Nomor Objek Pajak : 31.71.050.005.005 – 0001.0 Objek Pajak : PT AMBHARA TARUNA (H) Alamat Objek Pajak : Jl. Iskandarsyah Raya II No.2
Melawai, Kebayoran Baru Jakarta Selatan, DKI Jakarta Jenis Penggunaan Bangunan : Hotel/Restoran/Wisma.
Nilai Bangunan 1 Rp 27.475.573.659 Nilai Bangunan 2 Rp 46.408.554.405 Nilai Bangunan 3 Rp 204.276.517 Rp 74.088.404.581 Fasilitas Bangunan 1 Rp 9.909.782.686 Fasilitas Bangunan 2 Rp17.864.815.810 Fasilitas Bangunan 3 Rp 3.861.616 Rp 27.778.460.112 Indikasi Nilai Rp101.866.864.693
C. PENDEKATAN PENDAPATAN ( INCOME APPROACH ).
Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan / penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut.
Jumlah modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan , dikurangi beban / biaya / bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya.
Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa mendatang kedalam saat ini.
Metode ini dalam penerapannya memerlukan suatu kondisi seperti dibawah ini :
1). Kewajaran atas penghasilan / pendapatan sebagai taksiran dari antisipasi pendapatan bersih.
2). Waktu atau saat yang menentukan tentang penghasilan bersih biasanya dipergunakan umur ekonomis ( Economic Life ) dari harta.
3). Tingkat Kapitalisasi yang dirupakan dengan %. 4). Konversi pendapatan terhadap Modal.
Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan / penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut. Jumlah modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan, dikurangi beban / biaya / bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya. Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa mendatang kedalam pendapatan yang diterima sekarang / saat ini.
Dasar Utama yang dianut dalam pendekatan ini adalah hubungan antara nilai harta tetap dengan pendapatan yang dihasilkan sebagai pulangan dari harta yang didayagunakan / dilola tersebut. Pendekatan pendapatan yang didasarkan prinsip antisipasi yang memerlukan kejelian dalam membuat estimasi aliran pendapatan. Secara umum bahwa pendekatan ini menyatakan bahwa nilai dari suatu properti adalah nilai sekarang (present value) dari keuntungan aliran pendapatan bersih per tahun di masa yang akan datang yang dikapitalisasikan sesuai dengan tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut.
Pendapatan Bersih ( I ) NILAI ( V ) =
Angka Kapitalisasi ( R )
Dalam pendekatan ini dikenal suatu properti yang menghasilkandan sebagai sumber pendapatan atau penghasilan. Istilah Properti Pendapatan atau dalam bahasa asingnya Income producing property secara tradisional diartikan untuk properti yang diperjualbelikan atau disewa karena kemampuannya dalam menghasilkan pendapatan. Jenis Properti yang biasanya dapat menghasilkan pendapatan adalah :
1. Apartemen, kondominium, dan yang sejenisnya yang berfungsi sebagai tempat tinggal dengan menyediakan fasilitas yang memadai bagi penghuninya;
2. Bisnis Properti lain seperti Hotel, Pertokoan, Mall, Perkantoran d area Central Business District ;
3. Proeprti lainnya yang bersifat industrial estate seperti Gudang, Perindustrian, Pabrik dll.
Konsep Dasar dari pendekatan ini adalah penanaman modal jangka panjang dalam bentuk properti dengan harapan keuntungan bahwa properti tersebut akan menghasilkan sewa sebagai return atau pulangan dari properti investasi tersebut. Pendekatan Pendapatan dalam pelaksanaanya mempunyai beberapa metodologi yang digunakan untuk melakukan penilaian, yaitu :
1. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multpliier / GIM) ; 2. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization) ;
3. Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) ; 4. Teknik Residual / Teknik Nilai Sisa/ Baki .
“An invesment decision can be defined as one of which involves the firm making a chash outlay with the aimof receiving in return future cash inflow.” (Lumby, Steeve, Investment Appraisal and Financial Decisions, Chapman & Hall).
Beberapa variasi dari definisi ini memungkinkan sejumlah pembayaran yang ditujukan untuk memperoleh pendapatan atau tabungan yang disisihkan dari pendapatan agar kelak dapat dipakai sebagai modal berikut untuk menyewa properti persewaan kembali. Properti komersial dibeli untuk disewakan kepada orang lain agar dapat pendapatan yang merupakan keuntungan bagi pemilik. Pengertian ini membentuk nilai suatu properti tergantungpada kemampuan properti mendapatkan hasil. Pendekatan Pendapatan tersebut membentuk Pemikiran bahwa nilai pasar properti kurang lebih sama dengan modal yang mempunyai potensi atau sama dengan sejumlah uang disimpan di Bank maka pada akhir tahun akan mendatangkan bunga dari tabungannya tersebut.
Pendapatan bersih per tahun yang apabila stabil selama operasional berjalan dan bersifat terus menerus tak terhingga, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada
tahun tertentuoleh suatu properti dapat dikapitalisasikan langsung menjadi nilai modal properti semula selama tingkat kapitalisasi / yield yang berlaku umum di pasar properti secara wajar. Dan apabila pendapatan dari properti yang dinilai tidak dianggap tetap, penilaiannya dapat menggunakan Metode Arus Kas yang di diskontokan dan pendekatan ini terkenal dengan nama Discounted Cash Flow (DCF). Dengan pendekatan ini nilai dari suatu properti merupakan nilai kini pendapatan bersih dari usaha termasuk di dalamnya nilai terminal pada akhir tahunproyeksi diasumsikan masih terdapat pendapatan yang akan berlangsung secara berkelanjutan dan stabil. ( Steve Lumby, Invesment Appraisal and Financial decisions, Chapman & Hall, London, 1994).
Agar lebih mudah maka kami ingin menggambarkan sebagai berikut :
Apabila seseorang melakukan investasi dengan mendepositokan uang pada salah satu Bank, maka orang tersebut akan menerima pendapatan setiap tahun berupa bunga. Berdasrkan pola pikir ini maka dibalik, yaitu bunga yang diterima setiap tahun / bulan tadi dianggap sebagai pendapatan bersih setiap tahun / bulan dari hasil modal / kapital / investasi yang ditanamkan dan % bunga yang ditetapkan oleh Bank tersebut bila dikapitalisasikan akan menjadi modal. Formula yang dapat dibangun dari pemikiran ini adalah waktu yang berjalan tanpa batas sampai kapanpun hanya dapat kita gambarkan apabila kita memulai dari suatu titik tertentu ke masa depan.