bahan ajar dasar penilaian properti

TEORI DASAR PENILAIAN

PROGRAM DIPLOMA III KEUANGAN

SPESIALISASI PAJAK/PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

ENDARTO JUDOWINARSO

KATA PENGANTAR

Sesuai dengan Surat Tugas dari Direktur Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Nomor : ST-131/AK/2011 tanggal 25 April 2011 tentang kegiatan penyusunan bahan ajar untuk Teori Dasar Penilaian dan SK Direktur STAN Nomor : 018A/AK/2011 tentang Kegiatan Penyusunan Bahan Ajar di Lingkungan STAN Tahun Akademis 2011 khususnya Mata Pelajaran Teori Dasar Penilaian, maka perlu disusun buku bahan ajar Teori Dasar Penilaian. Bahan ajar ini kami rangkum dari referensi buku-buku yang saya dapat/diperoleh dari pengalaman saya sebagai Penilai, Pejabat Negara sewaktu saya sebagai Pegawai Negeri Sipil di Direktorat Jenderal Pajak, maupun sebagai siswa di Land Reform Training Institut di Taiwan, Lincoln Institut Amerika atau di Faculty Geoinformation Science and Engineering University Technology Malaysia. Disamping itu kami juga menetapkan kode etik yang seharusnya dilaksanakan oleh para Penilai Indonesia yang mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia Tahun 2007 MAPPI.

Kami menyadari bahwa keterbatasan waktu yang hanya 3 bulan serta halaman yang hanya dibatasi sebesar 175 halaman maka kami minta maaf bila nanti terpaksa lebih agar bahan ajar ini dapat sedikit mencukupi memperoleh ruang yang agak memadai. Kami juga sadar bahwa bahan ajar ini kurang sempurna , untuk itu kritik dan saran akan dengan segala kerendahan hati kami terima, dengan harapan semoga dapat menambah materi dan kesempurna tujuan penulisan bahan ajar ini.

Kepada Bapak-bapak, Ibu-ibu, Rekan Sejawat, Sahabat, teman-teman dan Para Mahasiswa yang sudi dan berkenan menyumbangkan pendapat, masukan, gambar, kesempatan dan sarannya sehingga dapat menjadi bahan ajar yang sesuai dengan tujuan kita perkenankan kami mengucapkan terimakasih semoga budi baik Bapak/Ibu sekalian mendapatkan balas rachmad dari Tuhan Yang Maha Esa.

Demikian sebagai akhir kata serta besar harapan kami bahwa bahan ajar ini dapat dimanfaatkan oleh para Guru, Widyaiswara, Mahasiswa yang membutuhkan dalam Teori Dasar Penilaian. Sekian salam dan terimakasih.

Penyusun :

DAFTAR ISI

halaman

BAB 1 PENDAHULUAN 4

LATAR BELAKANG 4

BAB 2 PENGERTIAN UMUM, DEFINISI NILAI DAN PENILAIAN 7

A. Pengertian Nilai, Harga, Biaya 7

B. Ciri- Ciri Nilai 12

C. Faktor-faktor yang menciptakan dan mempengaruhi Nilai 14

D. Konsep Dasar Penilaian 18

E. Prinsip-prinsip Penilaian 22

F. Jenis dan Tujuan Penilaian. 26

G. Pengertian Properti dan Klasifikasi Properti 28

H. Penerapan dan Metode Penilaian dan Rekonsiliasi Nilai 31

I. Pengumpulan Data dan Pe yajian Data 33

BAB 3 SUMBER-SUMBER INVESTASI 37

A. Pengenalan Investasi 37

B. Perbedaan Investasi Properti, Saham, Stock, Bond dsb. 39

C. Karakteristik Investasi Properti 42

D. Kriteria Investasi 45

E. Keuntungan dan Kelemahan Investasi Properti 57

BAB 4 MATEMATIKA PENILAIAN 59

A. Perkiraan dan Penggunaan Uang 59

B. Prinsip Time Value of Money 60

C. Perhitungan Bunga Tunggal 61

D. Perhitungan Bunga Berganda 67

E. Annutity Pembayaran Angsuran Pinjaman dan Penyusutan 68

BAB 5 PROSES PENILAIAN 72

A. Pendahuluan 72

B. Pendekatan Data Pasar 73

C. Pendekatan Biaya 85

D. Pendekatan Pendapatan 127

E. Pembuatan Laporan Penilaian 148

LATAR BELAKANG.

Pengetahuan penilaian tergolong dalam pengetahuan yang masih baru, bahkan perkembangannya dapat dikatakan merupakan ilmu yang sedang banyak dibutuhkan masyarakat diawal abad ke 20 saya katan baru karena bila dibandingkan dengan ilmu akuntansi penilaian masih ketinggalan jauh. Penilaian dan profesi penilai baru dirasakan manfaat dan keperluannya dalam dunia bisnis maupun pemerintahan pada awal-awal abad belakangan ini, sehingga merupakan sesuatu yang sangat menentukan dalam perniagaan yang ada sangkutannya dengan property ataupun objek lainnya.

Sesungguhnya di Indonesia telah mulai menggunakan ilmu penilaian sejak zaman penjajahan Belanda , yang penggunaan dan pemanfaatannya telah tersebar diberbagai bidang bisnis dan Pemerintahan Penjajahan Belanda pada masa itu. Khususnya dibidang perpajakan dan bisnis hadirnya ilmu penilaian sangat kental kita rasakan dan telah sama-sama kita ketahui, misalnya pada masa pelaksanaan Landrente / Pajak Bumi atau Pajak Hasil Bumi atau Pajak Tanah , Kita di Indonesia sejak Zaman Pajak Bumi atau Land rente dulu di setiap Kantor Cabang Jawatan Pajak Bumi telah mempunyai Mantri Klasir yaitu jabatan bagi seorang Mantri kalau sekarang katakanlah sebagai Pegawai dengan Pangkat Golongan II c atau II d sebagai penilai tanah baik Sawah ataupun Tegalan dan Pekarangan. Waktu itu seorang Mantri Klasir merupakan jabatan lulusan SMA ditambah 2 tahun kursus penilaian dan surveyor. Metoda yang digunakan adalah pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan dan khususnya mereka menggunakan sawah percobaan dengan menghitung hasil yang dikapitalisasi dari sawah percobaan. Tanah sawah dibagi menjadi 9 tingkat dengan menggunakan kelas satu dari bawah untuk sawah / tanah yang paling cengkar, dua dari bawah sampai dengan sembilan dari bawah untuk kelas tanah yang palaing subur.

seni anggapan atau estimasi / perkiraan atas suatu nilai harta. Sungguh sangat disayangkan bahwa ilmu ini kemudian tidak diterus-kembangkan pada masa itu karena dianggap tidak terlalu penting dan hanya merupakan pelengkap saja khususnya di Indonesia. Namun kemudian setelah tahun 1970-an baru ilmu penilaian dicoba untuk dipelajari kembali dengan antusias bahkan ditingkatkan secara ilmu pengetahuan, karena sangat dirasakan kebutuhannya bahkan dikembangkan sedemikian rupa sesuai dengan perkembangan zaman baik dalam penyelenggaraan pemerintahan maupun perniagaan. Sekarang dengan adanya Direktorat Jenderal Pajak dan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara di Kementerian Keuangan seta kebutuhan masyarakat tentan nilai atas properti, MAPPI dan GAPPI terasa ilmu penilaian dirasakan manfaatnya , hal ini ditandai dengan dibentuknya Direktorat Penilaian di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara.

menyelenggarakan pendidikan-pendidikan Penilai jangka pendek berupa penataran-penataran, kursus-kursus dan seminar. Kemudian era tahun 1990-an hingga tahun (1998) telah mulai menyelenggarakan program diploma penilai, bahkan Pendidikan Strata I maupun Strata II seiring dengan dikirimkannya putra-putri Muda Indonesia ke Luar Negeri.

Organisasi Profesi Penilai di Dunia sesuai dengan Wilayah Kerja masing-masing mereka menjadi anggota Asosiasi Profesi dan untuk Wilayah ASEAN para Penilai tersebut di Jakarta tergabung dalam Sekretariat Jederal ASEAN Valuation Conggress. Beberapa Asosiasi Profesi Penilai di Dunia :

Indonesia: API(Asosiasi Penilai Indonesia,1976), GAPINDO/GAPPI (1979/1980), MAPPI (1980); Amerika : Appraiser, Organisasi Penilai : SREA (Society of Real Estate Appraisers) ; Inggris : Valuer, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ;Australia : AIVLE (Australian Institute of Valuers and Land Economy).

Kemudian dari pada itu dengan terbentuknya pasar modal di Indonesia yang mendapat sambutan baik dari kalangan dunia swasta dan perusahaan-perusahaan besar untuk menjual sahamnya kepada masyarakat umum, maka Pemerintah menetapkan dengan persyaratan yang harus dipenuhi bila akan menjadi public company, perusahaan tadi harus melakukan penilaian kembali kekayaan perusahaannya melalui perusahaan penilai yang ditunjuk pemerintah sesuai dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No.Kep-1677/ MK/II/12/1976.

Lahirnya Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan tahun 1985 Melalui UU No.12 tahun 1985 dan terakhir telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Undang-undang PBB, juga merupakan pemicu kebangkitan profesi penilai dan pengembangan ilmu penilaian sehingga menjadi lebih bergairah dan berkembang seperti sekarang ini. Kemudian sangat terasa perkembangan kiprah profesi penilai di Indonesia dengan dilahirkannya Surat Keputusan Menteri Keuangan No.57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai, yang dalam ketentuannya memberikan penjelasan mengatur tentang apa dan bagaimana profesi Penilai dan pelayanan jasa penilai dilaksanakan di bumi Indonesia. Lebih-lebih dengan adanya Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang membina para Penilai Profesional maupun dengan adanya Penilai Pemerintah maka kami yakin profesi Penilaian akan lebih maju berkembang sejajar dengan ilmu keuangan lainnya.

BAB

PENGERTIAN UMUM,

A. Definisi Nilai, harga dan Biaya.

Orang pada umumnya atau awam sering tidak dapat membedakan pengertian atau definisi atau perbedaan antara nilai dan harga, bahkan sering orang menganggap bahwa harga adalah nilai dan nilai adalah harga. Pengertian semacam ini telah meluas terdapat dikalangan awam atau masyarakat bahkan para pejabat pemerintahan atau para peniaga.

Sering juga terlempar suatu pertanyaan, apakah semua benda atau barang itu mempunyai nilai ? Dalam ilmu penilaian kita semua tahu bahwa tidak semua benda atau barang mempunyai nilai yang sama meskipun barangnya sama berada pada waktu tertentu disuatu tempat/ruang tertentu, untuk orang atau badan tertentu. Perlu dicatat bahwa sesuatu benda / properti baru mempunyai nilai, apabila benda tersebut atau orang tersebut mempunyai manfaat, kegunaan atau akan mendatangkan harapan keuntungan dikelak kemudian hari.

“The services of a valuer may besought by anyone with an interest in, or contemplating a transaction involving land and building. For example a valuer maybe required to advise a vendor on the price he should ask for his property, a prospective tenant on annual rent he should pay, mortgage on the value of the security and on the mortgage loan he can advance and a person dispossessed under compulsory powers on the compensation he can claim” (William Britton, Keith Davies, Tony Johnson, Modern Methods Of Valuation, 1980)*. Pelayanan seorang Penilai diberikan kepada seseorang dengan harapan keuntungan atau dihitung/diperkirakan dari transaksi atas tanah dan bangunan. Misalnya nilai jual Properti atas permohonan atau nasehat/perkiraan kepada penjual tentang harga/perkiraan nilai properti, atau prospektif sewa yang akan disewa atas properti yang akan mendatangkan hasil sewa dikelak kemudian hari, atau nilai gadai, hipotik, dari security bond, atau nilai utang/piutang yang kelak dapat diperhitungkan atau ditagih atas angsuran beserta bunganya.

perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.

Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real properti atau Penilaian real estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari segi fisik-geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia manapun. Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda dengan negara lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya sama diseluruh dunia. Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsip-prinsip terrsebut, namun prinsip-prinsip-prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun dan kapanpun. Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2000, dan terakhit tahun 2007, tanah di bumi ini diakui secara universal sabagai dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena itu begitu berpengaruhnya tanah terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi, sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah. Ilmu sosial mengkonsentrasikan tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan; Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh perorangan. Ilmu geografi mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya dengan pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi. Apapun konsep yang dimiliki oleh masing-masing disiplin ilmu mengenai tanah, namun secara universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya atribut-atribut yang melekat terhadap tanah yakni bahwa :

 Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (unique).

 Tanah secara fisi tidak dapat dipindahkan (immobile) ;

 Tanah merupakan benda yang tahanlama (durable) ;

 Persediaaan tanah terbatas (finite);

 Tanah berguna untuk manusia (useful).

secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang dihasilkan yaitu :

a. Tenaga kerja (labor) ; b. Koordinasi (coordination) ; c. Modal (capital) ;

d. Tanah (land) ;

telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat yang bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari-hari. Sesuai dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan tersebut, pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyek-proyek pembangunan fisik real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya, maka makin cepat dia dibayar. Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor. Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang mengikutsertakan agen-agen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi melibatkan perencanaan proyek, rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum; penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait dengan keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses. Tidak tertutup kemungkinan terjadi perdebatan-perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut dibedakan. Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata-kata yang sama mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam pekerjaan Penilaian, modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal yang dimaksud dalam definisi para ekonom. Ketika seorang Penilai mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’ (cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate atau the rate of return yang diharapkan oleh investor dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.

ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang dan tanah dikembangkan sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best use). Dalam pengertian di atas terdapat istilah memiliki, yang dalam arti sehari-hari biasanya adalah hak pernguasaan atas suatu benda / barang , namun dalam hal ini pengertiannya adalah tidak semata-mata selalu berarti pemilikan atau penguasaan secara phisik, tetapi dapat juga berarti pemilikan hak atas benda yang tak berujud. Pengertian manfaat atau daya guna adalah orang atau badan yang menguasai atau mengelola akan mendapat keuntungan atau pertambahan nilai ekonomis atau pulangan (return) atau hasil dari harta tersebut. Kemudian pengertian dapat dipindahtangankan , artinya bahwa sesuatu benda yang untuk sementara berada dalam penguasaan hak seseorang , dan kemudian pada suatu saat ada fihak lain atau orang lain yang mempunyai minat atau keinginan untuk memiliki / menguasai benda tersebut , maka apabila ada kesepakatan tertentu atau antara kedua belah pihak setuju, maka benda / barang tadi dapat dialihkan hak penguasaannya. Disamping itu pengertian dalam jumlah terbatas, artinya bahwa untuk memperoleh atau memliki benda / barang tersebut harus ada pengorbanan atau imbalan tertentu atau pengganti dalam sejumlah uang / harga dan daya tertentu. Nilai mempunyai beberapa definisi dan pengertian yang tergantung pada tujuan dan penggunaan nilai, dan harus selalu dibedakan terhadap biaya (cost), dan harga (price). Secara umum nilai dapat diartikan sebagai suatu perkiraan atau penghargaan terhadap sesuatu barang / benda atau objek. Dalam penilaian terhadap suatu harta tetap atau property, nilai selalu dinyatakan dalam satuan uang atau monotary unit, yang dapat dihitung dengan sejumlah uang yang ditetapkan dalam sebuah harga atau dihargai (worth) sama dengan harta tetap atau barang yang dimiliki oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat memberikan keuntungan dalam jumlah tertentu. Apabila kita lihat pengertian–pengertian di atas Nilai adalah sesuatu yang sifatnya subyektif dan berlainan bagi seseorang sesuai dengan ruang, waktu dan kebutuhan atau makna / arti dari harta teresebut. Sehingga jamak bagi kita mengatakan bahwa nilai itu dipengaruhi subjektiftas dari Penilai. Namun tentunya sampai seberapa jauh subjektifitas tadi dalam penerapannya mempengaruhi objektifitas nilai, maka agar tidak terlalu dominand maka perlu pembatasan yaitu dengan memberikan batasan toleransi perbedaan antar penilai, misalnya pada zaman Belanda dulu perbedaan antar Mantri Klasir tidak bileh lebih besar dari 2%. Tetapi kalau sekarang seorang Fungsional Penilai Direktorat Jenderal Pajak dalam menentukan NJOP sebagai penentuan NIR tidak boleh lebih dari 5% sampai dengan 10%.

Definisi nilai dalam ilmu penilaian ada beberapa macam :

2).Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau benda itu terhadap manusia atau orang yang membutuhkan atau mengangap punya arti.

3).Semua hak yang ada pada saat sekarang atas semua harapan keuntungan terhadap suatu properti baik berujud atu tak berujud yang timbul dari suatu harta tetap.

4).Disamping itu ada yang berpendapat bahwa Nilai adalah harga yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu , bersedia, dalam waktu yang cukup dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia , berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya.

Definisi harga adalah :

Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi atau pertukaran dengan suatu barang yang terjadi di pasar antara penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta yang relevan dan tidak dibawah pengaruh (tidak ada hubungan khusus), tekanan atau paksaan, dan terjadi secara wajar.

Berdasarkan pengertian di atas kita melihat bahwa harga adalah kesepakatan, persetujuan atas kerelaan dalam penyerahan barang dan digantikan dengan menerima sejumlah uang tanpa paksaan atau tekanan.

Definisi Biaya adalah :

Sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu property atau harta tetap. Dalam suatu penilaian seorang penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tetap tersebut, yang dalam beberapa hal sifat-sifat membatasi pengertian dasar nilai adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama.

Nilai bukanlah karakter dari suatu property, namun lebih banyak ditentukan oleh kehendak manusia dan bersifat subjektif sesuai dengan ruang dan waktu sebagaimana kehendak manusia itu sendiri.

Untuk mengetahui perbedaan antara nilai, harga dan / atau biaya, baiklah kami sajikan contoh sebagai berikut:

yang dijual tadi mempunyai nilai yang lebih tinggi dari harga transaksi apabila ia masih bertugas di kota Madiun.

 Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arkitektur dan kelengkapan dan komponen yang sama, namun lokasi yang berbeda yaitu yang satu berada ditengah kota dan yang satunya lagi dibangun dipinggir kota. Meskipun kedua bangunan tadi menghabiskan biaya (cost) yang sama, atau harga per-unit / satuan bangunan dalam jumlah rupiah yang dikeluarkan juga sama, tetapi nilai bangunan tersebut lebih tinggi / besar yang berada ditengah kota karena mempunyai kelebihan ekonomis yang lebih besar bila dibandingkan dengan harta tetap yang dibangun diluar kota tersebut.

Dari contoh tersebut di atas dapatlah kita simpulkan harga itu adalah nilai , tetapi nilai belum tentu harga , dan apabila dirumuskan adalah :

Harga = ( Biaya + / - Kepentingan ) dan Pasar.

(Sumber : Abd. Rachman bin HM Noor dan Kawan-kawan, Penilaian Harta Tanah, ITM MARA, Malaysia, 1992).

B. Ciri-ciri Nilai.

Berbicara tentang Nilai atau harga maka dapat dipastikan selalu berhubungan / berkait bahkan terjadi oleh pasar. Oleh karena itu berbicara tentang Nilai sesuatu objek maka kita harus tahu tentang Ciri-ciri Nilai, yaitu suatu karakter yang terdapat pada sesuatu properti, Sesuatu objek / barang/ Benda/ Properti baru akan ada nilainya pabila benda tersebut mempunyai ciri-ciri tertentu. Budi Harjanto yang menulis dalam tahun 1999 dari bukunya Eldred Gary dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengatakan ada beberapa ciri-ciri yang sangat menentukan, yaitu :

1. Demand .

Analisis demand merupakan analisis orang atau pembeli yang ingin menjual atau membeli, dengan menyatakan keinginannya atau kebutuhannya dan kemampuan keuangannya untuk membayar sebagai pengganti objek yang diinginkan.

Analisis demand ini meliputi :

 Pertumbuhan kota (city Growth)

Sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan dan kekayaan yang mempengaruhi market area.

 Berapa jumlah pembeli potensial dan apa saja preferensi, selera, dan ekspektasi mereka ? (market segmentation)

 Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana ? (mortgage affordability).

 Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman ? (mortgage availability).

propertidapat melakukan studi pasar yang mendalamtidak hanya berdasarkan atas secondary data saja.

2. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk membangkitkan keinginan untuk memiliki properti dimaksud karena diharapkan dapat memberikan keuntungan/ bermanfaat.. Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial, karena tidak ada satu propertipun yang dapat memenuhi kebutuhan semua pembeli. Oleh Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas adalah sebagai berikut :

 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan properti ;

 Hak dan batasana apa saja yang dapat diterapkan pada properti ;

 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah lingkungannya ?

 Bagaimana ukuran, bentuk, dan kapasitas tanah dari lahan Properti ? Type bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan properti ? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang kawasan properti tersebut ? 3. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan yang terbatas. Konsep ini menunjuk

pada relatifitas tingkat pemasokan properti (suply) yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli potensial. Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti cenderung relatif rendah, sebaliknya semakin besar tingkat scarcity dengan asumpsi memiliki derajat kesamaan dengan properti lain semakain besar nilai properti. Analisis kelangkaan properti ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah ataua besarnya subsitusi properti. Tanpa scarcity banyak dari suplier/developer/investor akan menderita kerugian. Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai berikut :

 Sumber potensial dari suply ;Faktor-faktor yang menntukan suply ;

 Identifikasi kompotitor langsung ;

 Faktor-faktor yang menentukan suply.

4. Dapat dialihkan (transferbility), hak penguasaannya dapat dipindah tangankan kepada Subjek lain. Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu fihak ke fihak lain. Proses ini terdiri dri marketing, negotiating, and closing transaksi properti. Salah satu alasana mengapa proses transfer dianggap penting, karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi karena fihak pembeli sulit untuk mengidentifikasi nilai properti yang sesungguhnya dari fihak penjual. Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang sesungguhnya. Hal yang perlu diperhatikan adalah :

 Pera Broker dalam menentukan harga properti ;

 Konsep promosi dan prinsip yang perlu diperhatikan dalam mempertemukan titik temu antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi;

 Biaya transaksi dan detail lain yang termasuk ketika proses transaksi berakhir. 5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang atau dibandingkan dengan barang

berharga lainnya yang sepadan. Pengertian ini merujuk pada Nilai atau harga dari properti tersebut yang dalam kegunaan diganti dengan barang atau sejumlah uang yang dipakai sebagai pengganti nilai properti.

Ciri-ciri tersebut diatas harus diwujudkan secara bersamaan pada sebuah benda sebelum nilainya dapat diwujudkan. Sebagai contoh adalah tanah di sesuatu lokasi tertentu yang tidak dikendaki oleh seseorang tidak/kurang nilainya karena lokasi tertentu tersebut tidak dikehendaki (tak demand). Udara betapa pentingnya untuk kehidupan namun karena banyak dan dimanapun di dunia ini dapat dengan mudah didapatkan tanpa susah payah maka bagi orang sehat/normal nilainya menjadi rendah atau tidak ada.

C. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai.

Nilai suatu properti tidak akan terjadi baik dalam keseharian atau bisnis dan begitu saja terjadi. Nilai akan terbentuk apabila suatu properti apabila ada beberapa faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai properti. Harta tanah adalah satu dari komoditi ekonomi yang terbatas persediannya, namun peminatnya adalah orang yang ingin menguasai atau memiliki sangat banyak, maka itu nilainya amat tergantung pada persaingan alokasi tanah lahan untuk berbagai kebutuhan serta kegunaannya. Permintaan terhadap tanah bermula dari kebutuhan penduduk yang sangat berkehendak untuk memenuhi aktivitas manusia misalnya kebutuhan akan tempat tinggal, berniaga/ekonomi, Sosial dan lain sebagainya Semakin banyak pertambahan penduduk maka semakin tinggi permintaan terhadap tanah pada hal diatas telah ditunjukkan bahwa tanah sangat terbatas. Orang yang ingin memiliki tanah mempunyai dua pilihan yaitu memiliki sebagai pembeli dengan segala hak perolehannya yang berupa Hak Milik atau menguasai dengan hak perolehan yang terbatas seperti sewa, hak guna bangunan atau hak pakai.Tentu kepemilikan yang berupa hak milik karena bersifat kekal nilainya akan lebih tinggi bila dibandingkan dengan hak-hak yang terbatas. Ada beberapa faktor yang sangat mempengaruhi Nilai/harga, antara lain adalah : 1. Faktor Politik :

Yang termasuk dalam kelompok ini adalah kejadian atau peristiwa politik yang berpengaruh langsung atau tak langsung dan mengakibatkan perubahan pada nilai. Seorang investor agak sukar untuk meramalkan perubahan undang-undang yang akan terjadi khususnya dalam policy atau kebijakan dalam menentukan kegunaan tanah.Harta tanah seringkali nilainya menjadi turun bahkan tidak berharga atau sebliknya akan menjadi sangat tinggi karena kebijakan keguanaan yang diciptakan undang-undang atau peraturan Daerah setempat.

Pemerintah Daerah , misalnya peruntukan / zoning untuk wilayah tertentu yang hanya boleh dibangun untuk bisnis area, Daerah sabuk hijau, perumahan, perkantoran dan lain-lain.

Sebagai contoh :

Di Kawasan segitga emas Jakarta, Jl Gatot Subroto, Sudirman, Thamrin, Kuningan, Sampai dengan Gajah Mada Hayam Wuruk, tidak boleh dibangun bangunan dengan batasan sebagai berikut :

Luas Tanah : kurang dari 1.500 m2_;

Bangunan : - hanya untuk bangunan yang mendatangkan pendapatan Hotel, Mall, Perkantoran atau Producing Income Use, atau disebut Bussnis Area ; - Tidak boleh kurang dari 4 lantai ;

- Bangunan tidak boleh untuk Perumahan ; 2. Faktor Ekonomi :

Perubahan atau keadaan yang diakibatkan oleh adanya pertambahan atau pengurangan income perkapita, bunga bank / deposito, naik atau turunnya harga bahan pokok produksi atau minyak, naik / turunnya nilai tukar uang, yang terjadi di Masyarakat. Laju Inflasi seringkali menjadi masalah atas semua investasi. Di dalam kasus sekuriti bunga tetap kekurangan nilai yang terjadi jauh melebihi agregat faedah yang diterima dalam jangka waktu yang sama. Masalah ini akan dapat dilihat pada kasus harta tanah yang dipersewakan dengan hasil sewa yang tetap adalah jumlah sewa akan diterima semasa dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, maka nilainya akan menjadi turun karena tergerus oleh inflasi. Nilai kini tidak sama dengan nilai yang akan datang.

Kita dapat melihat dengan adanya krisis moneter tahun 1998 seluruh persewaan gedung di Jl Sudirman, Thamrin, Gatot Subroto, Kuningan bahkan sekitar blok M kena dampak ditinggalkan tenant sehingga dalam beberapa tahun banyak gedung kosong tanpa penghuni.

Faktor Pasar dalam berbagai kepentingan yang dimiliki oleh para pemain yang terlibat dalam transaksi jual beli selalu lebih kuat mempengaruhi harga pasar. Disamping itu juga keuntungan yang menjadi tujuan utama dari Pembangun dan peniaga ingin mendapatkan keuntungan yang paling maksimal bila dibandingkan dengan biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan.

Bila harga yang telah disepakati tadi merupakan uang yang sebagai pengganti nilai yang telah disepakati maka dapat dikatakan bahwa nilai itu adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh seorang penjual dalam suatu transaksi. Nilai merupakan sejumlah uang yang sepatutnya diterima saat ini (present worth) atas bebrbagai manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh pada masa dating merupakan future benefit.

Perubahan sosial yang terjadi dalam Masyarakat karena pola hidup yang berubah, Pertumbuhan penduduk, Migrasi dan atau trgansmigrasi, Pendidikan dan pengetahuan masyarakat dan lain-lain sangat berpengaruh terhadap nilai tanah. Nilai suatu harta tanah dapat dipengaruhi oleh pembangunan yang sedang dilaksanakan atau direncanakan oleh Pemerintah atau Fihak Pembina Swasta di kawasan atau Lingkungan Wilayah yang berdekatan atau Blok bahkan Kelurahan atau Desa.

Contoh :

a. Rencana pembangunan jalan toll atau jalan raya, Bandara, Pelabuhan Laut atau pembuangan tempat sampah sangat berpengaruh terhadap niali harta ;

b. Rencana pembangunan kaasan Industri akan berpengaruh terhadap perumahan disekitarnya yang mengakibatkan nilai perumahan menjadi turun, tetapi harga tanah sekitar kawasan industri cenderung naik karena perkembangan kawasan untuk industri pendukung ;

c. Penambahan suatu unit pertokoan dengan disain dan ukuran tertentu di suatu kawasan akan merubah nilai toko- toko lainnya yang berada dikawasan yang sama atau berdekatan;

d. Pembangunan suatu kompleks Perguruan tinggi di suatu kawasan akan mempengaruhi nilai harta tanah sekitarnya dengan bangunan penunjang baik untuk kegiatan bisinis pondokan/asrama, ataupun perubahan lahan pertanian di sekitar komplek pendidikan tersebut.

e. Pembangunan Tempat Pembuangan Sampah, Pengolahan Tinja, Kuburan untuk rakyat biasa bukan kuburan yang untuk bisnis, Menara atau Gardu Listrik tegangan tinggi, Pabrik Semen, Pabrik Aspal, Pabrik Batu-bara, menurunkan nilai tanah sekitar kawasan.

4. Faktor Alam :

Perubahan lingkungan terutama alam karena sesuatu hal yang terjadi secara mendadak di luar perhitungan manusia seperti bencana alam, erosi atau mungkin juga suatu wilayah yang dulu subur karena terlalu dieksploitasi dan sekarang menjadi tandus bahkan mungkin menjadi hancur karena tidak adanya Reboisasi, Renovasi atau Pemeliharaan atau Perawatan ulang. Setelah Jatuh Tempo dan wilayah atau daerah ditinggalkan operatornya tanpa rekondisi ulang atau Reboisasi maka daerah tersebut akan menjadi wilayah yang hancur tak dapat digunakan manusia sehingga harganya/nilainya akan runtuh.

Rangkuman :

jual beli yang terjadi di pasaran terbuka dan wajar tanpa adanya paksaan, penipuan dan sama-sama mengetahui kondisi, situasi dan waktu yang lega untuk terjadinya tawar menawar. Sehingga dalam hal ini dapat dikatakan nilai belum tentu harga tetapi harga adalah nilai. Biaya adalah sejumlah daya dan dana yang dibayarkan atau dikeluarkan untuk membuat suatu hasil produk baik atas benda berwujud maupun tidak berwujud.

Agar tercipta Nilai maka kita harus tahu Ciri-ciri nilai, Yaitu : 1). Ada Kebutuhan atau Demand/ Permintaan ;

2). Properti mempunyai kegunaan atau utility ; 3). Barang tersebut langka / Scarcity ;

4). Dapat dialihkan / Transferbility.

5). Penguasaannya dapat diganti dengan sejumlah uang. Faktor Yang mempengaruhi Nilai :

1). Faktor politik ; 2). Faktor Ekonomi ; 3). Faktor Sosial;

4). Faktor Alam atau Fisik Properti.

Latihan Soal :

1). Jelaskan apa yang dimaksud dengan Nilai ?

2). Mengapa Harga adalah dan Nilai belum tentu Harga. Jelaskan !

3). Cobalah jelaskan pengertian biaya dan kaitkan dengan Properti Nilaian . 4). Sebutkan Ciri-ciri Nilai dan uraikan dengan jelas.

5). Apa saj yang mempengaruhi nilai properti ? uraikan dengan jelas.

BAB

Penilaian adalah suatu penafsiran dan pendapat atas nilai dari suatu harta tanah atau kekayaan oleh seorang penilai yang didasari interpretasi dari fakta-fakta dan keyakinan pada waktu atau tanggal tertentu. Penafsiran atau pendapat merupakan merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni dalam menentukan nilai. Ilmu Pengetahuan dalam arti kata menggunakan metoda dan rumus tertentu guna memperkirakan nilai manakala seni dalam arti kata menggunakan pengalaman dan pancaindera untuk memperkirakan nilai atas tanah tersebut. Objek Penilaian dapat berupa harta tetap ataupun harta bergerak bahkan dapat pula diperkirakan/memperhitungkan untuk barang tidak berwujud ataupun surat berharga seperti misalnya goodwill, hypotik, dan lain-lainya.

Penilai dilakukan oleh Penilai Ahli yaitu orang yang telah lulus dari suatu pendidikan khusus penilaian secara formal atau orang yang sudah diberikan pelatihan dan pendidikan yang diakui oleh Dewan Masyarakat Profesi Penilai di sebuah Negara, di Indonesia penentuan atau sertifikasi Penilai diuji dan ditentukan oleh MAPPI. Nilai yang ditentukan oleh Penilai tersebut dianggap Valid dan berlaku pada waktu tertentu karena sesuai dengan perubahan nilai atau harga atas benda yang berlaku karena berlalunya waktu/masa.

Bila ditinjau dari aspek hukum properti sering diartikan sebagai konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti selalu dibebani suatu hak yang dalam hal ini adalah hak seseorang untuk melakukan sesuatu kegiatan taua kepentingan tertentu (specific interest) atas properti tersebut misalnya hak-hak yang tertuang dalam Pasal 16 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Peraturan Agraria (UUPA 1960).

Secara umum Properti dikelompokkan dalam beberapa katagori yaitu : 1. Properti Riel (real property) ;

Adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki/menguasai tanah dan atau bangunan yang didirikan di atasnya. Dalam praktek istilah Real Property seringkali diartikan sama dengan istilah real estate namun dalam arti yang sesungguhnya hal itu sangat berbeda. Berdasarkan terminologi yang seharusnya real estate cenderung diartikan sebagai penguasaan secara fisik atas tanah dan atau bangunan.

2. Properti Personal (personal property);

Diartikan sebagai penguasaan secara hukum (yuridis) yang dilandasi atas suatu hak atas tanah dan atau bangunan.

A. Konsep Permintaan dan Penawaran.

penawara atau sebaliknya permintaan yang berubah akan merubah ongkos atau biaya usaha dan hal itu akan mempengaruhi hasil produksi dan juga akan merubah nilai harta atau property.

Aliran permintaan yang menentukan tingkat umum nilai sewa pada saat tertentu dipengaruhi oleh beberapa factor yang mempengaruhi hasil yaitu :

1). Hasil lebih yang didapat atas property yang berbeda;

Kelebihan property bila dibandingkan dengan property lainnya pada bidang usaha yang sama pada lokasi yang berbeda dapat menyebabkan nilai yang berbeda pula. Perbedaan ini disebabkan oleh produktivitas dan biaya produksi sehingga menimbulkan keinginan atau permintaan atas proeprti dalam penguasaan atau kepemilikan denganharga yang lebih besar dibandingkan dengan property yang hasilnya kurang.

2). Nilai suatu property tergantung pada efisiensi bangunan dengan kebutuhan yang dikehendaki sesuai dengan kegunaan barang dan jasa. Penyesuaian tataguna property dengan biaya, kenyamanan, dan konstruksi dapat menghemat biaya Operasional.

3). Lokasi merupakan factor yang paling dominan dalam menentukan hasil usaha. Jauh dekatnya dengan keramaian usaha sangat menentukan besarnya hasil usaha dan sekaligus menetukan aliran pendapatan atas hasil usaha. Lokasi adalah masalah yang paling kritis dalam harta perniagaan karena factor ini sangat menentukan kemudahan, biaya perjalanan, biaya operasional usaha barang dan jasa.

4) Fasilitas atau perlengkapan / peralatan sebagai penunjang usaha ikut menentukan besarnya hasil usaha, tidak jarang terjadi suatu usaha bangkrut karena Toko tersebut tidak nyaman karena AC tidak dihidupkan, atau tempat parker terlalu sempit dan lain-lain.

5). Monopoli ;

Apabila di suatu wilayah perumahan hanya satu Toko Kelontong (Rupa-rupa Keperluan Rumah Tangga) maka apabila tidak ada saingan, barang dan jasa dari toko tersebut akan laris selalu dibeli dan butuhkan warga perumahan tersebut meskipun pelayanannya kurang bagus misalnya took tidak ada AC.

Dari penjelasan tersebut di atas jelas bahwa ada hubungan yang menetukan antara aliran pendapatan dengan harga pasar yang terbentuk oleh permintaan dan penawaran barang dan jasa. Mahasiswa diharapkan harus lebih jeli lagi untuk memahami permintaan dan penawaran ini dalam arti adanya perubahan atas price elasticity / elastisitas (mulur-mungkret) harga yang terjadi karena perubahan pergerakan harga sebagai akibat permintaan dan penawaran.

Price elasticity adalah ukuran % perobahan dalam jumlah diminta atau ditawarkan yang berakibat pada % perubahan harga barang dan jasa.

PE (Price Elasticity) =

perubahandalamjumlah

perubahandalamh

arg

a

Sebagai contoh bila sesuatu barang mempunyai harga yang elastic atas suatu kesatuan (unity) maka jumlah barang yang diminta akan berubah dengan proporsi yang sama atas harga dalam satu satuan (unity). Maka dengan demikian elastisitas harga barang dalam unity itu sangat tergantung pada harga satuan. Pengaruh yang utama dalam elastisitas harga barang adalah ketersediaan barang dalam jangka panjang. Hal ini jelas terlihat pada hubungan antara permintaan dan ketersediaan barang dalam penentuan nilai barang.

Persediaan Properti untuk persewaan adalah tergantung pada jumlah ruang yang ditawarkan di pasaran pada suatu saat tertentu dalam waktu/masa tertentu. Adalah penting untuk membedakan persediaan dari jumlah stok (ruang yang tersedia siap untuk dipersewakan) pada suatu saat tertentu pada masa tertentu. Stok adalah aliran dalam pasaran sewa terhadap hak untuk menguasai dan atau membeli/dengan cara memiliki atau kedua-duanya dari ruang/ bangunan yang ditawarkan untuk dikontrakkan (pertama kali) atau bangunan baru yang ditawarkan pertama kali. Stok property dianggap penting karena berpengaruh terhadap persediaan yang ada di pasaran dalam jangka panjang dan seterusnya tingkat nilai harta secara umum ditentukan ioleh waktu/ masa dalam perniagaan perseqwaan . Dalam jangka panjang persediaan tergantung kepadastok tetapi dalam jangka pendek bisa berubah tergantung kepada kebutuhan / permintaan sebagai akibat dari stok yang terbatas.

Disamping itu hubungan persediaan dan penawaran juga dipengaruhi oleh besarnya volume transaksi setiap hari atau setiap minggu terhadap satuan / unity yang dengan bebas merubah stok sebagai akibat keputusan investor untuk menjual atau membeli sesuatu unit sebagai akibat /respon atas perubahan variable lain seperti inflasi atau kadar bunga Bank . Hal ini juga merupakan respon dari investor yang mungkin kurang bisa dilihat apabila perubahan stok dalam hari atau minggu tetapi apabila itu terjadi pada jangka panjang sangat berpengaruh terhadap biaya, perbelanjaan barang/jasa, atau tingkat kegiatan ekonomi. Analisis lebih mendalam harus dilakukan karena fakta di lapangan yang terjadi dalam suatu masa tidak sama antara stok fisik property dengan stok hak pengontrak (kemauan untuk menyewa). Stok untuk menyewa atau untuk memiliki property dapat saja berubah karena keadaan ekonomi yang terjadi saat itu ( misalnya Krisis ekonomi berdampak domino) sehingga dengan seketika merubah kemauan dari Penyewa atau Pembeli property, dan tentu saja hal inisangat besar pengaruhnya terhadap nilai atau harga.

B. Prinsip-Prinsip Penilaian

Untuk itu penilai perlu mengetahui Prinsip-prinsip Dasar Penilaian sebagai pedoman agar hasil yang dicapai optimal. Sebagaimana dijelaskan dalam Bukunya Ir Benny Soeprianto MSc, Rekayasa Penilaian, MAPPI, 1999, ada beberapa Prinsip Penilaian yang digunakan sebagai dasar pemikiran dan alas an dalam penilaian, antara lain adalah sebagai berikut:

1) PRICIPLE OF HIGHEST AND BEST USE. DEFINISI dari HBU adalah :

“THE REASONABLE PROBABLE AND LEGAL USE OF VACANT LAND AND IMPROVED PROPERTY, WHICH IS PHISICALLY POSSIBLE, APPROPRIATELY SUPPORTED, FINANCIALLY FEASIBLE AND THAT RESULTS IN THE HIGHEST VALUE” (Clive Darlow, Valuation and Development Appraisal,London,1988).

Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang dinilai merupakan perhatian yang utama pada properti dan dipergunakan secara optimal. Pemahaman mengenai perilaku pasar adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi dan terbaik. Karena kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar sehingga interaksi diantara kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik adalah sangat penting. Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah identifikasi kegunaan yang paling menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan. Berdasarkan asumsi bahwa tanah seolah-olah kosong maka kegunaan yang menciptakan nilai dalam suatu pasar dapat teridentifikasi dan penilai dapat menilai untuk memilih properti pembanding serta mengestimasi nilai.

Ketika jangkaan atau ramalan yang rasional dari HBU atas suatu properti mengidentifikasi sebuah perubahan dalam waktu dekat maka HBU saat ini adalah dipertimbangkan sebagai INTERIM USE atau Kegunaan Sementara.

Contoh :

HBU sebuah kebun yang terdapat pada kawasan pertumbuhan kota akan menjadi interim use sebuah kebun dengan kegunaan potensial tertinggi dan terbaik sebagai perumahan dimasa yang akan datang.

Terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada property yang telah ada/terbangun di atas tanah tersebut sejlan dengan perkembangan zaman atau harapan keuntungan di amsa depan yang lebih baik atau lebih besar .

Contoh :

Apakah sebuah Hotel yang telah berumur 30 tahun tetap dipertahankan seperti sedia kala, atau perlu direnovasi, dikembangkan atau sebagian dibongkar ? Atau memungkinkan untuk diganti jenis dan intensitas penggunaan yang lain ? Misalnya Apartemen, kondominium, Perkantoran atau Hotel Baru yang lebih mewah dan bertingkat tinggi.

Nilai suatu barang atau properti tidak akan dapat melampaui nilai properti pengganti yang diterima bila properti tersebut tersedia. Prinsip ini menganggap bahwa seseorang hanya bersedia membayar sejumlah uang untuk sebuah properti dengan nilai tidak lebih dari nilai properti pengganti. Nilai Pasar suatu property cenderung ditentukan oleh biaya untuk memperoleh property yang sejenis dan sebanding dengan asumsi tidak ada hambatan yang akan dihadapi pada saat penggantian.

3). PRINCIPLE OF COMFORMITY.

Kesesuaian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti sangat menentukan dalam proses penilaian. Misalnya sebuah rumah mewah yang dibangun di lokasi / wilayah kumuh atau dekat pembuangan limbah akan mengakibatkan nilainya menjadi turun atau lebih rendah bila dibangun di daerah yang representatif / lebih baik ( sesuai dengan semestinya ). Rumah yang tidak / kurang dirawat dan berada di lingkungan perumahan yang mewah, teratur rapi akan mendapatkan keuntungan dari kesan keindahan yang diberikan oleh lingkungan sekitar, sehingga dengan demikian kesan untuk menilai merupakan pandangan yang dibentuk oleh penilai memberikan sudut pandang atas objek. Rumah mewah akan sesuai dengan nilainya apabila berada ditempat yang sesuai dengan lingkungannya.

4). PRINCIPLE OF ANTICIPATION.

Yaitu prinsip keuntungan yang diharapkan dari properti, disini nilai adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan dan manfaatnya. Harapan pemilik property tergantung pada jenis dan atau type property yang mereka miliki atau kuasai. Misalnya seseorang yang membeli rumah tinggal dengan tujuan semata-mata untuk ditinggali ( tidak semata sebagai House tetapi juga HOME), hal ini berbeda perlakuannya bila seseorang membeli rumah untuk tujuan bisnis. Keuntungan yang didapat dan harapan pendapatannya tentu berbeda. Untuk sebagian orang ada yang tidak menyadari tentang harapan keuntungan yang di dapat dari property yang dimiliki dan baru disadari bila property tadi sudah atau sedang dijual. Properti manjadi asset yang berharga Karena seseorang membelinya dengan harapan nilainya akan naik dimasa yang akan dating. Antisipasi dari naiknya nilai di masa dating terjadi karena penawaran akan jumlah property yang cenderung tetap, sedangkan permintaan naik terus, tetapi hal ini juga dapat berubah menjadi turun bila karena sesuatu peraturan tentang tataguna tanah dirubah oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang tidak mnguntungkan, maka nilai atau harga property akan menjadi turun.

5). PRINCIPLE OF SUPLY AND DEMAND.

dilaksanakan. Perimbangan antara besarnya penawaran terhadap permintaan atau sebaliknya perubahan yang terjadi atas permintaan sangat mempengaruhi nilai atau harga pasar. Karena besarnya pengaruh penawara dan permintaan terhadap harga pasar maka anlisis terhadap perimbangan ini memerlukan evaluasi, check and recheck data pasar yang lebih mendalam.

6). PRINCIPLE OF BALANCE.

Prinsip kseimbangan ini menilai harta dengan berdasarkan asumsi bahwa nilai akan maximum bila faktor-faktor produksi harta tersebut dalam keadaan seimbang. Beberapa factor seperti Land dalam pengertian tanah apa adanya belum di develop, modal, tenaga kerja dan skill, serta management, berpengaruh untuk menentukan nilai atau harga tanah. Apabila faktor-faktor tersebut tersedia dalam keadaan seimbang secara proporsional maka nilai akan terbentuk pada harga yang paling menguntungkan sesuai dengan kebutuhan dan penggunaannya.

7). PRINCIPLE OF CHANGE .

Nilai suatu harta cepat atau lambat akan selalu berubah sesuai dengan hukum alam atau perubahan. Tidak ada kondisi fisik atau kondisi ekonomi yang selalu tetap tidak berubah sepanjang masa. Terjadinya perubahan cuaca, bencana alam ataupun ausnya pemakaian, rusaknya alat karena tidak berfungsinya benda atau alat, mempengaruhi nilai pasar atau permintaan dan penawaran. Untuk penilai harus selalu memperhatikan perubahan yang terjadi dalam saat melakukan penilaian atas kejadian masa lampau taupun yang akan terjadi.

8). PRINCIPLE OF COMPETITION.

Dalam dunia yang penuh persaingan Nilai properti cenderung menyesuaikan diri dengan sifat persaingan properti di Pasar. Misalnya keuntungan yang berlebihan akan mendorong peningkatan persaingan yang pada gilirannya akan meningkatkan penawaran dan akibatnya harga akan turun karena permintaan tetap. Properti yang dapat menghasilkan pendapatan pada umumnya selalu terkena dampak adanyan persaingan.

9). PRINCIPLE OF INCREASING AND DECREASING RETURNS atau LAW OF DIMINISING RETURNS .

hasil sewa pada mula buka adalah Rp 350.000 per bulan dengan kondisi kamar satu tempatb tidur dan kasur busa biasa, satu meja belajar dan lemari pakaian 2 pintu, kamar mandi berada di luar kamar, dan Pemilik Pondokan mempunyai 20 kamar. Pemilik merenovasi kamar dengan membuat kamar mandi dan WC di dalam kamar berupa duce dan WC jongkok dengn 10 % dari biaya keseluruhan kamar. Untuk itu sewa kamar dapat ditingkatkan menjadi Rp 400.000 per bulan. Para pemondok dengan senang hati menyambut gembira dan pondokan penuh. Pada kesempatan kedua Pemilik ingin menambah AC disetiap kamar dengan sewa menjadi Rp 750.000 perbulan. Ternyata para pemondok banyak yang keluar pindah pondokan dan kamar yang tersewa hanya tinggal 4 kamar, sehingga penghasilan bahkan menjadi turun.

10). PRINCIPLE OF CONSISTENT USE .

Properti seharusnya dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap / tidak berubah sesuai dengan penggunaan atau fungsinya. Prinsip ini menyatakan bahwa penggunaan tetap dari suatu property harus dinilai dengan suatu kegunaan dari keseluruhan property. Penggunaan yang di dasarkan pada objek yang parsial misalnya antara tanah dan bangunannya akan menimbulkan keuntungan yang tidak optimal bahkan cenderung merugikan. Sebagai contoh bangunan yang berada di Kota / Glogok Jakarta, sebuah property perumahan yang berada di sekelilingnya berdiri property komersial, secara fisik bangunan perumahan tadi masih kelihatan baik tetapi bila umur ekonomisnya telah habis maka hal itu akan menjadi factor yang negatif.

C. Jenis dan Tujuan Penilaian

Kondisi dan tujuan dari nilai sangat menentukan cara penilaian, metode, dan kegunaan dari nilai. Nilai memang tergantung pada tujuan penggunaan atas properti yang dinilai.

Ada beberapa jenis nilai dan sesuai dengan maksudnya juga dipergunakan untuk tujuan-tujuan yang berbeda, misalnya seperti berikut :

1. Nilai Modal (Capital Value), adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik dari suatu property harta tanah dan bangunan.

saat tanggal penilaian yang diperoleh dasri transaksi jual beli atau penukaran yang bebas ikatan dan dilakukan secara layak, dengan prinsip kehati-hatian, sesuai dengan pemahaman yang sama tanpa adanya ancaman ataupun penipuan.

3. Nilai Sewa (Rental Value), Nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan harta dalam jangka waktu tertentu dilokasi / tempat tertentu.

4. Nilai Penjualan (Sale Value), Nilai yang ditetapkan oleh penjual dalam menawarkan harga properti.

5. Nilai Potensi (Potential Value), adalah nilai yang didasarkan pada potensi Pendapatan sebagai pulangan yang dimiliki oleh property tersebut pada masa yang akan datang. 6. Nilai Sisa (Scrab Value), nilai rongsokan atau nilai barang dihitung diluar fungsi properti

tersebut, misalnya mesin yang telah tidak berfungsi / rusak total dinilai sebagai besi tua. Nilai Sisa atau Nilai Baki untuk property adalah nilai bangunan setelah dikurangi dengan nilai tanah dengan asumsi dijual secara terpisah untuk setiap bagian dan tidak lagi digunakan saat ini tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.

7. Nilai Jaminan (Mortgage Value), adalah nilai property yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran berhati-hati atas kemungkinan pemasaran dimasa datang berdasarkan aspek keseninambungan jangka panjang property, kondisi pasar, daya guna yang sesuai.

8. Disamping itu masih ada lagi Nilai Pajak, Nilai Buku, Nilai Jual Objek Pajak , Nilai asuransi dan lain-lain.

Tujuan Penilaian :

Tujuan yang berbeda memerlukan metode, pemikiran, perkiraan dan perhitungan yang berbeda pula sesuai dengan penggunaan nilai. Penilaian merupakan proses kegiatan yang bertahap berurut dan simultan untuk mendapatkan estimasi atau perkiraan nilai suatu property. Penilai tidak hanya mempertaruhkan pengetahuannya saja dalam penilaian tetapi dengan segenap seni dan intuisinya mampu untuk memperhitungkan kemungkinan dikelak kemudian hari atau dimasa datang akan harapan keuntungan atas property yang dinilai. Ada beberapa factor yang perlu dipertimbangkan sesuai dengan daya guna dan hasil guna untuk tujuan penilaian yang diharapkan seperti :

1. Penentuan Nilai Pasar Terbuka;

NIlai Pasar Terbuka adalah harga terbaik yang terbentukdari sebuah kepentingan property melalui perjanjian individu pada tanggal penilaian dengan pelaksanaan yang layak, berkesempatan untuk sama-sama mengetahui kondisi property, jangka waktu yang cukup dan harga tidak berubah selama bertransaksi dan tidak ada hubungan istimewa.

2. Transfer kepemilikan atau Penjualan ;

estimasi harga dan nilai pembanding, dan memperhitungkan kemungkinan keuntungan dari penjualan property.

3. Keuangan dan Perkreditan / perbankan.

Dalam hal ini seorang penilai perlu mempertimbangkan Kondisi dan situasi moneter yang sedang terjadi di masa sekarang maupun kemungkinan yang terjadi di masa dating. Nilai dan harga yang terjadi pada masa nilai dolar turun dan kapan nilainya menjadi naik, serta pertimbangan pasar prioperti di Jakarta ataupun disekitarnya, tingkat kejenuhan pasar property serta suku bunga kredit Bank yang ditentukan oleh BI.

4. Penilaian untuk Tujuan Asuransi ;

Penilaian dilkukan dengan prinsip indemnity yaitu merupakan suatu prinsip untuk mengganti sesuatu barang yang dijaminkanatau diasuransikan sesuai dengan dengan keadaan barang seperti sebelum terjadinya kerusakan atau bencana atau seperti semula. Prinsip kedua adalah reinstatement adalah nilai penggantian baru dengan fungsi, ukuran dan disain yang mendekati serta kualitas sama dengan property yang diasuransikan. Dan Prinsip ketiga replacement adalah penggantian property kuno yang material bangunannya tidak tersedia di pasaran diganti serta diterapkan pada bangunan tersebut yang disesuaikan dengan kondisi serta aturan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah atau Tatakota dan Tatabangunan setempat.

5. Gantirugi dan kompensasi.

Penilaian yang dilaksanakan untuk tujuan pemberian gantirugi/gantiuntung bagi property yang terkena proyek pemerintah dan dipertimbangkan oleh panitya Pemerintah Daerah yang ditugaskan untuk itu. Nilai yang ditetapkan akan disesuaikan dengan Faktor Kemampuan Anggaran Pemerintah, Politik, Sosial, dan tujuan project dan tentu saja akan berbeda dengan harga pasar.

6. Perpajakan .

Nilai Proeprti yang ditentukan guna dasar pengenaan besarnya pajak terutang. Di Kalangan DJP penentuan nilai property yang digunakan untuk pengenaan pajak disebut sebagai NJOP dan pertimbangan yang paling utama adalah nilai pasar wajar yang dipertimbangkan dengan objek pajak setelah dikurangi dengan Objek pajak tidak kena pajak. NJOP dinilai oleh Pejabat Fungsional Penilai DJP yang disusun dalam klasifikasi dan ditentukan oleh Kepala Kantor Wilayah DJP setempat.

7. Konsultasi dan investasi.

Penilaian yang dilakukan atas pesanan klien dan ditujukan untuk memberikan pertimbangan atau nasehat kepada nasabah untuk dapat merumuskan kebijaksanaan yang akan diputuskan dalam investasi ataupun perniagaan.

D. PENGERTIAN DAN KLASIFIKASI PROPERTI

Dasar Pengenaan PBB. Pasal 1. Dalam keputusan ini dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan :

1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jualbeli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. 2. NJOP meliputi nilai jual permukaan bumi ( tanah, perairan pedalaman serta laut wilayah

Indonesia) beserta kekayaan alam yang berada di atas maupun di bawahnya, dan / atau bangunan yang melekat diatasnya.

Dari hasil penilaian yang dilaksanakan dengan pendekatan yang diatur dalam Pasal 1 dalam Pasal 2 agar tidak terjadi penerapan NJOP yang bermacam-macam sehingga hanya ada satu kata dan perbuatan dari Fiskus dalam penentuan NJOP maka dibuatlah klasifikasi Tanah dan atau Bangunan yang dituangkan dalam ayat sebagai berikut :

Ayat (1) Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi berupa TANAH ditetapkan sebagaimana tercantum dalam lampiran I A dan I B Kepts. Ini. Dan ayat (2) menetapkan besarnya Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi berupa BANGUNAN ditetapkan sebagaimana tercantum dalam lampiran II A dan II B Keputusan ini.

Kemudian dalam ayat (3) dalam hal ada Objek pajak yang nilai jual per m2-nya lebih besar dari ketentuan NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) , NJOP yang terjadi di lapangan tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. Ayat (4) Kakanwil DJP setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi dan /atau bangunan didaerah-daerah dalam Wilayah DKI Jakarta dan Daerah TK II di Seluruh Indonesia sebagaimana diatur pada ayat (1) , ayat (2), dan ayat (3). Sekarang dengan terbitnya Peraturan Menteri Keuangan Nomor :PMK-150/PMK.03/2010 Tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan, maka dengan pertimbangan bahwa :

1. KMK No.523/1998 sudah tak memadai bagi pengenaan PBB P3 karena kelas dan nilai yang tercantum dibuat pada tahun 1998 sehingga telah ketinggalan zaman;

2. Agar dapat memberikan kepastian hukum, keadilan, dan stabilitas dalam penentuan NJOP maka perlu penyesuaian Klasifikasi dan penetapan NJOP sebagai dasar pengenaan PBB ;

3. Sebagai pelaksanaan Pasal 2 ayat (2) UU No.12 /1985 sebagaimana telah diubah dengan UU No.12 /1994 perlu menetapkan Klasifikasi baru agar dapat memenuhi harapan tentang keadilan dan kebenaran pengenaan PBB.

Pasal 1 PMK ini memberikan penjelasan tentang pengertian dan definisi antara lain sebagai berikut :

1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Pengertian ini sama dengan yang dimaksud dalam KEP-523 tahun 1998 yang lalu karena masih memnuhi maksud dan tujuan penilaia yang dilakukan oleh DJP.

2. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya .

3. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam secara tetap pada tanah dan/atau perairan .

4. Objek Pajak Sektor Perkebunan adalah :

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang diberikan hak guna usaha perkebunan.

5. Objek Pajak Sektor Perhutanan adalah :

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang diberikan hak pengusahaan hutan.

6. Objek Pajak Sektor Pertambangan adalah :

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan yang menjadi Wilayah kerja atau Wilayah kuasa penambangan.

Penekanan dan pengertian dalam PMK ini memang sesungguhnya khusus ditujukan untuk pengenaan PBB Sektor P3, karena PBB Sektor P2 sesuai dengan Undang- undang Nomor 28 Tahun 2009 paling lambat pada tahun 2013 akan dialihkan pengenaan dan pemungutannya kepada Pemerintah Daerah setempat.

.PMK ini menjelaskan dalam Bab I Ketentuan umum bahwa yang dimaksud dengan Klasifikasi adalah :

Pengelompokan Nilai Jual Bumi atau Nilai Jual Bangunan yang digunakan sebagai pedoman penetapan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan .

Dalam Pasal 2 dijelaskan :

PMK ini sebagaimana dimaksud ayat (1), Nilai Jual tersebut ditetapkan sebagai NJOP Bumi.

Untuk Klasifikasi NJOP Bangunan Sektor Perkebunan, Objek Pajak Sektor Perhutanan dan objek Pajak Sektor Pertambangan adalah sebagaimana ditetapkan dalam lampiran I huruf B PMK ini yang merupakan bagian yang tidak terisahkan dari PMK ini. Sehingga dengan demikian maka pengaturan tentang klasifikasi baik untuk sektor Perdesaan dan Perkotaan maupun untuk Sektor P3 telah lengkap diatur dalam PMK tersebut.

Namun ayat (4) mengatakan bila Nilai Jual Bangunan untuk Objek Pajak Sektor Perkebunan, Objek Pajak Sektor Pehutanan, Objek pajak Sektor Pertambangan lebih besar dari nilai jual tertinggi klasifikasi NJOP Bangunan yang tercantum dalam Lmpiran I huruf B PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat (3) nilai jual Bangunan tersebut ditetapkan sebagai NJOP Bangunan.

Kemudian pada ayat (5) disebutkan untuk klasifikasi dan besanya NJOP Bumi untuk Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor perkotaan adalah sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran II huruf A PMK ini yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini. Dan dalam hal Nilai Jual Bumi untuk objek Pajak Sektor P2 lebih besar dari nilai jual tertinggi Klasifikasi NJOP Bumi yang tercantum dalam Lampiran II huruf A PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat (5) nilai jual Bumi ditetapkan sebagai NJOP Bumi. Sedangkan ayat (7) mengatur tentang Objek Pajak Bangunan yang menentukan Klasifikasi NJOP Bangunan untuk Objek Pajak Sektor P2 adalah sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran II huruf B PMK ini yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.

Lampiran I dan Lampiran II tentang Klasifikasi kami sertakan dalam Bahan Ajar ini.

E. PENERAPAN METODE PENILAIAN DAN REKONSILIASI NILAI.

Harta bagi Orang, Badan / Perusahaan, maupun Pemerintah merupakan suatu masalah yang multikompleks, karena keterkaitannya dengn gantiuntung atau ganti rugi bagi perkembangan ekonomi, sosial, lingkungan, tehnik, kebijaksanaan dan hukum. Sebagai langkah awal perlu dilakukan persiapan sebagai berikut :

1). Pengarahan atau Direction ;

Pertama kali harus ada petunujuk pelaksanaan dari atasan atau Manajer yang akan memerintahkan penilaian property dengan menerbitkan surat perintah penugasan. 2). Rapat pendahuluan dan pengarahan sebagai petunjuk dari pimpinan dalam

pelaksanaan penilaian unruk menyusun rencana kerja, Biaya/anggaran, waktu dan tenaga /skill. Disini juga ditegaskan tentang keperluan, tujuan penilaian dan penunjukan ketua team dan anggota team.

3). Penentuan tanggal Penilaian dan Tanggal Pemeriksaan Penilaian.

Masa Penguasaan ataupun Waktu Kepemilikan, dll.

5). Data Intern Properti dan Data Ekstern Properti, seperti Lokasi, aksesibilitas, Pencapaian Lokasi, Transportasi, Kondisi, Situasi, sedang dalam sengketa atau tidak, dll

Peralatan, Prasarana dan Sarana ; 1). Peralatan pendukung kerja ;

2). ATK, Peta dan copy peta yang diperlukan. 3). Penelitian Pendahuluan;

a). Penelitian berkas dan surat penting yang melingkupi property ; b). Peninjauan Team Ke Lokasi Properti ;

c). Penelitian dilakukan terhadap : i). Tanah :

 Luas Tanah sesuai dengan yang ada pada dokumen Kepemilikan, dan kalau perlu dilakukan pengukuran dan pemetaan kembali.

 Bentuk atau Rupa tanah, segi empat beraturan atau tidak beraturan, segi lima dsb.

 Kontur tanah, Tumpak lego, datar atau miringnya tanah, di atas atau dibawah as jalan .

 Lingkungan sekitar Tanah, dan

 Lain-lain yang diperlukan berkenaan dengan penilaian. ii). Bangunan :

 Jenis Penggunaan Bangunan (JPB), Misalnya Perumahan, Rumah Toko, Perkantoran dll.

 Tahun Dibangun, tahun Renovasi, Komponen Utama, Material dan Fasilitas.

 Teliti berdasarkan data yang ada mualiu dari bawah ke atas, misalnya Periksan Cetak Biru Bangunan, Fondasi, Dinding, Lantai, Plafon, Atap,

 Teliti perlengkapan, mulai dari Fasilitas Gedung, Fasilitas Penunjang, Pipa air bersih / air kotor, perlengkapan Elektrik termasuk kabel-kabel, Telepon dan jaringannya.

 Kondisi dan Keadaan Gedung, dalam keadaan sangat baik, baik, sedang, jelek perawatan atau pemeliharaannya.

Disamping itu sebelum melakukan kegiatan penilaian seorang Penilai perlu melakukan kunjungan ke Kantor Instansi terkait baik Perwakilan Pemerintah maupun BUMN/BUMD ataupun Kantor Swasta yang berkaitan dengan property terkait.

Dari hal-hal tersebut di atas maka konsep-konsep penilaian telah digariskan dengan dasar-dasar sebagai berikut :

a. Identifikasi masalah, dengan melaksanakan pendataan, penyelidikan dan penalaran; b. Kemampuan peramalan / estimasi atas pulangan, dan nilai ;

1). Produksi Harta dalam keadaan baru, yang biasanya merupakan penghitungan atau estimasi atas produksi harta dengan cara merakit unsur-unsur, pabrikasi,

konstruksi, dan atau pertumbuhan zat hidup.

2). Penggantian harta / properti yang ada dengan cara membeli atau memproduksi harta yang setara.

3). Reproduksi harta yang ada dengan cara membeli atau memproduksi harta yang identik. d. Rekonsiliasi Nilai adalah suatu tahapan review atau mengkaji ulang data dan teknik

penilaian dan yang kedua adalah mengkaji perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian yang dikaitkan dengan tujuan atau kegunaan dengan mempertimbangkan segala faktor yang mempengaruhinya.

e. Penentuan harapan dan keuntungan atau ciri-ciri non moneter yang membantu nilai, memberikan pertimbangan tentang umur, sisa umur manfaat, kondisi, mutu, atau keaslian fisik harta, jumlah sumber alam, kependudukan, pasar, dan lain-lain yang terkait.

F. PENGUMPULAN DATA DAN PENYAJIAN DATA Data :

Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu yang dianggap benar. Apabila data tersebut dikaitkan dengan peneilaian maka data property adalah merupakan bahan mentah yang dapat dipakai sebagai bahan yang akan diolah atau dianalisis sehingga menghasilkan informasi. Informasi inilah yang nantinya akan dapat memberikan gambaran atau pandangan sebagai pembanding atas property yang lain.

Data ini dapat berupa sesuatu yang berkaitan dengan tanah ataupun bangunan, berupa bentuk objek, ukuran, harkat, letak / lokasi, kondisi, bahkan harga jual atau nilai dan lain-lain sebagainya.

Data digunakan untuk :

1. Dasar untuk menentukan Nilai Pasar .

Nilai Properti yang akan ditentukan nilainya dicari bandingannya dan disesuaikan dengan nilai pasar maka perlu data pasar property yang sejenis, serupa, sebangun dan mendekati ukuran yang sama. Supaya akurat maka data nilai dikumpulkan sebanyak mungkin termasuk nilai sewa, nilai pasar servis charge.

2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian .

Antara lain adalah tingkat hunian, tingkat kekosongan, besarnya % biaya operasional, besarnya angka pemasaran, penjualan property, tingkat kapitalisasi dll.

3. Dasar peramalan dimasa yang akan datang .

memebritahukan kepada kita bahwa Fakta adalah kenyataan atau sesuatu yang terjadi sebagai bahan masukan pengolahan/proses yang berupa tulisan, pembukuan, lembaran-lembaran bahkan kejadian atau accident. Fakta yang diolah/diproses dan dikaji dengan Bank Data pribadi/personal atau Badan/Institusi tertentu berupa pitarekaman, piringan dari Intern membuahkan output berupa Data. Masalahnya apakah data tadi pasti valid atau benar ? Jawabnya belum tentu ! Untuk itu maka perlu diolah lagi atau istilah management di evaluasi, Check and rechec. Data yang telah diolah lagi hasilnya data siap saji atau disebut Informasi. Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap setimasi nilai properti nilaian. Data yang tidak mempunyai korelasi langsung terhadap objek nilaian tidak perlu dicantumkan dalam daftar dan dapat dibuang atau disisihkan dari analisis. Beberapa Jenis data adalah sebagai Berikut :

1), Data Umum yang terdiri dari data Nasional, Provinsi, Kabupaten/ Kota dan Lingkungan sekitar yang meliputi Faktor Pemerintahan, Internal maupun Eksternal, Sosial, Ekonomi dan Budaya serta lingkungan .

2). Data Khusus adalah data yang lebih spsifik dan berkaitan dengan properti subjek dan Properti Pembanding.

Bank Data

Skema 2 : Flow Chard Prosesing Data/Informasi.

kuantitas data sangat diperlukan dengan mengingat bahwa dalam pengolahannya selalu mempertimbangkan unsur manajemen man, money, material, method dan machine agar efektif efisien. Dalam penilaian karena data merupakan sumber yang paling menentukan sebagai olahan yang akan dibandingkan dengan objek penilaian maka data makin banyak, relevan, tidak ketinggalan waktu, dan akurat, maka keberadaan data tidak dapat diabaikan begitu saja atau diambil secara serampangan. Pengumpulan data merupakan kegiatan yang sangat memerlukan perhatian dan ketelitian yang serius, berbagai jenis data masukan adalah data yang berkaitan dengan jenis properti, kondisi, rupa, bentuk, ukuran dan sumber data primer atau secunder akan sangat menentukan kepercayaan akan kebenaran atau validitas data.

Data dapat dibagi menjadi beberapa masukan seperti menurut jenisnya data terdiri dari data umum dan data khusus. Data umum merupakan data yang ada disekitar objek yang meliputi kondisi sosial ekonomi masyarakat, Pemerintahan termasuk di dalamnya masalah kebijaksanaan policy Pemerintah, aturan dan tataguna tanah dan bangunan, Lingkungan hidup, pembuangan limbah dan lain-lainya yang serupa dengan itu. Adapun data khusus adalah data tentang objek itu sendiri yang diperoleh secara rinci yang meliputi jenis tanah dan atau bangunan, rupa tanah, kondisi tanah, ukuran, bentuk tanah dan bangunan, harga sewa / harga jual beli, objek pembanding, karakteristikobjek dan pasar, fasilitas, aksesibilitas objek.

Untuk itu perlu analisis data sebelum data dipergunakan untuk kegiatan perkiraan atau perhitungan nilai. Perumumusan Kebijakan memberikan pelajaran kepada kita bahwa untuk menentukan keputusan diperlukan beberapa langkah