Buy Dec 2017 TP (IDR) 450 Consensus Price (IDR) 398 TP to Consensus Price +13.1% vs. Last Price +37.2%

(1)

Company Update 1Q17 | June 14, 2017

Bekasi Fajar Industrial Estate,

Tbk

(BEST)

Melampaui Target

Buy

Dec 2017 TP (IDR)

450 Consensus Price (IDR)

398 TP to Consensus Price

+13.1%

vs. Last Price

+37.2%

Shares data

Last Price (IDR)

328 Price date as of

June 13, 2017

52 wk range (Hi/Lo)

390/240

Free float (%)

41.8 Outstanding sh.(mn)

9,647

Market Cap (IDR bn)

3,280

Market Cap (USD mn)

247 Avg. Trd Vol - 3M (mn)

28.2 Avg. Trd Val - 3M (bn)

8.6 Foreign Ownership

25.2%

Property

Industrial Estate

Bloomberg

BEST IJ

Reuters

BEST.JK

Bima Setiaji

+62 21 797 6202, ext:114

[email protected]

Bekasi Fajar Industrial Estate, Tbk | Summary (IDR bn)

Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research

Share Price Performance

YTD

1M

3M

12M

Abs. Ret. 37.6% 32.3%

13.9%

25.5%

Rel. Ret.

30.0% 32.5%

9.0%

9.2%

Marketing Sales: Pencapain yang Melampaui Target

Hingga Mei 2017, BEST telah mencatatkan marketing sales seluas 12

hektare dan berpotensi menambah penjualan 7 hektare hingga akhir 2Q17

ini. Maka, total penjualan lahan BEST pada 1H17 adalah 19 hektare yang

setara dengan 63% dari target penjualan lahan sebesar 30 hektare pada

2017.

Kami menaikkan estimasi penjualan lahan BEST dari 30 hektare menjadi

40 hektare dengan average selling price (ASP) Rp2,6 juta/m2. Ditambah

dengan kenaikan pendapatan dari segmen recurring income seperti

penyewaan gudang dan perkantoran, kami optimis pendapatan akan

meningkat pesat pada 2017.

Peruntungan dari Pertumbuhan FDI dan Manajemen Baru

Pada 2017 marketing sales kawasan industri akan lebih baik. Salah satu

pemicunya adalah tumbuhnya direct investment, baik foreign direct

investment (FDI) maupun domestic direct investment (DDI). Status

investment grade yang diberikan oleh S&P membuat potensi

pertumbuhan FDI semakin besar.

Hadirnya Direktur Pemasaran, Wijaya Surya yang memiliki koneksi dengan

Daiwa House Industry, akan meningkatkan pelanggan dari Jepang. BEST

juga sedang menarik minat industri otomotif dari Kanada dan China.

Target Harga Rp450

Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 7,6x (rata-rata 2 tahun)

sebagai basis metode valuasi kami. Target harga mengimplikasikan P/E

2017/E sebesar 8,4x (vs 6,2x pada saat ini)

in IDR bn

2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E

Sales

656

824 1,116

1,306

Sales growth

-21.9%

25.6%

35.4%

17.0%

EBITDA

375 530 663 780

Net profit

212 336 514 609

EPS (IDR)

22.0 34.9 53.3 63.2

EPS growth

-45.8%

58.7%

52.9%

18.5%

BVPS (IDR)

315 351 402 460

EBITDA margin

57.1%

64.3%

59.4%

59.7%

NPM

32.3%

40.8%

46.1%

46.7%

ROE

7.2%

10.5%

14.1%

14.6%

ROA

5.1%

6.8%

9.2%

9.9%

P/E

13.4x

7.3x

6.2x

5.2x

P/BV

0.9x

0.7x

0.8x

0.7x

EV/EBITDA

10.4x

7.0x

6.9x

5.8x

DPS (IDR)

1 3 5 8

Dividend yield

0.4%

1.3%

1.6%

2.3%

(2)

BEST Land Sales Volume & ASP | FY 2012 - FY 2018 E

Source: Company, NHKS research

Marketing Sales yang Berpotensi Melebihi Target

BEST telah berhasil menjual lahan seluas 12 hektare kepada 2 perusahaan

hingga Mei 2017. Sebesar 7 hektare lahan dijual kepada perusahaan

patungan di bidang consumer goods yang merelokasi pabriknya dari

Pulogadung. Sementara itu 5 hektar lahan dijual ke perusahaan otomotif

Jepang.

Pada Juni, BEST akan merealisasikan penjualan 7 hektare lahan dari

perusahaan otomotif Jepang dengan kisaran harga jual antara Rp2,5 juta/

m2 hingga Rp3 juta/m2. Dengan demikian, pada 1H17 BEST diperkirakan

akan meraup marketing sales sebesar Rp501 miliar yang melonjak dari

marketing sales pada 1H16 yang hanya sebesar Rp189 miliar.

Dengan potensi BEST yang dapat melebihi target penjualan lahan 30

hektare pada 2017, kami memperkirakan bahwa pendapatan BEST pada

2017 akan mencapai Rp1,1 triliun (+35,4%) y-y. Selain itu, BEST juga

berpotensi mempertahankan margin kotor dan bersih masing-masing di

atas 65% dan 40% pada 2017.

Marketing Sales & Revenue (IDR bn) | FY 2012 - FY 2018 E

Source: Company, NHKS research

Peningkatan Recurring Income melalui Pergudangan Modern

Untuk menambah pendapatan, BEST bekerja sama dengan Daiwa House

akan memperkuat pendapatan berulang dengan cara membangun gudang

modern. BEST telah menyelesaikan pembangunan tahap I fasilitas

pergudangan dan logistik bertaraf internasional di kawasan industri

MM2100. Fasilitas ini memiliki luas 25.000 m2 dan telah disewakan

dengan okupansi mencapai 100%.

Pembangunan tahap II dimulai pada 2Q17 dengan area sewa bersih

sebesar 26.500 m2 dan investasi senilai Rp140 miliar. Walaupun masih

dalam tahap pembangunan, pergudangan tersebut sudah memiliki calon

penyewa. Diperkirakan bahwa beroperasinya gudang tersebut akan

menghasilkan okupansi yang mencapai 100%. Proyek ini ditargetkan

selesai pada 2018 dan diharapkan langsung berkontribusi kepada

pendapatan.

Lonjakan pendapatan pada

2017

ditopang dengan potensi marketing

sales yang melebihi target.

Fasilitas pergudangan modern dengan

tingkat okupansi mencapai 100%

mendorong recurring income.

(3)

BEST Tenant Mix

|

Q1 2017

Source: Company

Negara Asal Investasi Asing (USD bn) | Q1 2017

Source: BKPM

Peningkatan Permintaan Segmen Komersial sebagai Penunjang Bisnis

Untuk menunjang aktivitas industri, terdapat permintaan dari segmen

komersial berupa kantor. Permintaan kantor di kawasan industri memang

bukan dari para pelaku industri yang sudah beroperasi, tetapi dari jasa

pendukung seperti perbankan, konsultan, dan pemasok.

Untuk mengakomodir permintaan kantor, BEST telah memulai

pembangunan menara kantor BEST Office @ MM2100 senilai Rp66 miliar

pada April 2017 lalu. Menara kantor ini bersebelahan dengan Hotel Enso

yang telah beroperasi awal Februari 2017.

BEST telah memperoleh komitmen sebesar 60% dari total area kantor di

BEST Office @MM2100. Komitmen tersebut berasal dari beberapa

perusahaan perbankan domestik dan internasional. Proyek komersial akan

menunjang aktivitas bisnis para eksekutif dari pihak tenant kawasan

industri selain memberikan tambahan recurring income.

Investment Grade yang Menjadikan Indonesia Tujuan Investasi Asing

Kenaikan peringkat surat utang Indonesia menjadi investment grade oleh

Standard and Poor's (S&P) akan menjadi pendorong masuknya arus modal

asing ke dalam negeri termasuk di sektor riil berupa foreign direct

investment (FDI). Arus investasi riil juga sejalan dengan survei dari

lembaga PBB yang menyatakan Indonesia sebagai tujuan investasi

prospektif keempat di dunia untuk periode 2017-2019.

Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) mencatat porsi FDI terbesar

berasal dari negara Singapura dan Jepang. Disisi lain, investasi dari China

mulai bermunculan ditandai oleh beberapa perusahaan seperti Wuling

yang melakukan relokasi pabrik ke Indonesia.

BEST diperkirakan akan menikmati dampak kenaikan FDI dan terbantu

oleh Direktur Pemasaran yang baru Wijaya Surya, yang memiliki

pengalaman bisnis di Hongkong lebih dari 10 tahun dan memiliki relasi

Kenaikan peringkat utang Indonesia

menjadi

investment

grade

menggairahkan

investasi

asing,

terutama dari Asia.

Segmen

komersial

berpotensi

memberikan

tambahan

sumber

(4)

Multiple Valuation

Forward P/E band | Last 2 years

Source: NHKS research

Dynamic Forward P/E band | Last 2 years

Source: NHKS research

Rating and Target Price Update

Target Price

Closing and Target Price

Source: NHKS research

Analyst Coverage Rating

Source: Bloomberg

Date

Rating

Target Price

Last Price

Consensus

vs Last Price

vs Consensus

1/27/2017

Buy

430

316

365 +36.1%

+17.8%

6/13/2017

Buy

450

328

398 +37.2%

+13.1%

Source: NHKS research, Bloomberg

NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings

1. Period: End of year target price

2. Rating system based on a stock’s absolute return from the date of publication



Buy

: Greater than +15%



Hold

: -15% to +15%

(5)

Financial Summary

DISCLAIMER

This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom.

BEST Summary

Last Price (IDR) 328

Target Price (IDR) 450 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Rating: Buy ROE 7.2% 10.5% 14.1% 14.6% ROA 5.1% 6.8% 9.2% 9.9% ROIC 9.3% 10.8% 11.8% 13.0% EBITDA/Equi ty 12.7% 16.5% 18.2% 18.7% in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E EBITDA/As s ets 9.1% 10.8% 11.8% 12.7% Sales 656 824 1,116 1,306 Ca s h Di vi dend (IDR bn) 12 33 50 74

Growth (% y/y) -21.9% 25.6% 35.4% 17.0% Di vi dend Yi el d (%) 0.4% 1.3% 1.6% 2.3% COGS (201) (211) (338) (383) Pa yout Ra ti o (%) 5.6% 9.8% 9.8% 12.1% Gross Profit 455 613 778 924 DER 47% 50% 49% 37% Gross Margin 69.3% 74.4% 69.7% 70.7% Net Gea ri ng 50% 53% 52% 39% Opera ti ng Expens es (90) (93) (125) (161) LT Debt to Equi ty 39% 36% 38% 26% EBIT 365 521 653 763 Ca pi ta l i za ti on Ra ti o 32% 33% 33% 27% EBIT Margin 56% 63% 58% 58% Equi ty Ra ti o 66% 65% 65% 71% Depreci a ti on 10 9 10 17 Debt Ra ti o 31% 32% 32% 26% EBITDA 375 530 663 780 Fi na nci a l Levera ge 141% 153% 154% 147% EBITDA Margin 57% 64% 59% 60% Current Ra ti o 392% 329% 390% 369% Interes t Expens es (160) (189) (139) (161) Qui ck Ra ti o 126% 120% 113% 119% EBT 215 341 524 619 Ca s h Ra ti o 98% 79% 78% 48% Income Ta x (3) (4) (10) (9) Cash Conversion Cycle 189 481 387 419

Mi nori ty Interes t - - - - Pa r Va l ue (IDR) 100 100 100 100

Net Profit 212 336 514 609 Tota l Sha res (bn) 9.6 9.6 9.6 9.6 Growth (% y/y) -45.8% 58.7% 52.9% 18.5% Sha re Pri ce (IDR) 294 254 328 328

Net Profit Margin 32% 41% 46% 47% Ma rket Ca p (IDR bn) 2,836 2,450 3,164 3,164 in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Ca s h 378 442 489 318 Pri ce /Ea rni ngs 13.4x 7.3x 6.2x 5.2x Recei va bl es 105 234 215 471 Pri ce /Book Va l ue 0.9x 0.7x 0.8x 0.7x Inventori es 366 736 1,306 1,217 Pri ce/Sa l es 4.3x 3.0x 2.8x 2.4x Total Current Assets 1,509 1,849 2,437 2,438 PE/EPS Growth -29.2x 12.4x 11.6x 28.0x Net Fi xed As s ets 210 275 413 546 EV/EBITDA 10.4x 7.0x 6.9x 5.8x Other Non Current As s ets 2,912 3,082 3,138 3,295 EV/EBIT 18.1x 10.9x 8.8x 7.3x Total Assets 4,631 5,205 5,988 6,279 EV (IDR bn) 3,883 3,702 4,590 4,485 Pa ya bl es 64 18 108 105 Sa l es Growth -21.9% 25.6% 35.4% 17.0% ST Debt 236 457 446 474 EPS Growth -45.8% 58.7% 52.9% 18.5% Other Current Liab. 84 88 70 81 Ba s i c EPS (IDR) 22 35 53 63

LT Debt 1,187 1,235 1,465 1,161 Di l uted EPS (IDR) 22 35 53 63

Other Non Current Li a b. 18 18 18 18 BVPS (IDR) 315 351 402 460

Total Liabilities 1,589 1,815 2,107 1,839 Sa l es PS (IDR) 68 85 116 135

Shareholders' Equity 3,042 3,391 3,881 4,441 DPS (IDR) 1 3 5 8

in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Net Income 212 336 514 609 DCF (USD mn) Deprec & Amorti za ti on 10 9 10 17 NOPAT 361 514 640 752

Oth Non-Ca s h Adj (152) (54) (453) (164) +Depr./Amor. 10 9 10 17

CFO 70 292 72 462 -CAPEX (38) (71) (407) (150)

Ca pex (38) (71) (407) (150) -Incr. (Decr.) i n Worki ng Ca p. (152) (54) (453) (164)

Oth Inv. Act (808) (448) 179 (157) (Unl evered) FCFF 181 399 (209) 455

CFI (846) (518) (228) (307) WACC Di vi dends Pa i d (22) (12) (33) (50) Cos t of Debt (Ta x Adj.) 12.1% 10.5% 9.1% 12.1% Net Borrowi ng (PMT) 857 301 234 (276) Cos t of Equi ty (COE) 12.0% 10.9% 13.2% 12.0% CFF 835 290 202 (326) WACC (%) 12.0% 10.9% 13.2% 12.0% Net Changes in Cash 59 63 46 (171) RIM Sprea d (FROE-COE) (%) -4.5% 0.2% 1.9% 3.7% Res i dua l Income (USD mn) (129) 5 66 142

Equi ty Cha rge 341 331 448 468

By Geography % Shareholders % EVA Indones i a 74.8 PT Argo Ma nungga l 48.1 Inves ted Ca pi ta l (USD bn) 3,316 4,465 5,082 5,793 Ja pa n 16.4 Da i wa Hous e Indus try 10.0 ROIC-WACC (%) -1.1% 0.6% -0.6% 0.9% Uni ted Sta tes 6.7 Va ngua rd Group 1.4 EVA (USD mn) (37) 28 (31) 54