Buy Dec 2017 TP (IDR) 380 Consensus Price (IDR) 446 TP to Consensus Price % vs. Last Price +15.9%

(1)

Please consider the rating criteria & important disclaimer

Company Update 1Q17 | July 11, 2017

Kawasan Industri Jababeka,

Tbk

(KIJA)

Berharap Keberuntungan di Kendal

Buy

Dec 2017 TP (IDR)

380 Consensus Price (IDR)

446 TP to Consensus Price+

-14.8%

vs. Last Price

+15.9%

Shares data

Last Price (IDR)

328 Price date as of

Juli 10, 2017

52 wk range (Hi/Lo)

382/197

Free float (%)

74.7 Outstanding sh.(mn)

20,662

Market Cap (IDR bn)

6,612

Market Cap (USD mn)

494 Avg. Trd Vol - 3M (mn)

9.1 Avg. Trd Val - 3M (bn)

2.9 Foreign Ownership

45.6%

Property

Industrial Estate

Bloomberg

KIJA IJ

Reuters

KIJA.JK

Bima Setiaji

+62 21 797 6202, ext:114

[email protected]

Kawasan Industri Jababeka, Tbk | Summary (IDR bn)

Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research

Share Price Performance

YTD

1M

3M

12M

Abs. Ret. 12.8% -1.1%

-2.3%

13.6%

Rel. Ret.

4.5% -2.1%

-5.6%

-3.4%

Peningkatan Kinerja vs Penurunan Laba Bersih

Kinerja penjualan KIJA meningkat 22% y-y pada 1Q17 menjadi Rp712,8

miliar. Pertumbuhan ini didorong terutama oleh segmen land

development yang dikontribusikan oleh penjualan lahan industri di

Kawasan Industri Kendal. Penjualan di KIK ini meningkat dari Rp11,7 miliar

pada 1Q16 menjadi Rp95,0 miliar pada 1Q17.

Namun, laba bersih KIJA untuk periode 1Q17 tercatat hanya Rp54,7 miliar

yang turun 60% dibanding laba bersih pada 1Q16. Hal ini terutama

disebabkan oleh adanya keuntungan selisih kurs pada 1Q16. Jika

keuntungan selisih kurs tersebut tidak diperhitungkan, maka laba bersih

KIJA untuk periode 1Q17 meningkat 294% dari Rp13,9 miliar menjadi

Rp54,7 miliar.

KIK: Potensi Pertumbuhan Marketing Sales

Hingga 1Q17, KIJA berhasil merealisasikan marketing sales sebesar Rp355

miliar atau yang mencapai 18% dari target 2017 sebesar Rp2 triliun. Siklus

penjualan KIJA pada 1Q memang cenderung lemah, dan akan meningkat

secara perlahan mulai 2Q hingga 4Q. KIJA akan mengandalkan KIK sebagai

kontributor marketing sales 2017 dengan target penjualan lahan seluas

35 hektar.

Target Harga Rp380

Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 13,4x (rata-rata 3 tahun)

sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E

2017/E sebesar 16,0x. Saat ini, KIJA diperdagangkan pada P/E 2017/E

sebesar 13,8x.

in IDR bn

2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Sales

3,140

2,931

3,255

3,790

Sales growth

12.2%

-6.7%

11.1%

16.4%

EBITDA

1,050 870 1,037 1,190

Net profit

339 437 495 604

EPS (IDR)

16.3 21.0 23.8 29.0

EPS growth

-16.5%

28.9%

13.3%

22.1%

BVPS (IDR)

239 271 295 327

EBITDA margin

33.4%

29.7%

31.9%

31.4%

NPM

10.8%

14.9%

15.2%

15.9%

ROE

7.0%

8.2%

8.4%

9.3%

ROA

3.7%

4.3%

4.4%

5.0%

P/E

18.1x

12.1x

13.8x

11.3x

P/BV

1.2x

0.9x

1.1x

1.0x

EV/EBITDA

8.7x

9.9x

10.4x

10.0x

DPS (IDR)

- - - -

Dividend yield

0.0%

(2)

Kenaikan PMA Jawa Tengah: Keberuntungan bagi Kendal

Penanaman modal asing (PMA) terus mendominasi realisasi investasi di

Jawa Tengah pada 1Q17 dengan pertumbuhan dramatis 133,5% menjadi

Rp6,9 triliun. PMA ini berasal dari 168 proyek dan berhasil menyerap

21.991 tenaga kerja. Lima kontributor terbesar PMA ini berasal dari Jepang

(USD344,9 juta), Korea Selatan (USD112,9 juta), Singapura (USD14,01

juta), Amerika Serikat USD13,16 (juta), dan China (USD8,6 juta).

Total investasi (baik asing maupun domestik) di Jawa Tengah meningkat

30,68% y-y dari Rp8,23 triliun pada 1Q16 menjadi Rp11,88 triliun pada

1Q17. Kami optimis akan adanya peningkatan penjualan di KIK pada 2017

Statistic of FDI

(USD mn)|

FY 2011 - FY 2016

Source: BKPM

KIK: Kunci Pertumbuhan Marketing Sales KIJA

KIJA terus berusaha meningkatkan penjualan lahan industri dengan

mengembangkan KIK di Jawa Tengah. Pada 2017, KIK mulai memberikan

kontribusi positif untuk pendapatan KIJA. Pada 1Q17, pendapatan KIJA

tumbuh 21,5% y-y menjadi Rp712,8 miliar. Pendapatan ini dikontribusikan

oleh penjualan lahan industri Kendal sebesar Rp95 miliar yang naik tajam

dari penjualan lahan industri sebesar Rp11,7 miliar pada 1Q16.

Kami optimis bahwa pada beberapa tahun ke depan, bisnis kawasan

industri KIJA cukup menjanjikan karena tingginya permintaan. Apalagi

pada 1Q17, KIJA telah terbukti mampu mendorong penjualan di

KIK

.

Baru-baru ini, KIK

juga dikunjungi oleh Presiden Joko Widodo sehingga

publikasinya cukup kuat.

KIJA akan terus memperluas cadangan lahan di KIK, menyiapkan belanja

modal sebesar Rp300 miliar untuk penambahan lahan, dan berupaya

untuk meningkatkan jumlah penyewa sebanyak 20 penyewa pada 2017.

Mayoritas penyewa di KIK berasal dari sektor manufaktur seperti

perusahaan furnitur, industri makanan, bahan bangunan dan barang

konsumsi.

Marketing Sales and Revenue

(IDR Bn)

| FY 2012 – FY 2018 E

Source: Company, NHKS research

Masifnya PMA di Jawa Tengah

menjadikan Kawasan Industri Kendal

semakin atraktif.

(3)

Revenue Breakdown

|

Q1 2017

Source: Company

Jababeka Marketing Sales Breakdown | Q1 2014 - Q1 2017

Source: Company

Perubahan Strategi di Jababeka

KIJA menargetkan marketing sales sebesar Rp2 triliun pada 2017. Target

tersebut lebih tinggi dibandingkan dengan realisasi marketing sales

sebesar Rp 1,56 triliun pada 2016. Kawasan Industri Jababeka di Cikarang,

Jawa Barat diperkirakan memberikan kontribusi marketing sales terbesar,

yakni Rp1,4 triliun.

Kami optimis bahwa target marketing sales di Jababeka dapat kembali

tercapai mengingat KIJA akan agresif menggarap bisnis properti pada

2017. KIJA akan menggarap 12 proyek properti berupa komersial hingga

residensial secara simultan di Jababeka sepanjang 2017. Strategi ini

merupakan langkah KIJA mentransformasi kawasan industri Jababeka

menjadi Kota Jababeka yang merupakan kawasan hunian terpadu.

Beberapa proyeknya dalam Kota Jababeka adalah rumah toko (ruko)

Hollywood Boulevard serta rumah kantor (rukan) Soho Cortes. Meskipun,

proyek tersebut baru dalam tahap rencana, KIJA mengklaim telah

mengantongi komitmen penjualan ruko hingga 80% dan penjualan rukan

50%-60% dari total kapasitas yang tersedia. Kami memperkirkan bahwa

hingga akhir 2017 KIJA akan mampu mengantongi marketing sales sekitar

Rp 70,5 miliar dari proyek ruko dan rukan tersebut.

Perubahan strategi KIJA di Jababeka

berpotensi meningkatkan marketing

sales.

Pembangkit Listrik Bekasi Power yang Mulai Beroperasi

Pada 2016, KIJA mengalami masalah kebocoran pada pembangkit listrik

yang berimbas pada penurunan pendapatan sebesar 7%. Namun,

permasalahan ini telah dapat diatasi. Dengan demikian, penggunaan

pembangkit listrik pada 2017 akan lebih baik dibandingkan penggunaan

listrik pada 2016 yang hanya sebesar 50%.

Kami optimis bahwa pembangkit listrik yang beroperasi secara penuh

akan meningkatkan penjualan di segmen Electric Power Generator. KIJA

memperkirakan margin laba dari segmen Electric Power Generator pada

(4)

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Dynamic Forward P/E band | Last 3 years

Source: NHKS research

Rating and Target Price Update

Target Price

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

7/10/2017

Buy

380

328

446 +15.9%

-14.8%

Source: NHKS research, Bloomberg

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

(5)

Financial Summary

DISCLAIMER

This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.

KIJA Summary

Last Price (IDR) 328

Target Price (IDR) 380 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Rating: Buy ROE 7.0% 8.2% 8.4% 9.3% ROA 3.7% 4.3% 4.4% 5.0% ROIC 10.6% 6.9% 8.7% 9.1% EBITDA/Equi ty 21.8% 16.4% 17.6% 18.4% in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 11.5% 8.5% 9.2% 9.8% Sales 3,140 2,931 3,255 3,790 Ca s h Di vi dend (IDR bn) - - - -Growth (% y/y) 12.2% -6.7% 11.1% 16.4% Di vi dend Yi el d (%) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% COGS (1,751) (1,688) (1,850) (2,143) Pa yout Ra ti o (%) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Gross Profit 1,389 1,243 1,405 1,647 DER 71% 63% 68% 64% Gross Margin 44.2% 42.4% 43.2% 43.5% Net Gea ri ng 106% 95% 98% 90% Opera ti ng Expens es (476) (507) (500) (607) LT Debt to Equi ty 69% 63% 66% 60% EBIT 913 736 905 1,040 Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 41% 39% 40% 39% EBIT Margin 29% 25% 28% 27% Equi ty Ra ti o 51% 53% 53% 54% Depreci a ti on 137 134 132 150 Debt Ra ti o 36% 33% 36% 35% EBITDA 1,050 870 1,037 1,190 Fi na nci a l Levera ge 190% 193% 190% 188% EBITDA Margin 33% 30% 32% 31% Current Ra ti o 635% 645% 710% 647% Interes t Expens es (552) (223) (372) (374) Qui ck Ra ti o 115% 129% 98% 49% EBT 361 512 533 666 Ca s h Ra ti o 79% 68% 69% -15% Income Ta x (29) (86) (30) (68) Cash Conversion Cycle 581 734 666 688

Mi nori ty Interes t 7 10 (8) 6 Pa r Va l ue (IDR) 100 100 100 100

Net Profit 339 437 495 604 Tota l Sha res (bn) 20.8 20.8 20.8 20.8 Growth (% y/y) -16.5% 28.9% 13.3% 22.1% Sha re Pri ce (IDR) 294 254 328 328

Net Profit Margin 11% 15% 15% 16% Ma rket Ca p (IDR bn) 6,123 5,290 6,831 6,831 in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Ca s h 827 792 776 (206) Pri ce /Ea rni ngs 18.1x 12.1x 13.8x 11.3x Recei va bl es 377 704 336 879 Pri ce /Book Va l ue 1.2x 0.9x 1.1x 1.0x Inventori es 4,685 5,192 6,208 7,474 Pri ce/Sa l es 1.9x 1.8x 2.1x 1.8x Total Current Assets 6,646 7,459 8,028 8,887 PE/EPS Growth -109.3x 41.9x 103.9x 51.1x Net Fi xed As s ets 2,737 2,777 3,248 3,298 EV/EBITDA 8.7x 9.9x 10.4x 10.0x Other Non Current As s ets 358 498 420 441 EV/EBIT 25.2x 16.8x 20.2x 17.9x Total Assets 9,741 10,734 11,696 12,627 EV (IDR bn) 9,099 8,587 10,760 11,942 Pa ya bl es 245 277 285 330 Sa l es Growth 12.2% -6.7% 11.1% 16.4% ST Debt 92 20 136 285 EPS Growth -16.5% 28.9% 13.3% 22.1% Other Current Liab. 710 861 709 760 Ba s i c EPS (IDR) 16 21 24 29

LT Debt 3,418 3,545 4,032 4,084 Di l uted EPS (IDR) 16 21 24 29

Other Non Current Li a b. 298 393 392 361 BVPS (IDR) 239 271 295 327

Total Liabilities 4,763 5,095 5,554 5,819 Sa l es PS (IDR) 151 141 156 182

Shareholders' Equity 4,978 5,638 6,142 6,808 DPS (IDR) - - - -in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Net Income 339 437 495 604 DCF (USD mn) Deprec & Amorti za ti on 137 134 132 150 NOPAT 839 612 853 934

Oth Non-Ca s h Adj (137) (27) (590) (1,745) +Depr./Amor. 137 134 132 150

CFO 339 544 37 (991) -CAPEX (579) (516) (801) (201)

Ca pex (579) (516) (801) (201) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (137) (27) (590) (1,745) Oth Inv. Act 0 (364) 150 10 (Unl evered) FCFF 260 203 (406) (862)

CFI (579) (880) (651) (191) WACC Di vi dends Pa i d (28) - - - Cos t of Debt (Ta x Adj.) 12.2% 11.1% 9.8% 11.7% Net Borrowi ng (PMT) 102 304 607 200 Cos t of Equi ty (COE) 11.1% 10.2% 11.6% 10.9% CFF 472 301 599 200 WACC (%) 11.1% 10.2% 11.6% 10.9% Net Changes in Cash 232 (35) (16) (982) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) -3.8% -1.4% -2.8% -1.1% Res i dua l Income (USD mn) (177) (70) (161) (65)

Equi ty Cha rge 516 506 655 669

By Geography % Shareholders % EVA Indones i a 54.4 Cha rm Grow 12.2 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 7,329 8,487 9,203 10,310 Uni ted Sta tes 20.7 Credi t Sui s s e 6.6 ROIC-WACC (%) 0.3% -3.0% -2.3% -1.8% Sa udi Ara bi a 18.7 Is l a mi c Devel opment Ba nk 6.5 EVA (USD mn) 26 (251) (216) (189)