TESIS
Oleh
JULI ASTUTI 117011151/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2014
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
JULI ASTUTI 117011151/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN
2014
Nama Mahasiswa : JULI ASTUTI Nomor Pokok : 117011151
Program Studi : MAGISTER KENOTARIATAN
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 04 Juli 2014
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum
2. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
Nama : JULI ASTUTI
Nim : 117011151
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK
TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK
DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN
DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : JULI ASTUTI Nim : 117011151
i
kebakaran yang menyebabkan buku tanah sertipikat dan buku tanah sertipikat hak tanggungan terbakar.Pada akhir tahun 2007 pemilik sertipikat yang telah dibebani hak tanggungan, mengajukan permohonan untuk menerbitkan sertipikat pengganti. Setelah sertipikat pengganti terbit, pada tahun 2008 sertipikat tersebut dijadikan jaminan dan dipasang lagi hak tanggungannya, Saat pergantian Kasubsi Hak tanggungan dan pendaftaran tanah pada awal tahun 2012, dilakukan pembenahan arsip termasuk sebahagian kecil dari sisa kebakaran dengan menggunakan tekhnologi digital. Saat itulah diketahui adanya sertipikat ganda yang objek dan subjeknya satu. Dan masing-masing sertipikat telah dibebani hak tanggungan oleh kreditor berbeda.Dan permasalahan dalam penelitian tesis ini apakah yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
Penelitian bersifat deskriptif analitis, penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalisis hukum tentang akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda dengan jenis penelitian juridis normatif. Analisis data kualitatif, data yang berdasarkan peraturan perundang-undangan, dan pandangan dari nara sumber.
Kesimpulan dari penelitian ini Penyebab terbitnya sertipikat pengganti karena itikad tidak baik dari si pemilik sertipikat, ketidak telitian dari kantor pertanahan kabupaten pidie dalam memeriksa berkas surat-surat dalam penerbitan sertipikat pengganti. Akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda,ketidak amanan agunan yang diberikan debitor kepada kreditor. Penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, dapat dilakukan secara pidana, perdata, dan dimediasi oleh Kantor pertanahan. Berdasarkan kesimpulan diambil saran-saran sebagai berikut; dalam menerbitkan sertipikat pengganti, Kantor pertanahan kabupaten Pidie, harus lebih berhati-hati dan meningkatkan ketelitian dalam bekerja terutama dalam memeriksa berkas surat-surat yang sudah terbakar.Kreditor dalam memberikan kredit kepada debitor memperhatikan dan meneliti benar-benar sertipikat yang dijadikan jaminan, dan selalu berkoordinasi secara terus-menerus dengan Kantor pertanahan sehingga mendapatkan data dan informasi terkini dan akurat atas sertipikat yang dijadikan jaminan. Dalam menyelesaikan permasalahan seharusnya pemilik sertipikat dihukum secara pidana sesuai dengan perbuatan yang dilakukannya sehingga menimbulkan efek jera bagi si pelaku dan tidak mengulangi lagi perbuatannya.
Kata Kunci; Pendaftaran Hak Tanggungan dan Sertipikat Ganda
ii
Office burned down; in consequence, land certificates and the hypothecation certificates also burned up. By the end of 2007, the owner of both certificates made a request for substitute certificates in lieu of the old ones. After the new certificates were issued, they were used as collateral and hypothecation. At the beginning of 2008, the Head of the Department of Hypothecation and Land Registration was changed, and all files were arranged, including a small part of the fire remnants by using digital technology. At this moment, it was found that there were double certificates with the same object and subject, and each certificate had its own hypothecation by different creditors. The problems in the research were as follows:
what had caused the issuance of the substitute certificates which later became a problem since they were doubled, what was the legal consequence of the registration of hypothecation which had the same object and subject and then became a problem since they were doubled, and how about the legal solution of the registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since they were doubled.
The research used descriptive analytic and judicial normative method which described, explained, and analyzed the legal consequences of the Registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since the certificates were doubled. The data were analyzed qualitatively, based on the prevailing laws and regulations and on the opinion of the source persons.
The conclusion of the research was that the cause of the issuance of the substitute certificates was the good faith of the owner of the certificates and the carelessness of the staffs of the Land Office of Pidie District in examining the files before issuing substitute certificates. The legal consequence of the registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since the certificates were doubled was the insecurity of hypothecation given by debtors to creditors. Its legal solution could be by criminal proceedings, civil proceedings, and mediation by the Land Office. It is recommended that, in issuing substitute certificates, the staffs of the Land Office of Pidie District should be careful in doing their job, particularly in examining the files which have burned up. The creditors, in giving credit to debtors, should pay great attention to the certificates for collateral and coordinate continuously with the Land Office in order to obtain the latest and the most accurate information about certificates for collateral. The owners of certificates are liable to punishment so that they will learn their lesson and do not do it again.
Keywords: Registration of Hypothecation, Double Certificates
vi
Tempat/Tanggal Lahir : Medan, 22 Juli 1975
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Status : Belum Kawin
Alamat : Jl.Sei serayu nomor 33 B Medan
II. IDENTITAS KELUAGA
Nama Ayah : SAI’IN ABDI
Nama Ibu : MUSINEM
III. RIWAYAT PENDIDIKAN
SD Nurul Huda Medan : Tamat Tahun 1988
SMP Darma Wanita Medan : Tamat Tahun 1991
SMEA Swasta Jambi Medan : Tamat Tahun 1994
S-1 Fakultas Hukum Universitas Jabal Ghafur Sigli : Tamat Tahun 2011 S-2 MKn Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara : Tamat Tahun 2014
iii
dengan judul “AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA.” Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapkan terima kasih yang mendalam Penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat terpelajar Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, dan Bapak Prof. Dr.
Syafruddin Kalo, SH, M.Hum selaku Komisi Pembimbing yang telah dengan tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Dengan selesainya penulisan tesis ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih dan penghargaan setinggi-tingginya kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan dalam menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan Fasilitas yang diberikan kepada Penulis dalam meyelesaikan pendidikan ini.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah
iv
memberikan dorongan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, dan selaku penguji yang telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk meyelesaikan penulisan tesis ini.
6. Bapak Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn selaku penguji yang telah memberikan dorongan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.
7. Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat selama Penulis mengikuti proses kegiatan belajar mengajar di bangku kuliah.
8. Seluruh Staf/Pegawai di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama menjalani pendidikan.
9. Rekan-rekan Mahasiswa dan Mahasiswi di Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, khususnya angkatan 2011 yang telah banyak memberikan motivasi kepada Penulis dalam meyelesaikan penulisan tesis ini.
10. Kakanda SRI SUSILOWATI, SH, SpN, yang telah banyak memberikan dorongan moril dan materil sehingga Penulis dapat menyelesaikan studi tepat pada waktunya, semoga amal baiknya mendapat berkah dari ALLAH SWT.
11. Bapak Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie, beserta staf dan Bapak Kasubsi peralihan, pembebanan Hak dan PPAT, Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie yang telah memberikan data dan informasi berguna dalam penelitian tesis ini.
12. Kepada Abang, Kakak-Kakak, Adik dan seluruh keponakan tercinta yang telah memberikan motivasi serta inspirasi bagi Penulis dalam menyelesaikan penulisan tesis ini.
v
Medan, Juli 2014 Penulis
(Juli Astuti)
vii
ABSTRACT ... ii
KATA PENGANTAR ... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI ... vii
DAFTAR SINGKATAN... ix
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah ... 12
C. Tujuan Penelitian ... 12
D. Manfaat Penelitian ... 13
E. Keaslian Penelitian ... 13
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 14
1. Kerangka Teori ... 14
2. Konsepsi ... 20
G. Metode Penelitian ... 22
1. Sifat dan Jenis Penelitian ... 22
2. Teknik Pengumpulan Data ... 23
3. Alat Pengumpulan Data... 24
4. Analisis Data ... 24
BAB II PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT PENGGANTI NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA ... 26
A. Pengertian Sertipikat Tanah ... 26
B. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan ... 29
C. Cara Penerbitan Sertipikat ... 35
viii
Berkas Surat-Surat Yang Berkaitan Dengan
Penerbitan Sertipikat Pengganti ... 50
BAB III AKIBAT HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA ... 53
A. Pengertian Hak Tanggungan... 53
B. Obyek dan Subyek Hak Tanggungan ... 57
C. Proses Terjadinya Hak Tanggungan ... 60
D. Ketidakamanan Agunan Yang Diberikan Debitor Kepada Kreditor... 73
1. Kedudukan Kreditor Sebagai Pemegang Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Diterbitkan Pertama .. 73
2. Kedudukan Kreditor Sebagai Pemegang Hak Tanggungan Atas Sertipikat Pengganti (Kedua) ... 76
BAB IV PENYELESAIAN HUKUM PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN ATAS SERTIPIKAT YANG OBJEK DAN SUBJEKNYA SATU NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA ... 80
A. Penyelesaian Permasalahan Secara Pidana ... 80
B. Penyelesaian Permasalahan Secara Perdata ... 84
C. Penyelesaian Permasalahan Di Kantor Pertanahan ... 87
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 99
A. Kesimpulan ... 99
B. Saran... 100
DAFTAR PUSTAKA ... 102
ix
UUHT : Undang-Undang Hak Tanggungan
KUHP : Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
KUHPer : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
APHT : Akta Pemberian Hak Tanggungan
SKMHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
PNBP : Pendapatan Negara Bukan Pajak
HM : Hak Milik
HGU : Hak Guna Usaha
HGB : Hak Guna Bangunan
HP : Hak Pakai
BPN RI : Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Perkaban RI : Peraturan kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Kakanwil : Kepala Kantor Wilayah
Kakan : Kepala Kantor
Kasi : Kepala Seksi
Kasubsi : Kepala Sub Seksi
i
kebakaran yang menyebabkan buku tanah sertipikat dan buku tanah sertipikat hak tanggungan terbakar.Pada akhir tahun 2007 pemilik sertipikat yang telah dibebani hak tanggungan, mengajukan permohonan untuk menerbitkan sertipikat pengganti. Setelah sertipikat pengganti terbit, pada tahun 2008 sertipikat tersebut dijadikan jaminan dan dipasang lagi hak tanggungannya, Saat pergantian Kasubsi Hak tanggungan dan pendaftaran tanah pada awal tahun 2012, dilakukan pembenahan arsip termasuk sebahagian kecil dari sisa kebakaran dengan menggunakan tekhnologi digital. Saat itulah diketahui adanya sertipikat ganda yang objek dan subjeknya satu. Dan masing-masing sertipikat telah dibebani hak tanggungan oleh kreditor berbeda.Dan permasalahan dalam penelitian tesis ini apakah yang menjadi penyebab terbitnya sertipikat pengganti namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, bagaimana penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
Penelitian bersifat deskriptif analitis, penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalisis hukum tentang akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda dengan jenis penelitian juridis normatif. Analisis data kualitatif, data yang berdasarkan peraturan perundang-undangan, dan pandangan dari nara sumber.
Kesimpulan dari penelitian ini Penyebab terbitnya sertipikat pengganti karena itikad tidak baik dari si pemilik sertipikat, ketidak telitian dari kantor pertanahan kabupaten pidie dalam memeriksa berkas surat-surat dalam penerbitan sertipikat pengganti. Akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda,ketidak amanan agunan yang diberikan debitor kepada kreditor. Penyelesaian hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda, dapat dilakukan secara pidana, perdata, dan dimediasi oleh Kantor pertanahan. Berdasarkan kesimpulan diambil saran-saran sebagai berikut; dalam menerbitkan sertipikat pengganti, Kantor pertanahan kabupaten Pidie, harus lebih berhati-hati dan meningkatkan ketelitian dalam bekerja terutama dalam memeriksa berkas surat-surat yang sudah terbakar.Kreditor dalam memberikan kredit kepada debitor memperhatikan dan meneliti benar-benar sertipikat yang dijadikan jaminan, dan selalu berkoordinasi secara terus-menerus dengan Kantor pertanahan sehingga mendapatkan data dan informasi terkini dan akurat atas sertipikat yang dijadikan jaminan. Dalam menyelesaikan permasalahan seharusnya pemilik sertipikat dihukum secara pidana sesuai dengan perbuatan yang dilakukannya sehingga menimbulkan efek jera bagi si pelaku dan tidak mengulangi lagi perbuatannya.
Kata Kunci; Pendaftaran Hak Tanggungan dan Sertipikat Ganda
ii
Office burned down; in consequence, land certificates and the hypothecation certificates also burned up. By the end of 2007, the owner of both certificates made a request for substitute certificates in lieu of the old ones. After the new certificates were issued, they were used as collateral and hypothecation. At the beginning of 2008, the Head of the Department of Hypothecation and Land Registration was changed, and all files were arranged, including a small part of the fire remnants by using digital technology. At this moment, it was found that there were double certificates with the same object and subject, and each certificate had its own hypothecation by different creditors. The problems in the research were as follows:
what had caused the issuance of the substitute certificates which later became a problem since they were doubled, what was the legal consequence of the registration of hypothecation which had the same object and subject and then became a problem since they were doubled, and how about the legal solution of the registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since they were doubled.
The research used descriptive analytic and judicial normative method which described, explained, and analyzed the legal consequences of the Registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since the certificates were doubled. The data were analyzed qualitatively, based on the prevailing laws and regulations and on the opinion of the source persons.
The conclusion of the research was that the cause of the issuance of the substitute certificates was the good faith of the owner of the certificates and the carelessness of the staffs of the Land Office of Pidie District in examining the files before issuing substitute certificates. The legal consequence of the registration of hypothecation which had the same object and subject and became a problem since the certificates were doubled was the insecurity of hypothecation given by debtors to creditors. Its legal solution could be by criminal proceedings, civil proceedings, and mediation by the Land Office. It is recommended that, in issuing substitute certificates, the staffs of the Land Office of Pidie District should be careful in doing their job, particularly in examining the files which have burned up. The creditors, in giving credit to debtors, should pay great attention to the certificates for collateral and coordinate continuously with the Land Office in order to obtain the latest and the most accurate information about certificates for collateral. The owners of certificates are liable to punishment so that they will learn their lesson and do not do it again.
Keywords: Registration of Hypothecation, Double Certificates
A. Latar Belakang
Salah satu produk yang diberikan oleh lembaga keuangan baik bank maupun nonbank dalam membantu kelancaran usaha debiturnya, adalah pemberian kredit dimana hal ini merupakan salah satu fungsi lembaga keuangan yang sangat mendukung pertumbuhan ekonomi.
Pengertian kredit menurut Pasal 1 angka 2 UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan dari UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan adalah sebagai berikut:
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga”.
Pemberian kredit yang dilakukan oleh lembaga keuangan, sudah semestinya harus dapat memberikan perlindungan hukum bagi pemberi dan penerima kredit serta pihak yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga jaminan hukum bagi semua pihak yang berkepentingan.
Pasal 1131 KUHPerdata terdapat ketentuan tentang jaminan yang sifatnya umum, artinya berlaku terhadap setiap debitor dan kreditor dan berlaku demi hukum tanpa harus diperjanjikan sebelumnya, yang menyatakan bahwa:
”Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari, menjadi
tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan.”
Selanjutnya Pasal 1132 KUHPerdata menegaskan :
“Kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mengutangkan padanya, pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara para kreditor itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan”.
Jaminan umum atas tanah dan bangunan yang dijadikan agunan apabila tidak diikat dengan lembaga Jaminan khusus yang mengaturnya mempunyai kelemahan yaitu:
1. Kalau seluruh harta atau sebagian harta kekayaan tersebut dipindahtangankan kepada pihak lain, karena bukan lagi kepunyaan debitor, maka bukan lagi merupakan jaminan bagi pelunasan piutang kreditor.
2. Kalau hasil penjualan harta kekayaan debitor tidak cukup untuk melunasi piutang semua kreditornya, tiap kreditor hanya memperoleh pembayaran sebagian seimbang dengan jumlah piutangnya masing-masing.
Sejak berlakunya UUPA yaitu Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 pada tanggal 24 September 1960, Hipotik dan Creditverband sebagai lembaga jaminan atas tanah dinyatakan tidak berlaku lagi dan diganti dengan Hak Tanggungan.
Selama 30 tahun lebih sejak mulai berlakunya UUPA, lembaga Hak Tanggungan belum dapat berfungsi sebagaimanan mestinya, karena belum adanya peraturan yang mengatur secara lengkap, sesuai yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 yang menyebutkan sudah disediakan suatu lembaga hak jaminan yang kuat yang
dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu Hak Tanggungan sebagai pengganti lembaga hak jaminan atas tanah yang sudah ada sebelumnya yaitu Hypotheek dan Credietverband. Dalam kurun waktu tersebut, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantum dalam Pasal 57 UUPA, masih diberlakukan ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia ( KUHPerdata ) dan ketentuan Credietverband dalam Staaatblad 1908- 542 jo Staatblad 1937-190 sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam UUPA.
Berhubung dengan hal tersebut diatas maka pada tanggal 9 April 1996 dikeluarkan Undang-Undang yang mengatur hak atas tanah sebagaimana yang diatur dalam pasal 51 UUPA, yang dikenal dengan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah atau Undang-undang Hak Tanggungan yang dituangkan dalam Lembaran Negara Nomor 42 tahun 1996 dan penjelasannya dalam Tambahan Lembaran Negara Nomor 3632.
Dengan diundangkannya UUHT, maka tidak saja menuntaskan atau terciptanya unifikasi Hukum Tanah Nasional, tetapi benar-benar makin memperkuat terwujudnya tujuan UUPA yaitu memberi perlindungan hukum kepada masyarakat dan jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah termasuk hak jaminan atas tanah.1
Dengan mulai berlakunya UUHT pada tanggal 9 April 1996, Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional yang tertulis.2
1Sony Harsono, “ Sambutan pada Seminar UUHT di Universitas Gajah Mada “, tanggal 25-3- 1996, hal. 3.
2Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), (Jakarta: Penerbit Djembatan, 1999), hal.402
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu dari para kreditor-kreditor lainnya (Pasal 1 angka 1 UUHT).
Dalam penjelasan umum Undang-undang Hak Tanggungan, disebutkan bahwa ciri-ciri dari Hak Tanggungan sebagai lembaga jaminan hak atas tanah yang kuat adalah :
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya.
2. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada.
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberi kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan, dan
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Menurut UUHT, hak-hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan (Pasal 4 UUPA) dan Bangunan Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara ( Pasal 27 UUPA ).
Adanya aturan hukum mengenai pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan dalam suatu perjanjian kredit bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi semua pihak dalam memanfaatkan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan kredit. Untuk itu, praktik pengikatan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan dalam kegiatan perbankan hendaknya dapat pula dilaksanakan sesuai dengan apa yang telah diatur dalam UUHT.
Selanjutnya secara formal hak yang memenuhi syarat tersebut perlu ditunjuk oleh Undang-Undang sebagai hak yang dapat dibebankan Hak Tanggungan. Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, hak-hak yang sudah jelas memenuhi kedua syarat pertama di atas adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Oleh karena itu ketiga jenis hak itu ditunjuk dalam pasal 25, 33 dan 39 Undang-Undang Pokok Agraria sebagai hak-hak yang dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.3
Hal ini telah diatur dalam pasal 4 ayat (2) Undang-undang Hak Tanggungan.
Selain hak-hak sebagaimana tersebut di atas, Hak Tanggungan dapat dibebankan atas Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan.4
Hak Tanggungan juga dapat dibebankan pada Hak Atas Tanah berikut Bangunan, Tanaman, dan Hasil Karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.5
3A.P. Parlindungan, Komentar Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan dengan Tanah (UU No. 4 Tahun 1996/9 April 1996/LN No.
42) dan Sejarah Terbentuknya, Mandar Maju, Bandung, 1996, hal. 168.
4Pasal 4 ayat (2) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
5Pasal 4 ayat (4) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Apabila tanah yang dijadikan objek hak tanggungan belum bersertipikat terlebih dahulu didaftarkan ke kantor pertanahan setempat. Pada umumnya Proses Penerbitan Sertipikat hak Milik pada Kantor Pertanahan harus melalui prosedur pendaftaran tanah. Apa yang dimaksud dengan pendaftaran tanah dalam pasal 19 ayat (1) Undang-Undang nomor 5 tahun1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria yang juga disebut dengan Undang-Undang Pokok Agraria, ditegaskan dari kegiatan pendaftaran tanah tersebut, bahwa pendaftaran tanah itu meliputi:
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah.
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.6
Dari kegiatan pendaftaran tanah sebagaimana tersebut di atas, dalam prakteknya kegiatan yang dilakukan pertama sekali guna memperoleh Sertipikat Hak atas Tanah harus melalui tahap-tahap pendaftaran sebagai berikut:
1. Pengajuan permohonan pendaftaran hak oleh pemilik tanah ke Kantor Pertanahan.
2. Identifikasi bidang tanah dan kepemilikan atas tanah tersebut pada buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan.
3. Pengukuran dan pemetaan bidang tanah oleh Kantor Pertanahan.
4. Penandatanganan formulir hasil pengukuran dan pemetaan tanah oleh pemilik tanah, tetangga tanah, kepala lorang, kepala desa setempat dan petugas pengukur.
6Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju,Bandung, 2008, hal. 82-83
5. Pengumuman hasil pengukuran dan identifikasi tanah oleh Kantor Pertanahan.
6. Pencatatan dan pendaftaran bidang tanah dalam buku tanah.
7. Pengeluaran Sertipikat Hak atas Tanah.
8. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah.
Dalam tahap-tahap pendaftaran tanah sebagaimana tersebut di atas sampai dapat diperoleh atau diterbitkan Sertipikat hak atas tanah memerlukan waktu yang lama antara 3 (tiga) sampai 4 (empat) bulan. Dalam masa proses atau tahap-tahap pendaftaran tanah tersebut, dimungkinkan akan ditemui atau muncul kendala- kendala, baik kendala yang berasal dari pemohon sendiri maupun kendala yang berasal dari pihak lain/pihak ketiga atau kendala yang berasal dari obyek tanah yang bersangkutan, baik mengenai data fisik maupun data yuridis, sehingga pendaftaran hak atas tanah tersebut tidak dapat dilanjutkan proses penerbitan sertipikatnya.
Kendala-kendala tersebut antara lain:
1. Dokumen yang diserahkan ke Kantor Pertanahan tidak lengkap.
2. Debitur atau pemilik agunan tidak mau berkerja sama dalam menyelesaikan proses pendaftaran tanah tersebut.
3. Batas-batas tanah yang bersangkutan dengan tanah tetangga sebelah tidak jelas atau masih disengketakan.
4. Tetangga tanah sebelah atau Kepada Desa setempat tidak mau menandatangani surat-surat yang diperlukan untuk proses pendaftaran tanah tersebut.
5. Ada sanggahan atau pengakuan dari pihak lain atas hak atas tanah tersebut dan meminta proses pendafataran tanah tersebut dihentikan.
6. Tanah tersebut dalam sengketa di Pengadilan dan telah di letakkan sita jaminan.
Apabila kendala-kendala sebagaimana tersebut di atas ditemui atau muncul, maka proses pendaftaran tanah tersebut tidak dapat dilanjutkan dan Kantor Pertanahan akan menghentikan proses pendaftaran tanah tersebut, sehingga sertifikat atas tanah tersebut tidak dapat diterbitkan atau ditunda penerbitannya.
Menurut ketentuan pasal 13 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftar pada Kantor Pertanahan. Selanjutnya dalam pasal 13 ayat (5) Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut ditentukan bahwa Hak Tanggungan baru lahir pada tanggal pencatatan Hak Tanggungan dalam Buku Tanah Hak Tanggungan. Jadi sebelum Hak Tanggungan dicatat dalam buku tanah Hak Tanggungan, maka Hak Tanggungan tersebut belum ada.
Jaminan atas tanah yang telah diberikan oleh Debitur tersebut kepada Bank melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan tidak mempunyai nilai sebagai Hak Tanggungan dan objek jaminan tersebut tidak dapat dilakukan eksekusi langsung (parate executie) oleh kreditur apabila kredit atau utang Debitur tersebut macet.
Pada penelitian ini akan dikaji perihal pendaftaran hak tanggungan pada kantor pertanahan Kabupaten Pidie, hanya saja jaminan yang diberikan debitur kemudian diketahui ganda, dan masing-masing sertipikat tersebut telah menjadi agunan kreditor yang berbeda, Sertipikat ganda yang diartikan dalam penelitian
ini adalah 2 (dua) sertipikat dengan tanah yang sama, dimiliki oleh satu orang yang sama.
Secara prinsip setiap bidang tanah memiliki posisi yang tunggal di belahan bumi ini. Tidak ada 1 (satu) bidang tanah dengan 2 (dua) sertipikat yang dimiliki oleh orang yang sama. Dengan demikian setiap bidang tanah yang telah bersertipikat atau terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN) seharusnya mendapat perlindungan terhadap pendaftaran yang sama atas bidang tanah tersebut.
Perlindungan diatas dapat diberikan jika setiap sertipikat atas tanah yang terbit diketahui dengan pasti letak atau lokasinya di muka bumi dan siapa pemiliknya. Dengan demikian setiap usaha untuk mensertipikatkan tanah yang sama dapat segera diketahui dan dicegah oleh BPN. Namun demikian kenyataan yang dapat dilihat bahwa sertipikat ganda ini tetap mengemuka ke atas sebagai permasalahan hukum.
Lazimnya sebuah sertipikat yang diterbitkan selain dipetakan dalam sebuah peta juga dikeluarkan buku tanah yang menjadi bundel arsip bagi BPN.
Jika buku tanah atas sertipikat dan buku tanah atas sertipikat Hak Tanggungan tersebut musnah yang disebabkan oleh berbagai macam hal, misalnya kebakaran seperti yang terjadi di Kabupaten Pidie, maka bidang tanah itu memiliki potensi untuk lahir sertipikat ganda. Dalam hal seseorang dengan bukti-bukti tanah yang meyakinkan meminta pembuatan sertipikat Pengganti di Kantor Pertanahan, maka tidak ada tools yang kuat untuk mencegah lahirnya sertipikat ganda.
Ilustrasinya sebagai berikut: Sertipikat Hak Milik diterbitkan sertipikatnya
pada tahun 2001, oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie, Kemudian pada tahun 2002 sertipikat tersebut di jadikan jaminan pada lembaga pembiayaan bank dan dipasang Hak Tanggungan, Pada tahun 2007 Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie mengalami Kebakaran besar, hingga menyebabkan semua buku tanah, baik itu buku tanah sertipikat maupun buku tanah sertipikat Hak Tanggungan Hangus terbakar. Setelah terjadinya kebakaran, Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie melakukan pendataan atas sertipikat yang telah dipasang hak tanggungan melalui bantuan para Notaris/PPAT yang ada di Kabupaten Pidie, Pada akhir tahun 2007 Pemilik setipikat membuat permohonan untuk diterbitkannya sertipikat pengganti pada Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie . Kemudian Petugas Kantor Pertanahan akan meneliti data fisik bidang tanah yang diminta untuk kedua kalinya tersebut dengan melakukan pengukuran bidang tanah. Pada saat pengukuran, petugas akan meminta pemohon sertipikat untuk menunjukkan batas-batas bidang tanahnya.
Akan lebih baik jika diketahui dan dikonfirmasi oleh pemilik tanah yang bersebelahan. Setelah semua persyaratan dipenuhi untuk menerbitkan sertipikat pengganti, termasuk meminta Surat Pernyataan, Surat Keterangan hilang atas sertipikat tersebut dan mengumumkan hilang di Surat Kabar setempat, maka Sertipikat mempunyai cukup syarat untuk diterbitkan Sertipikat penggantinya.
Pada poin ini pembuatan Sertipikat Pengganti akan tersandung jika ada pemegang sertipikat atau pemegang Sertipikat hak tanggungannya melaporkan keberadaan atas sertipikat dan atau Sertipikat Hak tanggungan atas tanah tersebut. Sebaliknya jika sertipikat atas tanah tersebut tidak ada yang menyangga maka praktek ini akan lebih mulus melaju tanpa terdeteksi.
Selain itu kejelian dan kehati-hatian petugas Kantor Pertanahan juga sangat diperlukan untuk mencegah terjadinya sertipikat ganda atas bidang tanah yang sama, Jika petugas Kantor Pertanahan menyatakan atas tanah tersebut bisa diterbitkan Sertipikat pengganti (Kedua), tentunya dengan memenuhi persyaratan yang telah ditentukan, termasuk pengumunan terhadap publik bahwa akan diterbitkan sertipikat pengganti atas tanah tersebut.
Jika sekali lagi hasil penelitian data yuridis menunjukkan bahwa tidak ada masalah dan tidak claim dari masyarakat (termasuk pemegang sertipikat terdahulu atau Pemegang Sertifikat Hak Tanggungannya), maka BPN akan menerbitkan sertipikat tanah (lagi) atas bidang tanah yang sama.
Setelah Sertipikat Pengganti di terbitkan, maka pada tahun 2008 sertipikat tersebut kembali di jadikan jaminan di lembaga pembiayaan yaitu pada Kreditor yang berbeda dan dipasang Hak Tanggungan. Kondisi dari adanya sertipikat ganda khususnya pada sebidang tanah yang telah dipasang hak tanggungan, kemudian diterbitkan Sertipikat pengganti dan diagunkan lagi dan dipasang lagi Hak Tanggungannya pada kreditor lain, untuk mendapatkan kredit lain tentunya amat sangat merugikan para pihak Kreditor sebagai pemegang hak tanggungan.
Selain merugikan secara finansial juga memberikan akibat ketidak amanan agunan yang diberikan oleh debitur.
Pada saat terjadinya Pergantian Kasubsi Hak Tanggungan dan Pendaftaran Tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie, sekitar awal tahun 2012, diadakan pembenahan arsip-arsip, dengan menggunakan aspek teknologi digital. Dari bahagian kecil sisa-sisa kebakaran dari buku tanah Sertipikat dan
buku tanah Sertipikat Hak Tanggungan diketahui adanya sertipikat ganda atas Sertipikat yang telah dipasang Hak Tanggungan.
Berdasarkan uraian di atas maka penelitian tesis ini mengambil judul
“Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda”.
B. Perumusan Masalah
Bertitik tolak dari uraian diatas, maka dapat dirumuskan beberapa permasalahan dalam penelitian adalah sebagai berikut :
1. Apakah Yang Menjadi Penyebab Terbitnya Sertipikat Pengganti Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda?
2. Bagaimana Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda?
3. Bagaimana Penyelesaian Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda?
C. Tujuan Penelitian
Dari permasalahan yang telah diuraikan di atas, maka yang menjadi tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui dan menganalisis penyebab terbitnya sertipikat pengganti namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
2. Untuk mengetahui dan menganalisis akibat hukum pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
3. Untuk mengetahui dan menganalisis penyelesaian hukum pendaftran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat baik secara teoritis maupun secara praktis.
1. Secara teoritis, penelitian ini dapat memberi manfaat dalam bidang ilmu pengetahuan dan menjadi bahan kajian lebih lanjut untuk melahirkan peraturan perundang-undangan tentang pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
2. Secara praktis, dari hasil penelitian ini dapat bermanfaat bagi para pihak dalam menyelesaikan permasalahan terhadap pendaftaran hak tanggungan atas sertipikat yang objek dan subjeknya satu namun kemudian diketahui sertipikatnya ganda.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelusuran kepustakaan khususnya di lingkungan Universitas Sumatera Utara, penelitian mengenai Akibat Hukum Pendaftaran Hak
Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda belum pernah dilakukan oleh peneliti sebelumnya.
Namun ada judul penelitian sebelumnya yang membahas Eksekusi Jaminan Hak atas tanah Dan Bangunan yang bersertifikat Ganda, Penelitian yang dilakukan oleh;
Isabella Bangun (117011049), Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, dengan Judul “Analisis Normatif Terhadap Eksekusi Jaminan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Debitur Yang Bersertipikat Ganda (Studi Kasus putusan MA no.267/K/PDT/2008). Adapun Permasalahan yang dibahas dalam penelitian tersebut adalah;
1. Apa sajakah yang menjadi Faktor-faktor terjadi Sertipikat tumpang tindih?
2. Bagaimana tanggung jawab Badan Pertanahan Nasional terhadap sertipikat tersebut?
3. Bagaiman perlindungan hukum kepada bank selaku kreditur pemegang hak tanggungan dalam penangguhan eksekusi jaminan?
Dengan demikian dapat dikatakan penelitian ini dijamin keasliannya dan dapat dipertanggung jawabkan secara ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Kerangka teori merupakan ”kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, thesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem), yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis yang mungkin disetujui ataupun tidak
disetujui.7
Untuk tercapainya suatu ketertiban dan kedamaian maka hukum berfungsi untuk memberikan jaminan bagi seseorang agar kepentingannya diperhatikan oleh orang lain. Jika kepentingan itu terganggu, maka hukum harus melindunginya dan setiap ada pelanggaran hukum, maka hukum itu harus dilaksanakan dan ditegakkan.8
Hal ini berkaitan terhadap status penjamin atau personal guarantor serta kedudukan kreditur yang harus mendapatkan kepastian hukum atas hak dan kewajibannya manakala timbulnya hal-hal diluar kesepakatan atau perjanjian yang sudah ditentukan di awal perjanjian personal guarantee tersebut. Serta berkaitan dengan kedudukan para debitur yang baik secara sendiri-sendiri ataupun bersama- sama meminta haknya atas apa yang sudah diperjanjikan. Dengan dasar uraian tersebut maka teori yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah teori kepastian hukum.
Teori kepastian hukum merupakan pradigma teori positivistik sebagai these dari Teori hukum alam, sejak Socretes hingga Francois Geny, tetap mempertahankan keadilan sebagai mahkota hukum. Teori Hukum Alam mengutamakan “the search for justice”. Positivisme yuridis telah dipelopori oleh aliran hukum Humanisme antara lain Jean Bordin dengan idenya tentang kedaulatan raja. Menurut ajaran ini satu-satunya sumber hukum adalah pembentukannya oleh Negara.9
Teori Kepastian Hukum yang juga dipelopori oleh Aguste Comte yang mengatakan pada dasarnya kaidah hukum itu sendiri tanpa melibatkan kaidah- kaidah diluar non hukum (Etika), hukum tidak lagi dikonsepsi sebagai azas moral metayuridis, yang abstrak tentang keadilan, melainkan ius yang telah mengalami positivisasi sebagai lege atau lex.10
Selanjutnya John Austin selaku aliran positivisme berpendapat : “Law is A Command of the law”, hukum adalah perintah dari penguasa yang kekuasaan
7M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung: Mandar Maju, 1994), hal. 80.
8Syafruddin Kalo, Modul Kuliah Penemuan Hukum, (Medan : Program Studi Magister Kenotariatan USU, 2005), hal. 38.
9Theo Huijbers, Filsafat Hukum dalam lintasan sejarah, (Yogyakarta :Kanisius, 1995) Cetakan ke VIII hal. 129.
10Otje Salman dan Anthon F Susanto, Teori Hukum Mengingat, Mengumpulkan dan Membuka Kembali, (Bandung :Reifika Aditama,2009), hal. 80
tertinggi dan berdaulat, aturan yang berlaku adalah aturan yang tertulis sebagai penjelmaan kehendak penguasa karenanya harus dipatuhi, jika tidak siaplah terima sanksi,bukan persoalan adil atau tidak,juga bukan soal relevan atau tidak, ia ada dan sah secara yuridis.11
Hans Kelsen dalam Pure Theory of Law mengatakan penerapan hukum harus dengan pendekatan metode normative-yuridis yang bersih dari anasir-anasir seperti sosiologis, politis, historis dan etika dimana konsepsi hukum positif adalah hukum dalam kenyataan (das sollen) bukan dengan apa yang dicita-cita kan (das Sein) dan dalam teorinya”Stuffenbaw theory” mengatakan bahwa norma dasar suatu tata hukum adalah peraturan yang lebih dari tata hukum sebagai peraturan fundamental dari berbagai tata hukum positif.12
Menurut Mahmul Siregar keberlakuan hukum ditengah masyarakat bukan lagi untuk mencapai keadilan semata, tetapi juga harus memberikan kepastian.
Kepastian hukum diharapkan untuk menjadi pedoman, baik dalam mengambil keputusan. Selanjutnya dikatakan bahwa kepastian hukum tidak saja meliputi kepastian substansi hukum tetapi juga penerapannya dalam putusan-putusan badan peradilan.13
Secara normatif kepastian hukum dalam pelaksanaan lelang eksekusi barang jaminan diatur dalam perundang-undangan di Indonesia antara lain, aspek jaminan dalam suatu perikatan hutang-piutang adalah faktor yang sangat penting untuk terealisinya perbuatan hukum tersebut. Seorang kreditur barulah akan memberikan pinjaman kepada debitur apabila kreditur tersebut mendapatkan kepastian bahwa piutangnya tersebut akan dilunasi dikemudian hari.
Dalam hukum perdata Indonesia lembaga jaminan ini dibagi menjadi dua pengaturan, yaitu (1) Jaminan Umum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata bahwa terhadap segala harta kekayaan kreditur yang sudah maupun baru akan ada dikemudian hari menjadi jaminan bagi perikatan yang dibuat oleh debitur, dimana terhadap harta kekayaan tersebut akan dibagi pond’s pond’s kepada seluruh kreditur (dalam hal kreditur lebih dari satu); (2) Jaminan
11Bernard L Tanya, dan Yoan. N Simanjuntak dan Markus Y. Hage, Teori Hukum Strategi Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi (Yogyakarta : Genta Publishing, 2010) hal. 119
12HR.Otje Salman S,Filsafat Hukum (Perkembangan & Dinamika Masalah, (Bandung : Reifika Aditama, 2009), hal. 66.
13Mahmul Siregar, Makalah Kepastian Hukum Dalam Transaksi Bisnis Internasional dan Implikasinya Terhadap Kegiatan Investasi Di Indonesia, http://www.usu.ac.id 25 Oktober 2013.
Khusus, sebagaimana diatur dalam Pasal 1132-1133 KUHPerdata bahwa diantara kreditur terdapat hak didahulukan bagi pelunasan hak tagihnya dan kemudahan terhadap pelunasan hak tagihnya karena tidak perlu menunggu pembagian secara pond’s pond’s seperti kreditur konkuren yang diatur dalam Pasal 1132 KUHPerdata, karena kreditur tersebut memegang hak istimewa atau hak-hak kebendaan yang memberikan jaminan, seperti gadai, hipotik, hak tanggungan dan fidusia, yang oleh Wirjono Prodjodikoro disebut sebagai hak-hak jaminan yang bersifat perbendaan (zakelijk zekerheidsrechten).14
Menurut ST Remy Shahdeini ada 5 (lima) unsur pokok yang termuat dari Hak Tanggungan yaitu antara lain :
a. Hak Tanggungan hak jaminan untuk pelunasan utang.
b. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang-undang Pokok Agraria.
c. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
d. Uang yang dijamin harus suatu hutang tertentu.
e. Memberikan kedudukan yang utama kepada Kreditor tertentu terhadap lain kreditor-kreditor.15
Selanjutnya menurut Adrian Sutedi, Undang-undang Hak Tanggungan menjadi hak jaminan atas tanah yang kuat atas 4 (empat) ciri-ciri :
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya.
b. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan dalam tangan siapapun objek itu berada.
c. Memenuhi Azas spsialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.16
Pendaftaran objek Hak Tanggungan dilakukan berdasarkan ketentuan Pasal 13 UUHT dilakukan di Kantor Pertanahan Kota/Kabupaten setempat. Tanpa
14Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Hak Atas Benda, (Jakarta: Intermasa,1986), cet. ke-5, hal. 75.
15ST Remy Shahdeini, Hak Tanggungan, Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan, (Bandung:Alumni, 1999),hal. 11.
16Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan,(Jakarta:Sinar Grafika,2010), hal. 4.
pendaftaran, Hak Tanggungan tersebut dianggap tidak pernah ada. Jika pencatatan Hak Tanggungan belum dilakukan dalam buku tanah hak tanggungan di Kantor Pertanahan, menurut Pasal 13 ayat (5) UUPA maka Hak Tanggungan itu belum ada. Karena Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah Hak Tanggungan. Hal ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu asas Hak Tanggungan yaitu asas publisitas. Oleh karena itu didaftarkannya Akta pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Sertipikat Hak Tanggungan dan mengikat Sertipikatnya ke atas nama Pemegang Hak Tanggungan (Kreditur).
Pemberian Hak Tanggungan yang sudah dalam proses pemasangan akan tetapi belum didaftarkan dianggap belum ada dan tidak dapat dimintakan eksekusi penjualan lelang berdasarkan Pasal 224 HIR.17Pemberian Hak Tanggungan harus didaftarkan 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatangan akta pemberian Hak Tanggungan.
Kemudian, juga di dalam melakukan eksekusi Hak Tanggungan tata urutan pendaftaran Hak Tanggungan juga menentukan peringkat dari Hak Tanggungan itu. Menurut ketentuan Pasal 5 Undang-Undang Hak Tanggungan, suatu objek Hak Tanggungan yang dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan maka peringkat dari masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. Jadi Hak Tanggungan yang dibuat debitur terhadap beberapa orang kreditur, peringkatnya bukan dilihat dari tanggal pemberian Hak Tanggungan, tetapi dilihat dari urutan pendaftarannya pada
17Sutan Remy Sjahdeini, Op. Cit., hal. 38.
Kantor Pertanahan.
Berkaitan dengan tanggung jawab penjamin ini, sumber pertanggung jawaban adalah delik dan kontrak.18
Roscoe Pound mengemukakan ada doktrin pertanggung jawaban atas kesalahan semata-mata berakar didalam tingkatan equity dan hukum alam, tatkala dianggap sama, apa yang dibolehkan oleh kesusilaan dan apa yang diperkenankan oleh hukum dan berarti bahwa seseorang harus bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh tindakannya yang patut dicela menurut kesusilaan.19
Dalam peraturan perkreditan harus melakukan pendekatan pada prinsip pengawasan. Alasan perlunya dilakukan pengawasan itu adalah supaya untuk menjaga dan memelihara kepercayaan masyarakat. Pemeliharaan kepercayaan masyarakat terhadap integritas sistem perbankan penting diupayakan karena kepercayaan masyarakat merupakan faktor yang sangat krusial dalam bank sebagai industri jasa.20
Menurut M. Bahsan jaminan adalah “segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur untuk menjamin suatu utang piutang dalam masyarakat.”21
Hak istimewa penanggung utang menurut Arie S. Hutagalung, antara lain adalah “hak untuk menuntut lebih dahulu (Pasal 1831 KUH Perdata), hak untuk membagi utang (Pasal 1837 KUH Perdata), hak untuk mengajukan eksepsi (Pasal 1847 KUH Perdata), dan hak untuk membebaskan sebagai penanggung/penjamin dikarenakan kesalahan kreditur (Pasal 1848 KUH Perdata).”22
Dalam pemberian kredit, kedudukan hukum penjamin atau penanggung utang yang secara riil tidak menikmati langsung atas pemberian kredit antara kreditur dan debitur adalah sama jikalau debitur lalai atau wanprestasi, atau dengan kata lain penjamin atau penanggung dapat dituntut untuk memenuhi
18Roscoe Pound, Pengantar Filsafat Hukum,(Jakarta : Bhatara Karya Aksara, 1982), hal. 86.
19Ibid.
20Bismar Nasution, Hukum Kegiatan Ekonomi I, (Bandung : Books Terrace & Library, 2009), hal. 159.
21M. Bahsan, Penilaian Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, (Jakarta : Rejeki Agung, 2002), hal. 148.
22Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jamin Perorangan, (Yogyakarta : Badan Pembinaan Nasional Departemen Kehakiman, 1980), hal. 81.
kewajiban debitur secara langsung oleh kreditur, maka dalam hal ini kedudukan penjamin sama dengan debitur. Inilah yang menjadi salah satu ciri utama dalam perjanjian perorangan yang menganut azas prioriteit atau azas kesamaan sesuai dengan ketentuan pada Pasal 1131 dan Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam artian semua orang mempunyai kedudukan yang sama terhadap pemenuhan prestasi dari debitur berkaitan dengan harta kekayaan debitur.
2. Konsepsi
Kerangka konsepsional ini penting dirumuskan agar tidak tersesat kepemahaman lain, diluar maksud penulis. Konsepsional ini merupakan alat yang dipakai oleh hukum disamping unsur lainnya seperti asas dan standar. Oleh karena itu, kebutuhan untuk membentuk konsepsional merupakan salah satu sari hal-hal yang dirasakan penting dalam hukum. Konsepsional adalah suatu konstruksi mental yaitu sesuatu yang dihasilkan oleh suatu proses yang berjalan dalam pikiran penelitian untuk keperluan analisis.23
Dalam bahasa Latin, kata conceptus (dalam bahasa Belanda, begrip) atau pengertian merupakan hal yang dimengerti. Pengertian bukanlah merupakan defenisi yang dalam bahasa Latin adalah defenitio. Defenisi tersebut berarti perumusan (dalam bahasa Belanda onschrijving) yang pada hakekatnya merupakan suatu bentuk ungkapan pengertian disamping aneka bentuk lain yang dikenal didalam epistimologi atau teori ilmu pengetahuan.24
Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa konsepsional atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.25
Di sini terlihat dengan jelas bahwa suatu konsepsional atau suatu kerangka konsepsional pada hakikatnya merupakan suatu pengarah atau pedoman yang lebih konkrit dari kerangka teoritis (tinjauan pustaka) yang sering kali masih bersifat abstrak. Namun, suatu kerangka konsepsional terkadang dirasakan masih juga abstrak sehingga diperlukan defenisi operasional yang akan menjadi pegangan konkrit didalam proses penelitian.26
23Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum, Bandung, Citra Aditya Bakti, 1996 dan Aminuddin dan H.
Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 2005, hal.
48-49.
24Noeng Muhadjir, Metodologi Penelitian Kualitatif, (Yogyakarta: Roke Sarasni, 1996), hal.
22-23 dan 58-59.
25Soerjono Soekanto, Beberapa Aspek Sosial Yuridis dan Mayarakat, (Bandung, Alumni, 1983). hal. 21.
26Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, (Bandung, Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 30 dan
Maka konsepsional merupakan defenisi dari apa yang perlu diamati, konsepsional terdiri dari variabel-variabel yang ingin menentukan adanya hubungan empiris.27
Untuk dapat menjawab permasalahan dalam penelitian ini perlu didefenisikan beberapa konsep dasar sehingga diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan penelitian yang telah ditentukan. Konsep tersebut yaitu:
1. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.28
2. Perjanjian kredit adalah perjanjian yang isinya telah disusun oleh bank secara sepihak dalam bentuk baku mengenai kredit yang memuat hubungan hukum antara bank dengan nasabah (debitur).29
3. Kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu.30
4. Debitor adalah pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu.31
5. Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan
Aminuddin dan H. Zainal Asikin, Op.Cit, hal. 48.
27Koentjaraningrat, et-al, Metode-metode Penelitian Masyarakat, Cet 3, Jakarta, Gramedia, 1980, hal.21.
28Pasal 1820 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
29Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, (Bandung : Alumni, 2001), hal. 30.
30Pasal 1 poin (2), Undang-undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
31Pasal 1 poin (3), Undang-undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
yang di bebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.32
6. Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.33
G. Metode Penelitian 1. Sifat dan Jenis Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis, maksudnya suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalisis hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek dari hasil penelitian di lapangan.34 Tentang Akibat Hukum Pendaftaran Hak Tanggungan Atas Sertipikat Yang Objek Dan Subjeknya Satu Namun Kemudian Diketahui Sertipikatnya Ganda. Penelitian ini dilakukan dengan pendekatan peraturan perundang-undangan, khususnya perihal hak tanggungan dan lembaga pembiayaan baik bank maupun bukan bank. Sifat penelitian ini adalah juridis normatif yaitu penelitian kepustakaan atau studi dokumen yang dilakukan atau ditujukan hanya terhadap peraturan-peraturan yang tertulis atau bahan hukum yang lain.35
32Pasal 1 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
33Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka 20.
34Soerjono Soekanto, Op.Cit, hal. 63.
35Bambang Waluyo, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Sinar Grafika, 1996), hal. 13.
2. Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data diperoleh dari penelitian kepustakaan yang didukung penelitian lapangan. Penelitian kepustakaan (library research) yaitu menghimpun data dengan melakukan penelahaan bahan kepustakaan atau data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier.36 a. Bahan hukum primer adalah bahan-bahan hukum yang mengikat, yaitu
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
3. Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang No.
7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
5. Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Lembaga Pembiayaan 6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 84/PMK.012/2006 tentang Perusahaan
Pembiayaan.
7. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (PERKABAN) Republik Indonesia nomor 9 tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
8. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (PERKABAN) Republik Indonesia nomor 3 tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian Dan Penanganan Kasus Pertanahan.
9. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (PERKABAN) Republik Indonesia nomor 8 tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri
36Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta: Rajawali Press, 1995), hal. 39.
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
b. Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer seperti hasil-hasil penelitian dan karya ilmiah dari kalangan hukum yang berhubungan dengan hak tanggungan.
c. Bahan hukum tertier adalah bahan pendukung di luar bidang hukum seperti kamus ensiklopedi atau majalah yang terkait dengan hak tanggungan.
3. Alat Pengumpulan Data
Penelitian ini menggunakan 2 (dua) alat pengumpulan data yaitu :
a. Studi dokumen yaitu untuk mengumpulkan data sekunder yang terkait dengan permasalahan yang diajukan dengan cara mempelajari buku-buku, hasil penelitian dan dokumen-dokumen perundang-undangan yang terkait selanjutnya digunakan untuk kerangka teoritis pada penelitian lapangan.
b. Wawancara yaitu menghimpun data dengan melakukan wawancara kepada informan yang terkait dengan Pendaftaran Hak Tanggungan dan Sertipikat Ganda, maka wawancara dilakukan dengan narasumber yaitu:
-Kasubsi Peralihan, dan Pembebanan Hak, pada Kantor Pertanahan Kabupaten Pidie.
4. Analisis Data
Analisis data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisis data kualitatif yaitu analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi
berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan-pandangan dari nara sumber sehingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini.
Semua data yang diperoleh disusun secara sistematis, diolah dan diteliti serta di evaluasi kemudian data dikelompokkan atas data yang sejenis untuk kepentingan analisis. Sedangkan evaluasi dan penafsiran dilakukan secara kualitatif yang dicatat satu persatu untuk dinilai kemungkinan persamaan jawaban. Oleh karena itu, data yang telah dikumpulkan kemudian diolah, dianalisis secara kualitatif dan diterjemahkan secara logis sistematis untuk selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode pendekatan deduktif, sehingga diharapkan akan memberikan solusi atas permasalahan dalam penelitian ini.
BAB II
PENYEBAB TERBITNYA SERTIPIKAT PENGGANTI NAMUN KEMUDIAN DIKETAHUI SERTIPIKATNYA GANDA
A. Pengertian Sertipikat Tanah
Sertipikat Tanah merupakan tanda bukti hak atas tanah yang dimiliki seseorang sebagai bukti kepemilikannya atas tanah tersebut. Karena bukti kepemilikannya itulah didalam sertipikat tertulis siapa nama pemiliknya, dan lokasi tanah tersebut berada. Selain nama dan lokasi tanah didalam sertipikat juga tercantum mengenai batas, luas, dan gambar ukur. Sertipikat merupakan surat yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, yaitu Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Di sertipikat dijahitkan surat ukur atau gambar situasi yang menjadi satu kesatuan dari sertipikat tersebut, sertipikat berwarna hijau yang sampul depannya diketik Badan Pertanahan, bertuliskan SERTIPIKAT dan berlogo burung Garuda dan lembaran dalamnya ditanda tangani oleh Kepala Kantor Pertanahan dimana lokasi Kabupaten/Kota tanah tersebut berada.
Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda “Certificat” yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu. Jadi kalau dikatakan sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan itu mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang berwenang inilah yang disebut sertifikat tanah tadi.37
Karena sebagai tanda bukti hak atas tanah maka sertipikat mempunyai fungsi sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah. Badan
37Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Op. Cit,. hal. 204.
Pertanahan Nasional sebagai pihak yang ditunjuk oleh Negara untuk mengeluarkan sertipikat mengadministrasi proses pensertipikatan. Dengan fungsi sertipikat sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan sebidang tanah, maka sertipikat dapat dijadikan bukti jika terjadi sengketa atas kepemilikan maupun batas-batasnya di depan pengadilan.
Karena sebagai alat bukti tanah, maka sertipikat dapat dijadikan sebagai jaminan hukum yang kuat bagi seseorang atas kepemilikan sebidang tanah. Dan apabila seseorang membeli tanah yang sudah bersertipikat terlebih dahulu dilakukan akta jual belinya di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), kemudian balik nama sertipikatnya di Kantor Pertanahan.
Selain fungsi yang telah disebutkan diatas, sertipikat juga dapat dijadikan jaminan atas utang seseorang terhadap lembaga pembiayaan baik bank maupun bukan bank. Dengan dijadikannya sertipikat sebagai agunan dari lembaga pembiayaan baik bank maupun bukan bank, maka sertipikat tersebut dibebani hak tanggungan.
sehingga karena adanya jaminan hukum atas kepemilikan tanah tersebut, lalu seseorang dapat menerimanya sebagai surat berharga. Surat berharga yang nilai ekonomisnya tinggi, maka si pemilik dapat menggunakannya untuk dijadikan sebagai jaminan hutang. Baik sebagai jaminan utang kepada lembaga Pembiayaan baik bank maupun bukan bank. Apabila seseorang membutuhkan pinjaman uang ke lembaga Pembiayaan baik Bank maupun bukan bank. maka sebagai Agunan atas uang yang dipinjam tadi dijadikan sertipikat tanah tersebut sebagai jaminannya. Yang oleh Undang-Undang diatur dalam Undang-Undang hak Tanggungan, sebagaimana disebutkan pengaturannya dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah (dulu Hipoti dan crediet verband).38
Dengan dijadikannya sertipikat sebagai jaminan utang, maka sertipikat
38Ibid, hal. 205.
juga bisa meningkatkan taraf perekonomian masyarakat. Pinjaman utang tersebut dipergunakan untuk membantu kelancaran usaha dari si pemilik sertipikat.
Dengan diterbitkannya sertipikat maka telah tercipta tertib hukum dalam sistem Pertanahan di Indonesia. Tertib hukum tersebut sangat diperlukan karena Indonesia sebagai Negara yang menjunjung tinggi penegakan hukum.
Sehingga dengan pengeluaran sertipikat ini, menandakan telah ada pendaftaran tanah yang dilakukan. Dan pendaftaran ini akan menciptakan keuntungan akibat pelaksanaan administrasi pertanahan yang sah. Dengan ini dapat memunculkan konsekwensinya yakni sebagai berikut:
1. Memberikan jaminan keamanan penggunaan bagi pemiliknya;
2. Mendorong atau meningkatkan penarikan pajak oleh Negara;
3. Meningkatkan fungsi tanah sebagai jaminan kredit;
4. Meningkatkan pengawasan pasar tanah;
5. Melindungi tanah Negara;
6. Mengurangi sengketa tanah;
7. Memfasilitasi kegiatan rural land reform;
8. Meningkatkan urban planning dan memajukan infrastruktur;
9. Mendorong pengelolaan lingkungan hidup yang berkualitas;
10. Dapat menyediakan data statistik tanah yang baik.39
Dikarenakan begitu banyaknya keuntungan yang diperoleh dari diterbitkannya sertipikat, Badan pertanahan Nasional sebagai satu-satunya lembaga resmi yang ditunjuk oleh Pemerintah dalam hal mengurusi pertanahan hendaknya meningkatkan peranan sosialisasinya kepada masyarakat dalam memberikan penyuluhan tentang betapa pentingnya pensertipikatan atas tanah agar masyarakat dapat memanfaatkan dengan maksimal segala keuntungan atas tanah yang telah bersertipikat.
Meskipun begitu banyak keuntungan yang diperoleh dari penerbitan sertipikat, tidak selalu pemilik sertipikat dapat mempergunakan sertipikat tersebut
39Land Administration Guidelines with Special Reference to Countries in Transition, United Nation, 1966, New York and Jeneva. Dalam Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, (Mandar Maju, Bandung, 2010), hal.206.
