Penguasaan atas suatu benda atau properti selalu akan mendatangkan suatu harapan keuntungan di masa depan Demikian pula penguasaan atas hak milik atau hak persewaan properti akan menghasilkan pendapatan d akhir tempo yang telah ditetapkan. Hak kepemilikan properti meliputi keuntungan dari pendapata baik berwujud ataupun tidak berwujud.selama jangka waktu tertentu dan apabila itu merupakan hak milik yang artinya mutlah miliknya maka ditambah dengan nilai jual bila dilakukan penjualan pada masa akhir tempo. Identifikasi yang diperlukan untuk dapat menerapkan Pendekatan Pendapatan adalah sebagai berikut :
1). Pendapatan kotor Potensial dari Usaha/ perniagaan yang dilakukan ; 2). Ditambah dengan pendapatan lain-lain dari usaha yang di jalankan ; 3). Hitung pendapatan kotor Efektif ;
4) Perkirakan Biaya-biaya baik berupa beban Tetap maupun beban seentara ; 5). Pendapatan Bersih Sementara ;
6). Aliran Pendapatan yang diterima sebelum dan atau sesudah Pajak : 7). Keuntungan dari pengembalian Modal Investasi ;
8). Tingkat Pengembalian Modal Investasi / Rate of Return.
Untuk dapat menentukan dan menerapkan pendekatan pendapata seperti tersebut di atas maka berkaitan dengan itu perlu mengumpilkan data sebagai berikut :
1. Pendapatan /Penghasilan berupa sewa/keuntungan ; 2. Luas lantai bersih yang disewakan (net rentable area);
3. Tingkat Kekosongan (void) atau Tingkat Hunian (occupancy) ;
4. Biaya Tahunan (out goings) dan iuran pengelolaan (service charge) ; 5. Biaya Operasional (Operating Expenses) ;
6. Tingkat Kapitalisasi yang agar lebih mudah kira-kira sama dengan suku bunga kredit Bank.
Langkah yang di jalankan berkaitan dengan penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah :
1). Memperkirakan dan memperhitungkan semua pendapatan kotor dari properti yang diusahakan dalam tahun berkenaan ;
2). Menambahkan pendapatan lain-lain yang didapat dari usaha sampingan berkaitan dengan properti tersebut;
3) . Memperkirakan kerugian dari sewa yang terjadi per tahun sebagai akibat tidak – tersewakannya / kekosongan / tidak laku ataupun kegagalan produksi dan pelayanan ;
4). Memperkirakan biaya-biaya baik berupa beban tetap, beban sementara, Biaya Operasional per tahu yang terjadi ;
5). Mengkurangkan biaya dari Pendapatan Kotor Efektif sehingga di dapatkan Pendapatan Bersih Sementara ;
6). Membayar Out Going, Pajak, management Fees sehingga didapatkan Pendapatan Bersih Efektif ;
7). Pendapatan Bersih Efektif yang didapatkan kemudian dikapitalisasi dengan % yang telah diperkirakan, sehingga kita dapatkan Nilai Indikasi Properti.
Pendapatan dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu :
a. Pendapataan dari Sewa , misalnya : Perkantoran, Pehotelan, Apartemen, Shoping Centre / Pusat Perbelanjaan dan lain-lain :
Kerangka dari pendapatan dapat disusun sebagai berikut : Pendapatan Kotor Potensial Rp ….... Pendapatan Lain-lain Rp ... + Pendapatan Kotor Sementara Rp ... Tingkat Kekosongan (void) Rp ….. ... –
Pendapatan kotor Efektif Rp…….... Biaya-Biaya :
- Biaya Operasional Rp ... - Beban Sementara Rp ... - Biaya Tahunan (Out Goings):
Perawatan Rp…. Manajemen Rp…. Asuransi Rp…. Pajak /PBB Rp…. + Rp…….. + Biaya Keseluruhan Rp ... -Sewa bersih pertahun Rp…….. Kapitalisasi (1/r) a x
Nilai Pasar Wajar Rp……….
b. Pendapatan dari Penjualan :
Dalam hal ini pendapatan ditentukan atau diperoleh dari penjualan atau keuntungan menjalankan bisnis. Keuntungan dikurangi dengan hak pengusaha (operators share).
Karena itu juga disebut : Pendekatan Keuntungan (Profit Appr.) Contoh :
• Pompa Bensin;
• Restoran;
• Gedung Bioskop
• Dan sebagainya .
Kerangka perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan Pendapatan dari Penjualan adalah sebagai berikut :
Pendapatan Kotor Potensial dari hasil penjualan Rp……… Komisi, Diskon Rp………
Rp……… Penerimaan dari sumber lain Rp……… + Pendapatan kotor efektif Rp……… Biaya Operasional Rp………. – Keuntungan Bersih pertahun Sementara Rp ……….. Hak Pengusaha Rp………. -Pendapatan Bersih Sementara Sebelum Pajak Rp……….. Biaya Tahunan (out goings) Rp……… -Pendapatan bersih setahun Rp……… Kapitalisasi a X
Nilai Pasar Wajar Rp………..
Perhitungan dan Perkiraan dalam menentukan Pendapatan Kotor Potensial
Pendapatan Kotor Potensial adalah penerimaan yang diharapkan dan diperhitungkan sebagai hasil sewa selama satu tahun usaha. Pendapatan ini dapat berupa pendapatan bulanan, triwulanan, satu semester ataupun tahunan, ataupun tergantung pada perjanjian yang telah ditetapkan sebelumnya. Pendapatan dapat dihitung dengan cara menghitung luas lantai bersih (Net Rental Area/NRA) dengan sewa per m2 per tahun atau per jadwal yang ditetapkan. Luas lantai bangunan yang disewakan adalah luas lantai bangunan yang diukur dari luas bagian dalam gedung dengan cara mengalikan panjang dan lebar bagian dalam gedung tersebut. Penentuan Pendapatan ini memerlukan perhatian atas beberapa hal seperti dibawah ini :
ia). Perjanjian Kontrak sewa
Pendapatan yang diperoleh dari berbagai jenis usaha atau tujuan penyewaan properti didasari dan dipengaruhi oleh apa yang diatur dalam kontrak sewa-menyewa properti tersebut. Perjnjian kontrak sewa sewa-menyewa itu adalah dokumen tertulis yang memuat tentang peralihan hak untuk memanfaatkan serta mengusahakan properti yang disewa kepada fihak lain pada tempo tertentu dengan harga sewa yang telah disepakati oleh kedua belah fihak dan ditulis dalam perjanjian kontrak sewa tersebut.
ib). Jenis Kontrak
Beberapa jenis persewaan properti yang dapat kami katagorikan dalam pelaksanaannya :
a. Persewaan tetap (Flat Rental) ;
b. Persewaan bertingkat (Gradueted Rental) ;
c. Penilaian Kembali atas sewa (Revaluation Rental) ; d. Pnentuan Indeks sewa ;
e. Penentuan Prosentase sewa . ic). Jenis Harga
Perbedaan jenis Harga sewa berpengaruh terhadap kualitas pendapatan yang digunakan dalam proses penilaian dengan pendekatan pendapatan.
a). Sewa kontrak, Yaitu pendapatan sewa yang ditentukanberdasarkan kontrakkesepakatan antara Pemilik dan Penyewa.
b). Sewa Pasar, yaitu pendapatan sewa atas suatu properti yang paling mungkin diperoleh dalam pasaran terbuka pada tingkat sewaproperti sejenis
c). Kelebihan Sewa , yaitu adalah nilai sewa yang diperoleh dari selisih antara nilai sewa dalam kontrak dengan nilai sewa yang berlaku di pasaran
d). Prosentase sewa, yaitu pendapatan sewa yang diterima berdasarkan klausa prosentase atas pendapatan tertentu yang tertuang dalam kontrak.
e). Overage Rent merupakan prosentase sewa yang dibayarkan jauh di atas tingkat sewa minimal yang diinginkan . Overage Rent dituangkan dalam kontrak yang besaranya dapat ditentukan berdsarkan sewa pasar
Hasil analisis beberapa hal di atas dapat digunakan untuk menentukan besaran pendapatan kotor yang diperoleh dari properti yang dipersewakan, namun apabila terjadi suatu kondisi yang membuat atau adanya sesuatu keraguan maka pendapatan tadi perlu penyesuaian seperlunya.
1. Pendapatan Kotor Potensial
adalah Pendapatan yang diperoleh dari suatu properti pada kondisi seluruh ruang sewa terisi dan seluruh pendapatan sewa dapat diterima pemilik. Terdapat 4 komponen pendapatan kotor potensial yaitu :
i). Sewa Berjangka ;
adalah bagian pendapatan kotor yang diperoleh berdasarkanharga sewa yang ditetapkan dalam perjanjian persewaan.
ii). Peningkatan Pendapatan,
Peningkatan ini dimungkinkan bila terdapat pernyataan dalam kontrak yang mencantumkan kemungkinan peningkatan pendapatan tersebut. Misalnya biaya operasional yang meningkat karena beban yang harus ditanggung oleh Operator dan sebelumnya telah ditentukan dalam kontrak dan juga atas perubahan kondisi pasar yang terjadi, bahkan peningkata sewa krena sesuatu perubahan yang tidak terelakkan.
Ada beberapa contoh yang dapat kami sajikan dalam perubahan penentuan sewa : a). Metode Reversion :
metode ini menghitung nilai kini dari pendapatan selama sisa masa penyewaan pada tingkat kapitalisasi dan mencari nilai kini dari hasil kapitalisasi terhadap pendapatan sewa yang diharapkan di Periode kekal/abadi (perpetuity). Misalnya :
Sewa selama sisa masa kontrak 3 tahun Rp 20.000.000,00 per tahun, PV @ 9 % = Rp 46.330.800,00.(60.000.000 X 0,77218)
Sewa baru sebesar Rp 25.000.000 dikapitalisasikan dengan 9% =
Rp 277.777.777,00 PV selama 2 tahun dengan 9% = Rp 233.800.000 Total nilai = Rp 46.330.800 + Rp 233.800.000 = Rp 280.130.800.
Pendapatan dimasa depan dianggap akan diterima selamanya dan dikapitalisasikan lalu dijumlahkan dengan nilai kini dari hasil kapitalisasi kenaikan sewa di masa depan. Contoh :
Hasil Kapitalisasi dari Rp 20.000.000 pada 9% = Rp 222.222.000 Hasil Kapitalisasi dari Rp5.000.000 pada 9%= Rp 55.555.000
PV dari Rp 55.555.000 selama 3 tahun pada 9% = Rp 42.899.080 Total Nilai = Rp 265.121.300 c). Metode Sewa Yang Hilang
Pendapatan sewa dimasa depan dikapitalisasi dan dikurangi dengan PV dari selisih pendapatan sewa, contoh :
Hasil Kapitalisasi dari Rp 25.000.000 pada 9% = Rp 277.777.800 PV dari Rp 5.000.000 /tahun selama 3 tahun @ 9% = Rp 12.656.470
Total Nilai = Rp 290.434.270
(Sumber : Hitungan dikutip dari Untung Supardi CS, Tinjauan Prosedur Teknik Penilaian & Properti, 2010, dengan perubahan sekedarnya sebagai pembetulan)
d). Metode Berlapis yang dimodofikasi
Tingkat diskonto yang digunakan untukmenilai selisih pendapatan sewa di masa depan dapat ditetapkan lebih tinggi dari tingkat kapitalisasi untuk mencakup adanya resikoyang lebih tinggi untuk memperoleh kenaikan pendapatan sewa.
iii). Sewa Pasar (Market Rent)
Besaran Sewa yang ditetapkan atas ruangan kosong atau ruangan yang digunakan oleh Pemilik pada umumnya di dasarkan pada tingkat sewa yang berlaku di pasaran, dan berbeda dengan nilai sewa yang ditetapkan dalam kontrak.
iv). Pendapatan Lain-lain
Adalah semua pendapatan tambaha dari hasil sewa ikutan dari properti yang disewakan, misalnya sewa kiosk, restoran yang beroperasi dari hasil sewa properti, kiosk kelontong, rekreasi, Karaoke dan lain-lain.
2. Occupantie Rate / Tingkat Hunian Dan Tingkat Kekosongan / Void
Pengertian tingkat hunian adalah penentuan berapa besaran % persewaan atas penggunan ruangan atau kamar persewaan yang laku dipersewakan kepada langganan dalam rata-rata setahun. Sebaliknya Tingkat kekosongan / Void adalah masa tidak tersewakannya ruangan atau kamar yang dihitung dalam % rata-rata setahun dari properti persewaan. Hal ini dapat kita contohkan dengan menggunakan gelas yang diisi air setengahnya, orang akan dapat menilai gelas itu setengah isi atau setengah kosong. Bagi mereka yang melihat dari sisi isi gelas hal itu disebut tingkat hunian dan bagi mereka yang melihat dari sisi kosongnya gelas hal itu dapat dikatakan void atau tingkat kekosongan.
3. Pendapatan Kotor Efektif
Pendapatan kotor yang diperoleh dari persewaan setelah disesuaikan dengan perhitungan, pembetulan dan koreksi yang di dapat berdasarkan neraca, laporan keuangan, Laba-Rugi dan Pemeriksaan, kemudian di kurangi dengan Void atau dikalikan. Occupantie rate ditambah dengan pendapatan lain-lain dari hasil persewaan tambahan maka hasilnya adalah pendapatan kotor efektif atau sering disebut sebaga EGI (Efective Gross Income).
4. Perkiraan Biaya Keseluruhan
Adalah biaya keseluruhan yang dikeluarkan dan dibayarkan untuk melksanakan operasional usaha baik sebagai beban tetap, Beban Sementara, ataupun Out Going, termasuk operator share yakni pengeluaran tambahan untuk ruangan milik / penggunaan bersama seperti lift, eskalator, kebersihan, keamanan, yang harus diperhtiungkan dalam operasi. Seluruh biaya ini dikurangkan dari Pendapatan kotor untuk mendapatkan biaya bersih setahun atau dikenal denganNOI (Net Operating Income).
5. Pendapatan Bersih (Net Operating Income/NOI)
Adalah hasil akhir dari analisis pendapatan yang nantinya akan dikapitalisasikan sebagai modal. Pendapata bersih adalah pendapatan Kotor seperti di atas yang masih tersisa setelah dikurangi dengan biaya sebagai keuntungan dan bila masih ada keajiban lainnya seperti Management Fees atau bunga bank, asuransi, utang maka hasil bersih inilah yang dikapitalisasi.
Memilih proses kapitalisasi atas investasi harta yaitu berupa prosentase pengembalian / return / pulangan setiap tahun yang ditanam dan diharapkan dapat menghasilkan. Dalam hal ini bila sudah diketahui / ditentukan besarnya % nilai kapitalisasi maka tinggal mengalikan dengan pendapatan bersih per tahun. Dari hal-hal tersebut di atas maka sesungguhnya tatacara penilaian dengan mempergunakan pendekatan pendapatan / penghasilan ini dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Proses penentuan Pendapatan / Pulangan / Penghasilan bersih; 2. Proses Kapitalisasi.
Ad 1. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return)
Penerapan Pendekatan pendapatan Penilai berasumsi bahwa hasil yang diperoleh dari suatu investasi harus melebihi jumlah modal yang diinvestasikan. Secara umum tingkat pengembalian modal investasi terdiri dar dua jenis yaitu :
1. Tingkat Pengembalian Modal Investasi (Return of Capital)atau Tingkat Kapitalisasi ; Adalah suatu angka prosentase yang digunakan untuk mengubah pendapatan kotor atau pendapatan bersih menjadi nilai .
Rumus :
Tingkat Kapitalisasi =
PendapatanOperasional
Nilai
2. Tingkat Keuntungan yang diperoleh dari Investasi (Return on Capital), yang terdiri : a). Tingkat Suku Bunga (Interset Rate) ;
adalah tingkat keuntungan investasi yanag direpresentasikan sebagai % atas jumlah modal yang dipinjamkan atau diinvestasikan
b). Tingkat Diskonto (Discount Rate) ;
adalah tingkat keuntungan investasi yang digunakan untuk mngubah nilai uang pendapatan/ pengeluaran / modal investasi pada masa mendatang (FV) menjadi nilai uang pendapatan / pengeluaran / modal pada saat ini (PV). c). Tingkat Pengembalian Internal ;
adalah tingkat keuntungan tahunan yang dapat diperoleh darisuatu investasi selama masa kepemilikan .
d). Tingkat Keuntungan Modal (Equity Yield Rate) ;
Tingkat keuntungan atas modalsendiri yang dimiliki Investor (harus dibedakan utang)
Ad 2. Tingkat Kapitalisasi .
Kapitalisasi adalh proses konversi atas pendapatan yang diharapkan / dihasilkan suatu properti di masa datang menjadi nilai estimasi sekarang (Present Value Estimate).
1. Metode kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
Adalah suatu pendekatan pendapatan yang didasarkan pada data transaksi jual beli properti pembanding. Metode ini digunakan untuk mengkonversi rata-rata pendapatan tahunan estimasi (single year’s income) menjadi nilai indikasi, ada 2 cara :
a). Membagai estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi yang wajar.
Rumus Nilai =
NOI
R
oRo = Rate of Capitalization Overall.
b). Mengkalikan Estimasi Pendapatan Operasi Bersih (NOI) dengan Faktor atau Pengganda Pendapatan (Income Multiplier) yang wajar .
Nilai = NOI X F.
Faktor atau income Multiplier yang menunjukkan penggandaan NOI yaitu :
F =
Nilai
NOI
;Tingkat Kapitalisasi dan Faktor merupakan pengganda pendapatan ( income multiplier) :
`i). Diperoleh langsung dari indikasi hubungan antara pendapatan dan nilai di pasar atas properti pembanding yang mirip ;
ii). Diperoleh dari Harga jual Properti pembanding yang merupakan bentuk rasio yang dapat dinyatakan dalam bentuk lain dengan dasar unleveraged financing (tanpa pertimbangan keuanagan) . Misalnya :
Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income Multiplier/ PGIM) ;
Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (EGIM) ;
Pengganda Pendapatan Bersih (NIM) ;
Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Rate of Capaitalizatio Overall / Overall Capitalizatio Rate/ RO ) ;
Tingkat Kapitalisasi Tanah (Land Capitalization Rate/ RL) ;
Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Building Capitalization Rate / RB).
Menurut Untung Supardi dan Kawan-kawan yang mengambil kutip dari Lusht, Kenneth M, Real Estate Valuation, Principle and Aplication, USA, Metode
Kapitalisasi Langsung dapat dikembangkan dengan cara : a). Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (PGIM);
Pendekatan ini digunakan untuk mengukur hubungan antara pendapatan kotor potensial tahunan suatu properti dengan harga jualnya .
Suatu Properti diprediksikan menghasilkan pendeapatan kotor potensial sebesar Rp 50.000.000 per tahun , Bila Harga jual Properti terrsebut Rp 400.000.000, maka
PGIM =
SP
PGI=
Rp400 .000 .000
Rp50.000.000 =8
Keterangan : SP : Sale Price
PGIM : Potential Gross Income.
PGIM sebesar 8 artinya bahwa harga jual properti tersebut adalah 8 X pendapatan kotor per tahun.
Mekanisme perolehan PGIM dapat pula diperoleh dengan menggunakan rumusan yang dituangkan dalam pemikiran bahwa Pendapatan Kotor potensial tahunan yang diharapkan dikalikan dengan PGIMyang diperoleh dari Harga jual properti pembanding. V = PGI X PGIM.
Formula :
IRV Formula : V =
I
r
Keterangan :
V = Nilai Pasar (Value);
r = Tingkat Kapitalisasi.
Rumus = rate X Value = Pendapatan Bersih
Kalau Pendapatan Bersih diketahui dan Tingkat kapitalisasi diketahui ;
misalnya 12 % ( agar memudahkan diasumsikan sama dengan bunga bank) ;
Maka Koefisien Pengali adalah =
100
12 =8,33
Maka rumus akan berbunyi sebagai berikut : 8,33 X Pendapatan Bersih = Value.
Rumus ini didapat dengan asumsi bahwa setiap modal atau Investasi yang ditanamkan atau ditabung berupa bangunan yang dapat disewakan, dalam jangka waktu tertentu akan menghasilkan pendapatan / return / hasil.
Contoh :
Suatu Properti Yang diharapkan mendatangkan pendapatan kotor potensial tahunan sebesar Rp 60.000.000 berupa sewa . Penilai melakukan analisis dengan data yang didapat dari properti sekitar adalah sebagaimana kita dapatkan dibawah ini . (angka Rp juta)