• Tidak ada hasil yang ditemukan

Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi Yang Dibuat Dihadapan Notaris Atau Camat Studi Di Kabupaten Deli Serdang

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2016

Membagikan "Eksistensi Dan Kekuatan Alat Bukti Alas Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi Yang Dibuat Dihadapan Notaris Atau Camat Studi Di Kabupaten Deli Serdang"

Copied!
135
0
0

Teks penuh

(1)

EKSISTENSI DAN KEKUATAN ALAT BUKTI ALAS HAK

BERUPA AKTA PELEPASAN HAK DENGAN GANTI

RUGI YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS

ATAU CAMAT STUDI DI KABUPATEN

DELI SERDANG

NASKAH PUBLIKASI

Oleh :

H E L E N A

NIM: 067011002

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

(2)

EKSISTENSI DAN KEKUATAN ALAT BUKTI ALAS HAK

BERUPA AKTA PELEPASAN HAK DENGAN GANTI

RUGI YANG DIBUAT DIHADAPAN NOTARIS

ATAU CAMAT STUDI DI KABUPATEN

DELI SERDANG

NASKAH PUBLIKASI

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Kenotariatan pada Sekolah Pascasarjana

Universitas Sumatera Utara

Oleh :

H E L E N A

NIM: 067011002

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

(3)

LEMBAR PENGESAHAN

JUDUL TESIS : EKSISTENSI DAN KEKUATAN ALAT BUKTI ALAS HAK BERUPA AKTA PELEPASAN HAK DENGAN GANTI RUGI YANG DIBUAT

DIHADAPAN NOTARIS ATAU CAMAT STUDI DI KABUPATEN DELI SERDANG

NAMA : HELENA

NIM : 067011002

PROGRAM STUDI : MAGISTER KENOTARIATAN

Menyetujui Komisi Pembimbing

Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH,MS,CN. K e t u a

Chairani Bustami, SH, SpN, MKN. Syafnil Gani, SH, M.HUM.

Anggota Anggota

Ketua Program Studi Direktur

Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH,MS,CN. Prof.Dr.Ir. T. Chairun Nisa B, MSc.

(4)

Telah Diuji pada

Tanggal : 27 Desember 2007

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH,MS,CN, Anggota : Chairani Bustami, SH,Sp.N, MKN,

Syafnil Gani, SH,M.Hum

(5)

EKSISTENSI DAN KEKUATAN ALAT BUKTI ALAS HAK BERUPA AKTA PELEPASAN HAK DENGAN GANTI RUGI YANG DIBUAT DIHADAPAN

NOTARIS ATAU CAMAT STUDI DI KABUPATEN DELI SERDANG

HELENA*

MUHAMMAD YAMIN**

CHAIRANI BUSTAMI**

SYAFNIL GANI**

INTISARI

Peranan seorang notaris adalah sangat penting dalam pembuatan sebuah akta pelepasan hak atas tanah yang belum bersertipikat, yaitu memberikan kepastian hukum dan alat bukti yang sah. UUJN telah memberikan mengenai kewenangan kepada Notaris untuk membuat akta-akta otentik dan juga memberi kewenangan untuk membuat akta yang berkaitan dengan Pertanahan sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 15 ayat (2) huruf f. Kewenangan Notaris untuk membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan sebagaimana yang dimaksud dalam UUJN adalah dalam rangka turut serta menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum dibidang hukum pertanahan nasional yang merupakan tujuan pokok dari UUPA. Oleh karena itu perlu penelitian mengenai kekuatan alat bukti alas hak berupa akta pelepasan hak dengan ganti rugi yang dibuat dihadapan notaris dan eksistensinya di Kabupaten Deli Serdang.

Untuk mengkaji hal tersebut dilakukan penelitian yang bersifat yuridis normatif dengan cara menggambarkan atau menelaah dan memberikan penjelasan dengan menganalisa peraturan perundang-undangan yang berlaku mengenai peralihan hak-hak atas tanah yang belum bersertipikat yang dihubungkan dengan pembuatan akta yang dilakukan dihadapan Notaris di Kabupaten Deli Serdang. Berdasarkan hasil penelitian menunjukkan bahwa:

1. Eksistensi Notaris membuat akta pelepasan hak dengan ganti rugi atas tanah yang belum bersertipikat adalah: berdasarkan Pasal 1 UUJN, berdasarkan Pasal 15 ayat (2) huruf F UUJN yang mengatur wewenang notaris untuk membuat akta yang berkaitan dengan tanah, berdasarkan pada Pasal 1457 KUH Perdata mengenai pengertian jual beli tanah, berdasarkan yurisprudensi. Eksistensi Notaris telah dapat diterima oleh masyarakat, dibuktikan dengan peningkatkan alas hak yang digunakan masyarakat untuk pendaftaran tanah di BPN Deli Serdang setiap tahun berupa akta Notaris. Hal ini berarti bahwa eksistensi Notaris pada masyarakat umum mulai meningkat seiring dengan peningkatan manfaat ekonomis dari tanah.

2. Akta pelepasan hak dengan ganti rugi yang dibuat oleh Notaris merupakan akta

otentik dengan demikian mempunyai kekuatan hukum sebagai alat pembuktian.

*

Mahasiswa Magister Kenotariatan Program Pascasarjana USU.

**

(6)

Akta pelepasan hak dengan ganti rugi yang dibuat oleh Notaris diterima oleh BPN Deli Serdang sebagai alas hak untuk pendaftaran tanah.

3. Dalam prakteknya di Kabupaten Deli Serdang, banyak akta-akta pelepasan hak

dengan ganti rugi atas tanah yang belum mempunyai alas hak yang jelas atau belum mempunyai sertipikat dan masih merupakan tanah negara yang dialihkan atau diganti rugikan oleh dan di hadapan Camat. Sebagai akta di bawah tangan, akta yang dibuat oleh Camat tidak mempunyai kekuatan hukum sebagai alat bukti. Akibatnya adakalanya akta tersebut di kemudian hari dapat menimbulkan terjadinya konflik antara para pihak maupun terhadap pihak ketiga. Kenyataan yang ditemukan penulis di Kabupaten Deli Serdang, surat yang dibuat oleh Camat dianggap sah bahkan surat pengakuan pernyataan penguasaan fisik yang dibuat oleh pihak yang berhak dengan sepengetahuan kepala desa dianggap sah dan dapat diterima oleh pihak BPN apabila pihak pemilik hak atas tanah yang baru hendak mendaftarkan tanahnya untuk memperoleh kepemilikan hak atas tanah.

Akhirnya disarankan agar masyarakat diberikan pemahaman yang terpadu oleh BPN mengenai eksistensi dan fungsi Notaris sebagai pejabat yang berwenang dalam pembuatan akta otentik karena akta tersebut dibuat berdasarkan ketentuan UU seperti yang diatur dalam UU No. 30/2004 mengenai UUJN dan dapat dijadikan sebagai alat bukti yang mutlak yang diatur oleh UU. Meskipun akibat hukum dari akta yang dibuat dihadapan Notaris adalah legal (sah) namun ada baiknya Notaris selalu bertindak profesional dengan menggunakan prinsip kehati-hatian dalam menerima seluruh alat bukti yang diberikan oleh para penghadap agar Notaris terlepas dari perbuatan yang dapat merugikan semua pihak.

Kata kunci : Akta Notaris

Pelepasan hak atas tanah

(7)

THE EXISTENCE AND THE ESSENCE OF EVIDENCE TOOL AS BASE RIGHT WITH A DEED RELEASING RIGHT BY INDEMNITY

PREPARED BEFORE NOTARY OR CAMAT CASE STUDY ON KABUPATEN DELI SERDANG

HELENA∗

MUHAMMAD YAMIN ** CHAIRANI BUSTAMI**

SYAFNIL GANI **

ABSTRACT

The role of notary held is very important in setting up a deed releasing right upon a land has not any certificate yet, by there give law assurance and as proof tool legally. UUJN regulations has provided it with authority over notary for producing an authentic deed and also there give an authority to set a deed pertaining to Lands refers to the content of Article 15 verse (2) point f. The notary authority to set up a deed regarding to Lands refers to the intention of UUJN regulations is to allow them involving to let a certain, order and law protection on the national land law as the main purpose of UUPA Agrarian regulations. In connecting with it, it is required highly specific study about the essence of proof tool as basic right with a deed releasing right by an indemnity prepared before notary and how the existence found in Deli Serdang District.

In order to study it, there has been conducted a research based normative juridical even with describe it out or interpret and give explanation, of course to analyze the regulation rules be valid regarding the transformation of rights upon land having no any certificate yet connected with the producing deed established before a notary in Deli Serdang District. Refers to the study there showed the result as :

1. The existence of Notary prepare a deed releasing right with an indemnity upon a land having no certificate yet, it should be based on Article 1 UUJN regulations, refers to Article 15 verse (2) point F UUJN regulations rule the authority of a notary in setting up a deed pertaining to the land, referred to Article 1457 KUH Perdata Codes regarding the meaning of selling-buying of land based on jurisprudence. The existence of Notary, public has accepted welcome, for it is proved a tend increasing demand a right basic the people hold for registering the land on BPN Deli Serdang year by year with a notary deed. It means that the existence of Notary by public got trend to increase along with improving its economy merits of land.

2. Deed of releasing right with indemnity prepared by Notary is recognized an

authentic deed in such way it has its law power as proof. The deed of releasing

(8)

right with indemnity prepared by Notary received properly by BPN Deli Serdang as right base for registering the land.

3. In practicing, on Deli Serdang District, there are many found the deeds releasing right with indemnity upon land having no any base right with them or having no any certificate yet and it seemly as state land took over or compensated by and before Camat, it is known under hand which deed prepared by Camat however having no any law power as evidence tool, with a consequence once time later the deed sometime may cause occurrence conflict between those side or over the third side. In actually, as writer found on Deli Serdang District, the documents prepared by Camat is assumed legal even the letter of recognition declaring hold controlling it physically issued by the holder right under acknowledged by Kepala Desa is considered legal and the BPN Authority could receive it if the side of right newly owner truly on the land will register his land for having right ownership over the land.

At last, it is suggestible for people let know and understand it more integrated by BPN Agency about the existence and the function of Notary as the legal authority in preparing the deed authentic for the deed is provided based on the UU regulations rule as refers to the UU Regulations No. 30/2004 pertaining UUJN and it should be referred as evidence tool absolutely regulated by UU. Although its legal consequence of the deed produced by Notary is perhaps legal but preferable Notary should be always take action professional by adopting a carefully principle in receiving all evidence tools given by those appears for Notary free from any action may loose all sides.

Keywords : Notary deed

(9)

KATA PENGANTAR

Dengan iringan doa dan puji syukur ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa dan

karena izinNyalah penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini sebagai salah

satu syarat yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan

(MKn) pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara Medan.

Adapun judul tesis ini adalah “Eksistensi dan Kekuatan Alat Bukti Alas

Hak Berupa Akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang Dibuat Dihadapan Notaris atau Camat Studi di Kabupaten Deli Serdang”.

Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan,

dorongan moril, masukan dan saran, sehingga penulis dapat menyelesaikan

penulisan tesis ini tepat pada waktunya. Ucapan terimakasih khususnya penulis

sampaikan kepada yang terhormat dan amat terpelajar Bapak Prof.Dr. Muhammad

Yamin, SH,MS,CN, Ibu Chairani Bustami, SH,Sp.N, MKN, dan Bapak Syafnil

Gani, SH,M.Hum, atas kesediannya membantu dalam rangka memberikan

bimbingan dan petunjuk serta arahan kepada penulis demi kesempurnaan

penulisan tesis ini. Berkat bimbingan, petunjuk dan arahan yang diberikan

sehingga telah diperoleh hasil yang maksimal.

Penulis juga mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada para

(10)

konstruktif terhadap penyempurnaan tesis ini sejak tahap kolokium dan seminar

hasil sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih terarah.

Dalam menyelesaikan tesis ini bukan tidak banyak cobaan, rintangan dan

tantangan yang penulis hadapi, namun penulis rela menempatkan semua itu

menjadi pelajaran tersendiri dalam hati penulis. Penulis sangat menyadari bahwa

penulisan tesis ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh sebab itu dengan segala

kerendahan hati penulis mengharapkan dan menerima saran-saran maupun

kritikan yang membangun demi kesempurnaan tesis ini.

Tidak semua nama bisa penulis sebutkan, namun penulis mengucapkan

terimakasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Ibu Prof.Dr.Ir. Chairun Nisa B, MSc. selaku Direktur Sekolah Pascasarjana

Universitas Sumatera Utara, dan para Asisten Direktur beserta seluruh staf atas

bantuan, kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis sehingga

dapat menyelesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan (MKn).

2. Bapak Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH,MS,CN, selaku Ketua Program Studi

Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yang

telah memberikan arahan dan bimbingan dalam penulisan tesis ini.

3. Ibu Chadijah Dalimunthe, SH,M.Hum dan Bapak Dr. Pedasteran Tarigan,

SH,MS, sebagai dosen penguji yang telah memberikan masukan dan arahan

(11)

4. Para bapak dan ibu dosen di lingkungan Sekolah Pascasarjana Universitas

Sumatera Utara khususnya pada Program Studi Magister Kenotariatan, yang

membimbing dan memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis sehingga

dapat menyelesaikan studi, atas jasa dan budi para bapak dan ibu dosen saya

ucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya.

5. Para pegawai/staf pada Program Studi Magister Kenotariatan yang selalu

membantu penulis dengan sepenuh hati, terutama dalam kelancaran

administrasi yang dibutuhkan.

6. Para Notaris di Kabupaten Deli Serdang, Kepala Kantor BPN Deli Serdang

Bapak Mangapul, SH, dan para staf, Kepala BPS, para Camat se Kabupaten

Deli Serdang yang telah bersedia penulis wawancarai dan memberikan

informasi serta telah menjawab seluruh pertanyaan sehubungan dengan data

yang dibutuhkan dalam penulisan tesis ini.

7. Teristimewa buat suamiku tercinta Ir. Jannen Pardosi dan kedua anakku

Cinthya Stephanie dan Brian Kevin, yang telah banyak memberikan dorongan

baik secara moril maupun materil, terutama dukungan doa dan pengertian

yang begitu besar kepada saya sehingga penulis dapat menyelesaikan

penulisan tesis ini tepat pada waktunya.

8. Rekan-rekan pada Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana USU Medan

(12)

per satu yang telah memberikan bantuan, semangat, dorongan, motivasi

kepada penulis dalam penyelesaian studi.

Akhirnya dengan rendah hati dan penuh rasa hormat yang sangat

mendalam, penulis sampaikan terimakasih kepada yang terhormat dan sangat

terpelajar para pendidik dan pengajar penulis. Semoga Tuhan Yang Maha Kuasa

senantiasa memberkati kita.

Amin !

Medan, Desember 2007

Penulis,

(13)

RIWAYAT HIDUP

Nama : HELENA

Tempat/Tgl. Lahir : Kutacane, 18 Oktober 1968

Alamat : Jl. Bunga Mawar XXI Blok C No. 8

Kecamatan Medan Selayang II Medan

Pekerjaan : Pegawai Notaris

Nama Ayah : A.M. Panjaitan, SH.

Nama Ibu : N.M. Saragih

Pendidikan :

1. Sekolah Dasar Perguruan Katolik Kotacane Aceh Tenggara, Tamat tahun

1981.

2. Sekolah Menengah Pertama Negeri Kutacane, Aceh Tenggara, Tamat

tahun 1984.

3. Sekolah Menengah Atas YP Pembangunan Medan, Tamat tahun 1987.

4. Fakultas Hukum Universitas Medan Area, Tamat tahun 2000.

5. Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara,

(14)

DAFTAR ISI

Halaman

LEMBAR PENGESAHAN... ii

PENITIA PENGUJI TESIS... iii

INTISARI ... iv

BAB II. EKSISTENSI NOTARIS DALAM MELAKUKAN PEMBUATAN AKTA PELEPASAN HAK DENGAN GANTI RUGI DI KABUPATEN DELI SERDANG ... 14

A. Gambaran Umum Status Tanah di Kabupaten Deli Serdang... 14

B. Permasalahan Umum Status Hak Atas Tanah di Deli Serdang.. 16

C. Kewenangan Notaris Melakukan Pembuatan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi terhadap Tanah yang Belum Bersertifikat ... 17

(15)

A. Kekuatan Hukum Alat Bukti Alas Hak yang Dibuat

Dihadapan Notaris ... 24

B. Akibat Hukum dari Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi Atas Tanah yang Dibuat Dihadapan Notaris ... 26

BAB IV. KEWENANGAN CAMAT DALAM PEMBUATAN SURAT KETERANGAN PELEPASAN HAK ATAS TANAH ... 29

A. Tugas dan Kewenangan Camat Dalam Pembuatan Surat Keterangan Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi terhadap Tanah yang Belum Bersertifikat... 29

B. Kekuatan Alat Bukti Alas Hak yang Dibuat oleh Camat ... 36

C. Akibat Hukum Surat Keterangan Pelepasan Hak Atas Tanah yang Dibuat oleh Camat ... 38

BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN ... 39

A. Kesimpulan... 39

B. Saran ... 42

(16)

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah sangat erat hubungannya dengan manusia, bahkan dapat dikatakan

setiap saat manusia berhubungan dengan tanah. Tanah adalah tempat pemukiman

umat manusia disamping sebagai sumber penghidupan bagi mereka yang mencari

nafkah melalui usahatani dan perkebunan. Setiap orang memerlukan tanah, tidak

hanya pada masa hidupnya, tetapi juga pada masa meninggalnya manusia masih

berhubungan dengan tanah. Oleh sebab itu tanah merupakan kebutuhan vital

manusia.

Nilai ekonomis tanah yang terus meningkat setiap saat menyebabkan

seringnya terjadi masalah tanah. Salah satu diantara masalah pertanahan yang

dapat menimbulkan keresahan dalam masyarakat adalah persoalan hak atas tanah.

Banyaknya permasalahan-permasalahan dibidang pertanahanan yang timbul pada

saat ini disebabkan karena tidak dilaksanakannya peraturan-peraturan dibidang

pertanahan tersebut sebagaimana mestinya.

Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) mencatat dalam lima

tahun terakhir ini, pengaduan yang menyangkut persoalan sengketa tanah

menempati posisi lima besar dari seluruh kasus yang ditangani. Tingginya kasus

(17)

telah tersertifikasi. Seperti yang disampaikan oleh Sudaryatmo dari Yayasan

Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) dalam diskusi mengenai mafia tanah yang

diadakan di Jakarta pada tanggal 09 Februari 2004, yaitu : ”Jangankan yang tidak

bersertipikat, yang jelas-jelas memiliki sertipikat tanah pun bisa menimbulkan

masalah”.1

Rendahnya kemauan masyarakat untuk melaksanakan pendaftaran tanah di

Indonesia selama ini tidak bisa dilepaskan dari peran BPN selaku lembaga yang

memiliki otoritas dibidang pendaftaran tanah. Masyarakat masih beranggapan

bahwa apabila ingin mengurus pendaftaran tanah di BPN sangat sulit dan tidak

jelas prosedurnya. Selain kendala pengurusan pendaftaran di BPN, faktor biaya

cukup tinggi untuk melakukan pendaftaran tanah juga turut mempengaruhi minat

masyarakat untuk melakukan pendaftaran tanah. Akibat dari sulitnya prosedur

pendaftaran tanah di BPN dan memerlukan biaya yang cukup tinggi, maka

sebagian masyarakat di Indonesia tidak mau mendaftarkan tanahnya untuk

dikonversi menjadi hak menurut Undang-Undang Pokok Agraria, demikian juga

dengan kegiatan peralihan hak-hak atas tanah tersebut. Oleh karena itu perlu

kemauan dan kesadaran seluruh bangsa Indonesia untuk memahami dan

menjalankan dengan sebaik-baiknya peraturan-peraturan dibidang pertanahan

agar dapat tercipta suatu kepastian hukum yang dapat mengantisipasi setiap

permasalahan-permasalahan dibidang pertanahan.

1

(18)

Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960 disingkat dengan

UUPA yang disahkan pada tanggal 24 September 1960 dalam Lembaran Negara

No. 104 tahun 1960 yang merupakan tonggak sejarah bagi bangsa Indonesia

dalam hal penyusunan Hukum Agraria Nasional. Selain telah menumbangkan

puncak kemegahan modal asing yang telah berabad-abad memeras kekayaan dan

tenaga bangsa Indonesia, hendaknya akan mengakhiri pertikaian dan

sengketa-sengketa tanah yang telah ada di Indonesia.

Di dalam memori penjelasan atas rancangan UUPA disebutkan tujuan

pokok dari UUPA, adalah :

a. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional yang

merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat tani, dalam rangka masyarakat adil dan makmur.

b. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan

dalam Hukum Pertanahan.

c. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai

hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.2

Tujuan pokok dari UUPA itu sendiri adalah dalam rangka mewujudkan

ketentuan Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945 yang berbunyi : ”Bumi, air

dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan

dipergunakan untuk sebesar-besarnya demi kemakmuran rakyat”.3

Bahwa negara sebagai organisasi kekuasaan yang mengatur

hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang

2

Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia. Djambatan. Jakarta. 2005. hal. 216.

3

(19)

mengenai bumi, air dan ruang angkasa di Indonesia berkewajiban untuk

memperhatikan berbagai kepentingan mengenai penguasaan dan penggunaan

hak-hak atas tanah dewasa ini.

Dalam rangka memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah

bagi seluruh rakyat Indonesia maka Pemerintah akan melakukan pendaftaran

tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia sebagaimana yang dimaksud dalam

Pasal 19 ayat (1) UUPA, yang menyebutkan bahwa “untuk menjamin kepastian

hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah, yang diatur dengan Peraturan

Pemerintah”.4

Adapun Peraturan Pemerintah, disingkat PP, untuk pelaksanaan

pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur dalam UUPA adalah PP Nomor 10

Tahun 1961 yang mulai berlaku pada tanggal 23 Maret 1961 yang kemudian

disempurnakan dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 yang berlaku pada tanggal 8

Oktober 1997.

Sebelum UUPA berlaku, pendaftaran tanah yang kita kenal adalah hanya

pendaftaran untuk hak-hak atas tanah yang tunduk kepada Kitab Undang-undang

Hukum Perdata Barat, seperti hak Eigendom, Erfpacht, Opstal dan sebagainya

yang pendaftarannya dilakukan di Kantor Pendaftaran Tanah (Kadaster).

Sedangkan pendaftaran tanah untuk golongan Bumi Putera tidak ada suatu

ketentuan hukum pendaftaran tanah yang bersifat uniform yang mengatur,

4

(20)

walaupun ada kita temukan beberapa pendaftaran secara sporadis, akan tetapi

masih sederhana dan belum sempurna, seperti Grant Sultan, Grant Controleur,

Grant Deli Maatschappij, dan lain-lain yang sudah berkembang dan menirukan

sistem pendaftaran kadaster.

Pelaksanaan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia sebagaimana

diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 belum dapat terlaksana sebagaimana

mestinya. Hal ini disebabkan beberapa kendala seperti luasnya letak geografis

Indonesia, sehingga memakan waktu yang lama untuk dilaksanakannya

pendaftaran tanah seluruh wilayah, faktor biaya untuk pendaftaran tanah yang

cukup tinggi, tingkat kesadaran hukum masyarakat yang masih rendah dan

sulitnya pendaftaran tanah di BPN.

Apabila kita melihat kenyataan yang ada dalam masyarakat pada saat ini

masih saja kita temukan di tengah-tengah masyarakat surat-surat tanah yang

dibuat oleh Camat maupun oleh Lurah atau Kepala Desa. Surat yang dibuat oleh

Camat maupun oleh Lurah atau Kepala Desa tersebut adalah untuk menciptakan

bukti tertulis dari tanah-tanah yang mereka kuasai, tanpa melalui prosedur

sebagaimana yang ditetapkan dalam PP Nomor 24 Tahun 1997. Tanah-tanah

tersebut ada yang belum dikonversi atau tanah-tanah negara yang telah diduduki

oleh rakyat, baik dengan sengaja ataupun diatur oleh Lurah/Kepala Desa ataupun

oleh Camat, seolah-olah tanah tersebut telah merupakan hak seseorang ataupun

(21)

Sebagai contoh masih berlangsungnya praktek pembuatan surat-surat tanah

diluar ketentuan PP Nomor 24 Tahun 1997 yaitu seperti yang ada di daerah

Sumatera Utara, khususnya di Kabupaten Deli Serdang. Para Camat sering

mengeluarkan surat yang berkenaan dengan tanah yang dikenal dengan istilah

“SK Camat”. SK Camat dibuat dengan berbagai judul, seperti: Surat Pelepasan

Hak Atas Tanah dengan Ganti Rugi, dan lain-lain. SK Camat yaitu surat yang

dibuat oleh Camat baik sebagai bukti hak ataupun sebagai bukti peralihan hak atas

tanah sehubungan dengan adanya jual beli tanah. Surat-surat kepemilikan dan

peralihan hak atas tanah yang dibuat dalam bentuk SK Camat tersebut masih

berlaku di masyarakat sehingga dapat dipergunakan sebagai jaminan/agunan

untuk memperoleh pinjaman di Bank Pemerintah atau Bank Swasta. Yang

menjadi permasalahan adalah kekuatan hukum atas akta yang dibuat oleh Camat

karena Camat bukan pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik, sesuai

dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.

3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan

Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.

Ada beberapa pengertian yang berhubungan dengan kedudukan tanah,

yaitu tanah yang bersertipikat dan tanah yang tidak bersertipikat. Tanah yang

bersertipikat artinya tanah yang telah memiliki hak dan telah terdaftar di Kantor

Pertanahan setempat, hal ini dibuktikan dengan telah diterbitkannya buku tanah

(22)

PP Nomor 24 Tahun 1997 menerangkan bahwa “buku tanah adalah

dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek

pendaftaran tanah yang sudah ada haknya”.5 Di dalam Pasal 1 ayat (20)

menyebutkan bahwa “sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, seperti Hak Pengelolaan, Tanah

Wakaf, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan yang

masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan”.6 Sertipikat tanah

yang diberikan itu akan memberikan arti dan peranan penting bagi pemegang hak

yang bersangkutan yang berfungsi sebagai alat bukti hak atas tanah.

Namun dengan adanya sertipikat bukanlah jaminan bahwa tanah tersebut

tidak ada sengketa, tetapi dengan adanya sertipikat tersebut dapat dijadikan

sebagai pegangan dan kepastian hak atas subjek tanah tersebut bahwa tanahnya

telah diukur, telah ditentukan batas-batasnya oleh yang berwenang untuk itu dan

telah memberikan hak prerogatif terdaftar atas nama pemilik.

Apabila seseorang bermaksud untuk mengalihkan hak atas tanah dan atau

bangunan yang dimilikinya, biasanya dapat dilakukan dengan cara jual beli, hibah,

tukar menukar, pemisahan pembagian harta warisan dan sebagainya.

Untuk memperoleh kekuatan hukum dalam mengalihkan hak atas tanah,

maka sebaiknya semua perbuatan hukum tersebut dilakukan dihadapan Notaris

dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan akta otentiknya.

5

(23)

Namun apabila peralihan hak atas tanah tidak dilakukan dihadapan pejabat

yang berwenang akan tetapi hanya dibuat dengan cara ditulis diatas kertas segel

atau kertas yang bermaterai, maka hal itu merupakan perbuatan hukum peralihan

hak atas tanah dalam bentuk akta dibawah tangan, yaitu hanya berupa catatan dari

suatu perbuatan hukum. Sebagai contoh dapat dilihat terhadap tanah-tanah yang

tidak mempunyai sertipikat (SK Camat, SK Bupati, SK Gubernur, Tanah Grant),

jika hendak melakukan perjanjian jual beli dengan akta otentik, maka hal itu

merupakan kewenangan dari Notaris untuk membuat akta otentiknya dan akan

dibuatkan dengan Akta Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi.

Akta Notaris dengan judul Pelepasan Hak dengan Ganti Rugi lazimnya

digunakan terhadap tanah yang tidak bersertipikat. Hal ini disebabkan karena

tanah tersebut belum dimiliki dengan hak tertentu oleh seseorang dan status

kepemilikan tanah tersebut merupakan tanah yang langsung dikuasai oleh negara.

Terhadap tanah yang tidak bersertipikat atau tanah yang dikuasai oleh negara,

maka seseorang hanya boleh menguasainya untuk diusahakan sehingga mendapat

manfaat dari tanah tersebut. Apabila dilakukan jual beli terhadap tanah tersebut

berarti terjadi peralihan hak dari penjual kepada pihak pembeli yang diikuti

dengan pembayaran sejumlah uang sebagai bentuk ganti kerugian atas peralihan

hak atas tanah tersebut. Perlu ditegaskan dalam hal ini bahwa peralihan hak yang

dimaksud dalam jual beli ini adalah peralihan hak dalam arti hak menguasai dan

(24)

Demikian juga apabila diatas tanah tersebut terdapat bangunan, dan atau

tanaman yang turut diperjualbelikan, maka hal ini dapat juga dilakukan

pembuatan aktanya dengan cara melepaskan hak atas bangunan dan atau tanaman

dan membayar sejumlah uang sebagai bentuk ganti kerugian terhadap bangunan

dan atau tanaman tersebut.

Pasal 1868 Kitab Undang-udang Hukum Perdata disingkat KUHPerdata

sebagai dasar hukum Akta Notaris menyatakan bahwa: “Akta otentik adalah suatu

akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau

dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana

akte dibuatnya.”7 Apabila suatu akta dibuat bukan oleh atau di hadapan pejabat

umum atau pejabat yang berwenang lainnya menurut udang-undang, maka akta

tersebut bukan akta otentik.

Ketentuan di atas menerangkan bahwa pihak yang berwenang membuat

akta otentik adalah pejabat umum. Selanjutnya mengenai pejabat umum tersebut

dijelaskan dalam Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 pada tanggal 6 Oktober

2004 tentang Jabatan Notaris, selanjutnya disingkat UUJN sebagai pengganti dari

Reglement of Het Notaris Ambt in Indonesia (Stb. 1860; 3) atau di Indonesia

disebut dengan Peraturan Jabatan Notaris, selanjutnya disingkat PJN, bahwa

Pejabat Umum yang dimaksud adalah Notaris.

(25)

Dalam Pasal 1 UUJN menyebutkan bahwa, “Notaris adalah Pejabat Umum

yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya

sebagaimana yang dimaksud dalam undang-undang ini”.8

UUJN telah memberikan mengenai kewenangan kepada Notaris untuk

membuat akta-akta otentik dan juga memberi kewenangan untuk membuat akta

yang berkaitan dengan Pertanahan sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 15

ayat (2) huruf f.

Kewenangan Notaris untuk membuat akta yang berkaitan dengan

pertanahan sebagaimana yang dimaksud dalam UUJN adalah dalam rangka turut

serta menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum dibidang hukum

pertanahan nasional yang merupakan tujuan pokok dari UUPA.

Peranan seorang notaris adalah sangat penting dalam pembuatan sebuah

akta pelepasan hak atas tanah yang belum bersertipikat, yaitu memberikan

kepastian hukum dan alat bukti yang sah dan Notaris tentunya akan dihadapkan

kepada fungsinya agar memberikan pelayanan kepada semua pihak yang

menghadapnya sehingga para pihak bisa saling percaya dan dapat bekerja sama

dalam mencegah terjadinya suatu persoalan antara para pihak di kemudian hari.

8

(26)

Dalam hal mana Notaris harus selalu netral dan berupaya untuk mencarikan jalan

keluar bagi para pihak.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian-uraian di atas, maka ada beberapa hal yang menjadi

pokok permasalahan dalam penelitian ini, yaitu :

1. Bagaimana eksistensi Notaris dalam pembuatan akta pelepasan hak dengan

ganti rugi terhadap tanah yang belum bersertipikat di Kabupaten Deli

Serdang?

2. Bagaimana kekuatan hukum alat bukti alas hak berupa akta pelepasan hak

dengan ganti rugi yang dibuat dihadapan Notaris ?

3. Bagaimana kewenangan Camat dalam pembuatan akta melepaskan hak

atas tanah yang belum bersertipikat di Kabupaten Deli Serdang?

C. Tujuan Penelitian

Berdasarkan permasalahan yang telah dikemukakan di atas maka tujuan

yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui eksistensi Notaris dalam menyelesaikan masalah alas

hak atas tanah melalui prosedur pembuatan akta pelepasan hak dengan

(27)

2. Untuk mengetahui kekuatan hukum alat bukti alas hak berupa akta

pelepasan hak dengan ganti rugi yang dibuat dihadapan Notaris.

3. Untuk mengetahui kewenangan Camat dalam pembuatan akta melepaskan

hak atas tanah yang belum bersertipikat.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat baik secara teoritis

maupun secara praktis, yaitu :

1. Secara Teoritis

Diharapkan dengan penelitian ini dapat memberi manfaat dalam bidang ilmu

pengetahuan Hukum Perdata terutama yang berhubungan dengan Hukum

Perjanjian yaitu perjanjian jual beli terhadap tanah yang belum bersertipikat.

2. Secara Praktis

Diharapkan akan bermanfaat bagi para Notaris dalam hal pembuatan akta

tersebut dan bagi masyarakat sebagai masukan untuk pengetahuan tentang tata

cara dan fungsi eksistensi Notaris dalam pembuatan akta khususnya pelepasan

hak dengan ganti rugi.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan hasil penelitian dan penelusuran yang telah dilakukan, baik

(28)

khususnya pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, belum ada

penelitian yang menyangkut masalah eksistensi dan kekuatan alat bukti alas hak

berupa akta pelepasan hak dengan ganti rugi yang dibuat dihadapan Notaris atau

Camat di Kabupaten Deli Serdang.

Namun penulis ada menemukan tesis atas nama:

1. Gloria Gita Putri, NIM: 037011029, dengan judul: Pertanggung-jawaban

Notaris terhadap Akta yang Mengandung Sengketa (Studi di Kota Medan).

2. Juniaty Berliana Barus, NIM: 037011042, dengan judul: Peranan Notaris

Dalam Kaitan dengan Pengurusan Piutang Negara (Studi Kasus di KP2LN).

3. Zulfahmy, NIM: 027011067, dengan judul: Kekuatan dan Kelemahan dari

Akta Perjanjian Jual Beli yang Dibuat Notaris (Studi Kasus di Kota Medan).

4. Tony, NIM: 037011101, dengan judul: Pemberdayaan Notaris sebagai

Mediator Dalam Alternatif Penyelesaian Sengketa (Studi di Kota Medan).

5. Mirza Baharsan, NIM: 047011045, dengan judul: Identifikasi Faktor-faktor

Penyebab Terjadinya Sengketa Atas Akta Jual Beli yang Dibuat oleh Notaris

(Kajian Putusan Suatu Penelitian di Pengadilan Negeri Medan).

Dari penelusuran terhadap tesis tersebut, ternyata bahwa bahasan dari

permasalahan yang diajukan berbeda dari penelitian tesis yang pernah dilakukan,

sehingga dengan demikian maka penelitian ini adalah asli, serta dapat

(29)

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

Jual beli mempunyai sifat konsensuil sebagaimana dimaksud dalam Pasal

1458 KUHPerdata, menyebutkan bahwa hak atas tanah yang dijual baru berpindah

kepada pembeli dengan dilakukan perbuatan hukum lain yaitu dengan penyerahan

yuridis, seperti yang terdapat pada Pasal 1459 KUHPerdata.

Pasal 1459 KUHPerdata menyebutkan bahwa: “Hak milik atas barang

yang dijual tidaklah berpindah kepada pembeli, selama penyerahannya belum

dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 6169 KUHPerdata yang mensyaratkan

bahwa penyerahan dalam rangka jual beli harus dilakukan dengan akta otentik

sebagaimana yang dinyatakan lebih lanjut dalam Pasal 620 KUHPerdata.10

Adapun maksud dan tujuan penyerahan dilakukan dengan akta otentik

sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 620 KUHPerdata adalah dalam rangka

untuk membuat alat bukti. Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti

tentang suatu peristiwa hukum dan ditandatangani. Hal ini sesuai dengan

ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa: “pembuktian

dengan tulisan dilakukan dengan tulisan otentik maupun dengan

tulisan-tulisan di bawah tangan”.11 Berdasarkan ketentuan Pasal tersebut, maka akta

berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan menghindari

9

R. Subekti, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 1992, hal. 305.

10

Ibid., hal. 152.

11

(30)

sengketa. Sehubungan dengan hal tersebut, maka pembuatan akta harus

sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk dibuktikan itu dapat

diketahui dengan mudah dari akta yang dibuat.

Pasal 1 ayat (1) UUJN menyebutkan bahwa Notaris adalah Pejabat Umum

yang berwenang yang ditetapkan oleh Undang-undang untuk membuat akta

otentik. Kewenangan Notaris dalam membuat akta otentik meliputi 4 hal, yaitu:

1. Notaris berwenang sepanjang yang menyangkut akta yang dibuat.

2. Notaris berwenang sepanjang mengenai orang untuk kepentingan siapa

akta itu dibuat.

3. Notaris berwenang sepanjang mengenai tempat dimana akta itu dibuat.

4. Notaris berwenang sepanjang mengenai waktu pembuatan akta.

Apabila salah satu dari persyaratan di atas tidak dipenuhi, maka akta yang

dibuat menjadi tidak otentik dan hanya mempunyai kekuatan seperti akta yang

dibuat di bawah tangan apabila akta ditandatangani oleh para pihak.

Disinilah letak arti pentingnya dari profesi Notaris, bahwa ia karena

Undang-undang diberi wewenang menciptakan alat pembuktian yang mutlak.

Dalam pembuktiannya apa yang tersebut dalam akta otentik pada pokoknya

dianggap benar. Hal ini sangat penting untuk mereka yang membutuhkan alat

pembuktian untuk suatu keperluan, baik untuk kepentingan pribadi maupun untuk

(31)

Notaris sebagai pejabat yang berwenang membuat akta otentik mengenai

perbuatan, perjanjian dan penetapan, sepanjang pembuatan akta itu oleh suatu

peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau

orang lain. Dengan perkataan lain, wewenang Notaris bersifat umum (regel)

sedangkan wewenang pejabat lain adalah pengecualian.

Dalam hal kewenangan utama Notaris adalah untuk membuat akta otentik,

maka otensitas dari akta Notaris tersebut bersumber dari Pasal 1 UUJN, dimana

Notaris dijadikan sebagai Pejabat Umum (Openbaar Ambtenaar) sehingga dengan

demikian akta yang dibuat oleh Notaris dalam kedudukannya tersebut

memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud dalam Pasal 1868

KUHPerdata.

PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa setiap perjanjian

yang dimaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas

tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai

tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan

pejabat yang ditunjuk oleh Kepala BPN. Pejabat yang ditunjuk oleh Kepala BPN

untuk melaksanakan kewenangan tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT). Kewenangan PPAT sebagaimana yang dimaksud dalam PP Nomor 37

Tahun 1998 adalah untuk membuat akta peralihan hak atas tanah-tanah yang telah

memiliki hak atau tanah telah bersertipikat. Sedangkan peralihan hak atas tanah

(32)

pengertian peralihan hak tanah disini adalah peralihan penguasaan tanah oleh

seseorang kepada orang lain dalam rangka untuk mendapat manfaat dari tanah

tersebut.

Hak atas tanah merupakan hak atas sebagian tertentu permukaan bumi dan

ruang yang terbatas, karena hak atas tanah bukan hanya memberikan wewenang

untuk mempergunakan sebagian tubuh bumi yang dibawahnya dan air serta ruang

yang ada diatasnya dengan pembatasan Pasal 4 UUPA ayat (1) yaitu sekedar

diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan

tanah yang bersangkutan dalam batas-batas menurut UUPA dan Peraturan lainnya

yang lebih tinggi.

Hak atas tanah yang berlaku di Indonesia saat ini merupakan salah satu hal

yang diatur dalam Hukum Agraria dan didasarkan pada hukum adat yang

disediakan dalam Hukum Tanah Nasional.

Menurut ketentuan Pasal 16 UUPA dikenal beberapa macam hak atas

tanah. Hak-hak yang dimaksud adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna

bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan,

hak-hak yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut yang akan ditetapkan dengan

undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan

dalam Pasal 53.

Pengertian hak atas tanah-tanah yang belum bersertipikat lebih mengacu

(33)

negara. Dalam hal ini tanah tersebut masih dalam kekuasaan negara dan seseorang

dapat menggarapnya untuk diusahakan dengan izin mengelola.

Tanah tersebut dapat beralih kepemilikannya setelah terlebih dahulu

dimohonkan haknya untuk didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat sehingga

tanah tersebut beralih menjadi tanah hak milik. Seseorang yang telah menjadi

pemegang hak atas tanah tidak dapat memberikan hak miliknya kepada orang lain

dengan begitu saja karena hak tersebut merupakan kewenangannya namun yang

dapat dilakukannya adalah mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang

dimilikinya.

Dengan melepaskan haknya itu, tanah yang terlibat menjadi tanah negara,

yaitu dikuasai langsung oleh negara. Langsung dikuasai artinya tidak ada pihak

lain selain negara yang berhak atas tanah tesebut. 12

Untuk melakukan perbuatan hukum dalam hal mengalihkan hak atas tanah,

baik tanah yang telah memiliki hak maupun tanah yang langsung dikuasai oleh

Negara (belum terdaftar haknya) sebaiknya dilakukan dihadapan seorang pejabat

umum yaitu Notaris atau PPAT untuk dibuatkan dengan akta otentik agar

memperoleh kekuatan pembuktian yang sah.

Dalam kehidupan sehari-hari, sering orang membuat surat tanah untuk

dipergunakan dengan maksud mendapatkan kepastian hukum mengenai suatu

12

(34)

perbuatan atau peristiwa yang dilakukan. Surat atau tulisan tersebut akan

dipergunakan sebagai alat bukti yang disebut dengan akta.

Akta sengaja dibuat untuk dapat dijadikan alat bukti tentang suatu

peristiwa hukum dan ditandatangani. Hal ini sesuai dengan Pasal 1867

KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut : ”pembuktian dengan tulisan

dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan dibawah

tangan”.

Berdasarkan ketentuan Pasal 1867 KUHPerdata tersebut di atas maka akta

dibuat sebagai tanda bukti yang berfungsi untuk memastikan suatu peristiwa

hukum dengan tujuan menghindari sengketa. Sehubungan dengan hal tersebut

maka pembuatan akta harus sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan untuk

dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang dibuat.

Pasal 187 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP)

membedakan surat dalam 3 (tiga) jenis, yaitu :

1) Akta otentik

Akta yang perbuatannya dilakukan oleh atau dihadapan seorang pejabat

umum. Akta otentik akan menjadi sah secara hukum apabila akta tersebut

telah memenuhi persyaratan sebagai alat bukti yang sah sehingga mempunyai

kekuatan pembuktian hukum yang sempurna dan mempunyai kekuatan

(35)

2) Akta di bawah tangan

Akta yang dibuat tidak dihadapan atau oleh pejabat umum tetapi sengaja

dibuat untuk dijadikan alat bukti.

3) Surat biasa

Surat biasa dibuat oleh yang bersangkutan tetapi pada asasnya tidak

dimaksudkan sebagai alat bukti dikemudian hari. Oleh karena itu surat-surat

yang demikian itu dapat dipakai sebagai alat bukti tambahan atau dapat juga

dikesampingkan dan sama sekali tidak dipergunakan.

Kewenangan Notaris dan PPAT dalam membuat akte otentik dibidang

pertanahan merupakan wujud dari pelaksanaan ketentuan Pasal 19 UUPA yang

berbunyi sebagai berikut :

(1)Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran

tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketantuan-ketentuan

yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

(2)Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi :

a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai latar

pembuktian yang kuat.

Tanggung jawab Notaris terhadap pembuatan akta yang berkaitan dengan

(36)

pelepasan hak dan ganti rugi adalah begitu besar, dimana akta tersebut dapat

dijadikan sebagai bukti untuk memastikan suatu peristiwa hukum dengan tujuan

untuk menghindarkan perselisihan atau sengketa dikemudian hari, maka

pembuatan akta tersebut harus dibuat sedemikian rupa sehingga apa-apa yang

ingin dibuktikan itu dapat diketahui dengan mudah dari akta yang telah dibuat.

Menurut ketentuan Pasal 16 UUPA dikenal beberapa macam hak atas

tanah. Hak-hak yang dimaksud adalah hak-hak atas tanah yang telah bersertipikat

yang haknya tidak pernah berakhir atau yang disebut dengan hak milik (diatur

dalam Pasal 20 UUPA). Ada juga hak atas tanah bersertipikat yang haknya dapat

berakhir sampai jangka waktu yang ditentukan, termasuk didalamnya Hak Guna

Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Sewa, Hak Pakai, Hak Pengelolaan dan

sebagainya.

PP Nomor 37 Tahun 1998 menyebutkan bahwa setiap perjanjian yang

dimaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah,

menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai

tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan

pejabat yang ditunjuk oleh Menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/

pertanahan (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut Pejabat)”.

Menurut Peraturan Pemerintah tersebut, yang dimaksud dengan Pejabat yang

ditunjuk oleh Menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan

(37)

Dalam Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

ditegaskan bahwa dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu

menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang

bersangkutan. Pejabat lain yang membantu melaksanakan kegiatan-kegiatan

tertentu dalam pendaftaran tanah, adalah pejabat dari Kantor Lelang, Pejabat

Pembuat Akta Ikrar Wakaf, dan Panitia Ajudikasi.

Ketentuan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) diatur dalam Pasal

7 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu:

(1) PPAT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) diangkat dan

diberhentikan oleh Menteri,13

(2) Untuk desa-desa dalam wilayah yang terpencil Menteri dapat menunjuk PPAT

Sementara,

(3) Peraturan jabatan PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan

Peraturan Pemerintah.

Dalam Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT dibedakan

menjadi 3 (tiga) macam, yaitu:

13

(38)

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat

akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Yang menjadi PPAT disini adalah

seseorang yang merangkap menjadi Notaris atau mantan pejabat dari Badan

Pertanahan Nasional setelah lulus ujian yang diselenggarakan oleh Badan

Pertanahan Nasional.

2. PPAT Sementara.

PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya

untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang

belum cukup terdapat PPAT. PPAT sementara ini adalah Kepala Kecamatan.

3. PPAT Khusus.

PPAT Khusus adalah pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk karena

jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT

tertentu khusus dalam rangka pelaksanaan program atau tugas Pemerintah

tertentu. PPAT Khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan

hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukkannya.

PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional,

sedangkan PPAT sementara diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Kantor

(39)

kewenangan dari Kepala Badan Pertanahan Nasional. Ketentuan tentang

penunjukkan PPAT sementara dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. Camat yang wilayah kerjanya berada di dalam daerah Kabupaten/Kota yang

formasi PPAT-nya belum terpenuhi dapat ditunjuk sebagai PPAT sementara.

2. Surat Keputusan Penunjukan Camat sebagai PPAT sementara ditandatangani

oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi atas nama

Kepala Badan Pertanahan Nasional.

3. Untuk keperluan penunjukan sebagai PPAT Sementara, Camat yang

bersangkutan melaporkan pengangkatannya sebagai PPAT Sementara kepada

Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi melalui Kepala

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan melampirkan salinan

atau foto copy keputusan pengangkatan tersebut.

4. Penunjukkan Kepala Desa sebagai PPAT sementara oleh Kepala Badan

Pertanahan Nasional setelah diadakan penelitian mengenai keperluannya

berdasarkan letak desa yang sangat terpencil dan banyaknya bidang tanah yang

sudah terdaftar di wilayah desa tersebut.

Dengan berlakunya PP Nomor 24 tahun 1997 maka setiap perjanjian yang

bermaksud memindahkan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang

dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk Pemerintah.

Perbuatan jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah satu cara

(40)

hak-hak kepemilikan atas tanah tidak hanya meliputi jual beli saja tetapi peralihan

hak atas kepemilikan juga dapat terjadi karena hibah, tukar menukar, pemasukan

ke dalam perseroan terbatas, pemisahan dan pembagian, akta pembagian atas

harta warisan. Sedangkan yang dimaksud dengan pembebanan hak, termasuk

didalamnya akta pemberian Hak Tanggungan (sesudah berlakunya

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996) yang sebelumnya berlaku ketentuan Hypotheek

dan Credietverband.

Perbuatan jual beli dalam pengertian sehari-hari diartikan sebagai suatu

perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang

dikehendaki secara sukarela.14

Pengertian jual beli sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1547 KUHPerdata

dikaitkan dengan jual beli tanah adalah bahwa jual beli tanah merupakan sesuatu

perjanjian dengan mana penjual mengikat dirinya untuk menyerahkan hak atas

tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan dirinya untuk

membayar kepada penjual sesuai dengan harga yang telah disetujui.15

Jual beli dalam pengertian ini baru suatu kewajiban tertentu yang harus

dilakukan, maka pengertian jual beli tersebut masih bersifat “obligatoir” saja.

Bersifat obligatoir artinya jual beli tersebut belum memindahkan hak milik.

Penyerahan (levering) adalah perbuatan hukum yang memindahkan hak milik itu.

Selanjutnya mengenai pemindahan hak milik (levering) ini KUHPerdata

14

Mariam Darus Badrulzman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1981, hal. 25.

15

(41)

menganut sistem causal, artinya pemindahan hak milik secara juridis (levering)

adalah sah apabila ia berdasarkan suatu titel yang sah dan dilakukan oleh orang

yang berhak memindahkan milik yang pada umumnya si pemilik sendiri.

Dianutnya sistem causal ini oleh KUHPerdata disimpulkan dari kata-kata Pasal

584 KUHPerdata. Yang dimaksud dengan “titel” adalah perjanjian obligatoir-nya,

yaitu jual belinya, tukar-menurkarnya, hibahnya dan sebagainya. Dengan

demikian maka apabila perjanjian obligatoir tersebut batal atau dibatalkan, atau

apabila orang yang menyerahkan barangnya tidak berhak memindah-tangankan

barang tersebut, maka pemindahan hak milik menjadi batal.16

Dengan berlakunya UUPA maka semua ketentuan dalam Buku II

KUHPerdata sekedar hanya mengenai bumi dan air telah dicabut kecuali

mengenai hipotik. Mengenai tanah, sudah ada hukum nasional yang seragam

tersusun atas dasar-dasar dan asas-asas hukum adat.

Dalam sistem hukum adat dikenal dan berlaku asas perlindungan si

pembeli yang beritikad baik, asas mana berlaku dan dipegang teguh baik terhadap

barang bergerak maupun tanah. Jual beli menurut hukum adat adalah suatu

transaksi tunai (kontan), bahkan perkataan “jual” lebih tertuju pada pengalihannya

hak milik (overdracht) dari pada tertuju kepada perbuatan semacam perjanjian

obligatoir menurut konstruksi hukum Barat.17

16

R. Subeki, Perbandingan Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 1985, hal. 34.

17

(42)

Dalam hukum Adat, jual beli tanah merupakan perbuatan hukum

pemindahan hak atas tanah dengan membayar sejumlah harga pada saat

bersamaan dilakukan secara tunai dan terang. Tunai artinya ketika jual beli

dilakukan, penjual menyerahkan haknya untuk menguasai atau mengusahakan

atas tanah tersebut kepada pembeli dan penjual menerima pembayaran harganya

dari pembeli, maka pembuatan jual beli tersebut dianggap telah selesai. Terang

dalam pengertian jual beli menurut Hukum Adat termasuk juga telah

diserahkannya secara fisik benda yang dibeli itu yang dalam hal ini adalah tanah.

Di dalam Hukum Adat, sistem yang dipakai berkenaan dengan peralihan

hak atas tanah umumnya terjadi seketika pada saat pembayaran harga tanah

tersebut diserahkan oleh pembeli.

Ada beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam jual beli tanah

diantaranya:

a. Subjek jual beli

Pihak penjual dan pembeli merupakan subjek dari jual beli. Apabila tanah

yang akan dijual telah mempunyai sertipikat maka pemegang hak atas tanahnya

harus membawa sertipikat aslinya, tetapi seandainya tanah yang akan dibeli itu

belum mempunyai sertipikat tanah maka harus dilengkapi dengan beberapa syarat

antara lain surat keterangan Lurah atau Kepala Desa dan sebagainya atau mungkin

juga dengan surat kuasa jika pembeli menguasakan kepada orang lain atau jika

(43)

Seorang penjual sebagai pemilik dari sebidang tanah, ia berhak untuk

menjual sendiri tanah tersebut, tentu saja dengan memperhatikan keadaan atau

status dari tanah tersebut. Jika kedudukan tanah tersebut termasuk dalam harta

bersama dalam suatu perkawinan, maka suami istri secara bersama-sama

bertindak sebagai pihak penjualnya. Seorang istri tidak berwenang bertindak

sendiri sebagai pihak penjual untuk menjual tanah tersebut karena untuk

melakukan suatu tindakan hukum seorang istri harus memperoleh bantuan atau

persetujuan dari suaminya atau dengan perolehan persetujuan atau kuasa dari

Hakim pengadilan.18

Apabila pemilik sebidang tanah berjumlah dua orang maka yang berhak

menjual tanah itu adalah keduanya secara bersama-sama, boleh seorang saja yang

bertindak sebagai penjual sedangkan satu orang lagi dapat memberikan kuasa

tetapi harus dengan adanya surat kuasa.

Demikian juga jika tanah tersebut merupakan milik bersama karena adanya

pewarisan, untuk itu diperlukan surat keterangan waris dari instansi yang

berwenang yaitu dari Pengadilan Negeri untuk orang pribumi yang beragama

18

(44)

Kristen, sedangkan surat keterangan waris yang dibuat oleh Notaris diberikan

terhadap Golongan Tionghoa dan biasanya untuk golongan orang pribumi yang

beragama Islam dapat dibuat sendiri oleh semua ahli waris dengan diketahui oleh

Lurah atau dibuat oleh Camat atau oleh Pengadilan Agama setempat.

Apabila salah seorang penghadap yang termasuk dalam ahli waris

merupakan anak di bawah umur maka anak di bawah umur tersebut harus diwakili

oleh orang tuanya atau walinya. Untuk golongan hukum tertentu perbuatan hukum

tersebut hanya dapat dilakukan dengan berdasarkan penetapan Hakim.

Selanjutnya bagi pihak penjual yang dinyatakan pailit, yang dalam

melakukan tindakan hukum yang bersangkutan harus diwakili sepanjang tindakan

hukum tersebut menyangkut dengan harta kekayaannya oleh Curator atau

Curatrice-nya yang Balai Harta Peninggalan yang dalam wilayah kerjanya si

pailit itu berdomisili.19

Terhadap orang yang dinyatakan berada di bawah pengampunan (Onder

Curatele Gesteld), maka yang bertindak mewakili sebagai penjual adalah

pengampunya. Khusus bagi golongan hukum yang tunduk kepada BW (Burgelijke

Wetbook), maka pengampunya harus mendapat izin dari Pengadilan Negeri

dimana ia berdomisili.

Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dimana seorang memberikan

kuasa kepada orang lain yang menerima kuasa sebagai atas namanya untuk

19

(45)

menyelenggarakan suatu urusan (Pasal 1792 KUHPerdata).20 Dari pengertian

pemberian kuasa tersebut, dapat disimpulkan bahwa penerima kuasa berhak untuk

dan atas namanya bertindak mengurus kepentingan pemberi kuasa.

Dalam hal pemberian kuasa ini, pemberi kuasa dapat memberikan

kekuasaan yang sifatnya khusus dalam suatu urusan seperti yang dirumuskan

dalam Pasal 1795 KUHPerdata, pemberian kuasa dapat dilakukan secara umum

meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa.21

Kuasa dapat diberikan oleh seseorang kepada orang lain untuk dan atas

namanya dalam melakukan tindakan-tindakan hukum atau menerima

pernyataan-pernyataan.22

Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum atau akta di

bawah tangan bahkan dalam sepucuk surat ataupun hanya secara lisan saja.

Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan disimpulkan dari

pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa (Pasal 1793 KUHPerdata).

Mengenai berakhirnya kuasa diatur dalam Pasal 1813 KUHPerdata,

yaitu:23

a. Ditariknya kembali kuasa yang telah diberikan oleh pihak pemberi

kuasa.

b. Penghentian kuasa oleh pihak pemberi kuasa.

c. Dengan telah meninggalnya, pengampunan atau pailitnya si pemberi

kuasa maupun si penerima kuasa.

20

Habib Adji, Pemahaman Terdapat Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Mandar Maju, Bandung, 1999, hal. 44.

21

Ibid., hal. 9.

22

Effendi Perangin-angin, Op. cit., hal. 90.

23

(46)

d. Dengan perkawinannya si perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

Kuasa dimaksudkan untuk memberikan wewenang kepada seseorang untuk

mewakili atau bertindak untuk dan atas nama orang yang memberikan kuasa itu.

Kuasa dapat dicabut atau ditarik kembali oleh si pemberi kuasa bilamana kuasa

tersebut terkandung dalam suatu perikatan atau merupakan suatu perikatan yang

lebih luas.

b. Objek jual beli

Objek jual beli adalah tanah, dalam praktek disebut jual beli tanah. Secara

hukum disebut dengan jual beli hak atas tanah, maksudnya hak atas tanahnya yang

dijual bukan tanahnya. Seseorang yang hendak menjual tanahnya tentu telah

mengetahui baik secara fisik maupun status hukum dari hak atas tanah yang akan

dijualnya. Sedangkan tujuan si pembeli hendak membeli hak atas tanah adalah

supaya pembeli dapat menguasai dan mengusahakan atau mempergunakan hak

atas tanah yang dibelinya. Karena yang dijual adalah hak atas tanah, maka harus

diketahui secara pasti jenis tanah yang bagaimana yang menjadi objek jual beli

itu.

Untuk tanah khususnya tanah yang belum bersertipikat dapat diketahui

dengan mempergunakan ketentuan-ketentuan tentang perubahan hak-hak atas

(47)

Mengenai jual beli atas tanah, sering kali bangunan dan atau tanaman di

atas tanah tersebut turut menjadi objek. Maka sebelum pembuatan akta otentik,

harus jelas disebutkan secara tegas apakah objek bangunan dan atau tanaman di

atas tanah tersebut turut dijual atau tidak karena dalam UUPA berlaku asas

pemisahan horizontal. Dalam hal ini jika suatu tanah dijual bukan berarti

bangunan yang ada di atasnya juga turut dijual kecuali jika ada diperjanjikan.24

Apabila kita melihat peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat

yang dilakukan oleh Camat maupun Notaris yang pada hakekatnya merupakan

perbuatan jual beli, akan tetapi pada pelaksanaannya oleh para Camat dan Notaris

dilakukan dengan Akta Pelepasan Hak Atas Tanah Dengan Ganti Rugi. Hal ini

disebabkan karena tanah tersebut belum bersertipikat maka jual beli tanah tersebut

tidak dapat dilakukan sebelum tanah tersebut dikonversi menjadi tanah hak milik.

Jual beli hanya dapat dilakukan atas tanah yang bersertipikat dan dibuat dengan

akta otentik oleh PPAT.

Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan

hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya

dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Salah satu kunci yang juga

cukup menentukan dalam perbuatan hukum di atas adalah yang berkenaan dengan

24

(48)

ganti rugi dalam pelepasan hak atau pembebasan tanah itu merupakan imbalan

sebagai pengganti nilai tanah yang diserahkan oleh pemilik atau pemegang hak

atas tanah. Mengenai pencabutan atau pelepasan hak atas tanah, AP. Parlindungan

menyatakan :

Orang yang dicabut haknya itu tidak berada dalam keadaan lebih miskin ataupun menjadi lebih miskin setelah pencabutan hak tersebut, ataupun akan menjadi miskin kelak karena uang pembayaran ganti rugi itu telah habis karena dikonsumsi. Minimal dia harus dapat dalam situasi ekonomi yang sekurang-kurangnya sama seperti yang dicabut haknya, syukur kalau bertambah lebih baik.25

Sejalan dengan pendapat di atas, Boedi Harsono merumuskan bahwa baik

dalam perolehan tanah atas dasar kata sepakat maupun cara pencabutan hak,

kepada pihak yang telah menyerahkan tanahnya wajib diberikan imbalan yang

layak, sehingga keadaan sosial dan keadaan ekonominya tidak menjadi mundur.26

Dengan demikian maka pemberian ganti rugi ini harus betul-betul mampu

mengantisipasi munculnya kemiskinan dalam masyarakat, bukan penyebab

timbulnya kemiskinan baru.

Pasal 1 ayat (7) Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 menunjukkan

ganti rugi sebagai pengganti atas nilai tanah berikut bangunan, tanaman dan atau

benda-benda lain yang terkait dengan tanah sebagai akibat pelepasan atau

penyerahan hak atas tanah. Prinsip yang terkandung dalam pasal di atas adalah

25

A.P. Parlindungan, Pencabutan dan Pembebasan Hak Atas Tanah, Suatu Perbandingan, Mandar Maju, Bandung, 1993, hal. 5.

26

Boedi Harsono, Kasus-kasus Pengadaan Tanah Dalam Putusan Pengadilan, Suatu Tinjauan

(49)

penghormatan hak-hak yang sah atas tanah. Hal ini merupakan asas universal

sebagaimana yang telah dituangkan antara lain dalam Peraturan Pemerintah

Nomor 3 Tahun 1973 dan Instruksi Presiden Nomor 9 tahun 1993, Keputusan

Presiden Nomor 53 Tahun 1989 dan Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993.

Prinsip perundang-undangan Indonesia tidak mengenal pensitaan tanah. Artinya

pencabutan hak atas tanah, pembebasan tanah harus dengan suatu ganti rugi yang

layak.27

Berdasarkan ketentuan tersebut, kiranya dapat disimpulkan bahwa ganti

rugi merupakan suatu imbalan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah yang

telah dilepas atau diserahkan. Kegiatan pelepasan atau penyerahan hak atas tanah

sebagai dasar hukum materilnya adalah hukum perdata yang terletak pada bidang

hukum perikatan. Perbuatan hukum untuk melepaskan hubungan hukum

pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya, tergantung kepada ada

tidaknya kesepakatan atau persetujuan diantara kedua belah pihak. Hal ini berarti

bahwa kesepakatan hukum tersebut harus memperhatikan syarat-syarat yang

ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata.

Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata untuk sahnya suatu perjanjian/

persetujuan harus dipenuhi 4 syarat yaitu :

1. Adanya kesepakatan atau persetujuan antara pihak-pihak yang membuat

perjanjian (konsensus).

27

(50)

Pasal ini menyebutkan bahwa sahnya suatu perjanjian/perikatan yang dibuat

apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : Adanya kesepakatan mereka

yang mengikat dirinya. Syarat ini merupakan awal dari terbentuknya

perjanjian yaitu adanya kesepakatan antara para pihak tentang isi perjanjian

yang akan mereka laksanakan. Oleh karena itu, timbulnya kata sepakat tidak

boleh disebabkan oleh tiga hal, yaitu adanya unsur paksaan, penipuan dan

kekeliruan (Pasal 1322 KUHPerdata).

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (capacity);

Pada saat penyusunan kontrak, para pihak secara hukum telah dewasa atau

cakap berbuat atau belum dewasa tetapi ada walinya. Di dalam KUHPerdata

yang disebut sebagai pihak yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian

adalah: orang-orang yang belum dewasa dan mereka yang berada di bawah

pengampunan.

3. Suatu hal tertentu (a certain subject matter);

Secara yuridis suatu perjanjian harus mengenai hal tertentu yang telah

disetujui. Suatu hal tertentu disini adalah suatu objek perjanjian dan isi

perjanjian. Setiap perjanjian harus memiliki objek tertentu, jelas dan tegas.

4. Suatu sebab yang halal (illegal cause).

Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak tidak boleh bertentangan dengan

(51)

Dua syarat yang pertama dinamakan sebagai syarat subjektif, karena

mengenai orang atau subjek yang mengadakan perjanjian. Sedangkan dua syarat

yang terakhir dinamakan syarat yang objektif karena mengenai perjanjian itu

sendiri dan mengenai objek perbuatan hukum yang dilakukan.

Syarat subjektif dan syarat objektif harus dipenuhi dalam suatu perjanjian,

apabila syarat subjektif tidak dipenuhi maka persetujuan tersebut dapat dibatalkan

atau diminta pembatalannya kepada Hakim oleh pihak-pihak yang

berkepentingan. Sepanjang tidak dimintakan pembatalan kepada Hakim maka

persetujuan itu tetap mengikat bagi pihak-pihak sebelum lewat waktu 5 (lima)

tahun sebagaimana disebut dalam Pasal 1454 KUHPerdata. Sedangkan apabila

syarat objektif tidak dipenuhi maka persetujuan itu batal demi hukum artinya dari

semula dianggap tidak pernah ada persetujuan.

Persetujuan kehendak mengenai pelepasan atau penyerahan hak atas tanah

yang diatur dalam UUPA, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1971, Peraturan

Pemerintah Nomor 9 Tahun 1973, Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN)

Nomor 15 Tahun 1975 dan Keputusan Presiden Nomor 55 tahun 1973 harus

dilakukan dengan musyawarah. Prinsip musyawarah untuk mencapai kesepakatan

antara pemegang hak atas tanah dengan pihak yang memerlukan tanah merupakan

unsur essensial, maka oleh karena itu perbuatan hukum untuk hubungan

pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya tergantung ada tidaknya

(52)

perbuatan hukum tersebut harus memperhatikan syarat-syarat sebagaimana yang

ditentukan pada Pasal 1320 KUHPerdata.

Syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang disebut

di atas merupakan syarat materil yang harus dipenuhi dalam rangka musyawarah

untuk mencapai kesepakatan antara pemegang hak atas tanah dengan pihak yang

memerlukan tanah, mengenai bentuk besarnya ganti rugi.

2. Kerangka Konsepsi

Dalam rangka penelitian tesis ini maka perlu ditegaskan konsepsi sebagai

suatu defenisi operasional atas beberapa variabel yang digunakan untuk

mendukung judul dalam penelitian ini, sehingga dengan demikian tidak akan

menimbulkan beda tafsir atas sejumlah variabel dimaksud. Disamping itu dengan

adanya penegasan kerangka konsepsi ini akan diperoleh suatu persamaan

pandangan baik dari aspek kaedah kebangsaan maupun dari aspek yuridis.

Beberapa kerangka konsepsi dimaksud adalah sebagai berikut :

1. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang yang ditetapkan oleh

Undang-Undang untuk membuat akta otentik.

2. Peralihan hak atas tanah adalah perubahan status kepemilikan, penguasaan,

peruntukan atas tanah yang dilakukan dengan jual beli, hibah, tukar

menukar, pemasukan ke dalam perseroan, pemisahan dan pembagian, atau

(53)

3. Sertipikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah yang diberikan oleh

negara kepada pemegang hak atas tanah sebagaimana ditetapkan dalam

UUPA.

4. Tanah yang belum bersertipikat adalah tanah yang tidak dipunyai dengan

sesuatu hak tertentu oleh seseorang, tanah tersebut dikuasai langsung oleh

negara. Penguasaan tanah oleh seseorang hanya sebatas untuk memperoleh

manfaat dari tanah yang dikuasainya saja.

5. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan Pemerintah

secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi

pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan

data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar.

G. Metode Penelitian 1. Sifat Penelitian

Penelitian ini bersifat analitis, maksudnya bahwa penelitian ini merupakan

penelitian yang menggambarkan atau menelaah dan memberikan penjelasan

dengan menganalisa peraturan perundang-undangan yang berlaku mengenai

peralihan hak-hak atas tanah yang belum bersertipikat yang dihubungkan dengan

pembuatan akta yang dilakukan dihadapan Notaris di Kabupaten Deli Serdang.

Dalam hal ini akan dilakukan suatu analisis terhadap berbagai aspek

Referensi

Dokumen terkait

30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, maka Notaris adalah Pejabat Umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta.. otentik sejauh pembuatan akta otentik tertentu tidak dikhususkan

Dalam Pasal 1 Peraturan Jabatan Notaris dikemukakan bahwa Notaris adalah pejabat umum satu-satunya yang berwenang untuk membuat akte otentik mengenai semua

Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui perlindungan hukum notaris selaku Pejabat Umum yang membuat akta sesuai syarat formil dan materil ditinjau dari Undang-undang Nomor 30

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui perlindungan hukum notaris selaku Pejabat Umum yang membuat akta sesuai syarat formil dan materil ditinjau dari Undang-undang Nomor 30

“Notaris adalah pejabat umum yang satu-satunya berwenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh suatu peraturan umum

Kewenangan notaris membuat akta otentik didasarkan atas ketentuan Pasal 15 ayat (1) UUJN, bahwa Notaris berwenang membuat Akta otentik mengenai semua perbuatan,