PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

KABUPATEN SIMALUNGUN)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

RIAH BERKAT SUMBAYAK 187011132/M.Kn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2021

KABUPATEN SIMALUNGUN)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

RIAH BERKAT SUMBAYAK 187011132/M.Kn

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

2021

TANGGAL UJIAN Telah Diuji Pada Tanggal : 28 Juli 2021

TIM PENGUJI TESIS

KETUA : Prof.Dr. Saidin,SH,M.Hum

ANGGOTA : 1. Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN

2. Prof.Dr.Hasim Purba, SH,M.Hum

3. Dr.T.Keizerina Devi A SH,CN,MHum

4. Dr. Dedi Harianto, SH., M.Hum

Pertanggungjawaban Developer Dalam Akad Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah (Studi Pada Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun)

Adalah karya orisinal saya dan setiap serta seluruh sumber acuan telah ditulis sesuai dengan kaidah penulisan ilmiah yang berlaku di Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.

Dengan ini saya menyatakan bahwa tesis ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan disuatu Perguruan Tinggi, dan sepanjang pengetahuan saya juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali yang secara tertulis diacu dalam naskah ini dan disebut dalam daftar pustaka.

Medan, Juli 2021 Yang menyatakan

Riah Berkat Sumbayak

NIM:187011132

Nama : Riah Berkat Sumbayak

NIM : 187011132

Program Studi : Magister Kenotariatan

Untuk pengembangan ilmu pengetahuan, dengan ini menyetujui memberikan kepada Universitas Sumatera Utara Hak Bebas Royalti Non Ekslusif (Non Exclusive, royalty free right) untuk mempublikasikan tesis saya yang berjudul:

Pertanggungjawaban Developer Dalam Akad Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah (Studi Pada Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun)

Dengan Hak Bebas Royalti Non Eksklusif ini, Universitas Sumatera Utara berhak menyimpan, mengalih media/memformatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data, merawat dan mempublikasikan tesis saya selam tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis dan sebagai pemilik hak cipta.

Demikian persetujuan publikasi ini saya buat dengan sebenarnya.

Medan, Juli 2021 Yang menyatakan

Riah Berkat Sumbayak

NIM:187011132

dengan menggunakan jasa Kantor Notaris Robert Tampubolon. Permasalahan dalam tesis ini adalah peran notaris terkait PPJB menurut peraturan perundang- undangan yang berlaku. pertanggungjawaban developer terhadap objek perjanjian dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun. Perlindungan hukum bagi konsumen atas PPJB yang telah disepakati bersama dengan Developer Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun.

Jenis penelitian yang digunakan yaitu penelitian hukum normatif, sifat dalam penelitian ini deskriptif, sumber data diperoleh melalui data sekunder dan data primer. Teknik dan alat pengumpulan data, dilakukan dengan studi kepustakaan alat pengumpulan data dengan pedoman wawancara melalui wawancara struktur. Analisis data secara kualitatif dengan penarikan kesimpulan secara deduktif.

Peran notaris terkait PPJB menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, notaris memnuat akta autentik bersumber dari ketentuan Pasal 15 ayat (1) UUJN, peran notaris yaitu akta tersebut dibuat harus sudah sesuai dengan prosedur atau peraturan yang berlaku dan tanggung jawab notaris dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuatnya adalah tanggung jawab terhadap aktanya saja serta dalam pelaksanaan pajak penghasilan pada perjanjian pengikatan jual beli notaris memiliki peran sebatas memberitahukan tentang adanya atau mengingatkan. notaris juga tidak berhak atau berwenang melakukan pembayaran pajak yang seharusnya dilakukan oleh wajib pajak sendiri.

Pertanggungjawaban developer terhadap objek perjanjian dalam PPJB Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun termasuk tanggung jawab dengan pembatasan dalam PPJB antara developer dengan konsumen. Tanggung jawab developer tidak hanya terbatas pada apa yang tercantum dalam perjanjian, akan tetapi lebih dari itu, developer juga harus bertanggung jawab terhadap cacat/kerusakan tersembunyi pada Perumahan Rambung Merah Residence. Perlindungan hukum bagi konsumen atas PPJB yang telah disepakati bersama dengan Developer Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun, yaitu sebelum dilakukan PPJB dapat dilakukan melalui musyawarah untuk mufakat. Jika kata mufakat tidak dapat tercapai, maka konsumen dapat menggugat melalui pengadilan umum atau menempuh jalur diluar pengadilan, pada umumnya jalur yang ditempuh yaitu melalui mediasi.

Kata Kunci : Pertanggungjawaban, Developer, Perjanjian Pengikatan Jual Beli,

Rumah

and No. 23 on the service of the Office of Notary Robert Tampubolon. The research problems are as follows : how about the role of a Notary concerning PPJB according in the PPJB of Rambung Merah Residence. Siantar Sub-district, Simalungun Regency, and how about legal protection for consumers concerning PPJB which is mutually agreed by consumers and the developer of Rambung Merah Regency .

The research employ juridical normative method with descriptive apporach. It uses primary and secondary data collected from library research and structured interviews. The gathered data are analyzed qualitatively and the conclusion is drawn deductively.

According to the applicable laws, a Notary should make PPJB based on the provisions in Article 15, paragraph (1) of UUJN (Notarial Act) stating that it should be in accordance with the procedure. The Notary is responsible for only the deed he has made, and his obligation is only to inform and notify about it. He has no right to pay the tax which has to be paid by taxpayers. Meanwhile, the developer in the PPJB of Rambung Merah Residence is reponsible for not only the content of the contract but also for any hidden damages/defects of the Residence. Legal protection for consumers, concerning mutual agreement between them and the developer in the PPJB, can be provided through negotiation. If the negotiation fails, they can file their complaint to the court (litigation) or through mediation outside the court.

Keywords : responsibility, developer, PPJB (transaction contract)

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI

NAMA : RIAH BERKAT SUMBAYAK

TMPT/TGL.LAHIR : PEMATANGSIANTAR, 27 JULI 1974 JENIS KELAMIN : LAKI- LAKI

ALAMAT : JL.LINGGARJATI NO.108 KEL.MERDEKA, KEC.SIANTAR TIMUR, KOTA

PEMATANGSIANTAR AGAMA : KRISTEN PROTESTAN

STATUS : KAWIN

PEKERJAAN : WIRASWASTA

NAMA AYAH : ALM. Tn.ROSWALDEN SUMBAYAK NAMA IBU : SONTIRIANA LINGGA

NAMA ISTRI : THIUR DIANTI SIBORO

ANAK : 1. RAFHAEL REMCO MARCHELINO SUMBAYAK 2. RIVERIO RENHO MARCELLO SUMBAYAK 3.RERANO REXY MARIO SUMBAYAK

SUKU/BANGSA : SIMALUNGUN/INDONESIA E-MAIL : riahsumbayak2016@gmail.com

II. LATAR BELAKANG PENDIDIKAN

1. PENDIDIKAN DASAR DAN MENENGAH UMUM a. SD : LULUS TAHUN 1987

b. SMP : LULUS TAHUN 1990 c. SMA : LULUS TAHUN 1993 2. PENDIDIKAN TINGGI

S-1 PERTANIAN :LULUS TAHUN 1999

S-1 HUKUM : LULUS TAHUN 2017

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya kepada penulis masih diberi kesempatan serta kemudahan dalam mengerjakan penelitian ini sebagai tugas akhir untuk menyelesaikan program studi (S2) Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Penulis dengan ketulusan hati mengucapkan terimakasih sebesar besarnya kepada semua pihak terkait yang telah membantu dalam penyelesaian pendidikan ini.

Ucapanterimakasih disampaikan kepada:

1. Bapak Dr.Muryanto Amin, S.Sos, M.Si, Rektor Universitas Sumatera Utara 2. Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH, M.Hum , Dekan Fakultas Hukum Sumatera

Utara

3. Ibu Dr.T.Keizerina Devi Azwar SH,CN,M.Hum, Ketua Program Studi (S2) Magister Kenotariatan Fakulta Hukum Universitas Sumatera Utara dan sekaligus sebagai penguji yang telah memberikan saran, masukan dan kritikan

4. Bapak Prof.Dr. Saidin,SH,M.Hum, sebagai Ketua Komisi Pembimbing yang telah membimbing penulis, memberi arahan dan masukannya

5. Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN,sebagai anggota komisi pembimbing yang telah membimbing penulis, memberikan masukan dan saran 6. Bapak Prof.Dr.Hasim Purba, SH,M.Hum sebagai anggota komisi pembimbing

yang telah membimbing penulis, memberikan saran, masukan dan sarannya 7. Bapak Dr.Dedi Harianto,SH,M.Hum sebagai Komisi Penguji yang telah

memberikan arahan, masukan dan kritikan

8. Para Dosen Program Studi (S2) Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah membantu selama penulis menjalani studi.

9. Terimakasih kepada orangtua yang telah mendidik penulis sampai kepada jenjang pendidikan tinggi

10. Terimaksih kepada istri; Thiur Dianti Siboro,SP,M.Si dan anak–anak Rafhael Remco Marchelino Sumbayak, Riverio Renho Marchello Sumbayak dan Rerano Rexy Mario Sumbayak yang memberikan kesempatan dan waktu kepada penulis untuk menyelesaikan studi

11. Kepada teman-teman satu angkatan 2018 yang telah memotivasi penulis dalam penyelesaian penelitian ini yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu

12. Terimakasih kepada Para Pegawai Sekretariat Program Studi (S2) Magister

Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah

memberikan bantuan selama ini kepada penulis selama menyelesaiakn studi

Akhir kata kiranya tulisan ini dapat berguna dan bermanfaat bagi semua pihak

yang berkepentinan, terutama dalam penerapan serta pengembangn ilmu Hukum

Kenotariatan di Indonesia.

PERNYATAAN ORISINALITAS PERSETUJUAN PUBLIKASI TESIS ABSTRAK

ABSTRACK

DAFTAR RIWAYAT HIDUP KATA PENGANTAR

DAFTAR ISI ... ii

DAFTAR ISTILAH DAFTAR SINGKATAN BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah ... 8

C. Tujuan Penelitian ... 9

D. Manfaat Penelitian ... 9

E. Keaslian Penelitian ... 10

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 13

1. Kerangka Teori... 13

2. Konsepsi ... 21

G. Metode Penelitian ... 24

1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 25

2. Sumber Data ... 25

3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data ... 27

4. Analisis Data ... 29

BAB II PERAN NOTARIS TERKAIT PPJB MENURUT PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN YANG BERLAKU A. Peran Notaris ... 30

1. Sejarah dan Pengertian Notaris ... 30

2. Peran, Fungsi dan Wewenang Notaris ... 36

3. Kewajiban Notaris ... 41

B. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ... 45

C. Peran Notaris dalam Pembuatan Akta PPJB Berdasarkan UU yang berlaku ... 51

1. Kewenangan Notaris dalam Membuat Akta Pengikatan Jual beli ... 51

2. Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli ... 59

3. Akta Pengikatan Perjanjian Jual Beli Memberikan

Kepastian Hukum ... 66

4. Akta PPJB sebagai Sarana Menuju Akses Keadilan dan

Kesejahteraan dalam Pembangunan Nasional ... 73

BAB III PERTANGGUNGJAWABAN DEVELOPER TERHADAP OBJEK PERJANJIAN DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) PERUMAHAN RAMBUNG MERAH RESIDENCE KECAMATAN SIANTAR KABUPATEN SIMALUNGUN A. Pertanggungjawaban Developer ... 77

1. Defenisi Developer (Pelaku Usaha) ... 77

2. Hak, Kewajiban dan Tanggung Jawab Developer (Pelaku Usaha)... 83

B. Tinjauan Umum tentang Perjanjian ... 83

1. Defenisi Perjanjian ... 85

2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah ... 92

3. Subjek dan Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)... 92

C. Pertanggungjawaban Developer terhadap Objek Perjanjian dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun ... 95

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KONSUMEN ATAS PPJB YANG TELAH DISEPAKATI BERSAMA DENGAN DEVELOPER PERUMAHAN RAMBUNG MERAH RESIDENCE KECAMATAN SIANTAR KABUPATEN SIMALUNGUN A. Tinjauan Umum tentang Konsumen ... 111

1. Definisi Konsumen ... 111

2. HakKonsumen ... 114

3. Kewajiban Konsumen ... 114

B. Perlindungan Hukum bagi Konsumen atas PPJB yang disepakati bersama ... 115

1. Perlindungan Hukum bagi Konsumen ... 115

2. Perlindungan Hukum bagi Konsumen atas PPJB yang Disepakati Bersama ... 117

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpualn ... 122

B. Saran ... 123

DAFTAR PUSTAKA ... 125

Developing country : Suatu negara yang sedang membangun Down payment : Uang muka

Library reseach : Studi kepustakaan

Product Liability : Tanggung jawab

Volledig bewijs : Alat bukti sempurna

Way of life : Pandangan hidup

DAFTAR SINGKATAN AJB : Akta Jual Beli

BAST : Berita Acara Serah Terima BUMN : Badan Usaha Milik Negara IMB : Izin Mendirikan Bangunan IPB : Izin Penggunaan Bangunan BPN : Badan Pertanahan Nasional GBHN : Garis-Garis Besar Haluan Negara KPR : Kredit Pemilikan Rumah

KUHPerdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

MA : Mahkamah Agung

PK : Peninjauan Kembali

PPAT : Pejabat Pembuat Akta Tanah

PPJB : Perjanjian Pengikatan Jual Beli

RUTR : Rencana Umum Tata Ruang

UUJN : Undang-Undang Jabatan Notaris

UUPA : Undang-Undang Pokok Agraria

VOC : Vereenigde Oost Indische Compagnie

Sebelum krisis keuangan tahun 1997, masyarakat sangat tertarik untuk memiliki rumah siap huni. Hal ini biasa digunakan oleh para pengembang sebagai pemain komersial di industri perumahan untuk memaksimalkan keuntungan.

Rumah yang diusulkan masih belum selesai, sedang dibangun atau masih dalam tahap perencanaan, tetapi pemasaran agresif oleh pengembang dan telah menjangkau banyak konsumen

¹

. Perusahaan pengembang perumahan adalah perusahaan yang membangun secara massal berbagai jenis rumah di daerah pemukiman yang terisolasi dengan infrastruktur lingkungan dan sosial yang diperlukan

²

Pemukiman dan perumahan merupakan “kebutuhan utama atau primer yang harus dipenuhi oleh manusia”. Perumahan dan pemukiman tidak hanya dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan hidup, tetapi lebih jauh yaitu “proses bermukim manusia dalam rangka menciptakan suatu tatanan hidup untuk masyarakat dan dirinya dalam menampakkan jati diri”. Namun demikian belum semua anggota masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu, upaya pembangunan perumahan dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak dengan

1

Hasim Sofyan Lahilote, Perjanjian Perikatan Jaul Beli Perumahan Dan Imlikasiyuridisnya Terhadap Para Pihak Dalam Perspektif Hukumperlindungan Konsumen, Iain Manado, Diupload Di Website Www.Researchgate.Net , Mei 2021 Pukul 20.00 Wib.

2

F.X. Djumialdji, Perjanjian Pemborongan, cet 3, Rineka Cipta, Jakarta, 1996, hal 57

harga terjangkau.

³

Pembangunan merupakan upaya untuk kemakmuran dan kesejahteraan rakyat. Oleh karena itu, setiap orang harus menikmati hasil pembangunan yang memajukan kesejahteraan material dan spiritual secara adil dan merata.

⁴

Sebagaimana diketahui, negara Indonesia merupakan suatu negara yang sedang membangun (developing country), dimana pada saat ini sedang giat melaksanakan pembangunan di segala bidang, baik pembangunan di bidang fisik maupun di bidang non fisik

⁵

.

Seiring berjalannya waktu, baik pembangunan fisik maupun non fisik memiliki kedalaman. Pendidikan, kesehatan, ekonomi, pembangunan jembatan, pembangunan non fisik dan fisik seperti bandara, perumahan, gedung, dll, perluasan kawasan industri, tempat wisata, kampus pendidikan, dll. menempati ruang lantai Oleh karena itu, kelayakan harus dirancang, direncanakan dan diselidiki untuk menyeimbangkan perkembangan antara lingkungan berwujud dan tidak berwujud dan alam. Oleh karena itu, baik pembangunan fisik maupun tidak berwujud harus berhasil. Salah satu contoh seperti dibangunnya sebuah perumahan Rambung Merah Residence yang berada di Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun. Perumahan ini terletak di jalan H. Ulakma Sinaga No.79, Pematang Simalungun, Kec. Siantar, Kabupaten Simalungun, Sumatera Utara 21151. Perumahan ini dijual dengan uang muka (down payment) 7 juta Angsuran 800 ribu per bulan yang diberikan subsidi perumahan karena adanya program sejuta rumah.

3

Andi Hamzah, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta, 2006, hal. 27

4

FX. Djumialdji, Hukum Bangunan: Ctk. Pertama, Rineka Cipta, Jakarta, 1996, hal. 1

5

Ibid.

Permen PUPR No.11/2019 Pasal 10 angka (1), PPJB dilakukan setelah selaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas Status kepemilikan tanah. Hal yang diperjanjikan. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirika bangunan. Ketersediaaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

⁶

Bunyi pasal di atas mengatur proses yang harus dilakukan oleh developer dalam menyelenggaraan pembangunan perumahan, karena merupakan tanggung jawab developer dalam penyelenggaraan perumahan. Dalam hal ini pihak developer telah melakukan wanprestasi berupa keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah karena tidak sesuai dengan jadwal yang dijanjikan, sehingga developer dapat dimintakan pertanggungjawaban.

⁷

Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU Perumahan dan Kawasan Permukiman) dipertegas dengan prinsip perlindungan konsumen yang terdapat dalam Pasal 8 ayat (1) huruf (f) dan Pasal 62 ayat (1) Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) yang mulai mengenal dan menuju dianutnya prinsip tanggung jawab multak (strict product liability).

⁸

Dasar hukum konsumen untuk meminta pertanggungjawaban developer diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 UU Perumahan dan Kawasan Permukiman yaitu denda maksimal Rp. 5.000.000.000,00,- (lima miliar rupiah). Selain sanksi

6

Agnes Shofianti Wihaningsih, dkk Pertanggungjawaban Hukum Developer Properti Akibat Keterlambatan dalam Memenuhi Prestasi Ditinjau dari Permen PUPR No. 11 Tahun 2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah Dihubungkan dengan Pasal 1243 KUH Perdata, Volume 7, No. 1, Tahun 2021, hal 433

7

Ibid

8

Ibid.

denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.

⁹

Dalam melakukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), hendaknya konsumen harus memperhatikan klausula yang terdapat dalam PPJB tersebut.

Perihal besaran uang muka atau Down Payment (DP), waktu pelunasan, waktu serah terima, spesifikasi unit, serta tanggungjawab developer apabila lalai melaksanakan kewajibannya. Biasanya, perkara yang muncul pada saat setelah penandatangan PPJB adalah lalainya developer serta keinginan konsumen untuk meminta kembali DP yang telah dibayarkan.

¹⁰

PPJB yaitu kesepakatan antara kedua belah pihak yaitu konsumen dan pelaku usaha untuk melaksanakan pejanjian atau prestasi masing-masing dikemudian harinya yakni pelaksanaan jual beli yang dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) apabila bangunan telah layak huni dan bersertifikat.

¹¹

PPJB umumnya dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain. Tujuan PPJB tersebut aalah sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan akta jual beli (AJB) resmi di hadapan Notaris/PPAT.

Notaris/PPAT

¹²

diberi wewenang oleh negara untuk membuat akta

9

https://leosiregar.com/ Tanggungjawab-Developer-Atas-Pembangunan-Yang-Tidak- Menepati-Janji/diakses tanggal 18 Juni 2021 Pukul 19.00 Wib.

10

Ibid.

11

Yusuf Sofhie, Perlindungan Konsumen Dan Instrumen-Instrumen Hukumnya, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2009, hal 96

12

Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan

memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun

2004 tentang Jabatan Notaris (“UU 30/2004”) sebagaimana diubah dengan Undang-Undang

Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang

Jabatan Notaris (“UU 2/2014”) atau berdasarkan undang-undang lainnya. Demikian pengertian

notaris yang tercantum dalam Pasal 1 angka 1 UU 2/2014.

autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain akta-akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT adalah akta yang autentik dimana mengikat para pihak yang tercantum didalamnya untuk melindungi masing-masing pihak dari kejadian-kejadian yang dapat merugikan salah satu pihak.

Herlien Budiono menggarisbawahi penggunaan suatu akta oleh sebagian kalangan masyarakat ditujukan sebagai alat bukti yang dibuat oleh atau di hadapan notaris. Untuk keperluan tersebut tidak jarang orang minta bantuan pada notaris untuk membuat akta tersebut

¹³

. Lebih lanjut, Herlien Budiono

Kewenangan Notaris dapat dilihat dalam Pasal 15 UU 2/2014. Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Selain itu, Notaris berwenang pula:

1. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus (legalisasi);

2. membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;

3. membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;

4. melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;

5. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;

6. membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau 7. membuat akta risalah lelang.

Selain kewenangan-kewenangan tersebut, Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan. Semua itu tertulis didalam Pasal 15 ayat (1) s.d. (3) UU 2/2014.

13

Herlien Budiono, Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris, Citra Aditya Bakti, Bandung,

2014, hal. 1. (untuk selanjutnya disebut “Herlien Budiono I”).

mengungkapkan kewenangan notaris sebagai berikut

¹⁴

:

“Kewenangan notaris yang utama adalah membuat akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggap pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta tersebut tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain ditetapkan oleh Undang-Undangan (Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN).”

Peran notaris dalam pembuatan akta jual beli berdasarkan PPJB sangatlah penting, hal ini dikarenakan akta tersebut dapat menjamin kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum dibutuhkan alat bukti tertulis yang bersifat autentik mengenai perbuatan, perjanjian, penetapan, dan peristiwa hukum yang dibuat.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, mengatur pula bahwa perjanjian semacam ini dimungkinkan. Dalam Pasal 42 ditentukan bahwa rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Asalkan sudah ada kepastian atas:

1. Status pemilikan tanah;

2. Hal yang diperjanjikan;

3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;

4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

5. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).

Ketentuan ini belum diberikan petunjuk terbaru melalui peraturan menteri.

Namun dalam prakteknya, pembeli seringkali merasa tidak aman saat benda

14

Ibid.

belum diserahkan sementara sebagian uang pembeli telah masuk dalam rekening milik penjual. Apalagi jika kemudian ditengah proses pelunasan, bisa saja terjadi penjual dinyatakan pailit oleh pengadilan. Sehingga posisi pembeli cukup lemah dalam hal ini

¹⁵

. Padahal sesungguhnya kedua belah pihak, baik developer maupun konsumen mempunyai kedudukan yang sama di mata hukum karena sudah adanya PPJB yang dapat memberikan perlindungan bagi developer dan konsumen merupakan penyerap hasil usaha kegiatan pengusaha tersebut. Dan dari segi hubungan hukum, PPJB merupakan perjanjian yang dapat memberikan dan menciptakan suatu kepraktisan serta penghematan waktu dalam menemukan kesepakatan antara kedua belah pihak.

Menurut Maria Sumardjono

¹⁶

, PPJB termasuk dalam ruang lingkup hukum perjanjian, sedangkan jual belinya termasuk dalam lingkup hukum tanah nasional yang tunduk pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya.

Praktinya dalam membuat suatu perjanjian jual beli tidak dapat terlepas dari objek perjanjian, dalam hal ini yang akan dibahas secara mendalam yaitu perjanjian pengikatan jual beli sebelum rumah selesai dibangun, dimana tak jarang harga jual yang sudah disepakati ternyata tidak diikuti dengan pelayanan yang baik kepada calon konsumen, misalnya kualitas bangunan, pelayanan prajual maupun purnajual, developer terlambat menyelesaikan atau menyerahkan bangunan, fasilitas tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dalam perjanjian dan

15

Fathia Azkia dalam https://www.rumah.com/panduan-properti/apa-itu-ppjb-ppjb- adalah-10828 yang diakses pada bulan November 2020.

16

Maria Sumardjono,”PembangunanRumah Susun dan Permasalahannya ditinjau dari

Segi Yuridis”, Jakarta, 1994.hal 41

sebagainya. Keadaan ini sering membuat konsumen kecewa dan sering kali penyelesaian keluhan/complain konsumen itu tidak wajar bagi konsumen, bahkan sangat mengecewakan disebabkan dasar untuk menyelesaikan keluhan itu, yaitu PPJB diduga tidak memberikan perlindungan hukum bagi konsumen. Maka dari itu, penting untuk mengetahui sejauh mana pertanggungjawaban developer (pengembang) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun dan perlindungan hukum bagi konsumen didalam PPJB

¹⁷

. B. Perumusan Masalah

Permasalahan yang akan dibahas dalam penyusunan tesis ini adalah sebagai berikut:

1. Bagaimana peran notaris terkait PPJB menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku?

2. Bagaimana pertanggungjawaban developer terhadap objek perjanjian dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun?

3. Bagaimanakah perlindungan hukum bagi konsumen atas PPJB yang telah disepakati bersama dengan Developer Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun?

17

Ayu Dyah Utami Putri, Tanggung Jawab Developer Dalam Perjanjian Pengikatan Jual

Beli, Universitas Diponegoro, Semarang, 2010,hal 5

C. Tujuan Penelitian

Adapun tujuan dalam penelitian ini adalah:

1. Untuk mengetahui peran Notaris terkait PPJB menurut peraturan perundang- undangan yang berlaku.

2. Untuk mengetahui pertanggungjawaban developer terhadap objek perjanjian dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun.

3. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi konsumen atas PPJB yang telah disepakati bersama dengan Developer Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun.

D. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat baik secara teoritis maupun secara praktis, sebagai berikut:

1. Secara teoritis hasil penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai bahan masukan dan menambah wawasan ilmu pengetahuan khususnya tentang pengaturan hukum pihak developer dan Konsumen dalam melakukan suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan dan perlindungan hukum bagi konsumen yang mengalami kerugian dalam melakukan pembelian perumahan.

2. Manfaat praktis, yaitu terjawabnya permasalahan dalam penelitian ini, sehingga dapat:

a. Untuk mengetahui peran Notaris terkait PPJB menurut peraturan

perundang-undangan yang berlaku;

b. Untuk mengetahui pertanggungjawaban developer terhadap objek perjanjian dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun;

c. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi konsumen atas PPJB yang telah disepakati bersama dengan Developer Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun.

E. Keaslian Penelitian

Penelitian yang berkaitan dengan Pengaturan hukum pihak Developer dan Konsumen dalam melakukan suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan dan perlindungan hukum bagi konsumen yang mengalami kerugian dalam melakukan pembelian perumahan masih jarang dilakukan oleh para Mahasiswa maupun peneliti lainya mengingat bahwasannya peraturan Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah masih belum akurat. Demikian juga berdasarkan pengamatan dan penelusuran kepustakaan, khususnya Perpustakaan USU, maupun Perpustakaan Cabang USU di Fakultas Hukum USU belum ada penelitian yang dilakukam menyangkut judul “Pertanggungjawaban Developer dalam Akad Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah (Studi pada Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun)”.

Berdasarkan hasil pengamatan dan penelusuran yang dilakukan pada

Perpustakaan USU dan Fakultas Hukum USU yang membahas topik mengenai

pertanggungjawaban Developer dalam perjanjian akad jual beli rumah

berdasarkan peraturan Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah, ada beberapa penelitian yang sudah ada, yakni:

1. “Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pembelian Perumahan Pada PT. Prima Sarana Mandiri” oleh Emmy Saragih, NIM.

077011018/MKn USU tahun 2009, dengan rumusan permasalahan yaitu 1) Bagaimanakah praktek pelaksanaan perjanjian pembelian perumahan antara pengembang dengan konsumen, 2) Faktor apakah yang menyebabkan terjadinya sengketa antara konsumen dengan pengembang dalam perjanjian pembelian perumahan, 3) Bagaimanakah prosedur upaya hukum yang tersedia bagi konsumen perumahan bila terjadi sengketa hukum dengan pengembang;

2. “Kajian Hukum Terhadap Peranan Notaris Dalam Pembuatan Akad Pembiayaan Murabahah Dengan Jaminan Tanah Yang Belum Bersertifikat (Studi Pada Bank Pembiayaan Rakyat Syariah Puduarta Insani)” oleh Nurhimmi Falahiyati, NIM 077011053/MKn tahun 2010, dengan rumusan permasalahan 1) Bagaimana kekuatan hukum atas tanah belum bersertifikat sebagai objek jaminan dalam pembiayaan murabahah, 2) Bagaimana risiko bank atas pembiayaan murabahah dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat, 3) Bagaimana peranan notaris dalam pembuatan akta jaminan dalam akad pembiayaan murabahah atas tanah yang belum bersertifikat;

3. “Perlindungan Hukum Bagi Konsumen atas Pemilikan Rumah Dari Developer

Di Kota Makassar” oleh Muhammad Anies, Fakultas Syariah dan Hukum UIN

Alauddin Makassar tahun 2017, dengan rumusan permasalahan 1)

Bagaimanakah hubungan hukum antara konsumen dengan developer dalam

jual beli dan pemanfaatan rumah di kota Makassar, 2) Bagaimanakah perlindungan hukum bagi konsumen atas pemilikan rumah, dari developer di kota Makassar;

4. “Tanggung Jawab Developer pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan Dalam Perspektif Hukum Perlindungan Konsumen” oleh Hasyim Sofyan Lahilote tahun 2011, IAIN Manado, dengan rumusan permasalahan yaitu 1) Bagaimana tanggung jawab developer pada perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), 2) Jika pihak konsumen sudah menyetujui dan menandatangani PPJB, dan yang dilanjutkan dengan pembuatan akta jual beli rumah tersebut dihadapan notaris, kemudian apa yang ternyata diharapkan oleh konsumen mengenai janji-janji di brosur/iklan ternyata tidak dipenuhi oleh pelaku usaha.

Sebagai contoh, di dalam iklan mengatakan bahwa perumahan yang dijanjikan tersebut memiliki fasilitas olahraga, tempat ibadah, dan juga sudah termasuk fasilitas listrik, telepon dan penyediaan air bersih, Tetapi dalam kenyataannya bukanlah demikian, atau diiklankan oleh pelaku usaha bahwa daerah perumahan yang ditawarkan adalah daerah bebas banjir, tetapi setelah rumah tersebut dihuni beberapa lama, kemudian turun hujan deras dan ternyata perumahan tersebut mengalami kebanjiran. Belum lagi kondisi fisik rumah yang perbandingan campuran semennya tidak benar yang mengakibatkatan dinding dan lantai rumah pecah-pecah, bagaimana penyelesaian dalam permasalahan di atas.

5. “Tanggung Jawab Pengembang (Developer) Dalam Penjualan Satuan Unit

Perumahan Meikarta Secara Pre Project Selling” oleh Vinna Khairunnisa,

NIM 14410617, Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia Yogyakart tahun 2018, dengan rumusan permasalahan yaitu 1) Bagaimana keabsahan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam penjualan satuan unit perumahan Meikarta secara Pre Project Selling?, 2) bagaimanakah tanggung jawab pihak pengembang (developer) dalam penjualan satuan unit perumahan Meikarta secara Pre Project Seliing.

Sesuai dengan penelitian-penelitian tersebut di atas, yang membedakannya dengan penelitian ini adalah fokus penelitian. Penelitian ini lebih menekankan pembahasan terhadap pengaturan hukum pihak developer dan konsumen dalam melakukan suatu PPJB perumahan dan perlindungan hukum bagi konsumen yang mengalami kerugian yang sebagaimana diatur dalam peraturan perundang- undangan yang berlaku. Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, penelitian tesis ini yang dilakukan dapat dikategorikan sebagai penelitian yang masih asli sesuai dengan azas-azas keilmuan, yaitu: jujur, rasional, objektif dan inklusif. Hal tersebut merupakan implikasi etnis dari sebuah proses untuk menemukan kebenaran ilmiah sehingga hasil dari penelitian ini dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya secara ilmiah. Jikapun ada pendapat atau kutipan yang sama dalam penelitian ini semata-mata adalah sebagai faktor pendukung dan pelengkap dalam penelitian yang memang sangat dibutuhkan untuk penyempurnaan tesis ini.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

Kerangka teori merupakan garis besar dari suatu rancangan atas dasar

pendapat yang dikemukakan sebagai keterangan mengenai suatu peristiwa.

Peristiwa sebagaimana dimaksud didalam penelitian tersebut adalah

“Pertanggungjawaban Developer dalam Akad Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah (Studi Pada Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun)”. Dalam penelitian hukum kerangka teori diperlukan untuk membuat jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada landasan filosofisnya yang tertinggi

¹⁸

. Teori hukum sendiri boleh disebut sebagai kelanjutan dari mempelajari hukum positif, setidak-tidaknya dalam urutan yang demikian itulah kita merekonstruksikan kehadiran teori hukum secara jelas

¹⁹

. Defenisi landasan teori pada suatu penelitian merupakan dasar-dasar operasional penelitian. Landasan teori dalam suatu penelitian bersifat strategis artinya memberikan realisasi pelaksanaan penelitian

²⁰

. Landasan teori yang digunakan untuk membahas permasalahan dalam penelitian ini adalah teori hukum pembangunan. Teori ini menjawab permasalahan yang pertama yaitu peran notaris terkait PPJB. Hal ini berangkat dari beberapa alasan yakni antara lain, pertama, teori hukum pembangunan telah diberi konteks keindonesiaan yang sampai saat ini tetap eksis dengan melihat dimensi dan kultural masyarakat Indonesia. Kedua, Teori Hukum Pembangunan secara konseptual telah diterima dalam tataran normatif yang dituangkan dalam Ketetapan MPR Nomor IV/MPR/1973 tentang Garis-Garis Besar Haluan Negara (GBHN). Ketiga Teori Hukum Pembangunan secara dimensional menerapkan kerangka acuan pada

18

Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Kedua, Balai Pustaka, Jakarta, 1995, hal. 520

19

Satjipto Rahardjo, Ilmu Sanksi, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999, hal. 254.

(selanjutnya disebut Satjipto Rahardjo 1)

20

Kaelan M.S., Metode Penelitian Kualitatif Bidang Filsafat (Paradigma Bagi

Pengembangan Penelitian Interdisipliner Bidang Filsafat, Budaya, Sosial, Semiotika, Sastra,

Sanksi Dan Seni), Paradigma, Yogyakarta, 2005, hal. 239

pandangan hidup (way of life) masyarakat serta bangsa Indonesia berdasarkan asas Pancasila yang berkarakter kekeluargaan terhadap norma, asas, lembaga dan kaidah hukum

²¹

.

Basis teori hukum pembangunan diserap dari konsep yang dibangun oleh Roscoe Pound dengan paradigma hukum sebagai “sarana pembaharuan masyarakat” (law as a tool social engeneering)

²²

. Selanjutnya Pound mengatakan

“The Task of the lawyer is as a „social engineer‟ formulating a program of action, attempting to gear individual dan social needs to the value of Western demokratic society”

²³

.

Peter Mahmud Marzuki menjelaskan bahwa pandangan Pound tentang hukum yakni apakah hukum itu mampu memberikan perlindungan yang seimbang dalam hidup bermasyarakat. Tak pelak, notaris memiliki peran penting, hal mana akta yang dibuatnya merupakan akta autentik dan bukti sempurna sebagai proudk hukum yang memberikan kepastian hukum yang berasal dari kesepakatan- kesepakatan para pihak yang dibungkus dengan bahasa hukum oleh Notaris yang tidak dapat dinafikan memilik peran dalam pembangunan nasional.

²⁴

Peran tersebut ditopang dengan tiga dimensi yang sesuai dengan konteks ke Indonesian yaitu struktur (structure), substansi (substance) dan budaya (culture) yang dikreasikan oleh Lawrence M. Friedman. Menentukan pengertian struktur

21

Dikutip dan diformulasikan kembali dari penjalasan Sidharta dan Lilik Mulyadi. Lihat, Sidharta, Hukum Penalaran dan Penalaran Hukum, Genta Publishing, Yogyakarta, 2013, hal. 13.

(untuk selanjutnya disebut Sidharta I); Lilik Mulyadi, Teori Hukum Pembangunan Mochtar Kusumaatmadja, hal. 1-2.

22

Ibid.

23

Ibid, hal. 219.

24

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Edisi Revisi, Kencana, Jakarta, 2014, hal.

20

hukum adalah, “The structure of a system is its skeleton framework; it is the permanent shape, the institutional body of the system, the though rigid nones that keep the process flowing withi bounds..”, kemudian substansi hukum dirumuskan sebagai, “The substance is composed of substantive rulesand rules about how institutions should behave,” dan budaya hukum dirumuskan sebagai, “The legal culture, system their beliefs, values, ideas and expectation. Legal culture refers, then, to those ports of general culture customs, opinions ways of doing and thinking that bend social forces toward from the law and in particular ways.”

²⁵

Mochtar Kusumaatmadja mengatakan, bahwa

²⁶

:

“Hukum merupakan suatu alat untuk memelihara ketertiban dalam masyarakat. Mengingat fungsinya sifat hukum, pada dasarnya adalah konservatif artinya, hukum bersifat memelihara dan mempertahankan yang telah tercapai. Fungsi demikian diperlukan dalam setiap masyarakat, termasuk masyarakat yang sedang membangun, karena di sini pun ada hasil- hasil yang harus dipelihara, dilindungi dan diamankan. Akan tetapi, masyarakat yang sedang membangun, yang dalam difinisi kita berarti masyarakat yang sedang berubah cepat, hukum tidak cukup memiliki memiliki fungsi demikian saja. Ia juga harus dapat membantu proses perubahan masyarakat itu. Pandangan yang kolot tentang hukum yang menitikberatkan fungsi pemeliharaan ketertiban dalam arti statis, dan menekankan sifat konservatif dari hukum, menganggap bahwa hukum tidak dapat memainkan suatu peranan yang berarti dalam proses pembaharuan.”

Menurut Mochtar Kusumaatmadja, hukum diharapkan agar berfungsi lebih daripada itu yakni sebagai “sarana pembaharuan masyarakat” atau “law as atool of social engeneering” atau “sarana pembangunan” dengan pokok-pokok pikiran sebagai berikut

²⁷

:

“Mengatakan hukum merupakan “sarana pembaharuan masyarakat”

didasarkan kepada anggapan bahwa adanya keteraturan atau ketertiban dalam usaha pembangunan dan pembaharuan itu merupakan suatu yang diinginkan atau dipandang (mutlak) perlu. Anggapan lain yang terkandung

25

Lilik Mulyadi, Loc.Cit.

26

Ibid, hal. 4.

27

Ibid, hal. 5.

dalam konsepsi hukum sebagai sarana pembaharuan adalah bahwa hukum dalam arti kaidah atau peraturan hukum memang bisa berfungsi sebagai alat (pengatur) atau sarana pembangunan dalam arti penyalur arah kegiatan manusia ke arah yang dikehendaki oleh pembangunan dan pembaharuan.”

Mochtar berpendapat bahwa pengertian hukum sebagai sarana lebih luas dari hukum sebagai alat karena

²⁸

:

a) Di Indonesia peranan perundang-undangan dalam proses pembaharuan hukum lebih menonjol, misalnya jika dibandingkan dengan Amerika Serikat yang menempatkan yurisprudensi (khususnya putusan the Supreme Court) pada tempat lebih penting;

b) Konsep hukkum sebagai “alat” akan mengakibatkan hasil yang tidak jauh berbeda dengan penerapan “legisme” sebagaimana pernah diadakan pada zaman Hindia Belanda, dan di Indonesia ada sikap yang menunjukkan kepekaan masyarakat untuk menolak penerapan konsep seperti itu; dan

c) Apabila “hukum” di sini termasuk juga hukum internasional, maka konsep hukum sebagai sarana pembaharuan masyarakat sudah diterapkan jauh sebelum konsep ini diterima secara resmi sebagai landasan kebijakan hukum nasional.

Kemudian menggunakan teori pertanggungjawaban. Teori ini menjawab permasalahan yang kedua yaitu pertanggungjawaban developer terhadap objek perjanjian yang tidak sesuai dibuat didalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun. Teori ini menjelaskan bahwa dengan pembalikan pembuktian pihak

28

Ibid, hal. 3; Sidharta, Op.Cit., hal. 415.

yang dirugikan wajib membuktikan bahwa pelaku telah melakukan tindakan melanggar hukum, maka disini pelanggaran norma dianggap ada dan selanjutnya mewajibkan pelaku meniadakan anggapan atau persangkaan ini menunjukkan bahwa ia tidak berbuat melanggar hukum

²⁹

. Teori pertanggungjawaban menjelaskan bahwa seseorang bertanggungjawab secara hukum atas suatu perbuatan tertentu atau bahwa dia memikul tanggung jawab hukum. Hans Kelsen membagi pertanggungjawaban menjadi 4 (empat) macam yaitu :

a) Pertanggungjawaban individu yaitu pertanggungjawaban yang harus dilakukan terhadap pelanggaran yang dilakukannya sendiri;

b) Pertanggungjawaban kolektif berarti bahwa seseorang individu bertanggungjawab atas suatu pelanggaran yang dilakukan orang lain;

c) Pertanggungjawaban berdasarkan kesalahan yang berarti bahwa seseorang individu bertanggung jawab atas pelanggaran yang dilakukannya karena sengaja dan diperkirakan dengan tujuan menimbulkan kerugian;

d) Pertanggungjawaban mutlak yang berarti bahwa seorang individu bertanggung jawab atas pelanggaran yang dilakukannya karena tidak sengaja dan tidak menimbulkan kerugian.

Teori tanggung jawab dalam hal ini dikaitkan dengan tanggung jawab developer. Teori pertanggungjawaban risiko seorang developer bertanggung jawab atas kerugian yang dilakukan leh perbuatan melanggar hukum kepada

29

Karina Prasetyo Putri, Tanggung Jawab Dan Perlindungan Hukum Bagi Notaris Purna

Bakti Terhadap Akta Yang Pernah Dibuat (Analisis Pasal 65 Dan Pasal 66 Undang-Undang

Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang

Jabatan Notaris), Fakultas Hukum Universitas Brawijaya, 2016, hal. 9.

Konsumennya yang dilakukan dalam ruang lingkup jual beli. Jabatan merupakan suatu bidang pekerjaan yang sengaja dibuat oleh aturan hukum, untuk keperluan dan fungsi tertentu serta bersifat berkesinambungan sebagai suatu lingkungan pekerjaan tetap, yang merupakan subjek hukum yaitu pendukung hak dan kewajiban. Agar suatu jabatan dapat berjalan maka jabatan tersebut sebanding oleh subjek hukum. Sistem hukum di Indonesia bersumber pada falsafah Pancasila. Hans Kelsen dalam teorinya menjelaskan, bahwa hukum murni tentang hukum menyatakan bahwa hukum harus bersumber pada hukum yang kedudukannya lebih tinggi. Tanggung jawab yang dimiliki oleh notaris menganut prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan (based on fault of liability)

³⁰

. Prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan harus memenuhi empat unsur pokok, yaitu:

a) adanya perbuatan;

b) adanya unsur kesalahan;

c) adanya kerugian yang diderita;

d) adanya hubungan kausalitas antara kesalahan dan kerugian Kesalahan diatas merupakan unsur yang bertentangan dengan hukum.

Tanggung jawab seorang developer timbul apabila adanya kesalahan yang dilakukan dalam pelaksanaan tugas jabatannya dan kesalahan tersebut menimbulkan kerugian bagi Konsumen yang membeli produk perumahan pihak developer. Perbuatan melanggar hukum oleh developer, tidak hanya perbuatan yang langsung melanggar hukum, melainkan juga perbuatan yang secara langsung

30

Muhammad Aslansyah, Studi Ajaran Hans Kelsen Tentang Pure Theory Of Law

Ditinjau Dari Perspektif Keadilan, Universitas Negeri Makassar, 2013, hal. 64.

melanggar peraturan lain, yaitu peraturan yang berada dalam ruang lingkup kesusilaan, keagamaan, dan sopan santun dalam masyarakat. Pemberian sanksi terhadap developer juga merupakan upaya perlindungan yang diberikan kepada Konsumen, agar terhindar dari tindakan developer yang merugikan. Sanksi tersebut juga memiliki fungsi untuk menjaga kepercayaan Konsumen, karena kepercayaan Konsumen dapat turun apabila developer tersebut melakukan pelanggaran. Dengan pelanggaran yang dilakukan oleh developer (pengembang), maka konsumen memerlukan suatu perlindungan hukum yang dapat melindungi hak konsumen. Dalam perlindungan hukum ini diperlukan suatu teori yaitu Teori perlindungan hukum. Perlindungan hukum dalam kepustakaan hukum berbahasa belanda dikenal dengan sebutan “rechtbescherming van de burgers”

³¹

. Pengertiannya dalam kata perlindungan hukum terdapat suatu usaha untuk memberikan hak-hak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang harus dilakukan. Perlindungan Hukum merupakan suatu hal yang melindungi subjek- subjek hukum melalui peraturan perundang-undangan yang berlaku dan dipaksakan pelaksanaannya dengan suatu sanksi. Perlindungan hukum dapat dibedakan menjadi dua, yaitu : a) Perlindungan Hukum Preventif adalah perlindungan hukum yang diberikan oleh pemerintah dengan tujuan untuk mencegah sebelum terjadinya pelanggaran. Hal ini terdapat dalam peraturan perundangundangan dengan maksud untuk mencegah suatu pelanggaran serta memberikan rambu-rambu atau batasan-batasan dalam melakukan kewajiban. b) Perlindungan hukum Represif adalah perlindungan akhir berupa sanksi seperti

31

Rizky Amalia, Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Tanah Dalam Penetapan Ganti Rugi Terkait Dengan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, Wins &

Partners Law Firm, Volume 27 No 3, September-Desember 2012, Hal. 276 S.D. 280.

denda, penjara dan hukuman tambahan yang diberikan apabila sudah terjadi sengketa atau telah dilakukan pelanggaran. Langkah perlindungan hukum preventif perlu dilakukan oleh konsumen dalam menandatanganan akta jual beli, mengingat seringnya konsumen dihadapkan oleh permasalahan hukum oleh pihak developer yang mempunyai niat tidak baik dalam proses pembuatan akta dan perjanjian akta jual beli, agar kedepannya developer dalam melaksanakan perjanjian akta jual beli dan dapat mencegah timbulnya permasalahan hukum terhadap akta jual beli yang dibuatnya dikemudian hari

³²

.

2. Konsepsi

Konsep merupakan bagian terpenting dari pada teori. Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi, antara abstraksi dan realita

³³

. Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan definisi operasional

³⁴

. Konsep dapat dilihat dari segi subjektif dan objektif. Dari segi subjektif konsep merupakan suatu kegiatan intelek untuk menangkap sesuatu.

Sedangkan dari segi objektif, konsep merupakan suatu yang ditangkap oleh kegiatan intelek tersebut. Hasil dari tangkapan akal manusia itulah yang dinamakan konsep

³⁵

.

Konsep merupakan:

“alat yang dipakai oleh hukum disamping yang lain, seperti asas dan standar. Oleh karena itu kebutuhan untuk membentuk konsep merupakan

32

Ida Bagus Paramaningrat Manuaba, Prinsip Kehati-Hatian Notaris Dalam Membuat Akta Autentik, Hal. 59 – 74, Universitas Udayana, 2018.

33

Masri Singarimbun Dkk., Metode Penelitian Survey, Lp3es, Jakarta, 1989, hal. 34.

34

Sumadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, Rajagrafindo, Jakarta, 1998, hal. 307.

35

Komaruddin, Yooke Tjuparmah S, Kamus Istilah Karya Tulis Ilmiah, Bumi Aksara,

Jakarta, 2006, hal. 122.

salah satu dari hal-hal yang dirasakan pentingnya dalam hukum. Konsep adalah suatu konstruksi mental, yaitu sesuatu yang dihasilkan oleh suatu proses yang berjalan dalam pikiran penelitian untuk keperluan analitis”

³⁶

.

Dalam kerangka konseptional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum

³⁷

. Selanjutnya konsep atau pengertian merupakan unsur pokok dari suatu penelitian, kalau masalah dan kerangka konsep teoritisnya sudah jelas, biasanya sudah diketahui pula fakta mengenai gejala-gejala yang menjadi pokok perhatian dan suatu konsep sebenarnya adalah definisi secara singkat dari sekelompok fakta atau gejala itu, maka konsep merupakan definisi dari apa yang perlu diamati, konsep menentukan antara variable-variable yang ingin menentukan adanya gejala empiris

³⁸

.

Beranjak dari judul tesis ini, yaitu “Pertanggungjawaban Developer Dalam Akad Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah (Studi Pada Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun)”, maka dapat dijelaskan konsepsi ataupun pengertian dari kata demi kata dalam judul tersebut, yaitu sebagai berikut:

36

Satjipto Rahardjo, (1). Op.Cit, hal. 70.

37

Soerjono Soekanto Dan Sri Mamudji, Penelitian Sanksi Normatif: Suatu Tinjauan Singkat Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007, hal. 7.

38

Koentjoro Ningrat, Metode-Metode Penelitian Masyarakat, Gramedia Pustaka Utama,

Jakarta, 1997, hal. 21.

1. Pertanggungjawaban merupakan “suatu akibat atas konsekuensi kebebasan seorang tentang perbuatannya yang berkaitan dengan etika atau moral dalam melakukan suatu perbuatan”.

³⁹

2. Developer/pengembang adalah “Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya”.

⁴⁰

3. Perjanjian merupakan suatu perbuatan hukum yang diciptakan dengan memenuhi persyaratan yang ditentukan hukum oleh persesuaian kehendak yang menyatakan maksud bersama yang interdependen dari dua atau lebih pihak untuk menciptakan akibat hukum untuk kepentingan satu pihak, keduabelah pihak, dan juga untuk pihak lain.

⁴¹

4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan rangkaian proses kesepakatan antara Setiap Orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli.

⁴²

39

Soekidjo Notoatmojo, Etika dan Hukum Kesehatan, Rineka Cipta, Jakarta, 2010, hal 13

40

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 Tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan Pasal 5 ayat (10

41

Ridwan Khairandy, Hukum Kontrak Indonesia Dalam Perspektif Perbandingan (Bagian Pertama), FH UII Press, Yogyakarta, 2014, hal. 60

42

Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan

Pemerintah Nomor 14 Tahun 2076 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan

Permukiman. Pasal 1 angka 10

5. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

⁴³

G. Metode Penelitian

Penelitian merupakan salah satu cara yang tepat untuk memecahkan masalah. Selain itu, penelitian juga dapat digunakan untuk menentukan, mengembangkan dan menguji kebenaran. Dilaksanakan untuk mengumpulkan data guna memperoleh pemecahan masalah atau mendapat jawaban atas pokok- pokok permasalahan yang dirumuskan, sehingga diperlukan rencana yang sistematis, metodologi yang merupakan suatu logika yang menjadi dasar suatu penelitian ilmiah. Oleh karenanya pada saat melakukan penelitian seseorang harus memperhatikan ilmu pengetahuan yang menjadi induknya

⁴⁴

. Pada penelitian hukum ini, jelas bahwa bidang ilmu hukum yang menjadi landasan ilmu pengetahuan induknya. Oleh karena itu, maka penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum.

“Menurut Soerjono Soekanto yang dimaksud dengan penelitian hukum adalah kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika, dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk mempelajari suatu atau gejala hukum tertentu dengan jelas menganalisanya”

⁴⁵

. Agar mendapat hasil yang lebih maksimal maka dilakukan penelitian hukum dengan menggunakan metode-metode penelitian

43

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pasal 1 angka 2

44

Ronny Hanitijo Soemitro, Metodelogi Penelitian Sanksi Dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta, 2001, hal. 9.

45

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia Press, Jakarta,

2013, hal. 43.

sebagai berikut:

1. Jenis dan Sifat Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah |penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif merupakan “penelitian hukum yang meletakkan hukum sebagai sebuah bangunan sistem norma. Sistem norma yang dibangun yaitu mengenai asas-asas, norma, kaidah dari peraturan perundangan- undangan, putusan pengadilan dan perjanjian, serta doktrin (ajaran).”

⁴⁶

Sifat dalam penelitian ini deskriptif analitis bersifat pemaparan yang bertujuan “untuk memperoleh gambaran (deskripsi) lengkap tentang keadaan tertentu dan pada saat tertentu, atau mengenai gejala yuridis yang ada, atau peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat. Jenis penelitian deskriptif bertujuan untuk menggambarkan secara jelas, terperinci, dan sistematis”.

⁴⁷

2. Sumber Data

Sumber data dari penelitian hukum ini diperoleh dari data sekunder dan data primer.

a. Data sekunder

Data sekunder adalah “data yang diperoleh dari hasil penelaahan kepustakaan atau penelaahan terhadap berbagai literatur atau bahan pustaka yang berkaitan dengan masalah atau materi penelitian”.

⁴⁸

Dimana penelitian hukum normatif menggunakan bahan pustaka yang merupakan bahan dasar yang dalam

46

Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan Empiris, Cetakan IV, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2017, hal.33

47

Soerjono Soekanto, Op.Cit, hal. 63

48

Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, Op.Cit, hal 156

ilmu penelitian umumnya disebut sumber data sekunder.

⁴⁹

Adapun sumber-sumber bahan hukum dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1) Bahan hukum primer

⁵⁰

, merupakan bahan hukum yang mengikat, yaitu: Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Undang- Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Undang- Undang

Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.Undang Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman dan Undang-Undang Nomor. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Undang-Undang Nomor 2 tahun 2014 tentang Perubahan Atas UU 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 Tentang Ketentuan-ketentuan Mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan.Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

2) Bahan hukum sekunder

⁵¹

, yaitu “bahan hukum yang menjelaskan

49

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Tinjauan Singkat, Jakarta: Rajawali Press, 2013, hal. 23

50

Ronny Hanitijo Soemitro, Op.Cit., hal. 55.

51

Ibid.

bahan hukum primer, antara lain berupa buku-buku, jurnal, makalah, dan sebagainya”.

3) Bahan hukum tertier yaitu “bahan hukum yang mendukung bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder seperti Internet, Wawancara, dan sebagainya”.

b. Data primer

Data primer merupakan “data yang diperoleh dari hasil penelitian empiris, yaitu penelitian yang dilakukan langsung didalam masyarakat/konsumen”.

⁵²

1) Lokasi Penelitian.

Penelitian dilakukan di Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun

2) Informan

Informan dalam penelitian ini antara lain:

a) Nuraini, Manajer Bagian Pemasaran Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun, Wawancara di Siantar Desember 2020.

b) Rahmat Unggul selaku konsumen Perumahan Rambung Merah Residence Kecamatan Siantar Kabupaten Simalungun, Wawancara di Siantar pada bulan Desember 2020.

3. Teknik dan Alat Pengumpulan Data Menurut Bambang Sunggono

⁵³

:

“Pengumpulan data dilakukan dengan cara studi dokumen-dokumen yang

52

Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, Loc. Cit.

53

Bambang Sunggono, Metode Penelitian Sanksi (Suatu Pengantar), Rajagrafindo

Persada, Jakarta, 2001, hal. 195-196.

relevan dengan penelitian ini di perpustakaan dan melakukan identifikasi data. Data yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan tersebut selanjutnya akan dipilah-pilah guna memperoleh Pasal-Pasal yang berisi kaedah-kaedah hukum yang kemudian dihubungkan dengan permasalahan yang sedang dihadapi dengan disistematisasikan sehingga menghasilkan klasifikasi yang selaras dengan permasalahan dalam penelitian ini.

Selanjutnya data yang diperoleh tersebut akan dianalisis secara induktif kualitatif untuk sampai pada kesimpulan, sehingga pokok permasalahan yang ditelaah dalam penelitian ini akan dapat dijawab Oleh karenanya, teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini kepustakaan (library research), dimana alat pengumpulan datanya adalah studi dokumentasi, observasi juga wawancara, yang dilakukan dengan cara memilih data-data yang ada kaitannya dengan penelitian ini.

Teknik dengan cara studi kepustakaan (library reseach) yaitu teknik pengumpulan data yang diambil dari buku-buku ilmiah, literatur dan sumber laimnya yang memiliki keterkaitan dan hubungan dengan permasalahan yang diteliti untuk menambahkan beberapa data yang perlu diperjelas dan akan digunakan sebagai landas an teori sebagai pendukung teoritis dalam permasalahan yang penulis angkat, kemudian dianalisa sehingga mendapatkan kesimpulan, sehingga pokok permasalahan yang ditelaah dalam penelitian ini akan dapat terjawab. Untuk mendapatkan hasil yang objektif dan dapat dibuktikan kebenarannya serta dapat dipertanggung jawabkan hasilnya, maka data dalam penelitian ini diperoleh melalui alat pengumpulan data yang dilakukan dengan menggunakan cara Studi Dokumen. Studi dokumen digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti, mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan materi penelitian

⁵⁴

.Alat pengumpulan data yang digunakan adalah pedoman wawancara. Pedoman wawancara yang digunakan hanya berupa garis besar atas permasalahan yang

54

Soerjono Soekanto, Op.Cit., hal. 21.