10). PRINCIPLE OF CONSISTENT USE
B. PERBEDAAN INVESTASI PROPERTY
Harta tanah dapat diberikan oleh Negara / Pemerintah kepada rakyatnya atau masyarakat dengan Hak Milik/Pegangan Kekal atau Hak Terbatas/ Pegangan terbatas. Terdapat beberapa jenis harta tanah, Yaitu :
Tanah Negara :
Tanah yang tak dipunyai oleh perseorangan atau Badan Hukum dengan sesuatu hak atas tanah sesuai dengan Ketentuan yang berlaku. Pemberian Hak atas Tanah adalah pemberian Hak atas Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara kepada seseorang ataupun beberapa orang bersama-sama atau sesuatu Badan Hukum.
Hak atas Tanah :
Hak-hak atas tanah sebagaimana ditetapkan Pasal 16 UUPA, Khususnya hak atas Tanah Primer (Originair) yaitu Hak Atas Tanah yang langsung diberikan oleh Negara kepada Subjek Hak, misalnya Hak Milik. Disamping itu terdapat Hak atas Tanah Sekundair :
Merupakan Hak untuk menggunakan Tanah Milik Pihak Lain, misalnya : - Hak Guna Bangunan ;
- Hak Pakai ;
- Hak Usaha Bagi Hasil ; - Hak Menumpang .
Disamping itu terdapat penguasan hak atas tanah yang bersifat kekal yaitu Hak Milik adalah adalah Hak selamanya / Kekal sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 16 UUPA, yaitu :
Hak Milik :
Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah dengan mengingat fungsi sosial yang dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain. Penguasaan atas harta tanah yang lain adalah Hak Terbatas adalah ijin menggunakan tanah untuk tempo yang ditetapkan selama 99 tahun, 60 tahun, 30 tahun, 15 tahun. Di Indonesia Hak terbatas adalah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Gunan Pakai/Hak Pakai, Hak Membuka Tanah atau Hak Memungut Hasil Hutan sebagaimana
diatur dalam Undang-undang Pokok Peraturan Agraria / UU Nomor 5 Tahun 1960. Hak ini dapat disewakan dikontrakkan atau merupakan Hak sementara yang menurut prinsip investasi mempunyai nilai keguanaan yang bermanfaat dan dapat menghasilkan pendapatan. Pemilikan yang tidak tetap sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 16 UUPA adalah sebgai berikut :
Hak Guna Usaha :
Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu 25 atau 30 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun guna perusahaan Pertanian perikanan atau peternakan yang luasnya paling sedikit 5 Ha dengan ketentuan bila luasnya 25 Ha atau lebih, harus memakai investasi modal dan teknik Perusahaan yang baik, dapat beralih dan dialihkan pada fihak lain serta dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Hak Guna Bangunan :
Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Hak Guna Pakai (Hak Pakai) :
Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU ini.
Hak Pengelolaan :
Hak Penguasaan atas tanah negara, denganmaksud disamping untuk dipergunakan sendiri oleh sipemegang hak, juga oleh pihak Pemegang memberikan sesuatu Hak kepada fihak ke tiga, kepada si Pemegang Hak diberikan wewenang untuk :
1). merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut ; 2). menggunakan untuk keperluan pelaksanaan tugas ;
3). menyerahkan bagian-bagian tanah kepada fihak ke tiga dengan hak milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.
4). Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan atau wajib tahunan.
1. Freeholds/ Pemilikan Kekal;
Investor sebagai pemegang kuasa atas harta mempunyai resiko keungan dalam hal adanya kenaikan sewa ataupun penurunan sewa yang mengakibatkan keuntungan ataupun kerugian. Pemilik sebagai Pemegang saham (Owner) selalu mempunyai kepentingan terhadap keberlangsungan kepemilikan (Equity) atau sama
dengan Ordinary Share di suatu perusahaan. Equity umumnya diterjemahkan dalam pengertian ejuitas atau kekayaan / modal sendiri, dalam istilah perbankan adalah perbedaan antara jumlah suatu property yang dapat dijual dan klaim terhadapnya. Dalam Investasi ekuitas artinya adalah kepentingan kepemilikan yang dimiliki oleh pemegang saham dalam suatu perseroan saham bukan obligasi.
Pemilik mendapat penghasilan atau pendapatan atas sewa yang diterima dari hasil usaha (investasi) atau disebut sebagai yields. Dalam hal ini Yields adalah penghasilan atau pendapatan tahunan bersih yang diterima pemilik berupa % dari harga pasar asset. Faktor yang mempengaruhi hasil / Yield :
1). Harga Pembelian / Modal persewaan ; 2). Sewa masa kini ;
3). Prospek Kenaikan Sewa ;
4). Frekuensi dari naik atau turunnya sewa ; 5). Jenis dan kondisi Property ;
6). Biaya manajemen ;
7). Perubahan kebijakan Pemerintah di bidang tataguna tanah dan pengembangannya .
Biasanya kepemilikan hak atas Hak MIlik penghasilan dan nilainya ditentukan lebih tiunggi dari pada Hak Guna Bangunan, atau tanah persewaan bukan hak milik.
2. Leasehold / Hak Milik Terbatas.
Bagi orang yang tidak mempunyai tanah sendiri dapat berusaha dengan menyewa harta tanah untuk diusahakan dan mendatangkan penghasilan atau pendapatan. Pemilik hak harta tanah kekal / abadi dapat menyewakan harta tanah kepada penyewa untuk bebe rapa tahun sebesar harga sewa sebagai pengganti kuasa milik tanah persewaan dan apabila sampai habis masa /tempo maka tanah kembali kepada pemilik harta tanah si empunya harta tetap.
3. Gadaian / Mortgage
Adalah pinjaman uang dengan jaminan harta baik berupa harta tanah maupun benda berharga lainnya ataupun surat berharga. Dalam hal ini pembayaran pinjaman dikenakan bunga yang dipotong pada saat uang gadaian diterima, itulah sebabnya kemungkinan peminjam uang ongkar janji amat kecil karena perhitungan bunga dan jaminan barag berharga yang ditahan oleh Kreditor/ Pegadai. Gadaian dapat disamakan dengan saham Pemerintah karena yield berubah sesuai dengan laju inflasi yang berkembang di pasar. 4. Saham / Share adalah unit kepemilikan ekuitas dalam suatu perseroan .
Kepemilikan ini diwakili oleh suatu sertifikat saham yang menyebutkan nama perusahaan dan nama pemilik saham. Banyaknya saham yang dikuasakan kepada perusahaan un tuk diterbitkan dirinci dalam anggaran dasar perseroan dan biasanya
perseroan tidak menerbitkan semua saham yang dikuasakan. Orang lain juga menyebutkan bahwa saham adalah unit kepemilikan dalam suatu dana bersama (Invesment company), atau kepentingan yang biasanya dibuktikan dengan sertifikat dalam suatu persekutuan komanditer atau persekutuan umum.
5. Stock ;
Kepemilikan suatu perseroan yang diwakili oleh saham yang merupakan klaim atas penghasilan dan aktiva perusahaan. Biasanya saham memberikan hak kepada pemegangnya untuk memberikan suara dalam pemilihan Direktur atau lainnya yang dibicarakan dalam Rapat Pemegang Saham atau melalui kuasa.
6. Bond (Obligasi) ;
Surat berharga pemerintah yang didiskonto, atau surat berharga perseroan apaun yang memberikan bunga dan mengharuskan si emiten untuk membayar kepada si pemegang obligasi xsuatu jumlah unag tertentu, biasanya pada suatu interval waktu tertentu, dan membayar kembali pokok pinjaman saat jatuh tempo. Seorang pemilik Bearer Bond (Obligasi atas Tunjuk) menyerahkan kupon obligasi dan bunga dibayarkan kepadanya,sementara pemilik dari registered bond (obligasi terdaftar) tercantum dalam catatan emiten obligasi.