 1990.
Gambar 2.1. Plaza Indonesia Sumber : Google
2.5.2. Plaza Semanggi
Plaza Semanggi memiliki luas ± 45.034 m2 yang terdiri dari 17 lantai. Bangunan ini terletak di antara jalan Jedral Sudirman dan jalan Gatot Subroto. Plaza Semanggi memiliki bangunan serba guna dan gedung perkantoran yang melekat yaitu Balai Sarbini dan Gedung Veteran R.I. Untuk menghormati kedua bangunan tersebut, maka konsep eksterior masa bangunan The Plaza Semanggi adalah menyatukan bentuk bangunan lama yang bersejarah dengan bentuk bangunan baru yang modern. Bentuk massanya sendiri merupakan pengembangan dari bentuk gedung Balai Sarbini yang orientasinya mengikuti bentuk jalan yang melengkung. Begitu pula dengan konsep fasadnya, merupakan penggabungan antara gaya arsitektur lama dengan gaya arsitektur modern.
Gambar 2.3. Plaza Semanggi Sumber : Google
Gambar 2.4. Gedung Balai Sarbini Sumber : Google
2.5.3. Mal Ciputra Jakarta
arsitektural keseluruhan baik eksterior maupu interior adalah festive, bersifat cerah dan ramai. Konsep ini dapat terlihat antara lain pada permainan 2 warna utama yaitu peach yang pada saat itu menjadi trend warna Internasional dan hijau tosca yang melambangkan corporate identity Grup Ciputra. Terlihat juga pada permainan bentuk massa bangunan yang merupakan perpaduan antara bangunan mal dan hotel yang disambungkan melalui sebuah podium dibagian tengah dilengkapi dengan menara pada kedua ujungnya.
Gambar 2.5. Mall Ciputra Sumber : Google
tertutup berupa gedung parkir 11 lantai dengan system split level. Kapasitas keduanya dapat dapat menampung ± 1.500 buah mobil dan ± 700 buah sepeda motor serta dapat memenuhi daya tampung pengunjung baik pada hari – hari biasa maupun pada akhir pekan dan libur.
