KAS DAN SETARA KAS 1.656.482 1.664.424
4. Rasio Keuangan Konsolidasian Penting
Keterangan Untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2020 2019 Rasio Pertumbuhan
Pendapatan Neto -15,34% 4,95%
Beban Pokok Penjualan dan Beban Langsung -11,45% 5,80%
Laba Bruto -19,57% 4,05%
Laba Sebelum Pajak Penghasilan -62,74% -6,85%
Laba Tahun Berjalan -59,89% -11,24%
Aset 1,97% 4,90%
Liabilitas 5,65% 5,28%
Ekuitas -3,87% 4,31%
Rasio Usaha
Marjin Laba Bruto (GPM) 45,57% 47,96%
Marjin Laba Bersih (NPM) 4,89% 10,32%
Laba Tahun Berjalan / Rata-rata Ekuitas (ROAE) 2,71% 6,49%
Laba Tahun Berjalan / Rata-rata Aset (ROAA) 0,99% 2,51%
Rasio Keuangan
Aset / Liabilitas (x) 1,57x 1,63x
Liabilitas / Ekuitas (x) 1,74x 1,59x
Liabilitas / Aset (x) 0,64x 0,61x
EBITDA to Interest Expense Ratio (x) 2,02x 2,51x
Interest Bearing Debt / Total Ekuitas (Debt to Equity Ratio)
(x) 1,04x 0,95x
Laba (Rugi) Periode Berjalan / Utang Bank Jangka Pendek
(Debt Service Coverage Ratio) (x) 9,21x 28,65x
Aset Lancar / Liabilitas Lancar (Current Ratio) (x) 1,42x 1,24x
5. Rasio Keuangan Yang Dipersyaratkan Atas Fasilitas Pinjaman
No Nama Bank Fasilitas Pemilik Rasio Keuangan yang dipersyaratkan Tingkat Pemenuhan 31 Des 2020
1
- PT Bank Central Asia Tbk.; - PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.; - PT Bank Muamalat Indonesia Tbk.; - PT Bank OCBC NISP Tbk.; - PT Bank Resona Perdania.; - PT Bank BTPN Tbk.;
- PT Bank HSBC Indonesia; dan
- PT Bank CIMB Niaga Tbk. Perseroan
EBITDA to Interest Expense Ratio
minimum 1,50x 2,02x
2 Debt to equity ratio maksimum 3,00x 1,04x
3 - PT Bank OCBC NISP Tbk.; dan - PT Bank BTPN Tbk. Ekuitas dan Laba Positif
Ekuitas: Rp9.085.688juta
Laba Bersih: Rp232.411 juta
V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN MANAJEMEN
Analisis dan pembahasan kondisi keuangan serta hasil operasi Perseroan dan Entitas Anak dalam bab ini harus dibaca bersama-sama dengan laporan keuangan Perseroan untuk posisi keuangan pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit. Laporan keuangan auditan pada tanggal dan untuk tahun tersebut, yang tidak tercantum dalam Prospektus ini, telah diaudit berdasarkan standar audit yang ditetapkan Institut Akuntan Publik Indonesia (“IAPI”) oleh KAP Purwantono, Sungkoro dan Surja, akuntan publik independen, yang telah ditandatangani oleh akuntan Benyanto Suherman tanggal 31 Maret 2021 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.
1. UMUM
Perseroan merupakan salah satu pengembang properti terkemuka dengan rekam jejak yang mapan dan terpercaya di Indonesia khususnya dalam pengembangan kota terpadu atau lebih dikenal dengan kota terpadu „township‟. Perseroan memiliki dua bisnis utama, yaitu pengembangan properti yang menghasilkan pendapatan dari penjualan produk-produk properti seperti rumah, apartemen, kavling, bangunan komersial dan office space serta investasi dan manajemen properti yang memberikan pendapatan rutin dari penyewaan ruang ritel dan area komersil. Kedua bisnis ini berjalan saling melengkapi dan bersinergi satu sama lain. Selain itu, Perseroan juga memiliki unit bisnis rekreasi & hospitality yang turut memperkuat pendapatan rutin khususnya melalui bisnis perhotelan, yang dilakukan secara selektif.
Perseroan didirikan pada tahun 1975 oleh Bapak Soetjipto Nagaria dan rekan–rekannya untuk membangun dan mengembangkan kota terpadu. Perseroan membangun kota terpadu yang mengintegrasikan pengembangan perumahan dengan komersial dengan target utama konsumen berpenghasilan menengah dan menengah ke atas. Proyek kota terpadu pertama Perseroan adalah proyek pengembangan Summarecon Kelapa Gading di daerah Jakarta Utara yang berkembang dengan pesat hingga saat ini menjadi kota modern yang tertata baik dan salah satu daerah hunian bergengsi di Jakarta. Hingga saat ini Perseroan memiliki 7 (tujuh) kawasan pengembangan properti yang tersebar di Indonesia dengan total luas lahan 2,000 ha.
Berdasarkan pendapatannya unit bisnis Perseroan dikelompokkan berdasar tiga aktivitas yang berbeda, yaitu: Pengembangan Properti
Investasi dan Manajemen Properti Rekreasi dan Hospitality
Perseroan terus melakukan pengembangan properti di lokasi yang telah ada maupun di lokasi baru. Setelah sukses dengan Summarecon Kelapa Gading, Perseroan terus mengembangkan bisnisnya di area lain termasuk di Jabotabek dan kota lain di Indonesia yang sesuai dengan kriteria Perseroan. Hingga Saat ini, Perseroan telah mengembangkan proyek pembangunan kota terpadu di tujuh kawasan yaitu Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong, Summarecon Bekasi, Summarecon Bandung, Summarecon Karawang, Summarecon Makassar dan yang terbaru merupakan Summarecon Bogor yang diluncurkan pada Oktober 2020. Hingga akhir Desember 2020, Perseroan telah membangun lebih dari 53.000 rumah dan apartment dan lebih dari 4.000 bangunan komersial. Selain itu, Perseroan masih memiliki cadangan lahan sebesar 2.200 ha yang tersebar di berbagai lokasi dan siap untuk dikembangkan.
Perseroan mengembangkan, memiliki dan mengoperasikan berbagai properti investasi seperti pusat perbelanjaan, tempat rekreasi yang semuanya terletak di kawasan pengembangan Perseroan dan merupakan bagian tak terpisahkan dari pembangunan kota terpadu (township) untuk menjadi sebuah kawasan pemukiman dan komersial, lengkap dengan berbagai fasilitas yang diperlukan. Perseroan memiliki basis pendapatan rutin yang kuat dari operasi penyewaan mal ritel Perseroan. Saat ini Perseroan memiliki dan mengoperasikan 3 pusat perbelanjaan dengan GFA lebih dari 300.000m2. Bisnis properti investasi memberikan pendapatan rutin yang signifikan dari penyewaan mal ritel.
Selain mengoperasikan properti investasi berupa pusat perbelanjaan dan tempat rekreasi, Perseroan juga memiliki dan mengoperasikan sejumlah hotel. Pada saat ini, Perseroan mengoperasikan Hotel Harris Kelapa Gading dan POP! Hotel Kelapa Gading, yang masing-masing terhubung dengan Mal Kelapa Gading. Perseroan juga memiliki dan mengoperasikan Hotel Harris Bekasi, yang terhubung dengan Mal Bekasi. Ketiga hotel ini terletak di kawasan pengembangan properti Perseroan yang dekat dengan pusat bisnis dan kegiatan usaha. Selain itu Perseroan memiliki hotel resort yaitu Movenpick Resort & Spa yang terletak di Bali. Total kapasitas seluruh hotel yang dioperasikan oleh Perseroan adalah 1.200 kamar
Kegiatan usaha Perseroan mengalami penurunan sebagai dampak atas pandemi Covid-19 yang terjadi di tahun 2020 terutama pada bisnis properti investasi dimana terdapat pembatasan sosial bersakala besar dan penurunan daya beli masyarakat yang cukup signifikan. Hal ini menyebabkan pendapatan Perseroan dari bisnis properti investasi berkurang cukup signifikan. Pendapatan konsolidasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 adalah Rp5.029.984 juta dimana pendapatan dari pengembangan properti, properti investasi
V. ANALISIS DAN PEMBAHASAN MANAJEMEN
Analisis dan pembahasan kondisi keuangan serta hasil operasi Perseroan dan Entitas Anak dalam bab ini harus dibaca bersama-sama dengan laporan keuangan Perseroan untuk posisi keuangan pada tanggal 31 Desember 2020 dan 2019 yang telah diaudit. Laporan keuangan auditan pada tanggal dan untuk tahun tersebut, yang tidak tercantum dalam Prospektus ini, telah diaudit berdasarkan standar audit yang ditetapkan Institut Akuntan Publik Indonesia (“IAPI”) oleh KAP Purwantono, Sungkoro dan Surja, akuntan publik independen, yang telah ditandatangani oleh akuntan Benyanto Suherman tanggal 31 Maret 2021 dengan opini wajar dalam semua hal yang material.
1. UMUM
Perseroan merupakan salah satu pengembang properti terkemuka dengan rekam jejak yang mapan dan terpercaya di Indonesia khususnya dalam pengembangan kota terpadu atau lebih dikenal dengan kota terpadu „township‟. Perseroan memiliki dua bisnis utama, yaitu pengembangan properti yang menghasilkan pendapatan dari penjualan produk-produk properti seperti rumah, apartemen, kavling, bangunan komersial dan office space serta investasi dan manajemen properti yang memberikan pendapatan rutin dari penyewaan ruang ritel dan area komersil. Kedua bisnis ini berjalan saling melengkapi dan bersinergi satu sama lain. Selain itu, Perseroan juga memiliki unit bisnis rekreasi & hospitality yang turut memperkuat pendapatan rutin khususnya melalui bisnis perhotelan, yang dilakukan secara selektif.
Perseroan didirikan pada tahun 1975 oleh Bapak Soetjipto Nagaria dan rekan–rekannya untuk membangun dan mengembangkan kota terpadu. Perseroan membangun kota terpadu yang mengintegrasikan pengembangan perumahan dengan komersial dengan target utama konsumen berpenghasilan menengah dan menengah ke atas. Proyek kota terpadu pertama Perseroan adalah proyek pengembangan Summarecon Kelapa Gading di daerah Jakarta Utara yang berkembang dengan pesat hingga saat ini menjadi kota modern yang tertata baik dan salah satu daerah hunian bergengsi di Jakarta. Hingga saat ini Perseroan memiliki 7 (tujuh) kawasan pengembangan properti yang tersebar di Indonesia dengan total luas lahan 2,000 ha.
Berdasarkan pendapatannya unit bisnis Perseroan dikelompokkan berdasar tiga aktivitas yang berbeda, yaitu: Pengembangan Properti
Investasi dan Manajemen Properti Rekreasi dan Hospitality
Perseroan terus melakukan pengembangan properti di lokasi yang telah ada maupun di lokasi baru. Setelah sukses dengan Summarecon Kelapa Gading, Perseroan terus mengembangkan bisnisnya di area lain termasuk di Jabotabek dan kota lain di Indonesia yang sesuai dengan kriteria Perseroan. Hingga Saat ini, Perseroan telah mengembangkan proyek pembangunan kota terpadu di tujuh kawasan yaitu Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong, Summarecon Bekasi, Summarecon Bandung, Summarecon Karawang, Summarecon Makassar dan yang terbaru merupakan Summarecon Bogor yang diluncurkan pada Oktober 2020. Hingga akhir Desember 2020, Perseroan telah membangun lebih dari 53.000 rumah dan apartment dan lebih dari 4.000 bangunan komersial. Selain itu, Perseroan masih memiliki cadangan lahan sebesar 2.200 ha yang tersebar di berbagai lokasi dan siap untuk dikembangkan.
Perseroan mengembangkan, memiliki dan mengoperasikan berbagai properti investasi seperti pusat perbelanjaan, tempat rekreasi yang semuanya terletak di kawasan pengembangan Perseroan dan merupakan bagian tak terpisahkan dari pembangunan kota terpadu (township) untuk menjadi sebuah kawasan pemukiman dan komersial, lengkap dengan berbagai fasilitas yang diperlukan. Perseroan memiliki basis pendapatan rutin yang kuat dari operasi penyewaan mal ritel Perseroan. Saat ini Perseroan memiliki dan mengoperasikan 3 pusat perbelanjaan dengan GFA lebih dari 300.000m2. Bisnis properti investasi memberikan pendapatan rutin yang signifikan dari penyewaan mal ritel.
Selain mengoperasikan properti investasi berupa pusat perbelanjaan dan tempat rekreasi, Perseroan juga memiliki dan mengoperasikan sejumlah hotel. Pada saat ini, Perseroan mengoperasikan Hotel Harris Kelapa Gading dan POP! Hotel Kelapa Gading, yang masing-masing terhubung dengan Mal Kelapa Gading. Perseroan juga memiliki dan mengoperasikan Hotel Harris Bekasi, yang terhubung dengan Mal Bekasi. Ketiga hotel ini terletak di kawasan pengembangan properti Perseroan yang dekat dengan pusat bisnis dan kegiatan usaha. Selain itu Perseroan memiliki hotel resort yaitu Movenpick Resort & Spa yang terletak di Bali. Total kapasitas seluruh hotel yang dioperasikan oleh Perseroan adalah 1.200 kamar
Kegiatan usaha Perseroan mengalami penurunan sebagai dampak atas pandemi Covid-19 yang terjadi di tahun 2020 terutama pada bisnis properti investasi dimana terdapat pembatasan sosial bersakala besar dan penurunan daya beli masyarakat yang cukup signifikan. Hal ini menyebabkan pendapatan Perseroan dari bisnis properti investasi berkurang cukup signifikan. Pendapatan konsolidasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 adalah Rp5.029.984 juta dimana pendapatan dari pengembangan properti, properti investasi
dan hotel masing masing sebesar Rp3.699.902 juta, Rp893.631 juta, dan Rp466.451 juta yang memberikan kontribusi masing-masing sebesar 72,96%, 17,77%, dan 9,27%, dari total pendapatan konsolidasi Perseroan. Sedangkan Pendapatan konsolidasi Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 adalah Rp5.941.626 juta yang terdiri dari pengembangan properti Rp 3.616.943 juta, properti investasi Rp 1.598.955 juta serta hotel dan lainnya sebesar Rp725.728 juta, yang memberikan kontribusi masing-masing sebesar 60,87%, 26,91%, dan 12,21%, dari total pendapatan konsolidasi Perseroan.
2. FAKTOR-FAKTOR PENTING YANG MEMPENGARUHI KEGIATAN USAHA PERSEROAN
a. Faktor-faktor eksternal yang dapat mempengaruhi kondisi keuangan dan kinerja Perseroan antara lain: 1) Kondisi makro ekonomi dan pasar properti
Semakin membaiknya kondisi makro ekonomi Indonesia yang ditunjukkan dengan meningkatnya produk domestic bruto (PDB), laju inflasi yang relatif stabil dan peringkat layak investasi akan meningkatkan kondusifitas iklim usaha dan investasi, hal tersebut akan memberikan pengaruh positif sehingga mendukung Perseroan dalam meningkatkan kinerja dan rencana ekspansi kegiatan usahanya. Perubahan signifikan pada kondisi ekonomi dapat berdampak kepada permintaan konsumen dan berakibat pada kinerja Perseroan. Sejumlah faktor di luar kendali Perseroan, termasuk tingkat pengangguran, ketersediaan dana, suku bunga, indeks kepercayaan konsumen dan permintaan produk properti, baik ritel, kantor atau perumahan, pada dasarnya tidak dapat diprediksi dan mungkin dipengaruhi secara signifikan oleh perubahan kondisi ekonomi global dan lokal pada umumnya. Sebagian besar pendapatan Perseroan berasal dari kegiatan pengembangan properti Perseroan di Indonesia. Dengan demikian, Perseroan memiliki ketergantungan yang tinggi terhadap keadaan ekonomi Indonesia secara umum dan pasar properti Indonesia pada khususnya. Kondisi ekonomi lainnya yang mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan mencakup tren penentuan harga pasar yang mempengaruhi penjualan properti dan tingkat harga sewa, standar hidup, tingkat pendapatan yang dapat dibelanjakan, perubahan demografi, tingkat suku bunga dan ketersediaan pembiayaan konsumen. Perseroan memperkirakan hasil operasional Perseroan akan tetap bervariasi dari waktu ke waktu sesuai dengan fluktuasi ekonomi Indonesia dan pasar properti Indonesia.
2) Regulasi dan Kebijakan Pemerintah
Regulasi atau kebijakan Pemerintah yang terkait dengan moneter, fiskal dan lainnya terkait perekonomian Indonesia juga dapat mempengaruhi kinerja Perseroan. Sebagai contoh, apabila (i) terjadi peningkatan suku bunga yang sangat signifikan, maka hal tersebut dapat mempengaruhi kemampuan Perseroan dalam melakukan pembayaran utang Perseroan dan juga mungkin akan membatasi kemampuan Perseroan dalam mencari alternatif pendanaan, dimana jika hal ini dapat berlangsung terus menerus dapat mempengaruhi kinerja Perseroan (ii) terjadi perubahan kebijakan pemerintah atas sector property yang dapat meningkatkan persaingan usaha yang dapat berdampak pada kegiatan usaha Perseroan.
Terkait dengan kebijakan Pemerintah dalam hal fiskal yaitu dari aspek perpajakan, apabila terdapat perubahan yang material dalam peraturan perpajakan terkait dengan antara lain Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN), hal ini juga dapat mempengaruhi likuiditas Perseroan. Beberapa kebijakan dan peraturan Pemerintah Indonesia yang telah diumumkan selama beberapa tahun terakhir yang masih memberikan dampak yang signifikan dan positif terhadap ekonomi dan sektor properti, yang meliputi antara lain:
- Dengan adanya relaksasi perpajakan yang diatur pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 21/PMK.010/2021 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Unit Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah (DTP) tahun anggaran 2021 selama 6 bulan untuk masa pajak Maret hingga Agustus 2021, dengan besaran 100% dari PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp2.000 juta dan 50% dari PPN terutang atas penyerahan rumah tapak atau rumah susun dengan harga jual di atas Rp2.000 juta sampai dengan Rp5.000 juta.
- Dengan adanya relaksasi dari Bank Indonesia untuk pembayaran DP 0% untuk pembiayaan KPR dan pencairan KPR 100% yang diatur pada Peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 23/2/PBI/2021 tentang Perubahan Ketiga atas PBI No. 20/8/PBI/2018 tentang Rasio LTV untuk Kredit Properti, Rasio FTV untuk Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit Pembiayaan Kendaraan Bermotor berlaku efektif mulai 1 Maret 2021 hingga 31 Desember 2021. Melalui peraturan ini, rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) KP/PP dilonggarkan menjadi paling tinggi 100% untuk semua jenis properti bagi bank yang memenuhi kriteria Non Performing Loan/Non Performing Financing tertentu, dan menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden.
3) Pandemi Covid-19
Wabah Covid-19 yang sudah menyebar ke hampir seluruh negara di dunia kerap mengancam perekonomian global dan mengganggu pasar properti domestik. Namun demikian, membaiknya situasi pandemi di Indonesia yang didukung oleh penanganan kesehatan dan program vaksinasi yang sudah berjalan dari awal tahun 2021 dapat menjadi pengaruh positif terhadap kinerja Perseroan. Kondisi wabah yang semakin terkendali yang ditandai dengan penurunan angka kasus harian dan angka kematian harian diharapkan akan memperlancar aktivitas ekonomi masyarakat, memengaruhi minat beli masyarakat terhadap properti, dan meningkatkan produktifitas pengembang dalam membangun unit-unit baru.
Dengan kontribusi dari kegiatan properti investasi seperti mal dan hotel yang cukup signifikan, Perseroan juga bergantung terhadap intensitas aturan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) dan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM), terutama di kota-kota dengan kasus tertinggi seperti DKI Jakarta dan Jawa Barat. Pelonggaran kebijakan PSBB dan PPKM akan meningkatkan tingkat kunjungan masyarakat dan memastikan tingkat hunian (occupancy rate) di tingkat yang optimal. Dibatasinya kegiatan masyarakat juga membatasi kegiatan pemasaran langsung dengan offline dan dapat berdampak pada penurunan marketing sales unit bisnis pengembangan properti. Perseroan berkomitmen untuk terus menyusun program pemasaran secara digital (online) dan diimbangi dengan aktivitas offline fisik, sehingga calon konsumen bisa merasakan langsung keunggulan produk dan pelayanan yang ditawarkan dan meminimalisir risiko kesehatan.
b. Faktor-faktor internal yang mempengaruhi kondisi keuangan dan kinerja Perseroan adalah kebijakan manajemen.
Kebijakan manajemen tersebut, antara lain: 1) Pembelian Lahan
Pembelian lahan hanya untuk melengkapi area yang sedang dan akan dikembangkan di kawasan pengembangan yang sudah ada.
2) Sumber Daya Manusia
Pengelolaan pada sumber daya manusia yang dimiliki agar selaras dengan nilai dan budaya yang dimiliki dan pelatihan untuk mendapatkan keahlian, pengaturan, konsep atau sikap yang mampu meningkatkan kinerja karyawan.
3) Struktur Permodalan
Pembiayaan untuk modal kerja dan investasi Perseroan memperhatikan tingkat leverage ratio yang cukup aman bagi kelangsungan usaha Perseroan.
4) Kerjasama Bisnis
Kerjasama dengan pihak ke 3 untuk pengembangan kawasan eksisting maupun kawasan baru
Perseroan selektif untuk memilih partner bisnis dalam melakukan kerjasama untuk kelangsungan usaha berkesinambungan.
3. KEBIJAKAN AKUNTANSI YANG PENTING
Perseroan menyusun laporan keuangan konsolidasian sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan di Indonesia. Kebijakan akuntansi penting dijelaskan secara rinci dalam catatan atas laporan keuangan konsolidasian yang laporannya terlampir dalam Prospektus ini.
Penyusunan laporan keuangan konsolidasian sesuai dengan Standar Akuntasi Keuangan di Indonesia. mengharuskan manajemen untuk membuat pertimbangan, estimasi dan asumsi yang mempengaruhi laporan keuangan. Ketidakpastian mengenai asumsi dan estimasi tersebut dapat mengakibatkan penyesuaian material terhadap nilai tercatat aset dan liabilitas dalam periode pelaporan berikutnya.
Pertimbangan berikut ini dibuat oleh manajemen dalam rangka penerapan kebijakan akuntansi Perseroan yang memiliki pengaruh paling signifikan atas jumlah yang diakui dalam laporan keuangan konsolidasian.