PROSPEKTUS AWAL. PT Metropolitan Land Tbk.

(1)

PROSPEKTUS

A

W

AL

Masa Penawaran Awal 19 - 27 April 2011

Perkiraan Tanggal Efektif 5 Mei 2011

Perkiraan Masa Penawaran 9 - 10 Mei 2011

Perkiraan Tanggal Penjatahan 11 Mei 2011

Perkiraan Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik 12 Mei 2011

Perkiraan Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan 12 Mei 2011

Perkiraan Tanggal Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia 13 Mei 2011

INFORMASI DALAM DOKUMEN INI MASIH DAPAT DILENGKAPI DAN ATAU DIUBAH. PERNYATAAN PENDAFTARAN EFEK INI TELAH DISAMPAIKAN KEPADA BADAN PENGAWAS PASAR MODAL DAN LEMBAGA KEUANGAN (BAPEPAM DAN LK) NAMUN BELUM MEMPEROLEH PERNYATAAN EFEKTIF DARI BAPEPAM DAN LK. DOKUMEN INI HANYA DAPAT DIGUNAKAN DALAM RANGKA PENAWARAN AWAL TERHADAP EFEK INI. EFEK INI TIDAK DAPAT DIJUAL SEBELUM PERNYATAAN PENDAFTARAN YANG TELAH DISAMPAIKAN KEPADA BAPEPAM DAN LK MENJADI EFEKTIF. PEMESANAN PEMBELIAN EFEK INI HANYA DAPAT DILAKSANAKAN SETELAH CALON PEMBELI ATAU PEMESAN MENERIMA ATAU MEMPUNYAI KESEMPATAN UNTUK MEMBACA PROSPEKTUS

BAPEPAM DAN LK TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM PT METROPOLITAN LAND TBK. (“PERSEROAN”) DAN PARA PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL SERTA KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI

PT Metropolitan Land Tbk.

Kegiatan Usaha:

Bidang perumahan, mal/pusat perbelanjaan, perdagangan dan jasa akomodasi (hotel) Berkedudukan di Jakarta Selatan

Kantor Pusat: Gedung Ariobimo Sentral Lt 10

Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta 12940- Indonesia Tel: (62-21) 522 6188, Fax: (62-21) 522 6189

Email: corpsec@metropolitand.com, Website: www.metropolitanland.com PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM

Sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham atau 30% (tiga puluh persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum yang terdiri dari sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru dan sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa dari Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) setiap saham. Harga penawaran masing-masing saham diatas adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah) yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Nilai Penawaran Umum adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah).

Perseroan mengadakan program ESA dan MSOP dimana untuk program ESA diberikan penjatahan pasti dengan jumlah banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham baru yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu) saham dan untuk program MSOP menawarkan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum.

PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK

PT DANAREKSA SEKURITAS PT DBS VICKERS SECURITIES INDONESIA PENJAMIN EMISI EFEK

(Akan Ditentukan Kemudian)

Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek menjamin secara kesanggupan penuh (Full Commitment)

Saham Yang Ditawarkan Ini Seluruhnya Akan Dicatatkan Pada PT Bursa Efek Indonesia

MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI RELATIF TERBATAS, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN EFEK YANG DITAWARKAN MENJADI TERBATAS ATAU SAHAM-SAHAM TERSEBUT MENJADI KURANG LIKUID

PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SAHAM HASIL PENAWARAN UMUM INI DALAM BENTUK SURAT KOLEKTIF SAHAM, TETAPI SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN DALAM BENTUK ELEKTRONIK YANG DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI)

(2)

Perseroan telah menyampaikan Surat Pernyataan Pendaftaran Emisi Efek sehubungan dengan Penawaran Umum Saham ini kepada Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK) di Jakarta pada tanggal 17 Maret 2011 dengan Surat No. 03/ML-CP/BAPEPAM/III/11 tertanggal 16 Maret 2011 sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan Nomor 3608 serta peraturan pelaksanaannya (UUPM). Saham-saham yang ditawarkan ini direncanakan akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia (BEI) sesuai dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek yang dibuat antara Perseroan dengan BEI pada tanggal 16 Maret 2011 dengan memperhatikan terpenuhinya persyaratan pencatatan yang ditetapkan oleh BEI. Apabila syarat-syarat pencatatan tersebut tidak terpenuhi, maka Penawaran Umum Saham dibatalkan dan uang pemesanan akan dikembalikan kepada para Pemesan sesuai dengan UUPM. Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran semua informasi atau fakta material serta kejujuran pedapat yang disajikan dalam Prospektus ini, sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing berdasarkan ketentuan yang berlaku dalam wilayah Republik Indonesia serta kode etik, norma dan standar profesinya masing-masing.

Sehubungan dengan Penawaran Umum Saham ini, setiap pihak terafiliasi dilarang memberikan keterangan atau pernyataan mengenai data yang tidak diungkapkan dalam Prospektus tanpa persetujuan tertulis dari Perseroan, PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia sebagai para Penjamin Pelaksana Emisi Efek.

PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia selaku para Penjamin Pelaksana Emisi Efek (selanjutnya dalam Prospektus ini disebut sebagai “para Penjamin Pelaksana Emisi Efek”), para Penjamin Emisi Efek lainnya serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan tegas menyatakan tidak terafiliasi dengan Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam UUPM.

PENAWARAN UMUM SAHAM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG ATAU PERATURAN LAIN SELAIN YANG BERLAKU DI INDONESIA. BARANG SIAPA DI LUAR WILAYAH INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS INI, MAKA DOKUMEN INI TIDAK DIMAKSUDKAN SEBAGAI PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM INI, KECUALI BILA PENAWARAN DAN PEMBELIAN SAHAM INI TIDAK BERTENTANGAN ATAU BUKAN MERUPAKAN PELANGGARAN TERHADAP PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN SERTA KETENTUAN-KETENTUAN BURSA EFEK YANG BERLAKU DI NEGARA ATAU YURISDIKSI DI LUAR INDONESIA TERSEBUT PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH PUBLIK DAN TIDAK ADA LAGI INFORMASI MATERIAL YANG BELUM DIUNGKAPKAN SEHINGGA DAPAT MENGAKIBATKAN INFORMASI YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI MENJADI TIDAK BENAR DAN ATAU MENYESATKAN PUBLIK

(3)

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ... i

DEFINISI DAN SINGKATAN ...ii

RINGKASAN ...ix

I. PENAWARAN UMUM ... 1

II. RENCANA PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI PENAWARAN UMUM ... 6

III. PERNYATAAN HUTANG ... 9

IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN ... 14

V. FAKTOR RISIKO ... 36

VI. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN ... 49

VII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN ... 50

1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN ... 50

2. RIWAYAT PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN ... 53

3. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PEMEGANG SAHAM PERSEROAN BERBENTUK BADAN HUKUM ... 65

4. STRUKTUR ORGANISASI PERSEROAN ... 68

5. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN ... 68

6. SUMBER DAYA MANUSIA... 74

7. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN DENGAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN YANG BERBENTUK BADAN HUKUM ... 76

8. KETERANGAN TENTANG ANAK-ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN... 77

9. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA ... 92

10. PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA ... 93

11. PERKARA YANG DIHADAPI PERSEROAN ... 99

12. KETERANGAN MENGENAI ASET TETAP DAN ASET REAL ESTAT ... 99

13. TATA KELOLA PERUSAHAAN (GOOD CORPORATE GOVERNANCE) ... 102

14. TANGGUNG JAWAB SOSIAL PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY) ... 102

VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN ... 104

IX. INDUSTRI PROPERTI ... 127

X. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING ... 152

XI. EKUITAS ... 154

XII. PERPAJAKAN ... 156

(4)

XIV. PENJAMINAN EMISI EFEK ... 159

XV. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA PENAWARAN UMUM ... 161

XVI. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM ... 163

XVII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN ... 197

XVIII. LAPORAN PENILAI ... 255

XIX. ANGGARAN DASAR PERSEROAN ... 281

XX. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM ... 309

XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM ... 315

(5)

DEFINISI DAN SINGKATAN

Addendum Perjanjian berarti setiap perubahan-perubahan, penambahan-penambahan

Penjaminan Emisi Efek dan/atau pembaharuan-pembaharuan terhadap Perjanjian Penjaminan

Emisi Efek (termasuk yang akan dibuat dikemudian hari).

Afiliasi berarti pihak-pihak yang sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan

peraturan pelaksanaannya, yaitu:

1. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat

kedua, baik secara horizontal maupun vertikal;

2. hubungan antara satu pihak dengan pegawai, Direktur atau Komisaris

dari pihak tersebut;

3. hubungan antara 2 (dua) perusahaan dimana terdapat 1 (satu) atau lebih anggota Direksi atau Dewan Komisaris yang sama;

4. hubungan antara perusahaan dengan suatu pihak, baik langsung

maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut;

5. hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik langsung

maupun tidak langsung, oleh pihak yang sama; atau

6. hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.

Agen Penjualan berarti pihak yang membantu menjual Saham Yang Ditawarkan dalam

Penawaran Umum.

Akuisisi berarti pengambilalihan saham yang dilakukan dengan cara pembelian

langsung dari Pemegang Saham sesuai dengan ketentuan yang dimaksud di dalam UUPT.

ANP berarti singkatan dari PT Agus Nusa Penida.

Anak Perusahaan berarti perusahaan-perusahaan yang: 1. Saham-sahamnya dimiliki oleh Perseroan dalam jumlah 50% atau lebih dari seluruh saham yang disetor penuh dalam perusahaan yang bersangkutan; 2. Kebijaksanaannya dan pengelolaan perusahaan dikendalikan oleh Perseroan; 3. Laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan laporan keuangan

Perseroan sesuai dengan Prinsip Standar Akuntansi Keuangan yang berlaku di Indonesia.

ARR berarti singkatan dari Average Room Rate.

BAE berarti singkatan dari Biro Administrasi Efek yaitu pihak yang ditunjuk oleh

Perseroan untuk melaksanakan Administrasi Saham dalam Penawaran Umum Perseroan yang dalam hal ini adalah PT Raya Saham Registra, berkedudukan di Jakarta Selatan.

BAPEPAM berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 3 ayat 1 UUPM atau para pengganti dan penerima hak dan kewajiban.

(6)

BAPEPAM dan LK berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau para pengganti dan penerima hak dan kewajibannya, sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 606/KMK.01/2005 tertanggal 30 Desember 2005 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pengawas Pasar Modal dan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 184/PMK.01/2010 tertanggal 11 Oktober 2010tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan.

BBM berarti singkatan dari Bahan Bakar Minyak

BEI berarti singkatan dari PT Bursa Efek Indonesia.

Bursa Efek berarti bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam pasal 1 angka 4 UUPM

yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia, suatu perseroan terbatas yang didirikan dan dijalankan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia serta berkedudukan di Jakarta, dan merupakan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan akan dicatatkan.

BI berarti singkatan dari Bank Indonesia.

CAGR berarti singkatan dari Compounded Average Growth Rate.

Daftar Pemesanan berarti daftar yang memuat nama-nama pemesanan Saham Yang

Pembelian Saham Ditawarkan yang dipesan dan disusun berdasarkan Formulir Pemesanan

Pembelian Saham yang dibuat oleh masing-masing Agen Penjualan dan/ atau Agen Penjualan Internasional (apabila ada) dan/atau para Penjamin Emisi Efek.

Efektif berarti terpenuhinya seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran

sesuai dengan Peraturan No. IX.A.2 angka 4 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-122/BL/2009 tertanggal 29 Mei 2009, yaitu: 1. Atas dasar lewatnya waktu yaitu 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal Pernyataan Pendaftaran diterima Bapepam dan LK secara lengkap, yaitu telah mencakup seluruh kriteria yang ditetapkan dalam peraturan yang terkait dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum dan peraturan yang terkait dengan Penawaran Umum atau 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan terakhir atas Pernyataan Pendaftaran yang diajukan Perseroan atau yang diminta Bapepam dan LK dipenuhi; atau

2. Atas dasar pernyataan efektif dari Bapepam dan LK bahwa tidak

ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang diperlukan.

ESA berarti singkatan dari Employee Stock Allocation.

Formulir Konfirmasi berarti formulir yang dikeluarkan oleh Manajer Penjatahan yang

Penjatahan atau FKPS merupakan konfirmasi atas hasil pejatahan atas nama pemesanan

sebagai tanda bukti kepemilikan atas Saham Yang Ditawarkan yang dijual oleh Perseroan pada Pasar Perdana.

Formulir Pemesanan berarti asli formulir pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan

Pembelian Saham atau FPPS atau fotokopi FPPS yang harus dibuat dalam rangkap 5 (lima) yang masing-masing harus diisi secara lengkap, dibubuhi tandatangan asli pemesanan serta diajukan oleh pemesan kepada Penjamin Emisi Efek pada saat memesan Saham Yang Ditawarkan selama periode Masa Penawaran.

(7)

FPD berarti singkatan dari PT Fajarputera Dinasti, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

GIC berarti singkatan dari The Government of Singapore Investment

Corporation Pte. Ltd.

GIC RE berarti singkatan dari GIC Real Estate Pte. Ltd.

Hari Bursa berarti hari dimana Bursa Efek atau badan hukum yang menggantikannya

menyelenggarakan kegiatan Bursa Efek menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan Bursa Efek tersebut dan bank dapat melakukan kliring. Hari Kalender berarti setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender gregorius tanpa kecuali termasuk hari Sabtu, hari Minggu, dan hari libur nsaional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah Republik Indonesia. Hari Kerja berarti hari-hari kerja nasional kecuali Sabtu, hari Minggu, dan hari libur nasional di Republik Indonesia.

HGB berarti singkatan dari Hak Guna Bangunan.

KGC berarti singkatan dari PT Kembang Griya Cahaya, yaitu salah satu Anak

Perusahaan Perseroan.

KPR berarti singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah.

KSEI berarti Perseroan Terbatas PT Kustodian Sentral Efek Indonesia,

berkedudukan di Jakarta Selatan, yang merupakan Lembaga Penyelesaian dan Penyimpanan sesuai dengan Undang-Undang Pasar Modal. Manajer Penjatahan berarti PT Danareksa Sekuritas yang bertanggung jawab atas penjatahan saham sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan dalam Peraturan No. IX.A.7 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Rangka Penawaran Umum, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 27 Oktober 2000 No. Kep-45/PM/2000.

Masa Penawaran Umum berarti jangka waktu bagi Masyarakat untuk dapat melakukan pemesanan

atas Saham Yang Ditawarkan dengan cara sebagaimana yang diatur dalam Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham.

Masyarakat berarti perorangan, baik warga negara Indonesia maupun warga negara

asing, dan/atau badah hukum asing, yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di Indonesia atau berkedudukan hukum diluar negeri dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

Menteri Hukum berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (dahulu

Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia).

MGM berarti singkatan dari PT Metropolitan Global Management, yaitu salah

satu Anak Perusahaan Perseroan.

MKD berarti singkatan dari PT Metropolitan Karyadeka Development, yaitu

(8)

MPD berarti singkatan dari PT Metropolitan Permata Development, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

MPI berarti singkatan dari PT Metropolitan Persada Internasional, yaitu salah

satu pemegang saham Perseroan.

MSOP berarti singkatan dari Management Stock Ownership Program.

Netstar berarti Netstar Holdings Limited, yaitu suatu perusahaan yang didirikan

di British Virgin Islands dan merupakan salah satu pemegang saham Perseroan.

Penawaran Awal berarti ajakan baik secara langsung maupun tidak langsung dengan

menggunakan Prospektus Awal segera setelah diumumkannya Prospektus Ringkas di surat kabar yang bertujuan untuk mengetahui minat calon pembeli atas Saham Yang Ditawarkan dan/atau perkiraan Harga Penawaran atas Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan Peraturan No. IX.A.8 tentang Prospektus Awal dan Info Memo, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 27 Oktober 2000, No. Kep-41/PM/2000.

Penawaran Umum berarti kegiatan penawaran Efek yang dilakukan oleh Perseroan untuk

menjual Efek kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya.

Penjamin Emisi Efek berarti PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities

Indonesia bersama-sama dengan para penjamin Penjamin Emisi Efek lainnya yang berdasarkan syarat dan kondisi yang tercantum dalam Perjanjian Penjaminan Emisi Efek, akan menjamin penjualan Saham Yang Ditawarkan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum di Pasar Perdana kepada Perseroan melalui Para Penjamin pelaksana Emisi Efek sesuai dengan Bagian Penjaminan-nya masing-masing.

Penjamin Pelaksana berarti PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia

Emisi Efek yang bertanggung jawab atas pengelolaan dan penyelenggaraan dan

penjatahan Saham Yang Ditawarkan dalam Penawaran Umum.

Peraturan No. IX.D.4 berarti Peraturan Bapepam dan LK tentang Penambahan Modal Tanpa

Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-429/BL/2009 tanggal 9 Desember 2009.

Peraturan No. IX.E.1 berarti Peraturan Bapepam No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi Benturan

Kepentingan Transaksi Tertentu, Lampiran Surat Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-412/BL/2009 tanggal 25 November 2009.

Peraturan No. IX.E.2 berarti Peraturan Bapepam dan LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material

dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, Lampiran Surat Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-413/BL/2009 tanggal 25 November 2009.

Peraturan No. IX.I.7 berarti Peraturan Bapepam dan LK No. IX.I.7 tentang Pembentukan dan

(9)

Perjanjian Penjaminan berarti Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum

Emisi Efek atau PPEE PT Metropolitan Land Tbk. No. 119 tanggal 16 Maret 2011 dan Addendum

I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 47 tanggal 7 April 2011, yang seluruhnya dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, berikut perubahan-perubahannya dan/atau penambahan-penambahannya dan/atau pembaharuan-pembaharuannya yang dibuat oleh pihak-pihak yang bersangkutan di kemudian hari.

Pernyataan Efektif berarti pernyataan yang dikeluarkan oleh Bapepam dan LK yang

menyatakan bahwa Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif, sehingga Perseroan melalui para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dapat menawarkan dan menjual Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Perseroan berarti PT Metropolitan Land Tbk., suatu perseroan terbatas yang

berkedudukan di Jakarta Selatan yang didirikan menurut dan berdasarkan hukum dan Undang-undang Negara Republik Indonesia. Program MSOP berarti program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen Perseroan. Peserta Program MSOP berarti para manajemen Perseroan, selain Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai senior manajer keatas sampai dengan Direksi. Prospektus berarti dokumen tertulis final yang memuat seluruh informasi maupun fakta-fakta penting dan relevan mengenai Perseroan serta Saham Yang Ditawarkan dalam rangka Penawaran Umum dalam bentuk dan isi sesuai dengan Peraturan No. IX.C.2 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus Dalam Rangka Penawaran Umum, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 17 Januari 1996, No. Kep-51/PM/1996.

Reco Newtown berarti Reco Newtown Pte. Ltd., yaitu perusahaan yang berkantor di

negara Republik Singapura dan merupakan salah satu pemegang saham Perseroan.

Rukan berarti singkatan dari Rumah Kantor.

Ruko berarti singkatan dari Rumah Toko.

RUPS berarti singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan yang

diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

RUPSLB berarti singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa

Perseroan yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

Saham berarti seluruh saham-saham atas nama Perseroan baik yang telah

dikeluarkan, dan akan dikeluarkan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dan diambil bagian dan disetor penuh oleh para pemegang saham. Saham Baru berarti saham biasa atas nama yang akan dikeluarkan dari simpanan (portepel) Perseroan dalam jumlah sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham untuk ditawarkan dan dijual kepada Masyarakat dalam Penawaran Umum dan akan dicatatkan pada Bursa Efek.

(10)

Saham Divestasi berarti sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) setiap saham yang merupakan saham Perseroan yang telah dikeluarkan dan diambil bagian serta dimiliki oleh Netstar.

Saham Yang Ditawarkan berarti saham biasa atas nama, yang akan ditawarkan dan dijual kepada

Masyarakat dalam Penawaran Umum, yang terdiri dari Saham Baru dan Saham Divestasi yang dilakukan menurut Perjanjian Penjamin Emisi Efek dan akan dicatatkan pada Bursa Efek.

Seletar berarti Seletar Investments Pte., Ltd., yaitu suatu perusahaan yang berdiri

di negara Republik Singapura.

SK berarti singkatan dari Surat Keputusan.

SGL berarti singkatan dari PT Sumbersentosa Guna Lestari, yaitu salah satu

Anak Perusahaan Perseroan.

US Dollar atau US$ berarti Dolar Amerika Serikat yaitu mata uang resmi negara Amerika Serikat. UUPM berarti singkatan dari Undang-undang Pasar Modal, yaitu Undang-undang Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan No.3608, beserta peraturan pelaksanaannya.

UUPT berarti singkatan dari undang Perseroan Terbatas, yaitu

Undang-undang Republik Indonesia No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia tahun 2007 No. 106, Tambahan No. 4756.

(11)

RINGKASAN

Ringkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih rinci dan laporan keuangan serta catatan-catatan yang tercantum di dalam Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan yang paling penting bagi Perseroan. Semua informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah dan telah sesuai dengan Prinsip Akuntansi yang berlaku umum di Indonesia.

UMUM

Perseroan merupakan perusahaan Penanaman Modal Asing yang didirikan berdasarkan Akta No. 37 tanggal 16 Februari 1994 yang dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta yang telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01. Tahun 1994 tertanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No.7169. Perseroan saat ini memiliki dan mengoperasikan real estat, mal dan hotel yaitu Perumahan Metland Menteng (Cakung), Perumahan Metland Transyogi II (Cileungsi), Hotel Horison Bekasi dan Mal Metropolitan (Bekasi), Waterland dan Sport Club Menteng.

KETERANGAN MENGENAI ANAK PERUSAHAAN

Tabel berikut adalah seluruh anak perusahaan Perseroan beserta proyek dan kegiatan usaha.

AnakPerusahaan Kepemilikan Kegiatan Usaha NamaProyek Status Operasional *

PT Metropolitan Permata 99,99% Real estat Perumahan Metland Beroperasi

Development (“MPD”) Puri I (Tangerang)

Real estat Perumahan Metland Beroperasi

Tambun (Tambun, Bekasi)

Pusat perbelanjaan Plaza Metropolitan Beroperasi

(Tambun, Bekasi)

PT Metropolitan Karyadeka 50,01% Real estat Perumahan Metland Belum beroperasi

Development (“MKD”) (kepemilikan tidak Puri II (Tangerang)

langsung melalui

MPD)

PT Kembang Griya Cahaya (“KGC”) 99,99% Real estat Perumahan Metland Beroperasi

Transyogi I (Cileungsi,

Bogor)

PT Metropolitan Global Management 99,90% Hotel operator - Belum beroperasi

(“MGM”)

PT Sumbersentosa Guna Lestari 99,99% Perkantoran Hotel Horison Jakarta Belum beroperasi (“SGL”)

PT Fajarputera Dinasti (“FPD”) 99,90% Real estat Perumahan Metland

Cibitung Beroperasi

(12)

STRUKTUR PERMODALAN

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) Setiap Saham

Keterangan Nilai Nominal Rp 100 per Saham

Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) (%)

Modal Dasar 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh:

- Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura 2.842.250.000 284.225.000.000 50,00

- PT Metropolitan Persada Internasional 1.719.260.000 171.926.000.000 30,24

- Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands 1.122.990.000 112.299.000.000 19,76 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 5.684.500.000 568.450.000.000 100,00

Jumlah Saham Dalam Portepel 14.315.500.000 1.431.550.000.000

PENAWARAN UMUM Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sejumlah 30% (tiga puluh persen) dari modal yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum, yang terdiri dari: • Sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru; • Sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh

enam ribu) saham biasa dari Netstar.

Harga penawaran seluruh saham diatas adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah) dan yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham.

Apabila Penawaran Umum ini terlaksanakan, maka struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan adalah sebagai berikut:

Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 ( seratus Rupiah) Setiap Saham

Keterangan Jumlah Saham Sebelum Penawaran Umum Jumlah Nilai (%) Jumlah Saham Sesudah Penawaran UmumJumlah Nilai (%)

Nominal (Rp) Nominal (Rp) Modal Dasar 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh - Reco Newtown Pte Ltd. 2.842.250.000 284.225.000.000 50,00 2.842.250.000 284.225.000.000 37,50 - PT Metropolitan Persada Internasional 1.719.260.000 171.926.000.000 30,24 1.719.260.000 171.926.000.000 22,68 - Netstar Holdings Limited 1.122.990.000 112.299.000.000 19,76 744.024.000 74.402.400.000 9,82 - Masyarakat - - - 2.273.799.000 227.379.900.000 30,00

Jumlah Modal Ditempatkan dan

Disetor Penuh 5.684.500.000 568.450.000.000 100,00 7.579.333.000 757.933.300.000 100,00 Jumlah Saham Dalam Portepel 14.315.500.000 1.431.550.000.000 12.420.667.000 1.242.066.700.000

PENGGUNAAN DANA Dana yang diperoleh oleh Perseroan dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan dipergunakan Perseroan dan atau Anak Perusahaan Perseroan untuk hal-hal berikut: 1. Sekitar 48,5% (empat puluh delapan koma lima persen) digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan;

(13)

2. Sekitar 5,25% (lima koma dua lima persen) digunakan untuk pembangunan M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl KH Noer Ali di dekat lokasi Metropolitan Grand Mall. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan; 3. Sekitar 13% (tiga belas persen) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, pondasi sudah siap untuk dibangun konstruksi pembangunan hotel; 4. Sekitar 10% (sepuluh persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong. Struktur permodalan SGL pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham Nilai Nominal Rp 1000 per Saham

Jumlah Nilai %

Modal Dasar 15.000.000 15.000.000

- Perseroan 9.990.000 9.990.000.000 99,90

- MPI 10.000 10.000.000 0,10

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 10.000.000 10.000.000.000 100,00

Jumlah Saham Dalam Portepel 5.000.000 5.000.000.000

5. Sekitar 8,75% (delapan koma tujuh lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland Cibitung: a. pembangunan infrastruktur sekitar 3,50% (tiga koma lima nol persen); b. konstruksi perumahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen); dan c. pembebasan lahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen). Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong tersebut sudah dibebaskan oleh FPD. Struktur permodalan FPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Modal Dasar 200.000.000 200.000.000.000

- Perseroan 74.999.750 74.999.750.000 99,9997

- MPI 250 250.000 0,0003

6. Sekitar 5% (lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali. Saat Prospektus ini diterbitkan, ANP sedang membongkar bangunan lama yang telah berdiri diatas lahan yang akan dibangun bangunan baru.

(14)

Struktur permodalan MPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Modal Dasar 300.000.000 150.000.000.000

- Perseroan 239.999.000 119.999.500.000 99,99958

- MPI 1.000 500.000 0,00042

Struktur permodalan ANP pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham Nilai Nominal Rp 1.000.000 per Saham

Modal Dasar 60.000 60.000.000.000

- MPD 15.840 15.840.000.000 99,00

- PT Metropolitan Golden Management 160 160.000.000 1,00

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 16.000 16.000.000.000 100,00

Jumlah Saham Dalam Portepel 44.000 44.000.000.000

7. Sisa sekitar 9,5% (sembilan koma lima persen) digunakan untuk:

a. pembangunan infrastruktur di Metland Menteng sebanyak 3,0% (tiga koma nol persen); b. konstruksi perumahan di Metland Menteng sebanyak 3,98% (tiga koma sembilan delapan

persen); c. pembangunan infrastruktur di Metland Cileungsi sebanyak 1,75% (satu koma tujuh lima persen); dan d. konstruksi perumahan di Metland Cileungsi sebanyak 0,77% (nol koma tujuh tujuh persen). Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air, telepon, sarana dan prasarana untuk fasilitas perumahan. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong Metland Menteng dan Metland Cileungsi sudah dibebaskan dan siap dibangun oleh Perseroan.

IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING

Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010. Angka-angka keuangan ini berasal dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan pendapat wajar tanpa pengecualian.

(dalam jutaan Rupiah)

KETERANGAN 31 Desember

2006 2007 2008 2009 2010

Jumlah Aset 866.035 901.386 959.279 1.012.323 1.139.459

Jumlah Kewajiban 308.208 287.002 308.719 308.700 362.509

Hak Minoritas Atas Aset Bersih Anak Perusahaan 13.625 13.591 13.582 13.581 17.843

Jumlah Ekuitas 544.202 600.793 636.978 690.042 759.107 Pendapatan Usaha 175.654 226.696 308.182 317.578 331.381 Beban langsung dan beban pokok penjualan 102.845 124.252 167.371 159.110 152.992 Laba kotor 72.809 102.444 140.811 158.468 178.389 Beban usaha 42.581 55.927 66.905 65.767 74.335 Laba usaha 30.228 46.517 73.906 92.701 104.054 Beban lain-lain (18.571) (20.529) (16.833) (20.781) (14.563)

(15)

(dalam jutaan Rupiah) KETERANGAN 31 Desember 2006 2007 2008 2009 2010 Laba sebelum pajak 11.657 25.988 57.073 71.920 89.491 Beban pajak (4.420) (4.126) (20.897) (18.858) (20.445) Laba sebelum hak minoritas atas rugi (laba) bersih anak perusahaan 7.237 21.862 36.175 53.062 69.046 Hak minoritas atas rugi (laba) bersih anak perusahaan 2 (819) 10 - 19 Laba bersih 7.239 21.043 36.185 53.063 69.065 Fasilitas kredit mencakup kondisi dan persyaratan antara lain bahwa Perseroan harus menjaga likuiditas dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar minimal 1,2 kali, rasio hutang pokok dan bunga (debt service coverage) minimal 1,5 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,0 kali. Pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut masing-masing dengan rincian rasio keuangan lancar 5,0 kali, 4,6 kali, 3,6 kali, 3,8 kali dan 4,5 kali, rasio hutang pokok dan bunga (debt service coverage) 1,5 kali, 2,0 kali, 2,1 kali, 3,1 kali dan 3,1 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) 2,2 kali, 2,8 kali, 5,1 kali, 4,5 kali dan 6,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) 0,3 kali, 0,3 kali, 0,3 kali, 0,2 kali dan 0,3 kali. RASIO-RASIO PENTING Rasio-rasio penting dapat dilihat pada Bab X Prospektus ini. FAKTOR RISIKO

A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA

1. Perseroan menghadapi risiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan risiko pengelolaan dalam properti komersial. 2. Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia. 3. Sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan tidak dapat diselesaikan pada waktunya. 4. Keterbatasan Perseroan untuk meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman guna memenuhi kebutuhan modal yang besar dan dana tambahan untuk operasional Perseroan. 5. Meningkatnya kompetisi dalam industri properti di Indonesia dapat berpengaruh negatif terhadap profitabilitas Perseroan.

6. Perseroan menghadapi risiko tertentu karena tergantung pada kontribusi dari Anak Perusahaan. 7. Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti, termasuk risiko seperti properti tidak dapat diserahterimakan sesuai jadwal. 8. Risiko konstruksi tertentu mungkin timbul selama pembangunan properti. 9. Perseroan bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa. 10. Sengketa atau perselisihan atas tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai Perseroan serta hambatan dalam proses pembelian properti.

11. Prospek pertumbuhan di masa mendatang dapat terpengaruh jika Perseroan tidak dapat mengidentifikasi dan mengakuisisi properti pada harga yang sesuai.

12. Kesulitan untuk memprediksi kinerja masa depan dan mengelola arus kas dikarenakan sebagian besar pendapatan Perseroan adalah yang bersifat tidak berulang (non recuring) dan dapat berfluktuasi secara signifikan dari periode ke periode dikarenakan sebagian kebijakan pendapatan dan faktor-faktor di luar kendali Perseroan.

13. Hilangnya anchor tenants dapat mempengaruhi arus kas Perseroan di masa depan.

14. Kemerosotan dalam industri ritel dapat berdampak langsung terhadap pendapatan dan arus kas Perseroan. 15. Penjualan ataupun pra-penjualan Perseroan akan terpengaruh jika suku bunga meningkat atau pembiayaan properti menjadi mahal atau kurang menarik. 16. Bisnis hotel yang dijalankan oleh Perseroan dapat terkena dampak dari risiko umum yang berlaku dalam industri perhotelan. 17. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek, oleh karenanya Perseroan terkena pengaruh yang signifikan dari perkembangan real estat dan sektor properti di wilayah Jabodetabek pada khususnya dan di Indonesia pada umumnya.

(16)

18. Polis asuransi Perseroan dari waktu ke waktu mungkin tidak cukup untuk mencakup semua risiko properti.

19. Perseroan mungkin tidak dapat memanfaatkan pengalaman pengembangan di wilayah Jakarta ke daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia.

20. Adanya pembatasan-pembatasan dalam Peraturan perundang-undangan maupun perubahan-perubahannya dikemudian hari yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan.

21. Perseroan menjalin kerjasama dengan sejumlah bank dalam pembiayaan untuk pembelian properti residensial dan memberikan jaminan untuk mengamankan kewajiban pembayaran dari pembeli tersebut.

22. Perseroan mungkin mengalami masalah dengan perusahaan patungan (joint venture) yang memiliki kinerja tidak baik sehingga dapat mempengaruhi bisnis Perseroan.

23. Penilaian nilai properti tidak memenuhi prediksi dari nilai aktual yang diharapkan oleh Perseroan. 24. Perseroan dapat menghadapi tuntutan hukum dari pengembangan dan penjualan properti residensial. 25. Depresiasi nilai Rupiah terhadap US Dolar dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan

dan hasil usaha Perseroan.

26. Perseroan tergantung pada upaya berkelanjutan dari manajemen.

27. Perjanjian manajemen yang antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management tidak memberi hasil negosiasi yang lebih menguntungkan bagi Perseroan di banding jika Perseroan melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi.

28. Perseroan dapat dikenakan biaya dengan jumlah yang signifikan sehubungan dengan adanya masalah lingkungan.

29. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan kemungkinan konflik dan persaingan dalam bisnis pengembangan properti Indonesia dengan beberapa anggota Dewan Komisaris. B. RISIKO TERKAIT DENGAN INDONESIA

1. Politik dan ketidakstabilan sosial di Indonesia dapat merugikan Perseroan.

2. Perselisihan perburuhan dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan.

3. Indonesia berada pada lokasi zona gempa bumi dan memiliki risiko geologi yang signifikan yang dapat menimbulkan dampak sosial dan kerugian ekonomi.

4. Penurunan peringkat hutang negara Republik Indonesia dan perusahaan-perusahaan di Indonesia dapat berdampak merugikan bagi bisnis Perseroan.

C. RISIKO TERKAIT INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN

1. Peraturan yang berlaku di pasar modal Indonesia mungkin berbeda dengan yang berlaku di negara lain.

2. Harga penawaran saham Perseroan dapat mengalami fluktuasi.

3. Nilai buku bersih dari setiap saham yang ditawarkan dalam penawaran umum kemungkinan lebih rendah dibanding harga perdana sehingga pembeli saham Penawaran Umum dapat seketika mengalami dilusi yang substansial. 4. Perseroan mungkin tidak dapat membagikan dividen. KEBIJAKAN DIVIDEN Kebijakan Perseroan dalam pembayaran dividen, adalah sesuai dengan kinerja keuangan dan posisi keuangan, tidak lebih dari 20% dari laba bersih setiap tahun dalam bentuk dividen kas, dimulai pada tahun 2012 sehubungan dengan laba bersih pada tahun 2011. Perseroan didirikan secara sah sebagai Perusahaan Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994 dan belum pernah melakukan pembagian dividen di masa lalu. Perseroan tidak memiliki kebijakan dividen sebelum kebijakan dividen Perseroan saat ini. Perseroan hanya akan membagikan dividen dalam kondisi Perseroan membukukan laba bersih. Mengacu pada UUPT dan anggaran dasar Perseroan, pembayaran dividen di setiap tahun harus disetujui oleh para pemegang saham pada RUPS tahunan atas rekomendasi dari Direksi, yang pada gilirannya akan di dasari oleh, pendapatan operasional dan hasil keuangan, kondisi likuiditas, prospek bisnis masa depan, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan berbagai faktor lain yang dianggap relevan oleh Direksi. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa penghasilan Perseroan, posisi keuangan, kinerja keuangan masa depan, penambahan modal dan rencana investasi lainnya akan mengizinkan Perseroan untuk membayar dividen pada suatu nilai nominal atau mungkin tidak membayarkan dividen sama sekali.

(17)

Mohon membaca Bab XIII mengenai Kebijakan Dividen. ESA DAN MSOP

Program Alokasi Saham kepada Karyawan atau Employee Stock Allocation (ESA dan MSOP) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang saham menyetujui rencana program ESA bagi karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan. Program ESA merupakan program penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu) saham, sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7. Tujuan dari program ESA ini adalah untuk memberikan kesempatan kepada karyawan untuk memiliki saham Perseroan. Peserta Program ESA adalah karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi Sistem Informasi Manajemen Sumber Daya Manusia Perseroan dan Anak Perusahaan posisi 31 Desember 2010.

Dalam program ini, karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dengan alokasi saham disesuaikan dengan level jabatan dan status karyawan yang terdaftar per tanggal 31 Desember 2010 mempunyai hak untuk memperoleh Saham dengan opsi sebagai berikut:

• Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dapat membeli Saham Perseroan dengan

diskon sebesar 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham sesuai dengan level jabatan). Biaya untuk diskon tersebut akan menjadi beban Perseroan.

• Karyawan yang telah memenuhi kriteria Program ESA dan telah memilih opsi tersebut diatas wajib

mengisi formulir yang telah disediakan oleh Perseroan dan BAE dan menyerahkan formulir yang telah diisi secara lengkap dan bukti pembayarannya ke divisi Sumber Daya Manusia Perseroan. Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang memilih opsi ini diharuskan untuk melakukan penyetoran sebesar Rp § (§ Rupiah) dari harga penawaran ke rekening Perseroan khusus untuk program ini paling lambat di hari pertama Masa Penawaran.

Saham yang dibeli dengan cara ini tidak dapat dijual selama 3 (tiga) bulan dari Tanggal Pencatatan. Apabila permintaan dalam Program ESA melebihi atau kurang dari 2% (dua persen) dari jumlah Saham Yang Ditawarkan, maka kelebihan atau kekurangan permintaan tersebut akan diikutsertakan dalam mekanisme dan harga Penawaran Umum yang ditawarkan kepada Masyarakat.

Aspek perpajakan program ESA

Aspek perpajakan dalam program ESA adalah sebagai berikut:

1. Saham Perseroan ditawarkan dengan diskon 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham dengan level jabatan).

2. Nilai diskon yang diterima oleh peserta ESA yang melakukan pembelian saham merupakan obyek penghasilan, dalam hal ini pajak penghasilan atas diskon tersebut juga akan menjadi beban Perseroan.

Pemberian Opsi Pembelian Saham Manajemen (Management Stock Ownership Plan / “MSOP”) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang Saham telah menyetujui untuk menetapkan program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen Perseroan (“Program MSOP”) dimana para manajemen Perseroan, selain

(18)

Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai dari senior manajer keatas sampai dengan Direksi (“Peserta Program MSOP”) akan diberikan opsi untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dalam kurun waktu tertentu di masa yang akan datang pada harga tertentu yang ditetapkan sesuai dengan peraturan Pasar Modal. Perseroan akan membentuk suatu tim khusus untuk mengawasi implementasi Program MSOP. Program MSOP memberikan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. Peserta Program MSOP dapat menukar opsi menjadi saham Perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun. Program MSOP ini mengacu kepada Peraturan Bapepam No. IX.D.4 yang memberikan batas maksimum 10% (sepuluh persen) saham baru yang dapat diterbitkan oleh perusahaan terbuka dalam periode 2 (dua) tahun sejak ditetapkan dalam RUPSLB Perseroan. RUPSLB Perseroan yang menyetujui rencana program MSOP telah dilaksanakan pada tanggal 11 Maret 2011. Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada Peserta Program MSOP akan dilaksanakan dalam 2 (dua) tahap yaitu: 1. Tahap I Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2012. 2. Tahap II Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2013. Peserta dalam Program MSOP akan diumumkan oleh Direksi Perseroan paling lambat 14 Hari Kalender sebelum diterbitkannya hak opsi pada setiap tahap sebagaimana yang dijelaskan diatas. Setiap hak opsi akan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua tahun) sejak tanggal diterbitkannya. MSOP 1% (satu persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum untuk program MSOP sebanyak 75.793.000 (tujuh puluh lima juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu) saham. Program MSOP ini berlangsung untuk periode 3 tahun.

Persyaratan penting lainnya berkaitan dengan Program MSOP adalah sebagai berikut:

a. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period). Hak opsi diterbitkan oleh Perseroan dikenakan vesting period selama 2 (dua) tahun sejak diterbitkan, dimana Peserta Program MSOP belum dapat menggunakan hak opsinya untuk membeli saham baru Perseroan.

b. Masa pelaksanaan hak opsi (exercise period). Direksi Perseroan akan menentukan periode-periode tertentu yang akan merupakan jangka waktu pelaksanaan hak opsi (window exercise). Window exercise akan dibuka sebanyak-banyaknya 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun dimana setiap window exercise memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) Hari Bursa.

Harga pelaksanaan hak opsi (exercise price) akan ditentukan berdasarkan Peraturan Pencatatan No. 1-A, sebagaimana terlampir dalam Keputusan Direksi Bursa Efek Jakarta No. Kep-305/BEJ/07-2004 tanggal 19 Juli 2004 butir V.2.2. yang mensyaratkan harga pelaksanaan sekurang-kurangnya 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata harga penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di pasar reguler sebelum laporan ke Bursa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan V.2.1.

(19)

Aspek perpajakan program MSOP

1. Untuk program MSOP berlaku ketentuan PSAK No. 53 tentang Kompensasi Berbasis Saham, dimana Perseroan akan mencatat biaya sehubungan dengan pemberian Hak Opsi tersebut yang akan dihitung dengan menggunakan metode Black-scholes. Bilamana pemegang hak opsi melaksanakan haknya untuk membeli saham, maka biaya tersebut akan tereliminasi dan dicatat sebagai penyertaan saham dan agio saham bilamana harga pelaksanaan diatas harga nominal.

2. Penerapan PSAK No. 53 akan diimplementasikan dalam Laporan Keuangan Perseroan atas hak opsi yang telah didistribusikan.

3. Pajak atas transaksi program MSOP menjadi beban peserta. Mekanisme ESA dan MSOP

Dalam pelaksanaan ESA dan MSOP, diberlakukan mekanisme sebagai berikut: 1. Pembukaan rekening efek.

Pembukaan rekening efek ditujukan kepada level manajer keatas, sedangkan untuk dibawah level

manajer pembukaan rekening efek dikoordinasi melalui departemen sumber daya manusia Perseroan. 2. Pembayaran

Pembayaran untuk level dibawah manajer dilakukan melalui Koperasi Perseroan, dan untuk level manajer keatas diberikan opsi pembayaran melalui departemen sumber daya manusia Perseroan atau ke bank penerima pembayaran efek.

Bila peserta ESA sudah memesan dari alokasi saham dan sudah melakukan pembayaran maka apabila peserta mengundurkan diri sebagai karyawan Perseroan, peserta tersebut tetap berhak atas pemesanan ESA yang telah dibayar. Selain kualifikasi jabatan bagi peserta MSOP juga ditetapkan berdasarkan prestasi kerja peserta. Peserta MSOP dapat gugur bila mengundurkan diri sebelum masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period) berakhir. Proforma Struktur Permodalan Setelah Pelaksanaan ESA dan MSOP *

Keterangan _{Jumlah Saham}Nilai Nominal Rp 100 per saham_{Jumlah Nilai}

Nominal (Rp) (%) Modal Dasar 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh - Reco Newtown Pte Ltd. 2.842.250.000 284.225.000.000 37,13 - PT Metropolitan Persada Internasional 1.719.260.000 171.926.000.000 22,46 - Netstar Holdings Limited 744.024.000 74.402.400.000 9,72 - Masyarakat 2.235.903.000 223.590.300.000 29,21 - ESA 37.896.000 3.789.600.000 0,50 - MSOP 75.793.000 7.579.300.000 0,99

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 7.655.126.000 765.512.600.000 100,00 Jumlah Saham Dalam Portepel 12.344.874.000 1.234.487.400.000

(20)

(21)

I. PENAWARAN UMUM

Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sejumlah 30% (tiga puluh persen) dari modal yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum, yang terdiri dari:

• Sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan

ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru;

• Sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh

enam ribu) saham biasa dari Netstar.

Harga penawaran masing-masing saham diatas adalah sebesar Rp • (• Rupiah) yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dengan total emisi sebesar • (•).

PT Metropolitan Land Tbk.

Kegiatan Usaha:

Bidang perumahan, mall/pusat perbelanjaan, perdagangan dan jasa akomodasi (hotel) Berkedudukan di Jakarta Selatan

Kantor Pusat: Gedung Ariobimo Sentral Lt 10 Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5 Jakarta 12940 - Indonesia Telp.: (62-21) 522 6188 Fax.: (62-21) 522 6189 Email: corpsec@metropolitanland.com Website: www.metropolitanland.com

MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI RELATIF TERBATAS, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN EFEK YANG DITAWARKAN MENJADI TERBATAS ATAU SAHAM-SAHAM TERSEBUT MENJADI KURANG LIKUID

RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN DALAM KEGIATAN USAHA ADALAH RISIKO TIDAK LIKUIDNYA INVESTASI DALAM PROPERTI HUNIAN DAN RISIKO PENGELOLAAN DALAM PROPERTI KOMERSIAL

(22)

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per Saham

Keterangan Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) (%)

Modal Dasar 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00

- Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura 2.842.250.000 284.225.000.000 50,00

- Netstar Holdings Limited 1.122.990.000 112.299.000.000 19,76

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 5.684.500.000 568.450.000.000 100,00

Jumlah Saham Dalam Portepel 14.315.500.000 1.431.550.000.000

Seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini memiliki hak-hak yang sama dengan saham yang telah diterbitkan dan disetor sebelumnya, antara lain: hak untuk menerima dividen dan hak untuk memesan efek terlebih dahulu sesuai dengan ketentuan dalam UUPT dan UUPM. Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini kepada Masyarakat, maka struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan sesudah Penawaran Umum Perdana ini, secara proforma menjadi sebagai berikut:

Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) (%)

Modal Dasar 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

- Reco Newtown Pte Ltd. 2.842.250.000 284.225.000.000 37,50

- Netstar Holdings Limited 744.024.000 74.402.400.000 9,82

- Masyarakat 2.273.799.000 227.379.900.000 30,00

Saham Yang Ditawarkan kepada Masyarakat dalam Penawaran Umum ini merupakan Saham Baru dan Saham Divestasi yang memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dibandingkan saham lain dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen.

Saham Yang Ditawarkan dimiliki secara sah dan dalam keadaan bebas, tidak sedang dalam sengketa dan atau dijaminkan kepada pihak manapun serta tidak sedang ditawarkan kepada pihak lain.

Selain dari Program MSOP, Perseroan tidak merencanakan untuk mencatatkan saham baru dan/atau efek lainnya yang dapat dikonversikan menjadi saham dalam jangka waktu 12 bulan setelah tanggal Efektif. Perseroan setuju bahwa selama periode 12 bulan sejak Perseroan memperoleh pernyataan Efektif dari Bapepam dan LK, Perseroan tidak akan menawarkan secara langsung atau tidak langsung saham Perseroan, atau semua efek yang dapat dikonversi atau ditukarkan dengan saham Perseroan, atau melakukan suatu transaksi yang mengakibatkan hal yang sama, atau melakukan swap, hedge, atau pengaturan lain untuk pengalihan, baik untuk sebagian atau seluruhnya, atau mengumumkan ke publik mengenai maksud melakukan transaksi tersebut diatas yang mengakibatkan penawaran, penjualan atau disposisi, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari para Penjamin Pelaksana Emisi Efek.

Berdasarkan kesepakatan antara para Penjamin Pelaksana Emisi dengan para pemegang saham Perseroan yaitu Reco Newtown, MPI dan Netstar maka Reco Newtown, MPI dan Netstar setuju untuk tidak menjual saham Perseroan yang dimilikinya dalam jangka waktu sedikitnya 6 (enam) bulan sejak Perseroan memperoleh Pernyataan Efektif dari Bapepam danLK untuk Penawaran Umum ini, kecuali dalam rangka Penawaran Umum ini.

(23)

Program Alokasi Saham kepada Karyawan atau Employee Stock Allocation (ESA dan MSOP) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang saham menyetujui rencana program ESA bagi karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan. Program ESA merupakan program penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu) saham, sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7. Tujuan dari program ESA ini adalah untuk memberikan kesempatan kepada karyawan untuk memiliki saham Perseroan. Peserta Program ESA adalah karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi Sistem Informasi Manajemen Sumber Daya Manusia Perseroan dan Anak Perusahaan posisi 31 Desember 2010.

Dalam program ini, karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dengan (alokasi saham disesuaikan dengan level jabatan dan status karyawan yang terdaftar per tanggal 31 Desember 2010) mempunyai hak untuk memperoleh Saham dengan opsi sebagai berikut:

• Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dapat membeli Saham Perseroan dengan

diskon sebesar 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham sesuai dengan level jabatan). Biaya untuk diskon tersebut akan menjadi beban Perseroan.

• Karyawan yang telah memenuhi kriteria Program ESA dan telah memilih opsi tersebut diatas wajib

mengisi formulir yang telah disediakan oleh Perseroan dan BAE dan menyerahkan formulir yang telah diisi secara lengkap dan bukti pembayarannya ke divisi Sumber Daya Manusia Perseroan. Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang memilih opsi ini diharuskan untuk melakukan penyetoran sebesar Rp § (§ Rupiah) dari harga penawaran ke rekening Perseroan khusus untuk program ini paling lambat di hari pertama Masa Penawaran.

Saham yang dibeli dengan cara ini tidak dapat dijual selama 3 (tiga) bulan dari Tanggal Pencatatan. Apabila permintaan dalam Program ESA melebihi atau kurang dari 2% (dua persen) dari jumlah Saham Yang Ditawarkan, maka kelebihan atau kekurangan permintaan tersebut akan diikutsertakan dalam mekanisme dan harga Penawaran Umum yang ditawarkan kepada Masyarakat.

Aspek perpajakan program ESA

Aspek perpajakan dalam program ESA adalah sebagai berikut:

1. Saham Perseroan ditawarkan dengan diskon 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham dengan level jabatan).

2. Nilai diskon yang diterima oleh peserta ESA yang melakukan pembelian saham merupakan obyek penghasilan, dalam hal ini pajak penghasilan atas diskon tersebut juga akan menjadi beban Perseroan.

Pemberian Opsi Pembelian Saham Manajemen (Management Stock Ownership Plan / “MSOP”) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang Saham telah menyetujui untuk menetapkan program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen Perseroan (“Program MSOP”) dimana para manajemen Perseroan, selain Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai dari senior manajer keatas sampai dengan Direksi (“Peserta Program MSOP”) akan diberikan opsi untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dalam kurun waktu tertentu di masa yang akan datang pada harga tertentu yang ditetapkan sesuai dengan peraturan Pasar Modal. Perseroan akan membentuk suatu tim khusus

(24)

Program MSOP memberikan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. Peserta Program MSOP dapat menukar opsi menjadi saham Perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun. Program MSOP ini mengacu kepada Peraturan Bapepam No. IX.D.4 yang memberikan batas maksimum 10% (sepuluh persen) saham baru yang dapat diterbitkan oleh perusahaan terbuka dalam periode 2 (dua) tahun sejak ditetapkan dalam RUPSLB Perseroan. RUPSLB Perseroan yang menyetujui rencana program MSOP telah dilaksanakan pada tanggal 11 Maret 2011.

Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada Peserta Program MSOP akan dilaksanakan dalam 2 (dua) tahap yaitu:

1. Tahap I

Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2012.

2. Tahap II

Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2013.

Peserta dalam Program MSOP akan diumumkan oleh Direksi Perseroan paling lambat 14 Hari Kalender sebelum diterbitkannya hak opsi pada setiap tahap sebagaimana yang dijelaskan diatas. Setiap hak opsi akan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua tahun) sejak tanggal diterbitkannya.

MSOP 1% (satu persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum untuk program MSOP sebanyak 75.793.000 (tujuh puluh lima juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu) saham. Program MSOP ini berlangsung untuk periode 3 tahun.

Persyaratan penting lainnya berkaitan dengan Program MSOP adalah sebagai berikut:

a. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period). Hak opsi diterbitkan oleh Perseroan dikenakan vesting period selama 2 (dua) tahun sejak diterbitkan, dimana Peserta Program MSOP belum dapat menggunakan hak opsinya untuk membeli saham baru Perseroan.

b. Masa pelaksanaan hak opsi (exercise period). Direksi Perseroan akan menentukan periode-periode tertentu yang akan merupakan jangka waktu pelaksanaan hak opsi (window exercise). Window exercise akan dibuka sebanyak-banyaknya 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun dimana setiap window exercise memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) Hari Bursa.

Harga pelaksanaan hak opsi (exercise price) akan ditentukan berdasarkan Peraturan Pencatatan No. 1-A, sebagaimana terlampir dalam Keputusan Direksi Bursa Efek Jakarta No. Kep-305/BEJ/07-2004 tanggal 19 Juli 2004 butir V.2.2. yang mensyaratkan harga pelaksanaan sekurang-kurangnya 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata harga penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di pasar reguler sebelum laporan ke Bursa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan V.2.1.

Aspek perpajakan program MSOP

1. Untuk program MSOP berlaku ketentuan PSAK No. 53 tentang Kompensasi Berbasis Saham, dimana Perseroan akan mencatat biaya sehubungan dengan pemberian Hak Opsi tersebut yang akan dihitung dengan menggunakan metode Black-scholes. Bilamana pemegang hak opsi melaksanakan haknya untuk membeli saham, maka biaya tersebut akan tereliminasi dan dicatat sebagai penyertaan saham dan agio saham bilamana harga pelaksanaan diatas harga nominal.

2. Penerapan PSAK No. 53 akan diimplementasikan dalam Laporan Keuangan Perseroan atas hak opsi yang telah didistribusikan.

(25)

Mekanisme ESA dan MSOP

Dalam pelaksanaan ESA dan MSOP, diberlakukan mekanisme sebagai berikut: 1. Pembukaan rekening efek.

Pembukaan rekening efek ditujukan kepada level manajer keatas, sedangkan untuk dibawah level manajer pembukaan rekening efek dikoordinasi melalui departemen sumber daya manusia Perseroan. 2. Pembayaran

Pembayaran untuk level dibawah manajer dilakukan melalui Koperasi Perseroan, dan untuk level manajer keatas diberikan opsi pembayaran melalui departemen sumber daya manusia Perseroan atau ke bank penerima pembayaran efek.

Bila peserta ESA sudah memesan dari alokasi saham dan sudah melakukan pembayaran maka apabila peserta mengundurkan diri sebagai karyawan Perseroan, peserta tersebut tetap berhak atas pemesanan ESA yang telah dibayar.

Selain kualifikasi jabatan bagi peserta MSOP juga ditetapkan berdasarkan prestasi kerja peserta. Peserta MSOP dapat gugur bila mengundurkan diri sebelum masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period) berakhir.

Proforma Struktur Permodalan Setelah Pelaksanaan ESA dan MSOP *

Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) (%)

Modal Dasar 20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

- Reco Newtown Pte Ltd. 2.842.250.000 284.225.000.000 37,13 - PT Metropolitan Persada Internasional 1.719.260.000 171.926.000.000 22,46 - Netstar Holdings Limited 744.024.000 74.402.400.000 9,72 - Masyarakat 2.235.903.000 223.590.300.000 29,21 - ESA 37.896.000 3.789.600.000 0,50 - MSOP 75.793.000 7.579.300.000 0,99

(*) Catatan: proforma ESA diasumsikan bila terserap seluruhnya.

SELAIN DARIPADA PROGRAM MSOP, PERSEROAN TIDAK AKAN MENGELUARKAN ATAU MENCATATKAN SAHAM LAIN DAN ATAU EFEK LAIN YANG DAPAT DIKONVERSI MENJADI SAHAM DALAM JANGKA WAKTU 12 (DUA BELAS) BULAN SEJAK TANGGAL PERNYATAAN PENDAFTARAN INI MENJADI EFEKTIF