Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh karena keuatan-kekuatan di luar harta kekayaan dan menyangkut faktor-faktor ekonomi / moneter atau lingkungan masyarakat.
Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan pemerintah / zoning, perubahan nilai mata uang sebagai akibat krisis moneter, dan lain-lain.
Dengan demikian maka dapatlah dikatakan bahwa penyusutan fisik dan fungsional adalah keausan yang disebabkan faktor internal, sedangkan penyusutan ekonomi adalah keausan yang disebabkan faktor eksternal, dan perlu diketahui bahwa macam dan luasnya penyusutan diperhitungkan / ditentukan dengan melalui pertimbangan pengamatan yang sangat hati-hati.
Beberapa metoda perhitungan PENYUSUTAN :
a. Metode Abstrak ( Abstraction Method ) - pengukuran tidak langsung.
b. Metoda Kondisi Terlihat ( Observed Condition Method ) – pengukuran langsung. c. Metoda Biaya Pemulihan (Cost to Cure Method ) – pengukuran langsung.
d. Metoda Kerugian Kapitalisasi Sewa ( Capitalization of rent loss) – pengukuran tidak langsung.
e. Metoda Penyusutan Garis Lurus ( Straight Line Age Life Method ) – Metoda langsung. Penjelasan panjang lebar mengenai penyusutan ini kelak akan Kami jelaskan dalam PENILAIAN LANJUTAN, namun untuk penilaian dasar cukup memakai metode abstrak atau prosentage saja.
Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang terletak / berlokasi di Jl Kencana No.5 Jakarta Barat Maka apabila kita akan menilai objek tersebut dapatlah dilakukan analisis seperti dibawah ini :
NJOP Tanah dinyatakan seharga per m2 – Rp 300.000,00
Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 300.000,00 = Rp 150.000.000,00
Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan dengan data / informasi dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan Pengembang dan Perusahaan Produsen Bangunan, maka ditetapkan Nilai Tanah , benar adalah - Rp 150.000.000,00.
Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :
Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya sebagaimana yang telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 - Rp1.200.000,00. Biaya ini telah dikaji dengan saksama dan dianalisis berdasarkan perhitungan Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan Pengembang dan Produsen Bangunan.Maka Perkiraan / perhitungan sementara adalah : - Bangunan Utama : 250 X Rp 1.200.000,00 = Rp 300.000.000,00
- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp 45.000.000,00 - Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00 Nilai sementara = Rp 355.000.000,00
Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan diperkirakan umur ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan sampai saat ini (dibangun tahun 1990) adalah 8 tahun, maka bila dihitung dengan cara mencari prosentase = 8/50 X 100 % = 16 %. Maka Penyusutan = 0,16 X Rp 355.000.000,00 = Rp 56.800.000,00
Nilai Bangunan sementara = Rp 355.000.000,00 Penyusutan 16 % = Rp 56.800.000,00
Nilai Indikasi Bangunan = Rp 298.200.000,00
Nilai Indikasi Tanah = Rp 150.000.000,00 Niali Pasar Wajar harta = Rp 448.200.000,00
Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai bangunan memerlukan pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila untuk menilai bangunan yang bertingkat banyak, konstruksi , fondasi dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior / eksterior haruslah diperhitungkan.
Formula Pendekatan Biaya :
Nilai Indikasi Tanah Rp a. Nilai Indikasi Bangunan :
1. Bangunan Utama – Rp b 2. Bangunan lainnya – Rp c
Rp ( b + c )
Penyusutan ---- % = Rp d
Nilai Indikasi Bangunan - Rp ( b + c ) – Rp d
Nilai Harta Tetap adalah = Rp a + {( b + c) – Rp d } .
Penerapan pendekatan biaya ini dapat disimpulkan terdiri dari beberapa langkah : 1. Menentukan Nilai Tanah dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Menentukan biaya pembangunan baru (cost reproduction New ) harta / Objek.
3. Memperkirakan atau menghitung deprisiasi / penyusutan harta atau bangunan melalui salah satu metode yang telah diketahui.
4. Mengurangi biaya pembangunan baru ( cost reproduction New ) harta dengan penyusutan , sehingga dapat ditemukan Nilai Indikasi objek / harta.
5. Menambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan sehingga diperoleh NILAI Properti yang diharapkan .
Dalam pelaksanaan di DJP penyusutan agar tercapai kesatuan tindak dan pelaksanaan fiskus diharuskan menggunakan table penyusutan sebagaimana tertuang dalam lampiran 29 Keputusan Direktur Jenderal Pajak No.KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).
Perhitungan Nilai Bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut masing-masing karakter objek berdasarkan NJOP dengan memperhatikan beberapa hal atau komponen bangunan sebagai berikut :
1. Kelas/bintang/type ;
2. Komponen bangunan utama ; 3. Komponen material ;
4. Komponen fasilitas / m2 ;
5. Komponen fasilitas yang perlu disusutkan ; 6. Penyusutan ;
7. Komponen fasilitas yang tidak perlu disusustkan ; 8. Kapasitas dan letak (khusus tangki) .
Tingkat penyusustan oleh fungsional penilai PBB dihitung dengan mendasarkan pada umur efektif, keluasan dan kondisi bangunan.
Bangunan selalu mempunyai umur ekonomis dan umur efektif sebagai dasar dalam penentuan nilai.Umur Ekonomis adalah umur bangunan semasa masih dapat mendatangkan return atau hasil sewa bagi pemiliknya atau penguasanya. Sedangkan umur efektif adalah umur gedung sesuai dengan perhitungan untuk dapat dihitung prosentase penyusutannya dengan menggunakan formula tertentu.
Direktorat Jenderal Pajak untuk gedung-gedung yang berlantai tidak lebih dari 4 tingkat menggunakan formula penentuan % penyusutan sebagai berikut :
Sedangkan untuk bangunan pencakar langit atau bangunan bertingkat tinggi dan bangunan eksklusif lainnya seperti Bangunan Perkantoran, Hotel, Apartemen, Shoping Center / Mall dan lain-lain umur efektif ditentukan dengan menggunaka formula sebagai berikut :
Contoh :
Tahun Pajak adalah Tahun 2011.
Untuk penghitungan NJOP bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir Lampiran 28 KEP-533/PJ/2000.
Bila Tahun Penilaian atau Tahun Pajak = 2011 ; Tahun Gedung di bangun = 2003 ; Tahun direnovasi = 2008
Maka Umur Efektif Bangunan = 2011 – 2003 = 8 tahun, tetapi bila sudah direnovasi misalnya tahun 2008, maka Umur Efektif bangunan adalah 2011 – 2008 = 3 Tahun.
Note : Bila tahun Pajak – Tahun dibangun < 10 tahun dan tahun direnovasi adalah 0 atau kosong, maka umur efektif bangunan =
Umur Efektif Bangunan = Tahun Pajak – Tahun diBangun .
Namun apabila Tahun Pajak – Tahun DiBangun > 10 dan Tahun diRenovasi adalah 0 atau kosong atau Tahun Pajak – Tahun diRenovasi > 10, maka perlu dianggap :
Tahun diRenovasi = Tahun Pajak – 10, dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang disebut di atas. Dalam hal ini factor (Tahun Pajak – Tahun diRenovasi) adalah 10.
Setelah diketemukan Umur Efektif bangunan seperti perhitungan di atas, maka dicari pada table pada kolom umur Efektif dan ditentukan berapa besarnya % umur efektif yang ada pada table Lampiran 29 KEP-533/PJ/2000, pada table dibawah ini
Berdasarkan contoh di atas maka bila diketemukan pada hitungan yang pertama Umur efektif bangunan adalah 8 tahun maka penyusutan :
Untuk Gedung yang sederhana dengan pemeliharaan sangat baik (SB) penyusutannya sebesar 15 %, tetapi untuk gedung yang dibangun dengan biaya antara Rp 275.000,00 s/d Rp 475.000,00 dengan pemeliharaan sedang penyusutan adalah sebesar 31 %, dan untuk gedung bertingkat tinggi dengan pemeliharaan baik penyusutannya adalah sebesar 17 %.
Pemikiran ini merupakan suatu percobaan yang berulang kali sesuai dengan pengalaman seorang penilai sering disebut trial and error sehingga menemukan acuan yang paling tepat dalam penentuan rumus ini.
Hal ini juga digunakan untuk menentukan Umur Efektif bangunan kuno yang sudah berumur ratusan tahun tetapai dipelihara dan dirawat dengan sangat baik, contohnya bangunan perumahan dan perkantoran di jalan Diponegoro, Jl Imam Bonjol, Jl Teuku Umar atau sebagian besar di Kota dan Menteng. Gedung-gedung tersebut kecuali lokasinya sangat Strategis juga
T B TR Umur Efektif =
(TP - TB) + 2 (TP – TR) 3 2000 2005 (2011 – 2000) + 2 (2011 – 2005) = 11 + 12 = 23 = 7 2/3 = 8 3 3 3 2003 2006 (2011 – 2003) + 2(2011 – 2006) = 8 + 10 = 18 = 6 3 3 3 2010 2006 (2011 – 2010) + 2 (2011 – 2006) = 1 + 10 = 11 = 3 2/3 = 4 3 3 3 2006 - (2011 – 2006) = 5 2007 - (2011 – 2007) + 2 (10) = 4 + 20 = 24 = 8 . 3 3 3
merupakan kawasan Perumahan Ellite dan Pusat pemerintahan dan Perkantoran. Disamping itu juga dekat dengan Pusat Bisnis.
Disamping tatacara perhitungan penyusutan sebagaimana yang dilakukan oleh fungsional penilai Direktorat Jenderal Pajak maka untuk Penilai Swasta tatacara perhitungan penyusutan yang dilakjukan oleh Penilai MAPPI menggunakan table sebagai berikut :
TABEL PENYUSUTAN MAPPI.