Tanggl Perolehan
C. ECONOMIC ESTIMATE / COST APPROACH (METODE / PENDEKATAN BIAYA )
Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan dengan teknik atau metode pendekatan memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai tanah.
Pendekatan biaya pada umumnya dapat dijelaskan dengan pengertian sebagai berikut : 1. Merupakan taksiran atau interpretasi reproduksi harta dalam keadaan baru
atau ada pula yang mengatakan nilai ganti yang merupakan biaya pengganti dari bangunan dan sarana pelengkapnya.
2. Perkiraan penyusutan , keausan dari harta selama dipergunakan/dipakai/didayagunakan sampai dengan saat dinilai.
3. Kemudian ditambah dengan nilai tanah .
Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-pengertian di atas maka ada sedikit perbedaan namun sangat menyentuh arti dari istilah nilai. Meskipun arti nilai reproduksi baru dan nilai ganti mempunyai maksud yang sama sebagai nilai baru berdasarkan harga produksi yang berlaku sekarang, namun nilai reproduksi baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk memperoleh sesuatu unit bangunan baru yang persis sama baik mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran , design, konstruksi, maupun fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat ini.
Sedangkan nilai ganti adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas sama, meskipun bentuk, material / bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli dan atau diperbaiki.
Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima ( 5 ) langkah dasar pelaksanaan, yaitu :
1. Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Interpretasi / perkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas perbaikan atau pembangunan yang berlaku saat ini.
3. Penentuan perhitungan penyusutan / depresiasi yang terjadi selama umur bangunan.
4. Tentukan Nilai Indikasi bangunan dengan cara mengurangkan perkiraan nilai ganti / reproduksi baru dengan keausan / penyusutan bangunan .
5. Kemudian untuk mendapatkan Nilai Objek / harta yang dinilai didapat dengan menambahkan Nilai indikasi Bangunan dengan Nilai indikasi tanah .
Agar lebih mudah dapat kami berikan contoh seperti dibawah ini :
Sebuah objek harta terdiri dari sebidang tanah terletak di Jl. Kencana No. 5 Jakarta Barat seluas 500 m2 dengan perkiraan harga jual menurut Nilai Jual Objek Pajak Rp 300.000,00 per m2. Di atas tanah tersebut berdiri bangunan rumah mewah yang dibangun pada tahun 1990 dengan luas 250 m2, terdiri dari 3 buah kamar tidur lengkap dengan 2 buah kamar mandi, satu dapur dan sebuah garasi mobil, dengan perkiraan Nilai Jual Objek Pajak bangunan sebesar Rp 1.500.000,00 per m2.
Sisa tanah yang tersedia dibangun untuk taman dan perkerasan jalan yang berfungsi sebagai landasan dari jalan di luar rumah menuju garasi dan rumah.
Sebelum kita tentukan berapa Nilai harta tetap tersebut di atas , marilah kita melihat beberapa metoda pendekatan biaya / cost approach valuation yang sering dipergunakan untuk memperkirakan atau membuat analisis nilai atas harta.
Beberapa metoda yang lazim dipergunakan untuk menetapkan nilai reproduksi baru / nilai ganti adalah :
1). Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach).
Metode ini menghitung nilai property (T&B) dengan menganggap Tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan Metode perbandingan data pasar. Nilai Bangunan dihitung dengan menggunakan metode kalkulasi biaya . Nilai pasar bangunan diperoleh dengan mengasumsikan biaya pembangunan/penggantian baru kemudian dikurangi dengan penyusutan pada saat penilaian.
Rumus :
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan Baru – Penyusutan). Biaya Kalkulasi biaya ada dua cara :
a). Biaya Langsung Yaitu :
Biaya yang langsung berhubungan dengan bangunan seperti biaya upah buruh dan biaya material komponen bangunan yang berhubungan dengan bangunan, biaya
overhead kontraktor, keuntungan kontraktor, biaya professional lainnya yang terkait untuk pembangunan seperti arkitek, konstruktor, surveyor, dan lainnya.
b). Biaya Tidak Langsung :
Biaya atau uang yang tidak terkait langsung dengan fisik konstruksi, tetapi diperlukan dalam biaya pembangunan property. Biaya tidak langsung termasuk bunga selama masa konstruksi, pajak, biaya Ahli Hukum terkait, Akuntan, Penilai dan lain-lainnya yang diperlukan. Semua biaya ini harus diperhitungkan tergantung jenis bangunannya.
2). Menghitung Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New).
Untuk menghitung Biaya penggantian baru pada metode Kalkulasi Biaya ada empat macam metode yang dikenal, Yaitu :
a). Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity Survey Method:
Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk membangun harta tersebut oleh produser/Pembina/ Pembangun harta dan kemudian dijumlahkan . Penilai menghitung semua biaya material bangunan kuantitas dan kualitas serta semua tenaga kerja yang diperlukan .Estimasi ini mempergunakan perhitungan biaya unit dan biaya keseluruhan guna pembangunan replika properti nilaian termasuk di dalamnya harapan keuntungan pemilik, biaya langsung maupun tidak langsung. Berkait dengan keahlian, waktu, dan pembelanjaanyang dikeluarkan untuk menyediakan rincian kuantitas survey yang lengkap maka aplikasi metode ini terbatas.
Metode survey kualitas atau sering disebut sebagai Quantity Survey method adalah lebih sesuai untuk digunakan dalam estimasi biaya bangunan bagi kepentingan kontrak kerja pembangunan, tender,pembangunan objek pribadi yang melibatkan dana besar dan tujuan objek khusus.
Menghitung dengan cara ini jarang digunakan oleh penilai karena memerlukan waktu yang relatif lebih banyak / panjang dan membutuhkan pengetahuan teknik yang khusus misalnya arkitetur atau sipil bangunan. Namun metoda ini merupakan metode yang paling komprehensif dan akurat dalam menentukan estimasi biaya bangunan.
Dalam metoda survey Kualitas perhitungan diawali dengan analisis BOW, yaitu untuk mengetahui biaya perbagian pekerjaan secara detail dan selanjutnya dirinci dan ditambah dengan biaya lain yang terkait seperti biaya overhead, keuntungan pengembang , Jasa konsultan, PPN, biaya lain mendirikan bangunan (IMB) dan Bunga selama pembangunan.
Sumber :
Wahyu Hidayati, Budi Harjanto, Penilaian Properti, Konsep dasar, BPFE Yogyakarta,2003
Contoh Rekapitulasi Biaya .