4. Objek PPN Pasal 16 C
Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan
membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha
atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan pihak lain yang batasan dan tata
caranya diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan.
Menurut PMK nomor 163/PMK.03/2012, :
a. Pengertian Kegiatan Membangun Sendiri
Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun
bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau
pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya
digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
b. Syarat PPN KMS :
Bangunan yang dikenai PPN KMS adalah satu atau lebih
konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap
pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:
1) konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan
batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
2) diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan
usaha; dan
3) luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter
persegi).
c. Tarif PPN KMS
1) 10 % dikali Dasar Pengenaan Pajak.
2) Dasar Pengenaan Pajak adalah 20% (dua puluh persen) dari
jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan
untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga
perolehan tanah.
d. Saat dan Tempat Terutang PPN KMS
Saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan
membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan
sampai dengan bangunan selesai. Kegiatan membangun sendiri
Hal. 30
kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan‐
tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun. Dan Pajak
Masukan yang dibayar sehubungan dengan kegiatan
membangun sendiri tidak dapat dikreditkan.
Tempat Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan
membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut
didirikan.
e. Penyetoran dan Pelaporan PPN KMS :
1) Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan
membangun sendiri wajib disetor ke kas negara melalui
kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan
berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.
2) Penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang dilakukan
dengan menggunakan Surat Setoran Pajak yang harus diisi
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang‐undangan
di bidang perpajakan.
3) Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah
kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi
atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri
terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada Surat Setoran
Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diisi dengan
NPWP orang pribadi atau badan tersebut.
4) Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah
kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang berbeda
dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat orang pribadi atau
badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri
terdaftar, Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) diisi dengan ketentuan sebagai berikut :
a) kolom NPWP diisi dengan :
angka 0 (nol) pada 9 (sembilan) digit pertama;
angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang
wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut
didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya; dan
angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir.
b)pada kotak "Wajib Pajak/Penyetor" diisi nama dan
NPWP orang pribadi atau badan yang melakukan
Hal. 31
5) Dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan
membangun sendiri belum memiliki NPWP, Surat Setoran
Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diisi dengan
ketentuan sebagai berikut :
a) kolom NPWP diisi dengan :
angka 0 (nol) pada 9 (sembilan) digit pertama;
angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang
wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut
didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya; dan
angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir.
b) pada kotak "Wajib Pajak/Penyetor" diisi nama dan
alamat orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri.
6) Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak
Pertambahan Nilai terutang ke Kantor Pelayanan Pajak
Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan
didirikan dengan mempergunakan lembar ketiga Surat
Setoran Pajak paling lama akhir bulan berikutnya setelah
berakhirnya masa pajak. Ketentuan tambahan :
a) Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri telah dikukuhkan sebagai
Pengusaha Kena Pajak dan tempat bangunan didirikan
berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama
tempat orang pribadi atau badan tersebut terdaftar,
orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
membangun sendiri wajib melaporkan kegiatan
membangun sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa
Pajak Pertambahan Nilai dengan melampirkan lembar
ketiga Surat Setoran Pajak
b) Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri telah dikukuhkan sebagai
Pengusaha Kena Pajak dan tempat bangunan didirikan
berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama
yang berbeda dengan Kantor Pelayanan Pajak tempat
orang pribadi atau badan tersebut terdaftar, orang
pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
Hal. 32
penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang wajib
melaporkan kegiatan membangun sendiri dalam Surat
Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai dengan
melampirkan fotokopi lembar ketiga Surat Setoran
Pajak
c) Dalam hal Pengusaha Kena Pajak terdaftar di Kantor
Pelayanan Pajak Madya, Kantor Pelayanan Pajak di
lingkungan Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak
Wajib Pajak Besar, atau Kantor Pelayanan Pajak di
lingkungan Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak
Jakarta Khusus, Pengusaha Kena Pajak tersebut selain
wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai
terutang, wajib melaporkan kegiatan membangun
sendiri dalam Surat Pemberitahuan Masa Pajak
Pertambahan Nilai dengan melampirkan fotokopi
lembar ketiga Surat Setoran Pajak sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7 ayat (2)
f. Hal‐hal lain yang perlu diperhatikan :
1) Dalam hal bangunan sebagai hasil kegiatan membangun
sendiri digunakan oleh pihak lain sebagai tempat tinggal
atau tempat kegiatan usaha, orang pribadi atau badan yang
melakukan kegiatan membangun sendiri wajib menyerahkan
bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak Pertambahan Nilai atas
kegiatan membangun sendiri kepada pihak lain yang
menggunakan bangunan tersebut;
2) Dalam hal orang pribadi atau badan yang membangun
sendiri bangunan untuk digunakan pihak lain tidak dapat
menunjukkan bukti Surat Setoran Pajak asli Pajak
Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri, pihak
lain yang menggunakan bangunan tersebut bertanggung
jawab secara renteng atas pembayaran Pajak Pertambahan
Nilai yang terutang.
3) Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri tidak melakukan kewajiban
penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutang dan/atau
kewajiban pelaporan, Kepala Kantor Pelayanan Pajak
Hal. 33
didirikan atau Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat Wajib
Pajak terdaftar dapat mengeluarkan surat teguran .
4)Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri telah melakukan penyetoran
atau pelaporan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan
membangun sendiri namun berdasarkan data yang dimiliki
dan diperoleh oleh Direktorat Jenderal Pajak diyakini
terdapat indikasi penyetoran atau pelaporan yang tidak
wajar, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama dapat
menerbitkan surat himbauan
5) Apabila dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari sejak
diterbitkannya surat teguran atau surat himbauan, orang
pribadi atau badan belum menyetor dan melaporkan Pajak
Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun
sendiri, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang
wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dapat
melakukan verifikasi atau pemeriksaan untuk menetapkan
besarnya Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan
membangun sendiri tersebut.
6)Berdasarkan hasil verifikasi atau pemeriksaan, Kepala Kantor
Pelayanan Pajak menerbitkan surat ketetapan pajak atas
kegiatan membangun sendiri.
7) Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri belum memiliki NPWP,
Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama secara jabatan
menerbitkan NPWP sesuai ketentuan perundang‐undangan
di bidang perpajakan.
8)Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri telah memiliki NPWP namun
berbeda dengan tempat bangunan didirikan, Kepala Kantor
Pelayanan Pajak Pratama secara jabatan menerbitkan NPWP
sebagai cabang sesuai ketentuan perundang‐undangan di
bidang perpajakan
g. Penetapan secara jabatan PPN KMS :
1) Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan
kegiatan membangun sendiri tidak atau kurang
menyetorkan ke Kas Negara Pajak Pertambahan Nilai
Hal. 34
Ketetapan Pajak Kurang Bayar berdasarkan hasil
pemeriksaan atau verifikasi.
2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi,
orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
membangun sendiri tidak memberikan data atau bukti
pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang
dibayarkan untuk membangun bangunan, maka jumlah
biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan ditetapkan secara jabatan
berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan
Gedung Negara (HSBGN) masing‐masing daerah sesuai
Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara dan perubahannya.
3) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi,
orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan
membangun sendiri memberikan data atau bukti pendukung
biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan, namun tidak benar atau tidak
lengkap, sehingga:
a) jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang
dibayarkan untuk membangun bangunan lebih rendah
dari nilai terendah data Harga Satuan Bangunan Gedung
Negara (HSBGN), maka penetapan secara jabatan
dihitung berdasarkan data nilai terendah data Harga
Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) tersebut;
atau
b) jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang
dibayarkan untuk membangun bangunan lebih tinggi
dari nilai terendah data Harga Satuan Bangunan Gedung
Negara (HSBGN), maka penetapan secara jabatan
dihitung berdasarkan data atau bukti pendukung biaya
yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan.
4)Penetapan secara jabatan berdasarkan nilai terendah dari
data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN)
mengacu pada Pedoman Penggunaan Harga Satuan
Hal. 35
Penetapan Secara Jabatan Jumlah Biaya yang Dikeluarkan
dan/atau yang Dibayarkan untuk Membangun Bangunan
yang Digunakan untuk Menghitung Kewajiban Pajak
Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri
h. Contoh Perhitungan PPN KMS
1) Contoh soal :
PT Grahaku membangun gedung kantor mulai Januari 2014,
seluas 1.500 m2, dengan perincian biaya selama Januari 2014
adalah sbb : Pembersihan lahan Rp 5.000.000 Pemadatan lahan Rp 10.000.000 Pemancangan tiang Rp 17.500.000 Pembelian bahan Besi Rp 120.000.000 Semen Rp 17.500.000 Pasir Rp 15.000.000 Batu kali Rp 15.000.000 Rp 167.500.000
Penyewaan Alat Berat Rp 30.000.000
Tenaga Kerja Pengawas tukang 4 X 200.000 X 26 Rp 20.800.000 Kepala Tukang 8 X 150.000 X 26 Rp 31.200.000 Tukang 32 X 100.000 X 26 Rp 83.200.000 Pembantu tukang 24 X 75.000 X 26 Rp 46.800.000 Rp182.000.000
Total Biaya Bulan Januari 2013 Rp412.000.000
DPP = 20 % X 412.000.000 Rp 82.400.000
PPN = 10 % X 82.400.000 Rp 8.240.00
2) Pada Bulan Desember 2014 Bapak Andi memulai
membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal
pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah
sebesar 200 m2, biaya‐biaya yang dikeluarkan oleh Bapak
Andi dalam upaya membangun rumah tersebut sampai
dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut:
pembelian tanah sebesar Rp 200.000.000, pembelian bahan
baku bangunan keseluruhan Rp 180.000.000, biaya upah
Hal. 36
berapakah Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas
pembangunan rumah tersebut?
Sesuai dengan PMK No. 163/PMK.03/2012 tarif PPN atas
Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah:
= 10% X DPP
= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)
= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)
Sehingga PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang
terhutang adalah
= 10% X 20% X Rp 250.000.000 = Rp 5.000.000