A. PENDAHULUAN .
Seseorang yang mempunyai modal dan ingin sebagai investor yang berkehendak menanamkan uangnya atau modalnya dalam usaha properti yang mendatangkan aliran
return atau pendapatan selalu mengharapkan keuntungan dan nilai properti dimasa mendatang. Hal tersebut merupakan indikasi betapa pentingnya penilaian properti sebagai titik mula dalam berinvestasi dan harapan di kelak kemudian hari sebagai kelangsungan usaha tau niaga. Penilaian atau perkiraan tentang properti yang menjadi modal atau objek yang diusahakan memberikan manfaat berupa pulangan atau return atau aliran pendapatan pada akhir tahun.
Berbicara tentang tehnik penilaian maka meskipun banyak teori penilaian biasanya yang lazim dilakukan ada tiga pendekatan atau metode penilaian yang terkenal sebagai berikut : i). The Market Estimate, atau Market Data Approach, pendekatan data pasar.
ii). The Physical Estimate, atau Cost Approach, Summation Approach atau pendekatan Biaya.
iii). The Economic Estimate, Economic Approach,atau Income Approach atau Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan-pendekatan tersebut dapat dipergunakan secara bersama-sama, tetapi juga dapat dipergunakan hanya satu atau dua pendekatan saja tergantung kepada data dan kondisi serta harta yang akan dinilai dan juga tujuannya. Namun demikian biasanya yang sering dipergunakan adalah tiga pendekatan tersebut untuk penilaian harta tanah menggunakan pendekatan data pasar, sedangkan untuk Bangunan apa lagi Bangunan yang bersifat khusus atau gedung bertingkat tinggi apalagi kalau bangunan komersial digunakan pendektan Biaya dan pendekatan Pendapatan sekaligus.
B. THE MARKET ESTIMATE / MARKET DATA APPROACH
( METODE / PENDEKATAN DATA PASAR ).
Metode / pendekatan data pasar adalah suatu metode untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu properti berdasarkan harga jual properti lain yang serupa yang telah diketahui nilai jualnya dengan cara membandingkan properti tersebut.
Metode seperti ini sesungguhnya telah pernah dipergunakan di Indonesia sejak zaman penjajahan Belanda dulu, saat menilai atau menentukan kelas tanah yang lazim disebut dengan klasiran (memberikan kelas atas sawah atau tanah dengan cara membanding-bandingkan) hasil umum sawah percobaan yang dikaitkan dengan perbandingan harga / nilai atas suatu harta berupa sawah atau tanah darat/kering atau pekarangan dengan suatu harta yang lain yang telah diketahui nilai / harganya / hasilnya.
Beberapa Prinsip pendekatan yang sering digunakan Metode Pendekatan Data Pasar adalah :
a. Prinsip penilaian yang menggunakan dasar pemikiran dengan pendekatan prinsip Supply and demand , yaitu suatu prinsip yang mendasarkan penilaian harta
ditentukan oleh keadaan pasar, yang selalu merupakan kesepakatan antara penjual dan pembeli yang masing-masing mempunyai pengetahuan yang berkelayakan. b. Prinsip Keseimbangan yang merupakan kelanjutan dari prinsip supply and demand,
bahwa permintaan dan penawaran akan selalu saling mengimbangi, isi mengisi dan bergerak / bergeser menuju keseimbangan antara permintaan dan penawaran. c. Prinsip Substitution, yang mengatakan bahwa harta nialinya selalu ditentukan
berdasarkan sejumlah uang yang dipergunakan untuk memperoleh harta pengganti yang sebanding sebagaimana daya guna, harapan keuntungan, manfaat dan fungsi atas harta.
Dalam hal ini ada tiga asumsi, yaitu :
1. Dalam suatu blok atau wilayah tertentu sering ada transaksi antar properti yang sejenis dan sebanding dengan properti yang akan dinilai.
2. Para fihak yang terkait baik penjual maupun pembeli meyakinkanbahwa mereka mempunyai pengetahuan yang layak dan cukup terhadap harta yang akan dinilai dan kondisi maupun situasi pasar.
3. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang konstan di pasaran untuk jangka waktu yang cukup panjang.
Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran–pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah fihak , menentukan pola penggunaan tanah dan ruang serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. Secara umum sifat dasar pasar properti dapat dirumuskan sebagai berikut :
a. Pasar properti berhubungan dengan hak-hak penguasaan atas properti yang diperjual- belikan , atau dipertukarkan ;
b. Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis yang terbentang di antara berbagai properti yang saling bersaing tersebar dalam suatu kawasan yang luas tanpa batasan yang tepat ;
c. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi Sales Market (pasar penjualan), Rental Market (pasar sewa), dan Mortgage market ( pasar hipotek). Berdasarkan perbandingan yang dilakukan tersebut maka penilai akan mendapatkan angka-angka yang akan diinterpretasikan sebagai nilai, mungkin lebih dari satu, bisa juga beberapa angka tersebut akan dibuatkan penyesuaiannya dan kemudian lalu ditetapkan sebagai nilai sesuai dengan tujuannya.
Property yang dinilai harus sebanding, maka Formula adalah sebagai berikut : Nilai Indikasi Property = Harga Jual Property + Penyesuaian / Adjusment.
Agar pelaksanaan pendekatan data pasar ini terlaksana dengan baik maka perlu proses kerja serta langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data .
Data dihimpun dan kemudian disortir , ditabulasi dan dicatat dalam kelompok - kelompok yang telah di atur sedemikian rupa sehingga mudah dianailisis. Data harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. Jual beli harus bersifat wajar artinya tidak ada hubungan khusus tanpa paksaan atau ancaman.
b. Saat Transaksi terjadi masih dalam waktu yang relatif baru sehingga data masih relevan.
c. Harta tetap yang dipakai sebagai pembanding harus mempunyai kesamaan atau serupa dalam hal :
- Lokasi harus mendekati.
- Zoning atau Peruntukan yang ditetapkan Pemerintah. - Sifat-sifat pisik dan kondisi sosial.
- Ukuran luas harta .
- Bentuk tanah
- Cara jual-beli secara tunai atau kredit. Sumber-sumber data :
a. Developer/ pengembang/Investor/Perusahaan Real Estate. b. Penjual/Pembeli atau Brooker harta tetap.
c. Notaris PPAT, Camat PPAT, PPAT, Lurah / Kepala Desa. d. Perusahaan Penilai , Kantor Lelang.
e. Iklan baik dari Majalah, Koran atau Media elektronik. f. Pameran atau promosi atas harta tetap.
e. Direktorat Jenderal Pajak / Dit.PBB. 2. Analisis Data .
Data yang telah ditabulasi dan dihubungkan dengan korelasi baik faktor intern dan ekstern dari masing-masing harta tetap yang akan dibandingkan dengan beberapa metoda dan kemudian di adjust atau diadakan penyesuaian-penyesuaian maka dapat diindikasikan nilai yang akan ditetapkan.
3. Penyesuaian atau Adjusment .
a. Penyesuaian tidak diperkenankan dengan selisih angka yang terlalu jauh atau terlalu besar.
b. Penyesuaian perlu dilakukan terhadap Objek yang dinilai dengan pembanding dalam hal:
Waktu,
Sifat-sifat pisik harta tetap,misalnya : - Ukuran ,
- Mutu,
- Perlengkapan.
Pengertian lokasi dapat didekati dengan dua pemikiran , yaitu :
1). Jarak antara suatu titik / tempat tertentu dengan titik / tempat yang lain, yang dapat dirupakan dalam ukuran kilometer/batu (distance);
2). Jarak dalam arti waktu tempuh, misalnya berapa menit atau Jam titik/tempat dapat dicapai. Sedangkan waktu dalam penilaian yang harus diperhatikan adalah kapan saat penilaian dilakukan, karena waktu penilaian sangat berpengaruh terhadap nilai, misalnya berkaitan dengan kurs , mata uang atau kondisi barang yang dinilai . Waktu sungguh merupakan saat yang menetukan dalam perkiraan / interpretasi nilai yang ditetapkan dalam laporan penilaian .
Sebagai contoh dalam pendekatan Data Pasar ini adalah sebagai berikut :
Sebidang tanah dengan rumah (X) yang berdiri di atas tanah tersebut merupakan objek atau property dengan kondisi bagus atau di atas standar dengan data seperti dibawah ini :
1. Tanah :
terletak di lokasi yang relative dekat dengan CBD, kondisi bagus rata-rata air / tidak miring, tidak dibawah as jalan sehingga bebas banjir, dan jarak tempuh ke CBD kurang lebih 8 km, waktu tempuh rata-rata pada jam sibuk kearah CBD satu jam, dengan luas tanah = 240 m2 . 2. Bangunan :
Luas bangunan = 150 m2 , Fondasi beton, dinding tembok, atap genting terakota, kusen kayu meranti, lantai keramik, kondisi bagus.
Dalam melakukan Penilaian perlu dilakukan penyesuaian, penilai sesuai dengan keyakinannya dapat melakukan beberapa metoda atau memilih salah satu metoda data pasar yang diyakininya untuk itu perlu Data Pembanding untuk objek yang sejenis dan lokasi yang mendekati sama dari CBD.
Data Tanah dan Rumah Pembanding :
No. Uraian Data Data I Data II Data III
Alamat Jl Mawar 5 Jak Bar Jl Kenanga 3 Jl Kenanga 6 Jl Aster 8
1. Luas Tanah (m2 ) 300 320 310 2. Luas Bangunan 160 150 160 3. - kwalitas - waktu penjualan - lebar jalan Standar + 3 bulan lalu 10 m Standar 2 hari lalu 15 m Standar + 6 bulan lalu 8 m
a. Metoda Jumlah Bulat (LumpSum Method).
Dalam metoda ini penilaian dilaksanakan dengan mengukur perbandingan dan penyesuaian harta tetap tersebut, tidak dihitung dari masing-masing faktor, tetapi sekaligus merupakan sebuah unit / satuan yang lengkap dengan angka bulat.
Misalnya harga jual harta yang terjadi dalam transaksi jual beli dari data pembanding tersebut di atas oleh Penilai ditimbang-timbang data ke berapa (I, II, atau III) yang paling mendekati Rumah X kesamaannya atau yang akan dinilai baik Lokasi objek, ukuran luas
objek, kondisi fisik objek maupun kwalitasnya, misalnya yang paling mendekati adalah objek Data II dengan harga jual sebesar Rp 800.000.000,00 dan ditambah dengan penyesuaian atas fasilitas yang
berpengaruh terhadap nilai menjadi Rp
850.000.000,00. Kemudian Penilai melakukan perbandingan antara objek yang dinilai dengan harta pembanding, dengan cara keseluruhan data dipertimbangkan dan diolah berdasarkan keahlian dan pengalamannya selama 30 tahun sebagai penilai profesional. Dari hasil analisis dapat diperoleh angka yang diperkirakan merupakan kelebihan atau kekurangan nilai jualnya atas harta tersebut, kemudian diputuskan dengan segala keahlian dan pengalamannya penyesuaian yang merupakan selisih lebih baik bila dianalisis berdasarka lokasi dan lain-lain sebesar Rp 25.000.000,00, karena antara objek yang dibanding dengan objek yang dinilai dianggap lebih bagus segalanya, maka penilaian ditetapkan bahwa nilai atas harta tetap tadi sebesar Rp 875.000.000,00 (Rp 850.000.000 + Rp 25.000.000).
b. Metoda Tambah Kurang ( Pluses and Minuses Methode).
Metoda ini merupakan perbaikan dari metoda jumlah bulat yang dirasakan terlalu kasar dan terlalu mengandalkan kepada kepiawaian seorang Penilai Profesional. Objek yang dinilai setelah dibanding dengan harta yang telah diketahui nilainya secara keseluruhan baik kelebihan maupun kekurangannya baik fakta dan datanya, lalu diadakan
penyesuaian atau adjusment sesuai dengan
keyakinannya secara langsung.
Lokasi Objek Properti dan Pembanding seperti
Berdasarkan data tersebut di atas lalu diadakan analisis dengan memperkirakan atau mentafsirkan persamaan dan perbedaan yang dapat diperhitungkan. Cara yang dilaksanakan adalah dengan menambah atau mengurangkan data yang ada dibandingkan dengan objek yang dinilai, yaitu dengan menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen bangunan atau bagian dari objek yang mempunyai kelebihan atau kejelekan dari pembanding sehingga dapat Nilai Indikasi yang diperkirakan .
Misalnya :
X : Data I = - , + , - , - ,+ ; bila setiap + / - dari asumsi jumlah perbedaan yang dihitung dengan nilai uang setiap satuan komponen Rp 25.000.000,00 maka Indikasi nilai adalah Rp 750.000.000,00 – Rp 25.000.000,00 = Rp 725.000.000,00 ; X : Data II = +, -, +, - , - = Rp 800.000.000,00 – Rp 20.000.000,00 = Rp 780.000.000,00;
Asumsi dari penilai bahwa objek Nilaian lebih jelek sedikit dengan hitungan per satuan komponen adalah Rp 20.000.000,00
X : Data III = -, -, +, +, + = Rp 775.000.000,00 +Rp 35.000.000,00 = Rp 810.000.000,00; Nilai Indikasi berdasarkan perhitungan atau perkiraan tersebut di atas adalah : Data I - Rp 725.000.000,00 ;
Data II - Rp 780.000.000,00 ; Data III - Rp 810.000.000,00 .
Kesimpulan akan ditentukan kemudian . c. Metoda Jumlah Rupiah ( Rupiah Amount Method ).
Dalam penilaian dengan metoda ini setiap data pembanding di adjust atau disesuaikan dengan objek yang dinilai dengan menambahkan atau mengurangkan jumlah rupiah terhadap setiap faktor yang diperbandingkan, yaitu Komponen Utama, Komponen Material dan Komponen Fasilitas .
Data 1 Data 2 Data 3 Harga Jual : Rp 750.000.000,00 Rp 800.000.000,00 Rp 775.000.000,00 Penyesuaian : - Lokasi - 5.000.000,00 + 5.000.000,00 + 5.000.000,00 - Waktu + 5.000.000,00 + 25.000.000,00 - 2.500.000,00 - Ukuran - 25.000.000,00 - 25.000.000,00 - 25.000.000,00 - Komp. Utama + 10.000.000,00 + 15.000.000,00 + 7.500.000,00 - Komp. Material + 20.000.000,00 - 5.000.000,00 + 15.000.000,00 - Komp Fasilitas + 10.000.000,00 + 15.000.000,00 - 10.000.000,00 - Kondisi - 25.000.000,00 + 25.000.000,00 + 25.000.000,00 - Mutu + 25.000.000,00 - 25.000.000,00 + 25.000.000,00
Total Penyesuaian +Rp10.000.000,00 + Rp 30.000.000,00 - Rp 40.000.000,00 Nilai Indikasi Rp 760.000.000,00 Rp 830.000.000,00 Rp 810.000.000,00 d. Metoda Persentase ( Percentage Method ).
Dalam metoda ini penilaian dilakukan hampir sama dengan metoda komponen rupiah atau jumlah rupiah , tetapi perkiraan penambahan atau pengurangan penyesuaiannya diperhitungkan dengan menggunakan %
( persentase ).
Data 1 Data 2 Data 3
Harga Jual Rp 775.000.000,00 Rp 800.000.000,00 Rp 775.000.000,00 Penyesuaian : -Lokasi 90 % 110 % 95 % -Waktu 100 % 105 % 90 % -Ukuran 95 % 90 % 95 % - Komp.Utama 92 % 98 % 95 % -Komp.material 94 % 97 % 95 % - Komp.Fasilitas 95% 95 % 95 % -Kondisi 90 % 95 % 100 % -Mutu 90 % 90 % 100 % Total Penyesuaian 93,25 % 97,5 % 95,625 % Nilai indikasi rata-rata Rp 722.687.500,00 Rp 780.000.000,00 Rp 741.093.750 4. Kesimpulan Nilai .
Dari beberapa metoda pendekatan seperti yang telah di analisis di atas maka dapatlah disimpulkan nilai dengan cara :
a). Metoda Lumpsum,
Sesuai dengan namanya maka kesimpulan nilai yang didapat pada nilai indikasi baik dari metoda jumlah bulat atau metoda jumlah kurang, dipilih menurut perkiraan salah satu yang paling diyakini dengan menggunakan perkiraan dan sekaligus secara menyeluruh. Misalnya dalam contoh seperti tersebut di atas Nilai Indikasi yang telah dianalisis Penilai Profesional tadi ditetapkan sebesar Rp 875.000.000,00, maka nilai itulah yang dipilih oleh Penilainya. Tetapi senadainya Penilai perlu menggunakan pilihan dari Nilai Indikasi rata-rata yang telah dianaliasis adalah Data 1 – Rp 760.000.000,00, Data 2- Rp 830.000.000,00 dan Data 3- Rp 810.000.000,00 dan Penilai tersebut memilih Data 2 yang dianggap paling cocok dengan analisisnya maka angka Rp 830.000.000,00 itulah yang dianggap sebagai perkiraan nilai untuk Objek Nilaian di Jalan Mawar 5 Jakarta Barat tersebut. Penetapan berdasarkan analisis yang ditentukan sekaligus dimuka ini artinya secara menyeluruh dan saat tanggal penilaian dilakukan.
b). Metoda rata-rata .
Nilai Indikasi data I, data II, data III, dijumlahkan dan kemudian dibagi dengan jumlah objek pembanding . Misalnya untuk contoh pendekatan komponen rupiah atau metoda jumlah rupiah seperti nilai indikasi :
Data I – Rp 760.000.000,00, data II – Rp 830.000.000,00, data III–Rp 810.000.000,00. Nilai Indikasi tersebut dijumlahkan menjadi Rp 1.290.000.000,00 dan kemudian dibagi 3 (tiga).
Kesimpulan nilai adalah Rp 2.400.000.000,00 : 3 = Rp 800.000.000,00 ( P 1+ P 2 + P 3 )
Formula R = . n
c). Metoda Bobot atau pembebanan :
Kesimpulan dilakukan dengan menghitung bobot kesamaan dari objek yang dinilai dengan data pembanding masing-masing objek yang sudah dihitung nilai indikasinya dengan memberikan pembebanan pada kesamaan komponen objek atau bobot objek pajak dan dinyatakan dalam prosentase .
Contoh dari analisis data tersebut di atas baik melalui metoda komponen rupiah ataupun Prosentase adalah sebagai berikut :
Dari Data I - Rp 760.000.000,00 , Data II - Rp 830.000.000,00 , Data III - Rp 810.000.000,00 ,
apabila dihitung bobotnya harta yang paling mendekati kesamaannya adalah
Data II – 40 % karena bila dihitung banyak data serta bentuk konstruksi dan komponen bangunan yang sangat mirip hampir setengah atau 40 % dari seluruh bangunan ; Data I - dan Data III sama-sama diperkirakan 30 % karena dan konstruksi, material
bangunan dan komponen bangunannya relative mendekati sama sekitar kurang lebih 30 % .
Maka Nilai Pasar Wajar adalah :
30 % X Rp 760.000.000,00 = Rp 228.000.000,00 40 % X Rp 830.000.000,00 = Rp 332.000.000,00 30 % X Rp 810.000.000,00 = Rp 243.000.000,00 Rp 803.000.000,00 Dibulatkan menjadi Rp 800.000.000,00 .
Kadangkala properti dapat kita dapatkan dalam ujud berpasangan dan oleh Penilai perbandingan dapat dilakukan dengan menggunakan metode deduksi yaitu nilai daritiap perbedaan utama dalam fitur propertiyang dimiliki oleh properti yang dinilai dibandingkan dengan properti pembanding yang telah diketahui perbedaannya.. Asumsi yang mendasari adalah jika dua properti pembandingmemiliki perbedaandalam suatu fitur utama misalnya ukuran, jenis sub unit dari rumah, kelengkapan rumah seperti teras, kamar mandi, dapur dll), maka perbedaan harga dari masing-masing jenis subunit pelengkap atau fasilitas dinilai sebagai harga yang diperbandingkan dan digunakan untuk menentukan nilai. Jika fitur yang berbeda lebih dari satu maka penilai memerlukan beberapa properti pembanding lain agar dapat menentukan tiap perbedaan nilai, dan mungkin penilai harus melalui proses elimenasi yang cukup panjang sebelum dapat menemukan semua nilai dari perbedaan fitur properti tersebut. Sebagai misal Penilai mendapatkan data properti sebagaimana informasi tersebut dibawah ini :
(Dalam juta Rp)
A Rumah Tinggal Pavilyun Teras 985
B Rumah Tinggal Teras 875
C Rumah Tinggal Pavilyun Dapur Bersih 950
D Rumah Tinggal Dapur Bersih Garasi 895
E Rumah Tinggal Garasi Kamar Kerja 925
F Rumah Tinggal Pavilyun 900
Objek Penilaian adalah Properti sebagai berikut : Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras.
Analisis dapat dilakukan dengan menggunakan teori deduksi seperti dibawah ini :
- Pavilyun = A – B = Rp 985 – Rp 775 = Rp 210.000.000,00 - Teras = A – F = Rp 985 – Rp 800 = Rp 185.000.000,00 - Dapur Bersih = C – F = Rp 950 - Rp 900 = Rp 50.000.000,00 - Rumah Tinggal = F – Pavilyun = Rp 900 – Rp 210 = Rp 690.000.000,00 - Garasi = D – Rumah Tinggal – Dp.Bersih =
Rp 895 – Rp 690 – Rp 50 = Rp 155.000.000,00 Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras = Rp 690 + Rp210 + Rp155 + Rp185 = Rp 1.240 Perkiraan Nilai Properti = Rp 1.240.000.000,00.
Metode ini berdasarkan prinsip idealis bahwa penilai harus berasumsi bahwa tiap transaksi merupakan indikator nilai pasar yang tidak bias , dan bahwa ada urutan transaksi logis yang menunjukan perbedaan individual sederhana dan nyata yang memungkinkan penilai melalui proses pengurangan menghitung bagian dari harga jualyang secara langsung berhubungan dengan tiap perbedaan properti. Metode ini mengabaikan resiko dari asumsi bahwa tiap data
penjualan properti pembanding dapat dianggap sebagai indikasi nilai pasar yang dapat dipercaya dari tiap atribut yang dimiliki oleh properti.
e.