BAB II AKIBAT HUKUM TERHADAP HAK MILIK ATAS TANAH
C. Proses Pemberian Kredit Dengan Jaminan Hak Milik Atas
Majunya perekonomian suatu bangsa, menyebabkan pemanfaatan tanah menjadi sangat penting dan memegang peranan kunci dalam kehidupan manusia itu sendiri. Hal ini terlihat karena kehidupan manusia sama sekali tidak dapat dipisahkan dari tanah.
Manusia berasal dari tanah, dimana menurut sejarah perkembangan dan kehancurannyapun ditentukan oleh tanah, masalah tanah dapat menimbulkan persengketaan dan peperangan yang dahsyat karena manusia-manusia suatu bangsa ingin menguasai tanah orang atau bangsa lain, disebabkan karena adanya sumber daya alam didalamnya, bisa berupa kesuburan, sumber bahan tambang galian seperti minyak bumi, batu bara, juga letaknya yang dekat dengan pusat kota, pusat perekonomian dan dekat tempat peribadatan.83 Peningkatan laju perekonomian akan menimbulkan tumbuh dan berkembangnya usaha yang dilakukan oleh masyarakat, biasanya pelaku usaha dalam mengembangkan usahanya selalu berupaya menambah modal usahanya dengan cara melakukan pinjaman atau kredit langsung dengan perbankan. Dimana kredit yang
83Bachtiar Jazuli, Eksekusi Perkara Perdata Segi Hukum Dan Penegakan Hukum (Jakarta: Akademika Pressindo, 1987), hlm. 43.
banyak berkembang dalam masyarakat adalah kredit dengan Hak Tanggungan, meskipun di dalam hukum jaminan dikenal juga beberapa lembaga jaminan seperti Fidusia, Gadai.
Lembaga perbankan mempunyai peranan strategis untuk mendorong perputaran roda perekonomian melalui kegiatan utamanya, yaitu menghimpun dana masyarakat dan menyalurkan kembali ke masyarakat dalam bentuk pemberian kredit untuk mendukung pembangunan. Dalam praktek saat ini, bank menyalurkan berbagai macam kredit sesuai kebutuhan dan kegiatan masyarakat.
Secara etimologis istilah kredit berasal dari Bahasa Latin “credere” yang berarti kepercayaan. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, salah satu pengertian kredit adalah pinjaman uang dengan pembayaran pengembalian secara mengangsur atau pinjaman hingga batas jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.84. Dalam Pasal 1 butir 11 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 dirumuskan bahwa “kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnyasetelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga”. Dengan demikian kewajiban debitur bukan hanya membayar hutang-hutangnya akan tetapi juga membayar beban bunga yang telah ditentukan dan disepakati.
Unsur essensial dari kredit bank adalah adanya kepercayaan dari pihak bank sebagai kreditur terhadap nasabah peminjam sebagai debitur. Kepercayaan tersebut
timbul karena dipenuhinya segala ketentuan dan persyaratan untuk memperoleh kredit bank oleh debitur seperti jelasnya tujuan peruntukan kredit, adanya benda jaminan atau agunan dan sebagainya.
Unsur-unsur kredit adalah:
1. Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang diberikannya baik dalam bentuk uang, barang atau jasa akan benar-benar diterimanya kembali dalam jangka waktu tertentu dimasa yang akan datang. 2. Tenggang waktu, yaitu suatu masa yang memisahkan antara pemberian
prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan datang.
3. Degree of risk , yaitu tingkat resiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima kemudian hari. Semakin lama kredit diberikan semakin tinggi pula tingkat resikonya.
4. Prestasi atau objek kredit, tidak diberikan salam bentuk uang, tetapi juga dapat berbentuk barang atau jasa.85
Menurut Soebekti, yang dimaksud dengan resiko adalah kewajiban memikul kerugian yang disebabkan karena suatu kejadian di luar kesalahan salah satu pihak. Berkaitan dengan pemberian kredit oleh bank kepada debitur tentunya mengandung resiko bagi usaha bank, resiko tersebut dapat berupa ketidakmampuan debitur untuk melunasi angsuran atau kreditnya karena sesuatu hal yang tidak dikehendaki oleh karena itu semakin lama jangka waktu yang diberikan untuk pelunasan kredit maka akan semakin besar juga resiko bagi bank.86
Berdasarkan jangka waktu dan penggunaannya kredit dapat digolongkan menjadi tiga jenis yaitu :
85Thomas Suyatno,Kelembagaan Perbankan(Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2003), hlm. 20.
1. Kredit investasi, yaitu kredit jangka menengah atau panjang yang diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan atau pendirian proyek baru.
2. Kredit modal kerja, yaitu kredit modal kerja yang diberikan dalam rupiah atau valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha dalam jangka waktu maksimal satu tahun dan dapat diperpanjang sesuai dengan kesepakatan.
3. Kredit konsumsi, yaitu kredit jangka pendek atau panjang yang diberikan kepada debitur untuk membiayai barang-barang kebutuhan atau konsumsi dalam skala kebutuhan rumah tangga yang pelunasannya dari penghasilan bulanan nasabah debitur yang bersangkutan.
Persyaratan pemberian kredit secara umum diterapkan oleh setiap bank yang akan memberikan kredit kepada nasabah atau debitur seperti :87
1. Mempunyai feasibility study, yang dalam penyusunannya melibatkan konsultan yang terkait.
2. Mempunyai dokumen administrasi dan izin-izin usaha, misalnya akta perusahaan, NPWP, SIUP.
3. Maksimum jangka waktu kredit adalah 15 tahun dan masa tenggang waktu (grace period) maksimum 4 tahun.
4. Agunan utama adalah usaha yang dibiayai.
87Hasil wawancara dengan Toguan Siregar, Pimpinan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua, pada tanggal 19 Nopember 2013.
5. Maksimum pembiayaan bank adalah 65 % dan self-financing adalah sebesar 35 %.
6. Penarikan atau pencairan kredit biasanya didasarkan atas dasar prestasi proyek.
7. Pencairan biasanya dipindahbukukan ke rekening giro.
8. Rencana angsuran ditetapkan atas dasar cash flow yang disusun berdasarkan analisis dalamfeasibility study.
9. Pelunasan sesuai dengan jangka waktu yang telah di tetapkan.
Pada PT. Bank Sumut cabang Gunung Tua plafond yang diberikan tergantung kepada analisis usaha dan syarat formal yang sudah ditentukan berupa :88
1. Nasabah harus memiliki jaminan atau agunan sesuai dengan kredit yang akan dipilihnya.
2. Melengkapi syarat identitas yang disesuaikan oleh kreditur yang berupa KTP/tanda pengenal lainnya, Kartu Keluarga, Buku Nikah dan lain-lain. 3. Pinjaman Rp. 100.000.0000 keatas dipersyaratkan adanya NPWP .
Pemberian kredit merupakan salah satu fungsi utama dari bank, maka dalam ketentuan tersebut juga mengandung dan menerapkan prinsip kehati-hatian sebagaimana dimaksud dalam ketentuan pasal 2 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-undang No. 7 Tahun 1992 tentang perbankan.
88Hasil wawancara dengan Toguan Siregar, Pimpinan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua, pada tanggal 19 Nopember 2013.
Untuk mencegah terjadinya kredit bermasalah di kemudian hari penilaian suatu bank untuk memberikan persetujuan terhadap suatu permohonan kredit dilakukan dengan berpedoman kepada formula 4P dan formula 5C. Formula 4P berupa :89
1. Personality, dalam hal ini pihak bank mencari data secara lengkap mengenai kepribadian si pemohon kredit, antara lain mengenai riwayat hidupnya, pengalamnnya dalam berusaha, pergaulan dalam masyarakat.
2. Purpose, bank harus mencari data tentang tujuan atau penggunaan kredit
tersebut sesuailine of business kredit bank yang bersangkutan.
3. Prospect, dalam hal ini bank harus melakukan analisis secara cermat dan
mendalam tentang bentuk usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit.
4. Payment, dalam penyaluran kredit, bank harus mengetahui dengan jelas
mengenai kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi utang kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang ditentukan.
Formula 5C adalah :90
1. Character, bahwa calon debitur memiliki watak, moral dan sifat-sifat pribadi yang baik, tujuannya adalah untuk mengetahui tingkat kejujuran, integritas dan kemauan dari calon nasabah untuk memenuhi kewajiban dan menjalankan usahanya.
89Hasil wawancara dengan Toguan Siregar, Pimpinan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua, pada tanggal 19 Nopember 2013.
90Hasil wawancara dengan Toguan Siregar, Pimpinan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua, pada tanggal 19 Nopember 2013.
2. Capacity, dalam hal ini adalah kemampuan calon nasabah debitur untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu melihat prospektif masa depan, sehingga usahanya akan dpat berjalan dengan baik dan memberikan keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu melunasi kreditnya dalam jumlah dan jangka waktu yang telah ditentukan.
3. Capital, bank harus terlebih dahulu melakukan penelitian terhadap modal
yang dimiliki oleh pemohon kredit.
4. Collateral, adalah jaminan untuk persetujuan pemberian kredit yang
merupakan sarana pengaman (back up) atas resiko yang mungkin terjadi atas wanprestasinya nasabah debitur dikemudian hari.
5. Condition of economy, dalam pemberian kredit oleh bank, kondisi ekonomi
secara umum dan kondisi sektor usaha pemohon kredit perlu memperoleh perhatian dari bank untuk memperkecil resiko yang mungkin terjadi yang diakibatkan oleh kondisi ekonomi tersebut.
Berkaitan dengan prinsip pemberian kredit, pada dasarnya pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitur berpedoman kepada dua prinsip yaitu prinsip kepercayaan dan prinsip kehati-hatian (prudential principle).
Proses pemberian kredit oleh PT. Bank Sumut pada dasarnya sama dengan proses pemberian kredit secara umum yaitu :
1. Pengajuan pemohonan /aplikasi kredit, pengajuan aplikasi kredit ini dilampirkan dengan dokumen-dokumen pendukung seperti Akta Pendirian Perusahaan, Identitas (KTP), Tanda daftar perusahaan, NPWP, neraca dan
laporan rugi laba tiga tahun terahir dan fotokopi sertifikat yang dijadikan jaminan. Sementara lampiran untuk pemohonan kredit perseorangan dilampirkan fotokopi identitas (KTP), Kartu Keluarga dan slip gaji yang bersangkutan.
2. Penelitian berkas kredit, setelah permohonan aplikasi kredit diterima bank maka bank akan melakukan penelitian secara mendalam dan mendetail terhadap berkas aplikasi kredit yang diajukan. Apabila dari hasil penelitian yang dilakukan itu, bank bependapat bahwa berkas aplikasi tersebut telah lengkap dan memenuhi syarat, maka bank akan melakukan tahap selanjutnya yaitu penilaian kelayakan kredit. Apabila aplikasi kredit yang diajukan tersebut belum lengkap dan belum memenuhi pesyaratan yang ditentukan, maka bank akan meminta kepada pemohon kredit untuk melengkapinya. 3. Penilaian kelayaan kredit (studi kelayakan kredit), dalam penilaian kelayakan
kredit ini banyak aspek yang akan dinilai berupa; aspek hukum, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek teknis/operasional, aspek manajemen, aspek sosial ekonomi.
Pemberian kredit ini bermula dari kepercayaan, yaitu pihak bank menilai calon nasabah kreditur layak dipercaya dan begitu juga sebaliknya calon nasabah debitur dapat menunjukkan itikad dan kemampuan yang baik untuk melunasi kredit/hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan.
Adanya hak milik perorangan tanah menjadi lebih bermakna pada nilai Kapital Asset, salah satunya bisa dijadikan jaminan suatu kredit. Akan tetapi tanah
hak milik yang dijadikan jaminan kredit itu mengikuti pada kreditnya bila kreditnya macet, maka konsekuensinya menjadi pelunasan kredit tersebut, yaitu dengan cara menguangkan apa yang menjadi jaminan kredit itu sendiri dalam hal ini adalah tanah yang dijadikan jaminan.
Secara umum Undang-Undang telah memberikan jaminan atau perlindungan kepada Kreditur, sebagaimana diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata, yaitu : “Segala harta kekayaan Debitur, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak , baik yang sekarang ada maupun yang akan ada dikemudian hari menjadi tanggungan/jaminan atas hutang-hutangnya”.
Jaminan yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata tersebut bersifat umum atau dengan kata lain benda jaminan itu tidak ditunjuk secara khusus dan tidak diperuntukkan bagi seorang Kreditur tertentu, sehingga apabila jaminan tersebut dijual maka hasilnya dibagi secara seimbang sesuai besarnya piutang masing-masing Kreditur (konkurent).
Dalam praktek perbankan, jaminan yang bersifat umum ini belum memberikan perlindungan hukum (kurang menimbulkan rasa aman) untuk menjamin kredit yang telah diberikan. Bank memerlukan jaminan yang ditunjuk dan diikat secara khusus untuk menjamin hutang Debitur dan hanya berlaku bagi bank tersebut. Jaminan ini dikenal dengan jaminan khusus yang timbul karena adanya perjanjian khusus antara Kreditur dan Debitur. Biasanya dengan jaminan berupa tanah yang kemudian dibebani dengan Hak Tanggungan sebagai jaminan kreditnya kepada bank.
Jaminan ini untuk memberikan perlindungan bagi Kreditur apabila terjadi wanprestasi atau dalam kegiatan perbankan biasa disebut kredit macet. Adapun pengertian dari wanprestasi yaitu suatu keadaan dimana seseorang tidak memenuhi kewajibannya yang didasarkan pada suatu perjanjian/kontrak. Wanprestasi dapat berarti tidak memenuhi prestasi sama sekali, atau terlambat memenuhi prestasi, atau memenuhi prestasi secara tidak baik.91
Perjanjian utang piutang dengan Bank, biasanya menggunakan lembaga Hak Tanggungan sebagai jaminan atas kredit dari Debitur. Hak Tanggungan itu sendiri adalah hak jaminan untuk pelunasan utang, dimana utang yang dijamin harus suatuutang tertentu. Menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996 yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah :
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dengan Undang- Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur- Kreditur lainnya.
Dari ketentuan diatas, maka Hak Tanggungan pada dasarnya hanya dibebankan kepada hak atas tanah dan juga sering kali terdapat benda-benda diatasnya bisa berupa bangunan, tanaman dan hasil-hasil lainnya yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan.
91 J. Satrio,Hukum Jaminan, Hak-hak Pribadi, (Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hlm. 23.
Menurut Pasal 4 ayat (1) UU No. 4 tahun 1996 obyek Hak Tanggungan harus berupa hak atas tanah yang dapat dialihkan oleh pemegang haknya yang berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, serta Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.
Hak Tanggungan sebagai salah satu lembaga hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu sebagaimana diuraikan dalam penjelasan UU No. 4 tahun 1996 alenia ke 3 mempunyai ciri-ciri antara lain :
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya.
b. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada.
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketigadan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Dengan ciri-ciri tersebut diatas diharapkan Hak Tanggungan atas tanah yang diatur dalam UU No. 4 tahun 1996 menjadi kuat kedudukannya dalam hukum jaminan mengenai tanah. Dengan demikian, manfaat adanya Hak Tanggungan adalah memberi kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur- Kreditur lain.
Dalam menjalankan kegiatannya pihak bank sebagai kreditur ternyata bersedia menerima jaminan sertipikat hak milik yang berada dalam kawasan hutan. Syarat-syaratnya sama saja dengan pemberian kredit pada umumnya seperti diatas akan tetapi terlihat ada perbedaan yang terjadi dalam pengikatan jaminannya. Jaminan sertipikat ini dilakukan tanpa pengecekan di Kantor Pertanahan, atau biasanya dikenal dengan cek bersih. Dalam hal ini, kreditur melakukan kelalaian dalam tugasnya. Sehingga kredit dengan jaminan sertipikat tersebut dapat diterima dengan jumlah plafond kredit yang telah disepakati, yang kemudian muncul kendala pada saat pendaftaran jaminan di Kantor Pertanahan, bahwa sertipikat-sertipikat tersebut yang ternyata masuk dalam kawasan hutan tidak dapat dipasang Hak Tanggungannya. Padahal menurut undang-undang salah satu fungsi dari lembaga Hak Tanggungan adalah memberikan jaminan hukum kepada kreditur sebagai kreditur yang preferen disaat debitur kredit macet.92
Namun untuk mengantisipasi tidak adanya perlindungan hukum kepada kreditur apabila hak tanggungan tidak dapat dipasang, maka kreditur itu sendiri membuat perjanjian antara debitur dengan menandatangani Surat Kuasa Menjual dan/atau Surat Membebankan Hak Tanggungan.93
Surat kuasa menjual (SKM) dibuat dihadapan Notaris antara kreditur dan debitur. Pihak kreditur beranggapan bahwa apabila debitur kredit macet, maka SKM
92 Hasil wawancara dengan Erwin Alimasyah Siregar, Divisi Penyelamat Kredit PT. Bank Sumut Cabang Gunungtua, tanggal 20 Nopember 2013.
93Hasil wawancara dengan Toguan Siregar, Pimpinan PT. Bank Sumut Cabang Gunung Tua, pada tanggal 19 Nopember 2013.
yang telah ditandatangani itu dapat dijadikan bukti ketika peralihan harta debitur kepada kreditur terjadi guna pelunasan utang-utangnya. Berdasarkan SKM inilah kreditur dapat menjual jaminan debitur baik bersama-sama dengan persetujuan debitur atau tanpa pesetujuan debitur.
Dalam kehidupan masyarakat paluta, tanah-tanah yang dalam kawasan hutan masih dapat diperjualbelikan. Walau tidak dapat diproses balik nama di Kantor Pertanahan, tidak sedikit masyarakat Paluta yang memperjualbelikannya secara dibawah tangan dan ditandatangani oleh Kepala Desa. Hal inilah yang menjadi salah satu alasan bagi kreditur untuk tetap menerima jaminan yang berada dalam kawasan hutan.
SKMHT adalah suatu kuasa yang diberikan oleh debitur kepada kreditur atas pemasangan hak tanggungan terhadap harta yang telah disepakati untuk dijadikan objek jaminan debitur atas pelunasan utang-utangnya. Ternyata kreditur keliru menanggapi fungsi dari SKMHT itu sendiri, kreditur beranggapan bahwa SKMHT tersebut tidak punya jangka waktu tertentu sehingga dapat dijadikan sebagai salah satu bukti atas suatu utang dan ketika jaminan dalam kawasan hutan tersebut dikemudian hari bebas dari kawasan hutan maka berdasarkan SKMHT yang telah ditandatangani beberapa waktu lalu maka kreditur secara langsung dapat mendaftarkan hak tanggungan atas objek jaminan tersebut, sehingga berakibatkan bahwa kreditur akan menjadi kreditur preferen yang mempunyai hak istimewa.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) terhadap tanah yang belum bersertipikat jangka waktunya adalah 3 bulan, dan untuk tanah yang telah
bersertipikat adalah 1 bulan. Dalam penggunaan SKMHT ini tidak banyak kreditur yang mengetahuinya. Dan pihak Notaris pun jarang mau menjelaskan jangka waktu penggunaan dari SKMHT itu. Sehingga kreditur selalu menggunakan penandatanganan SKMHT oleh debiturnya setelah Perjanjian Membuka Kredit dibawah tangan ditandatangani dan diikuti dengan Akta Pengakuan Hutang.
Sehubungan dengan hal tersebut diatas, juga untuk melindungi diri sendiri, jaminan debitur yang berada dalam kawasan hutan, baik itu berbentuk sertipikat maupun akta notaris pihak kreditur telah membatasi jumlah plafond yang akan diberikan yaitu hanya Rp. 0 – Rp. 50.000.000,- dan apabila perjanjian telah ditandatangani maka sejumlah uang dapat langsung diberikan kepada debitur. Jalan ini ditempuh agar konsekuensi yang diterima apabila kredit macet hanya dalam tingkat rendah, sehingga dapat meminimalkan potensi kerugian.94
Kredit yang dijamin dengan hak atas tanah tersebut, apabila Debitur tidak lagi mampu membayarnya dan terjadi adanya wanprestasi dan kredit menjadi macet, maka pihak Kreditur tentunya tidak mau dirugikan dan akan mengambil pelunasan utang Debitur tersebut dengan cara mengeksekusi jaminan kredit tersebut dengan cara menjualnya secara pelelangan umum agar Debitur juga tidak terlalu dirugikan berdasarkan bukti perjanjian yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.