SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

(1)

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek

Pada Februari 2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 94,11%, atau naik 56 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,55%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek juga mengalami peningkatan, yaitu sebesar 0,69% dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar Rp273.526/m

2

/bulan pada bulan laporan (Grafik 1).

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 94,23%, atau naik 68 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,55%). Sementara tarif sewa naik tipis sebesar 0,38% (m-t-m) menjadi Rp324.281/m

2

/bulan.

❏ Secara umum, tingkat hunian dan tarif sewa properti komersial memperlihatkan peningkatan, kecuali hotel

❏ Tingkat penjualan dan harga jual pada umumnya meningkat

Februari 2005 PROPERTI KOMERSIAL

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.

tingkat hunian dan tarif sewa meningkat

Tingkat Hunian (%) Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

50.000 75.000 100.000 125.000 150.000 175.000 200.000 225.000 250.000 275.000 300.000

2004 2005

2003

Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb

(2)

- Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 93,82%, atau naik 26 bps dibandingkan tingkat hunian pada Januari 2005 (93,56%). Sementara tarif sewa naik sebesar 1,96% (m-t-m) menjadi Rp165.569/m

2

/bulan.

Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 153 bps dibandingkan 95,64% pada Februari 2004. Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 1,46% (y-o-y).

Perkantoran di Jakarta

Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 84,99%, atau naik tipis 9 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada Januari 2005 (84,90%). Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,42% (m-t-m) hingga mencapai Rp119.011/m

2

/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 84,55%, atau lebih tinggi jika dibandingkan 84,49% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office naik dari Rp119.658/m

2

/bulan menjadi Rp120.194/m

2

/bulan pada periode laporan.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased-office) menurut wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 85,07%, atau turun 14 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (85,21%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office naik dari 91,87%

menjadi 93,30%.

- Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 83,22%, atau naik 61 bps dibandingkan 82,61% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office tidak mengalami perubahan atau tetap sebesar 99,22%.

Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik 53 bps, yaitu dari 84,46%

pada Februari 2004 menjadi 84,99% pada bulan laporan. Sementara tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 7,35% (y-o-y).

tingkat hunian dan tarif sewa sedikit meningkat

Tarif Sewa (Rp/m2/bulan) Tingkat Hunian (%)

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

(Rp) (%)

2003 2004 2005

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000

50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

Okt Nov Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Des Jan Feb

(3)

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan naik 104 bps menjadi sebesar 87,69%. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 91,38% dan 76,65%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta juga meningkat dari Rp10.821.105/m

2

menjadi Rp10.847.136/m

2

(Grafik 3). Kenaikan harga jual tersebut bersumber dari naiknya harga jual perkantoran di wilayah primer.

Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis dari Rp11.929.912/m

2

menjadi Rp11.964.634/m

2

, atau tumbuh sebesar 0,29% (m-t-m).

- Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp7.500.000/m

2

.

Apartemen di Jakarta

Pada bulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 83,32%, atau turun tipis sebesar 56 bps dibandingkan bulan sebelumnya.

Sementara itu, tarif sewa apartemen mengalami peningkatan sebesar 2,22% (m-t-m), yaitu dari Rp116.362/m

2

/bulan menjadi Rp118.476/m

2

/bulan (Grafik 4).

Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 29,16% (y-o-y) dibandingkan Rp91.727/m

2

/bulan pada Februari 2004. Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tajam (698 bps) dibandingkan 76,34% pada Februari 2004.

Pada Februari 2005, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp6.814.326/m

2

, atau tumbuh positif sebesar 0,22% (m-t-m). Sementara, tingkat penjualan apartemen juga mengalami peningkatan tipis sebesar 15 bps hingga tercatat sebesar 90,83% (Grafik 5).

Secara tahunan, harga jual turun sebesar 6,30% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp7.272.514/m

2

. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat 128 bps dibandingkan Februari 2004 (89,55%).

tingkat penjualan dan harga jual meningkat

Harga Jual (Rp/m2) Tingkat Penjualan (%)

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

(Rp) (%)

2003 2004 2005

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

9,800,000 10,000,000 10,200,000 10,400,000 10,600,000 10,800,000 11,000,000 11,200,000 11,400,000 11,600,000 11,800,000

tingkat hunian menurun tipis sementara tarif sewa meningkat

tingkat penjualan

dan harga jual meningkat tipis

(4)

Pada bulan laporan apartemen jual (strata) mendapat tambahan pasokan sebanyak 510 unit dengan mulai dioperasikannya Apartement Mediterania Palace Residences Tower A di Jakarta Pusat. Total stock apartemen di wilayah Jakarta meningkat menjadi 32.600 unit.

Hotel di Jabotabek

Pada Februari 2005, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 55,78%, atau turun 105 bps dari 56,83% pada Januari 2005 (Grafik 6). Penurunan tersebut terutama bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 702 bps (dari 51,37% menjadi 44,35%). Sebaliknya, terjadi peningkatan tingkat hunian pada hotel bintang 3 (dari 60,75% menjadi 64,92%) dan hotel bintang 4 (dari 60,28% menjadi 62,63%).

tingkat hunian dan tarif kamar menurun

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

(Rp) (%)

2003 2004 2005

60,0 62,0 66,0 68,0 70,0 74,0 78,0 80,0 84,0 86,0 82,0

76,0 72,0

64,0 80,000

85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

(Rp) (%)

Harga Jual (Rp/m2/bulan) Tingkat Penjualan (%)

2003 2004 2005

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

82,5

70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0

(5)

Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp 438.959/malam, atau turun 3,50% (m-t-m). Penurunan tersebut terutama bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 5 sebesar 1,97% (dari Rp706.288/malam menjadi Rp692.388/malam). Sementara itu, terjadi peningkatan pada tarif kamar hotel bintang 3 (dari Rp250.585/malam menjadi Rp253.670/malam) dan hotel bintang 4 (dari Rp357.877/malam menjadi Rp365.599/malam).

Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 17,22% (y-o-y) dari Rp374.480/malam pada Februari 2004.

Sementara itu, rata-rata tingkat hunian menurun 432 bps dibandingkan tingkat hunian pada Februari 2004 sebesar 60,10%.

Pada bulan laporan, terjadi pengurangan pasokan sebanyak 127 kamar dengan berhenti beroperasinya Hotel Ancol (hotel bintang 3) untuk renovasi, sehingga total stock hotel bintang 3,4 dan 5 di wilayah Jadebotabek berkurang hingga tercatat sebanyak 22.564 kamar.

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada Februari 2005 mengalami peningkatan yang signifikan dibandingkan bulan sebelumnya hingga masing- masing tercatat sebesar 87,82% dan Rp23.962/m

2

, atau naik masing-masing 312 bps dan 13,89% (m-t-m). Kondisi ini menunjukkan mulai terjadinya perkembangan positif pada tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri, setelah sejak bulan April 2004 sampai dengan Januari 2005 yang selalu stabil atau cenderung tidak mengalami perubahan yang signifikan (Grafik 7).

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan yang tarif sewa meningkat tajam

sementara harga jual naik tipis

Tarif Kamar (Rp/malam) Tingkat Hunian (%)

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

(Rp) (%)

250.000 270.000 290.000 310.000 330.000 350.000 370.000 390.000 410.000 430.000 450.000 470.000

30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0

2004

2003 2005

(6)

signifikan masing-masing sebesar 446 bps dan 23,02% (m-t-m) sehingga masing- masing tercatat sebesar 88,57% dan Rp25.025/m

2

.

- Di Botabek, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri juga mengalami peningkatan tipis masing-masing mencapai pada level 87,63% dan Rp22.229/m

2

.

Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami pertumbuhan positif sebesar 14,16% dibandingkan Rp20.989/m

2

pada periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tipis 43 bps dibandingkan 87,39% pada Februari 2004.

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik tipis sebesar 8 bps dari 68,54% pada Januari 2005. Sementara itu, harga jual juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,34% (m-t-m), yaitu dari Rp553.311/m

2

menjadi Rp555.187/m

2

(Grafik 8).

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

(Rp) (%)

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

2004

2003 2005

0 5,000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0

(Rp) (%)

Harga Jual (Rp/m2) Tingkat Penjualan (%)

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

2004

2003 2005

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0 69,0

Jan Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Feb

(7)

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing-masing sebesar 69,63% dan Rp1.500.000/m

2