Buy Dec 2017 TP (IDR) 1,410 Consensus Price (IDR) 1,629 TP to Consensus Price -13.4% vs. Last Price +24.8%

(1)

Company Update Q4 16 | April 11, 2017

(CTRA)

Mulai Terlihat Menggeliat

Buy

Dec 2017 TP (IDR)

1,410

Consensus Price (IDR)

1,629

TP to Consensus Price

-13.4%

vs. Last Price

+24.8%

Shares data

Last Price (IDR)

1,130

Price date as of

April, 10 2017

52 wk range (Hi/Lo)

1705/1095

Free float (%)

74.5 Outstanding sh.(mn)

18,560

Market Cap (IDR bn)

20,324

Market Cap (USD mn)

1,575

Avg. Trd Vol - 3M (mn)

23.5 Avg. Trd Val - 3M (bn)

30.8 Foreign Ownership

47.6%

Property

Residential Estate

Bloomberg

CTRA IJ

Reuters

CTRA.JK

Bima Setiaji

+62 21 797 6202, ext:114

bima@nhsec.co.id

Ciputra Development, Tbk | Summary (IDR bn)

Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research

Share Price Performance

YTD

1M

3M

12M

Abs. Ret. -15.8% -12.7% -14.1%

-13.9%

Rel. Ret. -22.9% -17.6% -20.8%

-32.0%

Mulai Terlihat Rebound

Pada kuartal I 2017, CTRA berhasil membukukan marketing sales senilai

Rp1,5 triliun pada kuartal I 2017, atau sekitar 18% dari target 2017 senilai

Rp8,5 triliun. Pencapaian tersebut diperoleh dari penjualan Monteverde

Citraland di Cibubur. Perumahan ini menerima kelebihan permintaan

sebesar 500 unit, padahal unit yang tersedia hanya 322 unit.

Pada 2017, CTRA memasang target marketing sales yang mencapai Rp8,5

triliun yang tumbuh 18% (yoy). Kami optimis bahwa target marketing sales

tersebut akan tercapai. Menurut kami, ada sejumlah katalis positif yang

bisa menyokong industri properti pada 2017, antara lain bunga kredit

pemilikan rumah (KPR) yang rendah dan rasio loan to value (LTV) yang

longgar. Kami juga masih percaya bahwa amnesti pajak akan berdampak

positif bagi industri properti tanah air.

Untuk mendukung kenaikan marketing sales tersebut, CTRA akan

meluncurkan 6 proyek residency baru, seperti Citra Plaza di Jakarta,

apartemen dan kantor seluas 1,4 ha, CWJ 2 Extension The Newton 2,

CitraLand seluas 86 ha di Cibubur, dan Citra Plaza Batam. Selain residency,

Ciputra Development juga akan membangun dua proyek komersial, yaitu

Ciputra Mall dan Yello Hotel di Citra Raya Tangerang.

Target Harga Rp1.410

Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 23,4x (1SD di atas

rata-rata 3 tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini

mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 28,1x. Saat ini, CTRA diperdagangkan

pada P/E 2017E 22,5x.

in IDR bn

2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Sales

7,514

6,739

5,750

6,814

Sales growth

18.5%

-10.3%

-14.7%

18.5%

EBITDA

2,416 1,851 1,551 1,833

Net profit

1,740 1,170 931 1,125

EPS (IDR)

112.8 75.8 50.2 60.6

EPS growth

-3.0%

-32.8%

-20.4%

20.8%

BVPS (IDR)

822 927 862 923

EBITDA margin

32.2%

27.5%

27.0%

26.9%

NPM

23.2%

17.4%

16.2%

16.5%

ROE

13.7%

8.2%

5.8%

6.6%

ROA

6.6%

4.0%

2.9%

3.3%

P/E

12.9x

17.6x

22.5x

18.6x

P/BV

1.8x

1.4x

1.3x

1.2x

EV/EBITDA

12x

15x

19x

17x

DPS (IDR)

10 8 6 5

Dividend yield

0.7%

0.6%

0.4%

(2)

Marketing Sales & Revenue TTM

(IDR bn)| Q1 2014 - Q4 2016

Source: Company

Marketing Sales Achievement | FY 2016

Source: Company

2016: Periode Tersulit bagi CTRA

CTRA harus rela menutup kinerja 2016 dengan catatan penurunan. Top

line maupun bottom line CTRA kompak menyusut meskipun CTRA mampu

mempertahankan margin keuntungan kotor sebesar 48,8% dibandingkan

margin keuntungan kotor sebesar 49,6% pada 2015. Penjualan CTRA turun

10% (yoy) menjadi Rp6,74 triliun, sedangkan laba bersih tercatat Rp1,17

miliar yang turun 32,83% dibandingkan laba bersih pada 2015.

Selain, dipicu oleh melambatnya pertumbuhan marketing sales,

penurunan penjualan pada 2016 juga diperparah oleh periode

pembayaran nasabah yang lebih lama. Marketing sales dan pencatatan

penjualan di laporan keuangan tidak selalu tercatat pada tahun yang sama.

Perbedaan periode ini tergantung pada cara pembayaran yang dipilih oleh

konsumen.

Kami melihat bahwa pada akhir-akhir ini cara pembayaran konsumen

CTRA menjadi lebih panjang. Hal itu tercermin di penurunan penjualan

pada 2016 yang diakibatkan oleh tertundanya pembayaran dari penjualan

pada 2014-2015. Namun, kenaikan marketing sales pada 2017 dan mulai

pulihnya industry property akan menghasilkan lonjakan penjualan CTRA

pada 2018 yang tercatat pada laporan keuangannya.

Kerja Sama dengan BNGA untuk Menawarkan Bunga KPR Murah

CTRA akan bekerja sama dengan Bank CIMB Niaga (BNGA) untuk

menyediakan KPR promo dengan suku bunga 5,5% (tetap selama 3 tahun)

untuk 41 proyek CTRA di seluruh Indonesia. Promo KPR ini menawarkan

suku bunga yang lebih rendah dibandingkan suku bunga KPR Bank BCA

sebesar 6,5% maupun suku bunga KPR sebesar 5,99% yang ditawarkan

oleh kerjasama antara Bank Permata dan Summarecon.

Dari sisi konsumen, suku bunga KPR yang rendah berpotensi menjadi

faktor pendorong untuk segera membeli properti. Oleh karena itu, kami

mengamati bahwa kerja sama antara CTRA dan BNGA akan mendorong

marketing sales CTRA. Pada 2016, sekitar 49% pembeli proyek CTRA

menggunakan KPR yang meningkat cukup drastis mengingat pada 2015

hanya 29% pembeli proyek CTRA menggunakan KPR.

(3)

CTRA Revenue By Segment | 2014 - 2018 E

Source: Company

Penggarapan Segmen Recurring Income di saat Lensunya Penjualan

CTRA mulai menggarap apartemen dan hotel, yang termasuk segmen

recurring income pada saat penjualan segmen tempat tinggal masih lesu.

Kami memperkirakan bahwa pertumbuhan bisnis hotel akan mencapai 5%

sepanjang 2017. CTRA saat ini mengoperasikan 10 hotel dan 3 dari 10

hotel tersebut adalah hotel bintang 5, yakni Raffles Hotel di Jakarta,

Ciputra Hotel di Semarang dan Hotel Ciputra World di Surabaya.

Sepanjang 2017, manajemen membidik tingkat okupansi hotel CTRA

sekitar 70%. Namun, kami memperkirakan bahwa tingkat okupansi untuk

hotel bintang 5 hanya naik 45% dari 2016 menjadi sekitar 50% pada 2017.

Menurut kami, biasanya tingkat okupansi kamar hotel bintang 5 tidak

terlalu tinggi. CTRA justru terlihat lebih mengandalkan pendapatan dari

sewa fasilitas balai riung untuk acara pernikahan maupun kegiatan

korporasi.

Revenue Breakdown| FY 2016

Source: Company

Customer Payment Method| FY 2015 - FY 2018E

Source: Company

Di segmen mal, kami juga optimistis bahwa mal CTRA yang sudah berjalan

tidak akan mengalami penurunan tingkat okupansi. Hal ini disebabkan

pengikatan kontrak dengan para penyewa dengan jangka waktu tertentu.

CTRA memiliki beberapa mal di berbagai daerah, seperti Mal Ciputra dan

Ciputra World 1 di Jakarta , Mal Ciputra di Semarang, dan Mal Ciputra di

Cibubur.

Saat ini, mal CTRA yang tersebar di beberapa daerah memiliki

(4)

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Dynamic Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Rating and Target Price Update

Target Price

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

12/30/2016

Buy

1,770

1,335

1,667

+32.6%

+6.2%

4/11/2017

Buy

1,410

1,130

1,629

+24.8%

-13.4%

Source: NHKS research, Bloomberg

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

1. Period: End of year target price

2. Rating system: Based on stock’s absolute return from the date of publication



Strong Buy: high conviction Buy rated stock



Buy: greater than 15%



Hold: between -15% and +15%

(5)

Financial Summary

DISCLAIMER

This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.

CTRA Summary

Last Price (IDR) 1,130

Target Price (IDR) 1,410 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Rating: Buy ROE 13.7% 8.2% 5.8% 6.6%

ROA 6.6% 4.0% 2.9% 3.3%

ROIC 16.7% 11.1% 8.3% 8.7%

EBITDA/Equi ty 19.0% 12.9% 9.7% 10.7%

in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 9.2% 6.4% 4.9% 5.3%

Sales 7,514 6,739 5,750 6,814 Ca s h Di vi dend (USD mn) (158) (122) (117) (93)

Growth (% y/y) 18.5% -10.3% -14.7% 18.5% Di vi dend Yi el d (%) 0.7% 0.6% 0.6% 0.4%

COGS (3,785) (3,449) (2,935) (3,499) Pa yout Ra ti o (%) 9.1% 10.4% 12.6% 8.3%

Gross Profit 3,729 3,290 2,815 3,315 DER 37% 103% 99% 101%

Gross Margin 49.6% 48.8% 49.0% 48.6% Net Gea ri ng 57% 66% 75% 89%

Opera ti ng Expens es (1,375) (1,483) (1,315) (1,540) LT Debt to Equi ty 26% 31% 29% 29% Other Opera ti ng Income 62 44 52 59 Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 27% 30% 30% 32%

Operating Profit 2,416 1,851 1,551 1,833 Equi ty Ra ti o 48% 49% 50% 50%

Operating Margin 32.2% 27.5% 27.0% 26.9% Debt Ra ti o 18% 21% 22% 24%

Interes t Expens e (487) (566) (577) (685) Fi na nci a l Levera ge 207% 203% 199% 201% Non-Opera ti ng Ga i n 236 216 217 257 Interes t Covera ge 445% 265% 207% 205%

EBT 2,165 1,501 1,192 1,405 Current Ra ti o 139% 125% 129% 123%

Income Ta x (425) (331) (261) (280) Qui ck Ra ti o 190% 159% 155% 145% Fi na l Ta x - - - - Ca s h Ra ti o 34% 33% 35% 40%

Net Profit 1,740 1,170 931 1,125 Pa r Va l ue (IDR) 10 10 10 10

Growth (% y/y) -3% -33% -20.4% 20.8% Tota l Sha res (bn) 15.4 15.4 18.6 18.6

Net Profit Margin 23.2% 17.4% 16.2% 16.5% Sha re Pri ce (IDR) 1451 1335 1,130 1,130 Ma rket Ca p (IDR bn) 22,389 20,599 20,973 20,973

in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Ca s h 3,034 3,467 3,553 3,169 Pri ce /Ea rni ngs 12.9x 17.6x 22.5x 18.6x Recei va bl es 1,324 1,702 1,726 1,967 Pri ce /Book Va l ue 1.8x 1.4x 1.3x 1.2x Inventori es 7,531 7,945 8,877 9,895 Pri ce/Sa l es 3.0x 3.1x 3.6x 3.1x Other Current As s ets 656 596 679 669 PE/EPS Growth -427.5x -53.7x -110.3x 89.6x

Total Current Assets 12,545 13,710 14,836 15,700 EV/EBITDA 11.7x 15.3x 18.9x 17.0x

La nd For Devel opment 9,167 10,204 11,299 12,453 EV/EBIT 13.1x 18.9x 24.7x 22.1x Other Non Current As s ets 4,547 5,157 5,685 6,303 EV (IDR bn) 28,383 28,320 29,390 31,080

Total Assets 26,259 29,071 31,820 34,455 Sa l es Growth 18.5% -10.3% -14.7% 18.5%

Tra de pa ya bl es 4,689 3,558 3,976 4,192 EPS Growth -3.0% -32.8% -20.4% 20.8% ST Debt 1,375 1,686 2,209 3,207 Ba s i c EPS (IDR) 112.77 75.83 50.16 60.60 Other Current Li a bi l i ti es 1,949 2,067 1,937 1,978 Di l uted EPS (IDR) 112.77 75.83 50.16 60.60 LT Debt 3,284 4,382 4,641 4,948 BVPS (IDR) 822 927 862 923 Other Non Current Li a b. 1,910 3,081 3,061 3,001 Sa l es PS (IDR) 487 437 310 367

Total Liabilities 13,207 14,774 15,824 17,326 DPS (IDR) 10 8 6 5

Shareholders' Equity 12,684 14,297 15,996 17,130

in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Net Income 2,066 1,026 1,500 1,774 DCF (USD mn)

Deprec & Amorti za ti on (886) (1,202) (668) (790) NOPAT 2,890 2,259 1,891 2,199 Oth Non-Ca s h Adj 272 217 217 257 +Depr./Amor. (886) (1,202) (668) (790)

CFO 1,452 41 1,049 1,241 -CAPEX (79) (155) (119) (129)

Ca pex (79) (155) (119) (129) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. 272 217 217 257 Oth Inv. Act (2,482) (898) (1,588) (1,657) (Unl evered) FCFF 2,197 1,119 1,321 1,536

CFI (2,561) (1,053) (1,707) (1,787) WACC

Di vi dends Pa i d (158) (122) (117) (93) Cos t of Debt (Ta x Adj.) 11.0% 8.6% 9.7% 9.8% Net Borrowi ng (PMT) 1,401 1,575 861 341 Cos t of Equi ty (COE) 11.6% 13.2% 12.5% 12.9%

CFF 1,243 1,453 744 248 WACC (%) 11.5% 12.1% 11.8% 12.0%

Net Changes in Cash 134 441 86 (298) RIM

Sprea d (FROE-COE) (%) 17.2% 8.1% 3.5% 6.5% Res i dua l Income (USD mn) 1,020 307 87 249 Equi ty Cha rge 720 863 844 876

By Geography % Shareholders % EVA

Indones i a 52.4 PT Sa ng Pel opor 25.5 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 17,343 20,365 22,846 25,285 Uni ted Sta tes 21.0 Credi t Sui s s e Group AG 6.4 ROIC-WACC (%) 5.2% -1.0% -3.6% -3.3% Si nga pore 13.6 Fi ne Ca pi ta l Pa rtners 4.5 EVA (USD mn) 896 (212) (815) (846)