ANALISIS YURIDIS ATAS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 32PK/PDT/2012 TENTANG PERJANJIAN
SIMULASI JUAL BELI TANAH
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh
INDAH PURNAMA SARI NASUTION 167011062 / M.Kn
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2018
ANALISIS YURIDIS ATAS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO.
32PK/PDT/2012 TENTANG PERJANJIAN SIMULASI JUAL BELI TANAH
ABSTRAK
Istilah simulasi dalam Bahasa Belanda dapat disebut juga
“Schijnhandeling” yang diterjemahkan dalam Bahasa Indonesia dengan perkataan
“perbuatan pura-pura / perbuatan semu”, yaitu perbuatan dimana dua orang atau lebih bahwa mereka keluar menunjukkan seolah-olah terjadi perjanjia antara mereka, namun sebenarnya secara rahasia mereka setuju bahwa perjanjian yang nampak keluar itu tidak berlaku, ini dapat terjadi dalam hal hubungan hukum antara mereka tidak ada perubahan apa-apa atau bahwa dengan perjanjian pura- pura itu akan berlaku hal lain.
Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif yang menggunakan pendekatan deskriptif analitis. Yaitu penelitian yang berupaya untuk menggambarkan, memaparkan dan menganalisis permasalahan yang timbul, kemudian mencari jawaban yang benar sebagai jalan keluar dari permasalahan tersebut. Bahan hukum yang digunakan yakni bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder diperoleh melalui studi kepustakaan dan pedoman wawancara.
Dari hasil penelitian ini menunjukkan bahwa perjanjian simulasi yang dilakukan oleh kedua belah pihak dalam penelitian ini hanya berlaku bagi mereka yang membuatnya dan tidak berlaku bagi pihak ketiga. Sehingga Majelis Hakim Mahkamah Agung dalam putusannya menyatakan bahwa berdasarkan bukti otentik berupa akta notaris telah membuktikan adanya hubungan hukum berupa pengikatan jual beli objek sengketa, sehingga bukti berupa akta otentik tersebut adalah sah dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna di Pengadilan. Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana yang dimaksud dalam peraturan perundang- undangan bertanggung jawab atas kebenaran materiil atas akta notaris yang dibuat di hadapannya meliputi tanggung jawab secara perdata, pidana, berdasarkan Undang-Undang tentang Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris serta tanggung jawab secara moral dan etika. Adapun Akibat hukum dari perjanjian simulasi dalam penelitian ini adalah bahwa perjanjian hutang piutang tersebut adalah batal demi hukum karena tidak memenuhi syarat sah suatu perjanjian dan melanggar syarat objektif yaitu mengandung suatu sebab yang terlarang.
Kata Kunci : Simulasi, Tanggung Jawab, Sahnya Perjanjian dan Materiil.
JURIDICAL ANALYSIS ON THE SUPREME COURT’S RULING NO. 32PK/PDT/2012 ON SIMULATION CONTRACT
OF LAND PURCHASING ABSTRACT
The term, simulation in Dutch is “Schijnhadeling” or an act of pretending that something is real. In this case, an act of two or more persons who pretend that there is a contract between them; actually, there is no contract and there is nothing legally happen between them, and by the pretentious agreement there will be beneficial for them.
The research used juridical normative with descriptive analytic method which was aimed to describe, explain, and analyze the research problems and to make the solution. The primary and secondary data were gathered by conducting library research and interviews.
The result of the research shows that the simulation contract made by the two parties in this research is only in effect for both of them but not for the third party. Therefore, the Panel of judges of the Supreme Court hands down a Ruling based on the authentic evidence of a Notarial Deed which proves that there is a legal correlation of a purchase contract on dispute object so that it becomes a legal force in the Court. A Notary as a public official has the authority to draw up authentic deed according to legal provisions. He has the liability for the material truth of the notarial deeds made before him which includes civil and criminal liabilities based on the Notarial Act and Notarial Code of Ethics morally and ethically. The legal consequence of simulation contract in this research is that the credit contract is revoked by law since it does not meet the requirements of a contract and violates against objective requirement which contains an illegal cause.
Keywords: Simulation, Liability, Validity of a Contract, Material
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah puji dan syukur kehadirat Allah SWT atas segala berkat, rahmat dan hidayah-Nya yang telah memberikan kesehatan baik jasmani dan rohani serta inspirasi terbaik sehingga penulis dapat menyelesaikan penelitian dalam tesis ini yang berjudul “ANALISIS YURIDIS ATAS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 32PK/PDT/2012 TENTANG PERJANJIAN SIMULASI JUAL BELI TANAH”. Penulisan penelitian tesis ini merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (USU).
Dalam proses penyusunan dan penulisan tesis ini, penulis mendapat banyak bimbingan, ilmu dan pengarahan serta saran-saran serta kritik yang baik dari berbagai pihak. Oleh karenanya dalam kesempatan kali ini penulis menyampaikan rasa hormat dan mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya secara khusus kepada Ketua Komisi Pembimbing Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN., Bapak Prof. Dr. Hasim Purba, SH., M.Hum., dan Ibu Prof. Dr. Sunarmi, SH., M.Hum masing-masing selaku anggota Komisi Pembimbing yang banyak memberikan bimbingan, saran dan kritik kepada penulis selama proses penulisan tesis. Dan penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Bapak Dr. Dedi Herianto, SH., M.Hum dan Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum selaku dosen penguji yang memberikan saran dan kritik dalam penulisan tesis ini.
Selanjutnya ucapan terima kasih yang tak terhingga juga penulis sampaikan kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH., M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan dan fasilitas yang terbaik dalam menyelesaikan pendidikan di Fakultas Hukum, Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum., selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Dr. Edy Ikhsan, SH., MA., selaku Sekretaris Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara.
5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen pengajar yang berada di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis dan Seluruh pegawai pada program studi Magister Kenotarian Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.
Teristimewa kepada keluarga penulis, suami M. Hilal Kesumanegara Lubis, SE dan kedua buah hati tercinta, ibunda tercinta dan almarhum ayahanda serta ibu mertua terkasih, dan abang kakak adik serta seluruh keluarga besar yang telah memberikan dukungan baik moril dan materil dalam menyelesaikan pendidikan penulis.
Ucapan terimakasih juga penulis ucapkan kepada seluruh teman-teman seperjuangan di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara terkhusus Bani Affan, Ina, Rifqi, Ayu, Sarah, Nanda, Eca, Dila, Dawi dan semua teman-teman satu angkatan lain terutama kelas Regular A stambuk 2016 yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang senantiasa memberikan semangat, motivasi, diskusi dari awal hingga terselesaikan penulisan tesis ini.
Penulis berharap semoga segala bantuan, kebaikan dan doa yang diberikan kepada penulis dibalas oleh Allah SWT agar senantiasa dilimpahkan rezeki yang baik, kesehatan, kebahagiaan dan kesuksesan baik di dunia dan akhirat. Akhir kata penulis berharap tesis ini bermanfaat baik bagi diri penulis sendiri maupun bagi semua kita semua.
Medan, Agustus 2018
Indah Purnama Sari Nst
DAFTAR RIWAYAT HIDUP I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Indah Purnama Sari Nasution Tempat / Tanggal Lahir : Pekan Baru / 01 Agustus 1985 Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Alamat : Jl. Monginsidi No. 70 Medan II. IDENTITAS ORANG TUA
Nama Ayah : (Alm) Arifin Nasution
Nama Ibu : Hj. Nurainun Rao
III. PENDIDIKAN
Taman Kanak – Kanak : TK Yayasan Lembaga Pendidikan Islam (YLPI) Pekan Baru
Sekolah Dasar : SD No. 054904 Bambuan Stabat Sekolah Menengah Pertama : SLTP Negeri I Stabat
Sekolah Menengah Atas : SMA Negeri I Stabat
Strata I : Universitas Amir Hamzah Medan Strata II : Universitas Sumatera Utara Medan
Magister Kenotariatan
DAFTAR ISI
PENGESAHAN ... i
TANGGAL UJIAN PERNYATAAN ORISINALITAS PERSETUJUAN PUBLIKASI TESIS ABSTRAK ABSTRACK DAFTAR RIWAYAT HIDUP KATA PENGANTAR DAFTAR ISI ... ii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 14
C. Tujuan Penelitian ... 15
D. Manfaat Penelitian ... 15
E. Keaslian Penelitian ... 16
F. Kerangka Teori Dan Konsep ... 18
1. Kerangka Teori ... 18
2. Kerangka Konsep ... 23
G. Metode Penelitian ... 25
1. Jenis dan Sifat Penelitian ... 26
2. Sumber Data ... 27
3. Teknik Pengumpulan Data ... 29
4. Alat Pengumpulan Data ... 30
5. Analisis Data ... 31
BAB II DASAR PERTIMBANGAN HUKUM MAJELIS HAKIM MAHKAMAH AGUNG DALAM PUTUSAN MA NO.32PK/PDT/2012 TENTANG PERJANJIAN SIMULASI JUAL BELI TANAH ... 33
A. Kronologi Kasus Perkara Perjanjian Simulasi Jual Beli Tanah Dalam Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/Pdt/2012 ... 33
B. Dasar Pertimbangan Hukum Majelis Hakim Dalam Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/Pdt/2012 ... 41
C. Analisa Pertimbangan Hukum Majelis Hakim Dalam Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/Pdt/2012 ... 48
BAB III TANGGUNG JAWAB NOTARIS JIKA ADANYA KEPUTUSAN PENGADILAN YANG MENYATAKAN AKTA YANG DIBUATNYA BERSIFAT SIMULASI ... 49
A. Tinjauan Umum Kewenangan dan Tanggung Jawab Notaris Dalam Membuat Suatu Akta Otentik Berdasarkan
Peraturan Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris ... 54
B. Tinjauan Umum Tentang Kebatalan Akta di Bidang Kenotariatan ... 63
C. Tanggung Jawab Notaris Jika Adanya Keputusan Pengadilan Yang Menyatakan Akta Yang dibuatnya bersifat Simulasi ... 73
1. Peran Dan Tanggung Jawab Notaris Terhadap Akta Yang bersifat Simulasi ditinjau dari Hukum Perjanjian ...73
2. Peran Dan Tanggung Jawab Notaris Terhadap Keputusan Pengadilan Yang Menyatakan Akta Yang Yang Dibuatnya Bersifat Simulasi ... 80
BAB IV AKIBAT HUKUM YANG TIMBUL DARI PERJANJIAN SIMULASI DALAMSTUDI PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO.32PK/PDT/2012 ... 86
A. Tinjauan Umum Tentang Suatu Perjanjian ... 86
1. Pengertian dan Ketentuan Umum Tentang Suatu Perjanjian ... 86
2. Jenis Perjanjian ... 94
3. Tentang Pemberian Kuasa, Kuasa Mutlak, Perjanjian Ikatan Jual Beli dan Kuasa Menjual ... 97
B. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Simulasi ... 104
1. Pengertian Perjanjian Simulasi ... 104
2. Bentuk atau Contoh Lain dari Perjanjian Simulasi ... 107
3. Perjanjian Simulasi Ditinjau dari Kaidah dan Syarat Sahnya Suatu Perjanjian ... 109
C. Akibat Hukum Yang Timbul Dari Perjanjian Simulasi Dalam Studi Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/Pdt/2012 ... 117
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ... 123
A. Kesimpulan ... 123
B. Saran ... 125
DAFTAR PUSTAKA ... 127
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Hukum merupakan suatu sistem yang terdiri dari sub sistem hukum yang saling berkaitan satu sama lainnya dan saling bekerja sama untuk mencapai tujuan hukum, yakni keadilan (gerechtigkeit), kemanfaatan (zweckmassigkeit), dan kepastian hukum (rechtssicherheit).1
1Umar Said Sugiarto, Pengantar Hukum Indonesia, (Jakarta : Sinar Grafika, 2012), hal.
30
Indonesia merupakan negara berlandaskan hukum yang harus dijunjung oleh setiap warga negara sebagaimana ditegaskan dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Pasal 1 ayat 3. Artinya segala sesuatu yang dilakukan di negara ini harus tunduk pada hukum yang berlaku. Peraturan perundang-undangan sebagai sumber hukum utama, dan hakim adalah corong daripada undang-undang itu sendiri.
Masyarakat tentunya mengharapkan terciptanya kepastian hukum dikarenakan dengan adanya kepastian hukum masyarakat akan lebih tertib.
Hukum adalah untuk masyarakat, maka pelaksanaan dan penegakan hukum pun harus memberi manfaat bagi masyarakat itu sendiri. Dan bahwa dalam pelaksanaan dan penegakan hukum itu harus terdapat keadilan karena masyarakat sangat berkepentingan dengan itu.
Peran pejabat umum seperti notaris/PPAT dalam kehidupan masyarakat memegang salah satu peranan penting untuk menciptakan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam setiap hubungan hukum bagi masyarakat. Karena
notaris/PPAT berwenang membuat akta otentik sebagai alat bukti paling sempurna di Pengadilan dalam hal terjadi sengketa antara hak dan kewajiban para pihak. Salah satunya adalah memberikan kepastian hukum bagi para pihak dalam kepemilikan hak atas tanah.
Pemilikan hak atas tanah itu sendiri dapat memberikan manfaat dan kegunaan dalam berbagai aspek kepada pemiliknya, baik dalam aspek ekonomi, aspek sosial, termasuk dalam hubungannya dengan pembangunan. Dari aspek ekonomi, tentunya tanah dapat dimanfaatkan untuk pertanian, perkebunan, perkantoran sebagai tempat usaha, disewakan, dapat dijadikan agunan dan sebagainya.
Hak atas tanah merupakan hak yang melekat yang tidak dapat dihilangkan begitu saja. Hak atas tanah dapat diperoleh salah satunya dengan sebuah perikatan seperti jual beli. Pada umumnya seseorang tidaklah berjanji secara sukarela, tanpa adanya imbalan dari pihak lawannya, dan oleh karena itu pulalah, maka dalam perjanjian-perjanjian yang dijumpai dalam praktek, senantiasa terdapat prestasi atau kewajiban atau perikatan atau utang yang bertimbal balik antara para pihak yang membuat perjanjian tersebut.2
Suatu akta jual beli yang dibuat di hadapan pejabat berwenang seperti Notaris/PPAT menjadi salah satu bukti penguasaan atas tanah yang bersifat mutlak sehingga tidak dapat diganggu gugat oleh pihak-pihak lainnya. Dengan
2Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, (Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 1
demikian akta merupakan surat yang ditandatangani, memuat peristiwa-peristiwa atau perbuatan hukum dan digunakan sebagai pembuktian. 3
1. Syarat Materiil
Ada 2 (dua) syarat sahnya suatu jual beli tanah yaitu syarat materiil dan syarat formil.
Syarat materiil sangat menentukan sahnya suatu jual beli tanah, yang dapat dibagi atas :
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan. Maksudnya adalah pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang dibelinya. Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak pakai. Menurut Pasal 21 Undang-undang Pokok Agraria, yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanyalah Warga Negara Indonesia dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah.
b. Penjual berhak untuk menjual tanah yang bersangkutan, yang berhak menjual suatu bidang tanah tertentu saja pemegang hak yang sah atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, apabila pemilik tanah ada dua orang maka yang berhak menjual tanah
3 Sjaifurrachman dan Habib Adjie, Aspek Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta, (Bandung : Mandar Maju, 2011), hal. 99
tersebut adalah kedua orang bersama-sama. Tidak boleh hanya seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan apabila tidak sedang dalam sengketa. Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjualbelikan telah ditentukan dalam Undang-undang Pokok Agraria yaitu hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai.
2. Syarat Formil
Setelah semua syarat materiil terpenuhi, maka dilakukan jual beli di hadapan PPAT sebagai pejabat yang berwenang. Akta jual beli menurut Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah harus dibuat oleh PPAT. Jual beli dilakukan tanpa dilakukan di hadapan PPAT tetap sah karena berdasar Pasal 5 UUPA, Undang-undang Pokok Agraria sendiri berlandaskan pada hukum adat, sedangkan dalam hukum adat sistem yang dipakai adalah sistem konkret / kontan/ nyata / rill. Kendatipun demikian untuk mewujudkan adanya suatu kepastian hukum dalam setiap peralihan hak atas tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai peraturan pelaksana dari Undang-undang Pokok Agraria telah menentukan bahwa setiap perjanjian yang dimaksud untuk melakukan pemindahan hak atas tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.4
Jual beli menurut Pasal 1457 KUH Perdata adalah “suatu perjanjian dimana pihak yang satu (penjual) mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu
4Bachtiar Effendi,Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah, (Bandung : Alumni, 1993), hal. 23
kebendaan dan pihak lain (pembeli) untuk membayar harga yang telah dijanjikan.” Menurut Pasal 1458 KUH Perdata jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat dicapai kata sepakat mengenai benda yang diperjualbelikan beserta harganya walaupun benda belum diserahkan dan harga belum dibayar.
Terjadinya jual beli hak milik atas tanah belum beralih kepada pembeli walaupun harga sudah dibayar dan tanah sudah diserahkan kepada pembeli. Hak milik atas tanah baru beralih kepada pembeli jika telah dilakukan penyerahan hak yang wajib diselenggarakan dengan membuat akta otentik oleh dan di hadapan Pejabat berwenang atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah. Hal ini sesuai dengan bunyi Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah No.
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pendaftaran merupakan satu-satunya pembuktian dan pendaftaran merupakan syarat sahnya peralihan hak.5
Sebuah akta selain sebagai akta otentik, juga merupakan alat bukti yang sempurna untuk pembuktian yang kuat dan sah dalam setiap perkara yang terkait Akta yang dibuat oleh Notaris/PPAT dalam hal ini mempunyai kedudukan penting dalam menciptakan hak dan kewajiban yang menjamin kepastian hukum di dalam setiap hubungan hukum, sebab akta notaris bersifat otentik seperti yang dinyatakan pada Pasal 1868 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa :
“Akta otentik adalah suatu akta yang ditentukan oleh Undang-undang dibuat oleh atau di hadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk itu di tempat di mana akta itu dibuatnya.”
5Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta : Djambatan, 2003), hal. 12
dengan akta notaris seperti yang dinyatakan dalam Penjelasan Umum Undang- undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN).
Pelaksanaan pembuatan akta jual beli hak atas tanah tidak dapat berlangsung seketika itu juga jika adanya persyaratan-persyaratan yang belum dapat terpenuhi oleh para pihak, maka untuk mengikatkan diri baik penjual dan pembeli, perjanjian ikatan jual beli dapat menjadi jalan keluar. Akta perjanjian ikatan jual beli yang dibuat di hadapan seorang Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang belum dapat membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembeli. Namun mengikat keduanya yang untuk dapat melaksanakan jual beli tanah tersebut pada waktu yang telah disepakati dan seluruh persyaratan peralihan hak terpenuhi.
Umumnya belum terpenuhinya persyaratan tersebut oleh para pihak disebabkan oleh hal-hal sebagai berikut :
1. Sertipikat hak atas tanah masih dalam proses pengurusan di Kantor Pertanahan.
2. Pembayaran dilakukan secara bertahap atau mencicil.
3. Objek jual beli sedang disewa atau ditempati oleh pihak ketiga, di mana pihak pembeli menginginkan objek yang dibeli dalam keadaan kosong.
4. Objek sedang terikat Hak Tanggungan dan harus terlebih dahulu dilakukan prosesnya. 6
6 Rustam Marwanto, Pembuatan Akta Pengikatan Jual Beli (Tinjauan Yuridis dan Praktis), (Jakarta : Salemba VI, Ghalia Indonesia, 2011), hal. 64
Notaris sebagai pejabat berwenang dalam kedudukannya membuat akta perjanjian ikatan jual beli semestinya mendengarkan kehendak para pihak, dan aktanya harus sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dalam hal ini adalah Undang-undang No. 30 tahun 2004 yang diubah dengan Undang- undang No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris.7
Adanya ketidaksesuaian antara kehendak dan pernyataan dapat dikatakan sebagai cacat kehendak dimana pernyataan yang sesuai dengan yang dimaksudkan tetapi tidak menginginkan akibat hukumnya.
Dalam prakteknya, perjanjian pengikatan jual beli ini terkadang menimbulkan sengketa yang terjadi karena tidak dipenuhinya kewajiban masing-masing pihak ataupun karena terdapat cacat hukum ataupun cacat kehendak dalam perjanjian kedua pihak ataupun masalah lainnya yang dapat menimbulkan sengketa.
8
Berdasarkan perjanjian pinjam meminjam ini, pihak yang menerima pinjaman menjadi pemilik barang yang dipinjamnya, dan jika barang itu musnah,
Sebagai contoh dalam hal ini yakni untuk menutupi adanya hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli.
Dalam KUH Perdata Pasal 1754 pengertian utang piutang sama artinya dengan perjanjian pinjam meminjam yaitu suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah barang tertentu dan habis pemakaian dengan syarat bahwa yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam keadaan yang sama pula.
7Sutan Rachmat, Perlindungan Hukum Terhadap Notaris Berdasarkan UUJN No. 30 Tahun 2004, (Jakarta : Pustaka Ilmu, 2009), hal.53
8Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 2011), hal. 86 (selanjutnya disebut Herlien Budiono I)
dengan cara bagaimanapun, maka kemusnahan itu adalah atas tanggungannya.9
1. Pernyataan sebenarnya tidak diinginkan
Kewajiban untuk melakukan suatu prestasi yang dipaksakan melalui suatu perjanjian atau melalui pengadilan. Atau dengan kata lain merupakan hubungan yang menyangkut hukum atas dasar seseorang mengharapkan prestasi dari seorang yang lain jika perlu dengan perantara hukum.
Seseorang tidaklah memberikan pinjaman tanpa adanya suatu jaminan untuk lebih meyakinkan pemberi pinjaman bahwa penerima pinjaman akan memenuhi kewajibannya yang dapat dinilai dengan uang. Salah satu cara yang dapat dilakukan yaitu dengan membuat suatu perjanjian ikatan jual beli yang disertai kuasa di mana terdapat ketidaksesuaian kehendak dari para pihak.
Perjanjian seperti ini dapat merupakan perjanjian pura-pura atau dapat disebut sebagai perjanjian simulasi, yang dimaksudkan untuk menutupi adanya hubungan utang piutang.
Pernyataan yang diberikan seseorang yang tidak sesuai antara kehendak dan pernyataan terjadi karena adanya 3 (tiga) hal, antara lain :
meliputi vis absolute atau paksaan secara fisik (misalnya tangan seseorang dipegang untuk memaksanya menandatangani suatu akta) ataupun psikis (mengancam atau menakut-nakuti seseorang untuk melakukan sesuatu),gangguan kejiwaan, terlepas bicara atau salah menulis, keliru dalam
9 Pasal 1755 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
menyampaikan berita, dan menandatangani suatu surat/akta yang tidak dimengerti/diketahui isinya.10
2. Pernyataan yang betul diinginkan, tetapi tidak dalam arti sebagaimana diterima (ditafsirkan) pihak lawan.
Meliputi pernyatan tidak cukup jelas atau disalah artikan, maksudnya adalah pihak yang menyatakan kehendak dengan tidak jelas atau secara meragukan ataupun hal itu terjadi sepenuhnya karena kurang teliti atau teledor dalam memberikan penjelasan sewaktu menyatakan kehendak. Dan pernyataan diterima oleh orang yang berbeda dari yang dituju. Misalnya surat yang disediakan ditujukan untuk A ternyata disampaikan ke B.11
3. Pernyataan yang diinginkan sesuai dengan yang dimaksud oleh pihak lawan, tetapi akibat hukumnya tidak diinginkan.
Meliputi maksud yang ditahan (reservatio mentalis artinya menyatakan sesuatu yang dimaksud namun sebenarnya tidak menginginkan akibatnya dan hanya disimpan di dalam hatinya sendiri), senda gurau yang tidak diketahui pihak lawan (artinya pernyataan yang diberikan sebagai senda gurau pada dasarnya akan diterima sebagaimana adanya), perbuatan pura-pura (simulasi merupakan penyimpangan dari maksud tujuan menimbulkan akibat hukum).12
Perjanjian simulasi termasuk dalam kategori pernyataan sesuai dengan yang dimaksudkan, tetapi tidak menginginkan akibat hukumnya. Dalam Kamus
10Herlien Budiono I, Op.Cit, hal. 81
11Ibid, hal. 85
12Ibid, hal. 86
Bahasa Belanda perjanjian simulasi disebut “schijnhandeling”.13 Dimana
“schijnhandeling” ini dalam kamus hukum diartikan sebagai perbuatan pura-pura atau suatu persetujuan tanpa sebab, atau yang telah dibuat karena suatu sebab yang palsu atau terlarang tidak mempunyai kekuatan.14
Menurut MU Sembiring, Simulatie atau perbuatan semu adalah suatu perbuatan atau kompleks perbuatan yang ada dua orang atau lebih tampaknya keluar mengadakan perbuatan hukum atau perjanjian tertentu padahal mereka itu antara yang seorang dengan yang lainnya sudah sepakat bahwa perjanjian tadi tidak berlaku melainkan bahwa hubungan hukum antara mereka tak akan berubah dari hubungan hukum yang ada sebelum perjanjian itu diadakan atau bahwa yang sebetulnya akan berlaku adalah perjanjian lain.
Sehingga dapat ditarik kesimpulan bahwa perjanjian simulasi adalah perjanjian di mana para pihak menyatakan keadaan yang berbeda dengan perjanjian yang diadakannya sebelumnya. Sedangkan menurut KUH Perdata Pasal 1873 yaitu : “Persetujuan lebih lanjut yang dibuat dalam suatu akta tersendiri yang bertentangan dengan akta asli, hanya memberikan bukti diantara para pihak, para ahli waris atau penerima hak, tetapi tidak dapat berlaku terhadap orang-orang pihak ketiga yang beritikad baik.”
15
13M.U Sembiring, “Simulatie (Schjinhandeling – Perbuatan Semu)”, Makalah yang disampaikan pada Dies Natalis Fakultas Hukum ke 45 & Program Pendidikan Notaris ke 30 (Medan, 1999) hal. 1
14 Yan Pramadya Puspa, Kamus Hukum Lengkap, (Semarang : Aneka Ilmu, 1977), hal.
759 15
MU Sembiring, Op.Cit, hal. 2
Satu syarat yang diperlukan untuk adanya simulasi adalah bahwa harus ada kesepakatan antara pihak-pihak tentang keadaan yang ditampakkan mereka keluar (pihak ketiga).
Pada umumnya akta yang bersifat simulasi tersebut didampingi oleh akta lain yang memuat perjanjian yang sesungguhnya di mana akta notaris yang bersifat simulasi tersebut dianulir atau dimodifikasi oleh akta notaris yang sesungguhnya tersebut.16
Suatu perjanjian simulasi menjadi tidak terlaksana dengan baik apabila ada salah satu pihak yang ingkar janji. Hal tersebut terjadi pada pasangan suami isteri nyonya EFR dan tuan MD. Adapun duduk perkara atas kasus ini adalah bahwa kedua suami isteri tersebut awalnya mempunyai pinjaman ke salah satu Bank BUMN yaitu Bank Negara Indonesia 46 atau biasa dikenal dengan Bank BNI, dengan objek jaminan berupa 3 (tiga) buah sertifikat Hak Milik atas nama EFR yang terletak masing-masing 2 (dua) sertifikat di Kelurahan Bandar Kidul, Kecamatan Mojoroto, Kota Kediri dan 1 (satu) lagi di Kelurahan Tinalan, Perjanjian yang bersifat simulasi ini cenderung menimbulkan sengketa. Namun selama kedua belah pihak membuat perjanjian simulasi itu secara tertib memenuhi isi perjanjian yang mereka sepakati maka semuanya akan berjalan baik kearah terlaksananya perjanjian itu.
Salah satu penyebab adanya ketidaksesuaian antara kehendak dan pernyataan adalah karena para pihak tidak menginginkan akibat hukum dari apa yang mereka nyatakan. Kemudian dituangkan dalam suatu perjanjian simulasi.
Dapat dikatakan bahwa di antara para pihak telah terjadi persekongkolan untuk secara diam-diam dan secara sadar melakukan suatu tindakan hukum yang menyimpang dari apa yang seharusnya terjadi.
16MU Sembiring, Ibid hal.17
Kecamatan Pesantren Kota Kediri dengan tujuan untuk modal usaha dengan jangka waktu 1 (satu) tahun.
EFR dan MD meminjam uang kepada MY sebesar Rp. 150.000.000 (seratus limapuluh juta rupiah) untuk melunasi hutangnya di Bank BNI dengan harapan setelah pelunasan terjadi di Bank BNI dan mengambil 3 (tiga) buah objek jaminan dimana 2 (dua) buah objek akan di jadikan agunan ke Bank lain yakni Bank Muammalat dan 1 (satu) objek lagi akan dijual. Selanjutnya uang hasil penjualan yang diperoleh akan dibayarkan kembali ke MY sebagai pelunasan hutangnya.
MY dan pasangan suami isteri EFR dan MD melakukan sebuah Perjanjian Ikatan Jual Beli nomor 25 tanggal 27 Februari 2006 atas ke 3 (tiga) objek dengan harga ganti rugi pengosongan atas tanah dan/atau bangunan seluruhnya Rp.
150.000.000 (seratus lima puluh juta rupiah) di hadapan DP, Notaris Kota Kediri untuk mendapatkan kepastian hukum. Dimana sebenarnya perjanjian tersebut merupakan sebuah kepura-puraan semata untuk menutupi hubungan hukum hutang piutang diantara keduanya.
Notaris oleh undang-undang diberi wewenang untuk menuangkan semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang dikehendaki oleh pihak-pihak yang sengaja datang ke hadapan Notaris untuk mengkonstatir keterangan itu dalam suatu akta otentik, dan agar akta yang dibuatnya itu memiliki kekuatan bukti yang lengkap dan memiliki keabsahannya.17
17Sjaifurrachman dan Habieb Adjie Op.cit, hal 121
Kesepakatan yang sebenarnya adalah antara EFR dan MD meminjam uang kepada MY untuk dipergunakaan menebus/mengambil ke 3 (tiga) buah sertifikat atas objek sengketa yang pada saat dibuatnya Perjanjian Ikatan Jual Beli masih terikat sebagai jaminan hutang di Bank BNI.
EFR dan MD merasa khawatir atas disalahgunakannya Perjanjian Pengikatan Jual Beli itu, maka mereka mengadakan pemblokiran terhadap ketiga objek agar tidak dipindahtangankan ke BPN. Namun kenyataannya walau telah dilakukan pemblokiran atas ketiga objek sengketa itu, ternyata 2 (dua) buah objek telah dipindahtangankan oleh MY kepada NH melalui jual beli, sedangkan 1 (satu) buah objek lagi masih di haki / dikuasai oleh MY.
Pada kasus di atas di mana dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut bukan berisikan kehendak yang sebenarnya yakni jual beli, namun ada unsur pinjam meminjam uang. Hal ini dapat dikatakan bahwa perjanjian hutang piutang yang dilanjutkan dengan perjanjian pengikatan jual beli tersebut merupakan sebuah perjanjian simulasi di mana para pihak menyatakan keadaan yang berbeda dengan perjanjian yang diadakannya sebelumnya.
EFR dan suaminya MD mengajukan gugatan akan hal ini ke Pengadilan Negeri Kediri. Pada putusan Pengadilan Negeri hakim memutuskan menolak mengabulkan permohonan pasangan suami isteri tersebut. Kemudian Putusan Banding Pengadilan Tinggi mengabulkan permohonan penggugat. Putusan Kasasi yang diajukan Pemohon kasasi dahulu para tergugat ditolak oleh Majelis Hakim karena pertimbangan hukum hakim dalam hal ini bahwa perjanjian yang dibuat sejak awal mengandung cacat kehendak dan cacat objeknya serta tidak sesuai dengan asas kewajaran dan kepatutan. Namun putusan Peninjauan Kembali, majelis hakim
memutuskan mengabulkan permohonan peninjauan kembali dari para pemohon MY dan kawan-kawan tersebut dan menolak gugatan para penggugat EFR dan MD seluruhnya.
Berdasarkan uraian tersebut di atas, penting untuk diteliti dan dianalisis lebih lanjut mengenai adanya hubungan utang piutang dengan menggunakan akta perjanjian perikatan jual beli. Penelitian ini akan melakukan kajian lebih lanjut tentang bagaimanakah dasar pertimbangan hukum Majelis Hakim Mahkamah Agung terkait perbuatan pura-pura (simulasi) tersebut dan akibat hukum yang ditimbulkan.
Untuk itu judul penelitian ini adalah “Analisis Yuridis Atas Putusan Mahkamah Agung Nomor 32PK/PDT/2012 Tentang Perjanjian Simulasi Jual Beli Tanah”.
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang diuraikan diatas, maka yang menjadi pokok permasalahan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Bagaimana dasar pertimbangan hukum Majelis Hakim Mahkamah Agung dalam putusan MA No. 32PK/PDT/2012 tentang perjanjian simulasi jual beli tanah?
2. Bagaimanakah tanggung jawab notaris jika adanya keputusan pengadilan yang menyatakan akta yang dibuatnya bersifat simulasi?
3. Bagaimanakah akibat hukum yang timbul dari perjanjian simulasi dalam studi Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/PDT/2012?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian dirumuskan secara deklaratif dan merupakan pernyataan-pernyataan tentang apa yang hendak dicapai dengan suatu penelitan tersebut. Tujuan penelitian ini dapat dibagi atas tujuan yang bersifat umum dan tujuan yang bersifat khusus sebagai berikut :
1. Untuk mengetahui dan menganalisis dasar pertimbangan hukum Majelis Hakim Mahkamah Agung dalam putusan MA No. 32PK/PDT/2012 tentang perjanjian simulasi jual beli tanah.
2. Untuk mengetahui dan menganalis tanggung jawab notaris jika ada keputusan pengadilan yang menyatakan akta yang dibuatnya bersifat simulasi.
3. Untuk mengetahui dan menganalisis akibat hukum yang timbul dari perjanjian simulasi (studi kasus Putusan Mahkamah Agung No.
32PK/PDT/2012).
D. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang didapat dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Secara teoretis
Hasil penelitian merupakan kajian terhadap teori tertentu yang digunakan sebagai landasan berpikir.18
18Teguh Budiharso,Panduan Lengkap Penulisan Karya Ilmiah, Skripsi, Thesis dan Disertasi, (Venus, Yogyakarta : 2006), hal. 119
Hal ini diharapkan menjadi sumbangan bagi perkembangan ilmu dan pengetahuan hukum, khususnya di bidang kenotariatan serta menambah khasanah perpustakaan. Selain itu diharapkan dapat memberikan jawaban terhadap permasalahan yang sedang diteliti dan
dapat menambah referensi / literatur sebagai bahan acuan bagi penelitian lain dikemudian hari apabila hendak melalukan penelitian dibidang yang sama.
2. Secara praktis
Bertujuan memberikan bukti-bukti empiris mengenai konstruksi teori yang kita gunakan.19
a. Bahan pegangan dan rujukan pada masyarakat khususnya dalam bidang perjanjian perikatan jual beli dan juga sebagai sumbangan pemikiran bagi masyarakat dan pihak-pihak yang terkait dengan masalah dalam penelitian ini.
Hasil penelitian ini dapat sebagai :
b. Informasi dan inspirasi bagi para praktisi khususnya kepada para Notaris/PPAT, akademik, pengacara, mahasiswa dan praktisi hukum.
c. Bahan kajian bagi masyarakat yang dapat mengambil pokok-pokok atau modul-modul pembelajaran dan penelitian ini diharapkan dapat menambah ilmu pengetahuan dalam pembuatan perjanjian ikatan jual beli oleh Notaris yang sesuai dengan perundangan yang berlaku.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelusuran kepustakaan, khususnya di lingkungan Sekolah Pascasarjana Program Magister Kenotariatan Unversitas Sumatera Utara (MKN USU) terhadap hasil-hasil penelitian yang ada, ternyata belum ada yang melakukan penelitian mengenai “Analisis Yuridis Atas Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/PDT/2012 Tentang Perjanjian Simulasi Jual Beli Tanah”.
Oleh karena itu, penelitian yang dilakukan dalam penulisan ini adalah asli
19Ibid.
sehingga dapat dipertanggungjawabkan secara akademis berdasarkan nilai objektivitas dan kejujuran.
Akan tetapi ada beberapa tesis yang merupakan hasil penelitian yang dilakukan oleh beberapa mahasiswa notariat di MKn-USU sebagai berikut:
1. Arwin Engsun (NIM 037011009), berjudul “Kekuatan Hukum Akta Notaris Yang Bersifat Simulasi”, tahun 2007. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah :
a. Bagaimana kekuatan hukum akta notaris yang bersifat simulasi terhadap para pihak, ahli waris, atau orang-orang yang mendapat hak daripada akta tersebut?
b. Apakah akta notaris yang bersifat simulasi bertentangan dengan syarat- syarat sahnya perjanjian ?
c. Bagaimana seharusnya notaris bersikap dalam melayani permintaan pembuatan akta yang bersifat simulasi dan sejauh mana tanggung jawab notaris terhadap akta simulasi yang dibuat dihadapannya?
2. Hendry Tandi Utama (NIM 157011015), berjudul “Analisis Yuridis terhadap Perjanjian Simulasi Dalam Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing (Studi Putusan Pengadilan No.12/PDT/2014/PT.DPS).” tahun 2017. Adapun permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah:
a. Bagaimana kepemilikan tanah yang dikuasai / ditempuh dengan perjanjian simulasi?
b. Bagaimanakah akibat hukum yang mungkin timbul dari perjanjian simulasi dalam Putusan Pengadilan No.12/PDT/2014/PT.DPS?
c. Bagaimana analisa hukum terhadap pertimbangan hukum hakim dalam Putusan Pengadilan No.12/PDT/2014/PT.DPS)?
F. Kerangka Teori Dan Konsep 1. Kerangka Teori
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, thesis mengenai suatu kasus atau permasalahan (problem) yang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis.20 Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang dianalisis. Kerangka teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat teori, tesis sebagai pegangan baik disetujui atau tidak disetujui.21
Pentingnya kerangka konsepsional dan landasan atau kerangka teoritis dalam penelitian hukum, dikemukakan juga oleh Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, dimana menurut mereka kedua kerangka tersebut merupakan unsur yang sangat penting. 22 Teori menunjukkan hubungan antara fakta-fakta. Teori menyusun fakta-fakta dalam bentuk yang sistematis sehingga dapat dipahami.23 Teori memegang peranan penting dalam penelitian, yakni mengarahkan penelitian, merangkum pengetahuan dalam sistem tertentu dan meramalkan fakta.24
20 M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : Mandar Maju, 2005), hal. 27
21 M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung : Mandar Maju, 1994), hal. 80
22 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 7
23 S Nasution, Metode Research (Penelitian Ilmiah),(Jakarta : Bumi Aksara, 2002), hal.3
24Ibid hal. 9
Teori yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori kepastian hukum, dimana fungsi penggunaan teori kepastian hukum disini adalah untuk menjamin dan melindungi hak-hak pemilik tanah yang diperoleh melalui suatu perjanjian yang terindikasi sebagai suatu perbuatan pura-pura. Kepastian hukum merupakan asas terpenting dalam tindakan hukum dan penegakan hukum dimana peraturan perundang-undangan itu dapat memberikan kepastian hukum.
Teori Kepastian hukum mengandung 2 (dua) pengertian yaitu pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan, dan kedua berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan hukum yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibabankan atau dilakukan oleh negara terhadap individu. Kepastian hukum bukan hanya berupa pasal-pasal dalam undang-undang melainkan juga adanya konsistensi dalam putusan hakim antara putusan hakim yang satu dengan putusan hakim lainnya untuk kasus yang serupa yang telah diputuskan.25
1) Tersedia aturan-aturan yang jelas (jernih), konsisten dan mudah diperoleh, diterbitkan oleh dan diakui karena (kekuasaan) nagara.
Kepastian hukum menurut Jan Michiel Otto mendefenisikan sebagai kemungkinan bahwa dalam situasi tertentu :
2) Instansi-instansi penguasa (pemerintah) menerapkan aturan-aturan hukum tersebut secara konsisten dan juga tunduk dan taat kepadanya.
3) Warga secara prinsipil menyesuaikan prilaku mereka terhadap aturan-aturan tersebut.
4) Hakim-hakim (peradilan) yang mandiri dan tidak berpikir menerapkan aturan-aturan hukum tersebut secara konsisten sewaktu mereka menyelesaikan sengketa hukum.
5) Keputusan peradilan secara konkrit dilaksanakan.26
Teori kepastian hukum menegaskan bahwa tugas hukum itu menjamin kepastian hukum dalam hubungan-hubungan pergaulan kemasyarakatan. Terjadi
25 PeterMahmud Marzuki,Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta: Kencana Pranada Media Group, 2008), hal. 158. (untuk selanjutnya disebut Peter Mahmud Marzuki I)
26Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, (Jakarta : Sinar Grafika, 2011), hal. 70
kepastian yang dicapai “oleh karena hukum”. Dalam tugas itu tersimpul dua tugas lain yakni hukum harus menjamin keadilan maupun hukum harus tetap berguna.
Akibatnyakadang-kadang yang adil terpaksa dikorbankan untuk yang berguna.
Van Apeldorn mengemukakan dua pengertian tentang kepastian hukum, seperti berikut :
1) Kepastian hukum berarti dapat ditentukan hukum apa yang berlaku untuk masalah-masalah kongkrit. Dengan dapat ditentukan masalah-masalah kongkrit, pihak-pihak yang berperkara sudah dapat mengetahui sejak awal ketentuan-ketentuan apakah yang akan dipergunakan dalam sengketa tersebut.
2) Kepastian hukum berarti perlindungan hukum, dalam hal ini pihak yang bersengketa dapat dihindari dari kesewenang-wenangan penghakiman.27
Alasan penggunaaan teori kepastian hukum dalam penelitian ini disebabkan karena perjanjian simulasi yang dibuat oleh para pihak adalah sebagai undang-undang yang berlaku bagi mereka yang membuatnya. Akan tetapi jika dikaitkan terhadap perjanjian simulasi tersebut, hal ini menimbulkan ketidakpastian hukum atas kepemilikan tanah dengan menggunakan perjanjian simulasi. Kepastian hukum yang dimaksud disini adalah status kepemilikan objek tanah dan bangunan yang diperoleh dari suatu perjanjian yang terindikasi bersifat simulasi. Jika dikaitkan teori kepastian hukum dalam suatu perjanjian sesuai pasal 1313 KUHPerdata menekankan pada penafsiran dan sanksi yang jelas agar suatu perjanjian/ kontrak dapat memberikan kedudukan yang sama antarsubjek hukum yang terlibat.
Kepastian memberikan kejelasan dalam melakukan perbuatan hukum saat pelaksanaan suatu perjanjian, dalam bentuk prestasi bahkan saat perjanjian
27Peter Mahmud Marzuki, Penetian Hukum, Kencana, (Jakarta : Kencana , 2005), hal. 59- 60. (untuk selanjutnya disebut Peter Mahmud Marzuki II)
tersebut wanprestasi atau salah satu pihak ada yang dirugikan maka sanksi dalam suatu perjanjian/kontrak tersebut harus dijalankan sesuai kesepakatan para pihak.
Samidjo menyatakan bahwa perjanjian adalah suatu perikatan dimana seorang berjanji kepada seorang yang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.28
Hans Kelsen dalam teorinya tentang tanggung jawab hukum menyatakan bahwa seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan tertentu atau bahwa dia memikul tanggung jawab hukum, yang berarti bahwa dia bertanggung jawab atas suatu sanksi dalam hal perbuatan yang bertentangan.
Perjanjian menurut Pasal 1313 KUH Perdata adalah “suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih.” Maksud dari pasal tersebut yakni yang diberlakukan sebagai ketentuan maka penekanan unsur didalam perjanjian adalah adanya kesukarelaan dari para pihak untuk saling mengikatkan diri. Kehendak para pihak dalam membuat perjanjian tersebut menjadi hal yang penting.
Teori tanggung jawab juga dipergunakan dalam penelitian ini. Dimana penggunaan teori tanggung jawab dalam tesis ini bertujuan untuk melihat keharusan yang wajib dipenuhi oleh Notaris sebagai pejabat publik dalam pekerjaannya untuk melaksanakan apa yang diwajibkan kepadanya. Konsep tanggung jawab hukum ini juga berkaitan erat dengan konsep hak dan kewajiban.
29
28Samidjo, Pengantar Hukum Indonesia, (Bandung : CV.Armico, 1985), hal. 115
29Hans Kalsen, Teori Umum tentang Hukum dan Negara, (Bandung :PT. Raja Grafindo Persada, 2006), hal. 95
Menurut Abdulkadir Muhammad, teori tanggung jawab dalam perbuatan melanggar hukum (tort liability) dibagi menjadi beberapa teori, yaitu :
a. Tanggung jawab akibat perbuatan melanggar hukum yang dilakukan dengan sengaja (intertional tort liability), tergugat harus sudah melakukan perbuatan sedemikian rupa sehingga merugikan penggugat atau mengetahui bahwa apa yang dilakukan tergugat akan mengakibatkan kerugian.
b. Tanggung jawab akibat perbuatan melanggar hukum yang dilakukan karena kelalaian (negligence tort lilability), didasarkan pada konsep kesalahan (concept of fault) yang berkaitan dengan moral dan hukum yang sudah bercampur baur (interminglend).
c. Tanggung jawab mutlak akibat perbuatan melanggar hukum tanpa mempersoalkan kesalahan (stirck liability), didasarkan pada perbuatannya baik secara sengaja maupun tidak sengaja, artinya meskipun bukan kesalahannya tetap bertanggung jawab atas kerugian yang timbul akibat perbuatannya.30
Tanggung jawab hukum dibagi menjadi 3 (tiga) macam yang diuraikan oleh Munir Fuady menjadi :
a. Tanggung jawab dengan unsur kesalahan (kesengajaan dan kelalaian) sebagaimana terdapat dalam Pasal 1365 KUH Perdata.
b. Tanggung jawab dengan unsur kesalahan khususnya kelalaian sebagaimana terdapat dalam Pasal 1366 KUH Perdata.
c. Tanggung jawab mutlak (tanpa kesalahan) sebagaimana terdapat dalam Pasal 1367 KUH Perdata.31
Alasan penggunaan teori tanggung jawab dalam penulisan penelitian ini adalah bahwa teori tanggung jawab hukum diperlukan untuk menjelaskan antara tanggung jawab notaris yang berkaitan dengan kewenangan seorang notaris berdasarkan Undang-undang nomor 30 Tahun 2004 jo Undang-undang nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris. Kewenangan ini salah satunya adalah membuat alat bukti berupa akta otentik mengenai perbuatan hukum yang sempurna di depan pengadilan yang berkaitan dengan hak atas tanah yang dapat memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang kemudian menjadi suatu perbuatan yang harus dipetanggungjawabkan.
30 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perusahaan Indonesia, (Bandung : Citra Aditya Bakti, 2010), hal. 503.
31Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum (Pendekatan Kontemporer), ( Bandung : Citra Aditya Bakti, 2002), hal. 3
2. Kerangka Konsep
Suatu konsep adalah unsur penelitian yang terpenting dan merupakan definisi yang dipakai oleh para peneliti untuk menggambarkan secara abstrak suatu fenomenom sosial ataupun fenomenom alami.32 Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari suatu teori, peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan antara abstraksi dengan realita.33 Kerangka konsepsional dalam merumuskan atau membentuk pengertian-pengertian hukum, kegunaannya tidak hanya terbatas pada penyusunan kerangka konsepsional saja, akan tetapi bahkan pada usaha merumuskan definisi-definisi operasional diluar peraturan perundang- undangan. Dengan demikian konsep merupakan unsur pokok dari suatu penelitian.34
a. Perjanjian atau kontrak berasal dari Bahasa Inggris, yaitu contracts, sedangkan di dalam Bahasa Belanda dikenal dengan nama overeenkomst (perjanjian).
Guna menghindari kesalahpahaman atas berbagai istilah yang dipergunakan dalam penelitian ini, maka berikut akan dijelaskan maksud dari istilah-istilah sebagai berikut :
35 Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.36
32 Masri Singarimbun dan Sofian Effendi, Metode Penelitian Survai,(Jakarta : LP3ES,1982), hal.17
33 Sumadi Suryabrata,Metodelogi Penelitian, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1989), hal.34.
34Koentjaraningrat, Metode Penelitian Masyarakat, (Jakarta : Gramedia Pustaka Utama, 1997), hal. 24
35Salim H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia, (Jakarta: Sinar Grafika, 2004), hal. 15.
36 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 7
Dari peristiwa ini timbul suatu hubungan antara dua orang tersebut yang
dinamakan perikatan. Perjanjian menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis.
b. Simulasi
Dalam kamus hukum Belanda disebut “Schijnhandeling” atau perbuatan pura-pura. Dan dalam Bahasa Inggris disebut simulation 37, yaitu perbuatan atau beberapa perbuatan-perbuatan, dimana dua orang atau lebih bahwa mereka keluar menunjukkan seolah-olah terjadi perjanjian antara mereka, namun sebenarnya secara rahasia mereka setuju bahwa perjanjian yang nampak keluar itu tidak berlaku, ini dapat terjadi dalam hal hubungan hukum antara mereka tidak ada perubahan apa-apa atau bahwa dengan perjanjian pura-pura itu akan berlaku hal lain. 38
c. Pengikatan
Pengikatan adalah hubungan hukum antara dua atau lebih orang (pihak) dalam bidang/lapangan harta kekayaan, yang melahirkan kewajiban pada salah satu pihak dalam hubungan hukum tersebut.39
d. Akta
Adalah suatu tulisan yang memang dengan sengaja dibuat untuk dijadikan bukti tentang suatu peristiwa dan ditandatangani pihak yang membuatnya.
37Ranuhandoko, I.P.M., Terminologi Hukum Inggris-Indonesia, (Jakarta : Sinar Grafika, 1992), hal. 500.
38 Purwahid Patrik, Dasar-dasar Hukum Perikatan (Perikatan yang lahir dari perjanjian dan dari undang-undang), (Bandung, Mandar Maju, 1994), hal. 57
39KartiniMuljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Pada Umumnya, (Jakarta:PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal.16
akta merupakan surat yang ditandatangani, memuat peristiwa-peristiwa atau perbuatan hukum dan digunakan sebagai pembuktian. 40
e. Jual beli
Adalah suatu perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan para pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.41
f. Pengikatan Jual Beli
Adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT.
g. Akibat hukum
adalah akibat-akibat yang timbul karena adanya suatu perbuatan, sesuai dengan aturan-aturan yang berlaku. Misalnya, kesepakatan dua belah pihak yang cakap, dapat mengakibatkan lahirnya perjanjian.42
G. Metode Penelitian
Metode ilmiah dari suatu ilmu pengetahuan adalah segala cara dalam rangka ilmu tersebut, untuk sampai kepada kesatuan pengetahuan. Tanpa metode
40 Sjaifurrachman dan Habib Adjie, Op.Cit, hal. 99
41R Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung: Alumni, 1982), hal. 13
42Hukum Pedia, Akibat Hukum, http://hukumpedia.com/index.php?title=Akibat_hukum, Diakses tanggal 20 Juli 2017
ilmiah, suatu ilmu pengetahuan itu sebenarnya bukan suatu ilmu tetapi suatu himpunan pengetahuan saja tentang berbagai gejala yang satu dengan gejala lainnya.43
Penelitian hukum adalah suatu proses untuk menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi.44 Selain itu, penelitian hukum merupakan suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan pada metode, sistematika, dan pemikiran tertentu, yang bertujuan untuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan menganalisisnya, kecuali itu, maka juga diadakan pemeriksaan yang mendalam terhadap fakta hukum tersebut untuk kemudian mengusahakan suatu pemecahan atas permasalahan-permasalahan yang timbul dalam gejala bersangkutan.45
a. menambah kemampuan para ilmuwan untuk mengadakan atau melaksanakan penelitian secara lebih baik atau lebih lengkap.
Metodologi memiliki peranan dalam penelitian dan pengembangan ilmu pengetahuan, yaitu di antaranya:
b. memberikan kemungkinan yang lebih besar, untuk meneliti hal-hal yang belum diketahui.
c. memberikan kemungkinan yang lebih besar untuk melakukan penelitian interdisipliner. Untuk dapat merampungkan penyajian tesis ini agar dapat memenuhi kriteria sebagai tulisan ilmiah diperlukan data yang relevan dengan tesis ini. 46
1. Jenis Dan Sifat Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif yang disebut juga sebagai penelitian doktrinal (doctrinal research) yaitu suatu
43Koenjtaraningrat, Pengantar Antropologi, (Jakarta: Aksara Baru, 1991), hal. 37
44 Peter Marzuki, Penelitian Hukum, (Jakarta: Kencana, 2006), hal. 35.
45 Bambang Sunggono,Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 1997), hal. 38.
46 Soerjono Soekanto, Op. cit, hal. 7
penelitian yang menganalisis hukum baik yang tertulis didalam buku (law as it is written in the book), maupun hukum yang diputuskan oleh hakim melalui proses pengadilan (law it is decided by the judge through judicial process)47
Metode pendekatan dalam penelitian ini adalah bersifat deskriptif analitis, maksudnya adalah dari penelitian ini diharapkan diperoleh gambaran secara rinci dan sistematis tentang permasalahan yang akan diteliti. Analisis dilakukan berdasarkan gambaran, fakta yang diperoleh dan akan dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan dalam menyimpulkan suatu solusi sebagai jawaban dari permasalahan tersebut.
. Penelitian hukum normatif dalam penelitian ini didasarkan data sekunder, berdasarkan bahan hukum utama dengan cara menelaah teori-teori, konsep-konsep, asas-asas hukum, serta peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan penelitian ini.
48
2. Sumber Data
Penelitian ini meliputi penelitian terhadap sumber-sumber hukum, peraturan perundang-undangan, dokumen-dokumen terkait dan beberapa buku serta melakukan wawancara kepada beberapa narasumber mengenai perjanjian simulasi, tanggung jawab notaris dan akibat hukum dari perjanjian simulasi tersebut..
Sumber data dalam penelitian menggunakan data sekunder. Data sekunder adalah data yang diperoleh dari hasil penelaahan kepustakaan atau penelaahan terhadap berbagai literatur atau bahan pustaka yang berkaitan dengan masalah
47 Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Bandung: PT.
Citra Aditya Bakti, 2006), hal. 118.
48BurhanAshshofa, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta : Rienika Cipta,2008), hal. 27
atau materi penelitian yang sering disebut sebagai bahan hukum. Data sekunder berasal dari penelitian kepustakaan (Library Research) yang diperoleh dari :
a. Bahan Hukum Primer
Yaitu bahan hukum yang mempunyai kekuatan mengikat sebagai landasan utama yang dipakai dalam rangka penelitian diantaranya adalah norma/peraturan dasar dan peraturan perundang-undangan sebagaimana yang terdapat pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris juncto Undang-undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Undang-undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Undang-undang no. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Putusan Mahkamah Agung Nomor 32PK/PDT/2012 dan peraturan perundang-undangan lain yang terkait.
b. Bahan Hukum Sekunder
Yaitu yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer. Semua dokumen yang merupakan informasi, atau kajian yang berkaitan dengan akibat hukum terhadap perjanjian simulasi pada akta jual beli untuk mendukung bahan hukum primer antara lain mencakup:
1) Abstrak 2) Indeks 3) Bibliografi 4) Buku – buku
5) Dokumen – dokumen resmi
6) Hasil – hasil penelitian yang berwujud laporan49 c. Bahan Hukum Tertier
Bahan hukum tertier atau bahan hukum penunjang, pada dasarnya mencakup : 1) Bahan-bahan yang memberikan petunjuk terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, yang lebih dikenal dengan nama bahan acuan bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum. Contohnya misalnya abstrak perundang-undangan, bibiografi hukum, direktori pengadilan, ensiklopedia hukum, indeks majalah hukum, kamus hukum, dan seterusnya.
2) Bahan-bahan primer, sekunder dan penunjang (tertier) diluar bidang hukum, misalnya yang berasal dari bidang sosiologi, ekonomi, ilmu politik, filsafat dan lain sebagainya, yang oleh para peneliti hukum dipergunakan untuk melengkapi ataupun menunjang data penelitiannya.50 3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan 2 (dua) cara yaitu : a. Studi Kepustakaan (Library Research)
adalah penelitian yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka untuk memperoleh data sekunder berupa buku-buku baik koleksi pribadi maupun dari perpustakaan, artikel-artikel baik yang diambil dari media cetak maupun media elektronik, dokumen-dokumen pemerintah, termasuk peraturan perundangundangan. Tahap-tahap pengumpulan data melalui studi pustaka adalah sebagai berikut :
49 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat,(Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1985), hal. 35
50Ibid, hal. 41
1) Melakukan inventarisasi hukum positif dan bahan-bahan hukum lainnya yang relevan degan objek penelitian.
2) Melakukan penelusuran kepustakaan melalui, artikel- artikel media cetak maupun elektronik, dokumen-dokumen pemerintah dan peraturan perundangundangan.
3) Mengelompokan data-data yang relevan dengan permasalahan.
4) Menganalisis data-data yang relevan tersebut untuk menyelesaikan masalah yang menjadi objek penelitian.
b. Studi Lapangan (Field Research)
Yaitu melakukan wawancara yang akan digunakan sebagai data penunjang dalam penelitian. Data tersebut diperoleh dengan wawancara yang dilakukan langsung kepada narasumber, dalam hal ini kepada 3 (tiga) orang Notaris senior di Kota Medan yaitu Rosniaty Siregar, Syafnil Gani dan Tony dengan menggunakan daftar pertanyaan sebagai pedoman wawancara dan dilakukan secara bebas dan terarah agar mendapatkan informasi yang lebih fokus dengan masalah yang diteliti.51
4. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data yang digunakan untuk mengumpulkan data dan dipergunakan dalam penelitian ini dilakukan dengan mengadakan :
a. Studi dokumen yaitu dengan melakukan inventarisasi dan sistemasi literatur yang berkaitan dengan permasalahan dalam penelitian ini. Yang digunakan untuk memperoleh data sekunder dengan membaca, mempelajari, meneliti,
51Ronitijo Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta:
Ghalia Indonesia, 1990), hal. 63
mengidentifikasi dan menganalisis data sekunder yang berkaitan dengan objek penelitian.52
b. Pedoman wawancara yaitu dengan melakukan penyusunan naskah pertanyaan-pertanyaan yang terkait untuk menjawab rumusan masalah dalam penelitian ini. Dan hasil wawancara yang diperoleh akan digunakan sebagai data penunjang dalam penelitian. Data tersebut diperoleh dari pihak-pihak yang telah ditentukan sebagai informan atau narasumber dari pihak yang terkait sehingga diperoleh data yang diperlukan sebagai data pendukung dalam penelitian ini yaitu 3 (tiga) orang Notaris senior di Kota Medan.
5. Analisis Data
Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan menggunakan data dalam pola, katagori dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan suatu hipotesa kerja seperti yang disarankan oleh data.53
Salah satu jenis
Analisis data yang digunakan dalam penelitian tesis ini adalah analisis data kualitatif, yakni analisis data yang tidak mempergunakan angka-angka tetapi berdasarkan atas peraturan perundang-undangan, pandangan- pandangan, pendapat para ahli, narasumber hingga dapat menjawab permasalahan dari penelitian ini.
penelitian kualitatif adalah berupa penelitian dengan metode atau pendekatan studi kasus (Case Study). Sebagai sebuah studi kasus maka data yang dikumpulkan berasal dari berbagai sumber dan hasil penelitian ini hanya berlaku pada kasus yang diselidiki.
52Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1986), hal. 52
53 Johnny Ibrahim, Teori Dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif,(Malang : Banyu Media, 2011), hal. 28
Penelitian case study dalam penelitian ini dimaksudkan untuk mempelajari secara intensif tentang latar belakang masalah, keadaan dan posisi suatu peristiwa yang sedang berlangsung serta interaksi lingkungan unit sosial tertentu yang bersifat apa adanya (given).
Sebelum dilakukannya analisis, terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan evaluasi terhadap semua data yang dikumpulkan. Disusun secara sistematis, diolah dan diteliti serta dievaluasi. Kemudian data dikelompokkan atas data sejenis, untuk kepentingan analisis, sedangkan evaluasi dan penafsiran dilakukan secara kualitatif yang dicatat satu persatu untuk dinilai kemungkinan persamaan jawaban. Oleh karena itu data yang telah dikumpulkan kemudian diolah, dianalisis secara kualitatif dan diterjemahkan secara logis sistematis untuk selanjutnya ditarik kesimpulan dengan menggunakan logika berpikir induktif. Metode induktif merupakan cara berpikir di mana ditarik kesimpulan umum dari berbagai kasus yang bersifat individual, selain itu metode induksi ialah cara penanganan terhadap suatu objek tertentu dengn jalan menarik kesimpulan yang bersifat umum atau bersifat lebih umum berdasarkan atas pemahaman atau pengamatan terhadap sejumlah hal yang bersifat khusus.54
54 Ikama Koto, Filsafat Ilmu : Penalaran, Logika, Deduktif, Induktif, Ikamakoto.worldpress: https://ikamakoto.wordpress.com/kuliah-ku/filsafat-ilmu/c-penalaran- logika-deduktif-induktif-dan-metode-ilmiah/, diakses tanggal 14 September 2017
BAB II
DASAR PERTIMBANGAN HUKUM MAJELIS HAKIM MAHKAMAH AGUNG DALAM PUTUSAN MA NO. 32PK/PDT/2012 TENTANG
PERJANJIAN SIMULASI JUAL BELI TANAH
D. Kronologi Kasus Perkara Perjanjian Simulasi Jual Beli Tanah Dalam Putusan Mahkamah Agung No. 32PK/Pdt/2012
Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 32PK/Pdt/2012 bahwa pada hari Senin tanggal 27 Februari 2006 antara EFR dan MY pernah mengadakan perjanjian pengikatan jual beli nomor 25 atas 3 (tiga) buah objek bidang tanah yang masing-masing diatasnya berdiri bangunan rumah sebagaimana disebut dalam sertifikat hak milik (SHM) nomor 1517/Desa Bandar Kidul, sertifikat hak milik (SHM) nomor 1264/Desa Bandar Kidul, sertifikat hak milik (SHM) nomor 478/Desa Tinalan, ketiganya terletak di Propinsi Jawa Timur, Kota Kediri, Kecamatan Mojoroto yang seluruhnya terdaftar atas nama penggugat EFR.
(selanjutnya disebut objek sengketa 1, 2 dan 3).
Objek yang dipersengketakan tersebut diikatkan dengan harga dan ganti rugi pengosongan atas tanah dan/atau bangunan seluruhnya sebesar Rp.
150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah). Bahwa perjanjian tersebut sebenarnya adalah sebagai kepura-puraan semata. Kesepakatan yang sebenarnya adalah antara penggugat EFR dan suaminya MD meminjam uang kepada tergugat MY sebesar Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah).
Rencananya uang tersebut dipergunakan untuk mengambil atau menebus ketiga sertifikat atas objek sengketa yang pada saat dibuat perjanjian ikatan jual beli tersebut masih terikat sebagai jaminan hutang di Bank BNI. Yang selanjutnya ketika ketiga objek sengketa tersebut ditebus dari Bank BNI, maka objek sengketa
SHM nomor 1517/Desa Bandar Kidul dan sertifikat hak milik (SHM) nomor 1264/Desa Bandar Kidul akan diagunkan kembali ke Bank Muammalat, sedangkan objek sertifikat hak milik (SHM) nomor 478/Desa Tinalan akan dijual.
Uang hasil mengagunkan kembali ke bank Muammalat atas 2 (dua) objek sengketa dan sebuah objek yang akan dijual nantinya untuk mengembalikan hutang sebesar Rp. 150.000.000,- (seratus lima puluh juta rupiah) kepada tuan MY. Selanjutnya setelah perjanjian ikatan jual beli dibuat di hadapan turut tergugat notaris DP, penggugat EFR dan MD bersama-sama tergugat MY pergi ke bank BNI untuk mengambil / menebus objek sengketa tersebut. Setelah ketiga objek hak milik tersebut ditebus/diambil maka sejak saat itu pulalah seluruh sertifikat dipegang oleh tergugat MY.
Setelah dari Bank BNI tersebut para penggugat dan tergugat MY pergi ke Bank Muammalat dengan tujuan mengagunkan objek sengketa 1 dan 2 akan tetapi pada waktu itu belum dapat terealisasi karena diperlukan adanya roya terlebih dahulu terhadap objek sengketa 1 dan 2. Namun kemudian setelah dari Bank Muammalat tergugat MY sudah sulit dihubungi dan tidak pernah lagi dapat diajak untuk melanjutkan rencana mengagunkan objek sengketa 1 dan 2 kepada Bank Muammalat. Sedangkan ketiga sertifikat atas objek sengketa tetap dipegang oleh tergugat MY. Sampai akhirnya ada penolakan / pembatalan dari Bank Muammalat dikarenakan persyaratan berkaitan dengan roya atas sertifikat objek sengketa 1 dan 2 tidak terpenuhi.
Bahwa karena adanya kekhawatiran disalahgunakannya perjanjian pengikatan jual beli nomor 25 tanggal 27 Februari 2006 oleh tergugat MY, maka
