KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(1)

Metodologi

Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan

Juni 2005 ^??Secara umum tingkat hunian dan tarif sewa properti komersial mengalami meningkatan

??Tingkat penjualan meningkat kecuali perkantoran, dan terjadi peningkatan harga jual

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek

Pada Juni 2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 94,45%, atau naik 66 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,79%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek juga mengalami peningkatan, sebesar 2,22%

dibandingkan bulan sebelumnya, hingga tercatat sebesar Rp290.574/m²/bulan pada bulan laporan (Grafik 1).

Grafik 1

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek

50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000 275,000 300,000

Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt NovDes Jan 2004

Feb M ar Apr M ei Jun

90,0 91,0 92,0 93,0 94,0 95,0 96,0 97,0 98,0

Tingkat Hunian (%) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 94,08%, atau naik 66 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,42%).

Sementara tarif sewa naik sebesar 2,58% (m-t-m) menjadi Rp347.480/m²/bulan.

- Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 95,33%, atau meningkat 65 bps dibandingkan tingkat hunian pada Mei 2005 (94,68%).

Sementara tarif sewa mengalami peningkatan sebesar 0,79% (m-t-m) menjadi sebesar Rp171.889/m²/bulan.

Tingkat hunian dan

tarif sewa naik

SURVEI PROPERTI

KOMERSIAL

COMMERCIAL PROPERTY SURVEY

(2)

Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 131 bps dibandingkan 95,76% pada Juni 2004. Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 6,31% (y-o-y).

Perkantoran di Jakarta

Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 86,75%, atau turun tipis 6 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada Mei 2005 (86,81%).

Tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan, yaitu sebesar 0,65%

(m-t-m) hingga tercatat sebesar Rp121.670/m²/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 86,41%, atau lebih rendah jika dibandingkan 86,47% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office naik dari Rp122.142/m²/bulan menjadi Rp122.953/m²/bulan pada periode laporan. Sementara untuk O/O leased- office, tingkat hunian dan tarif sewa tetap masing-masing sebesar 95,57%

dan Rp88.476/m²/bulan.

Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 87,20%, atau turun 10 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (87,30%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office tetap sebesar 91,76%.

- Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 84,36%, atau naik tipis 4 bps dibandingkan 84,32% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office turun 42 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (99,67%).

Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik 341 bps dari 83,34% pada Juni 2004. Sementara tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 5,64% (y-o-y).

Grafik 2

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta

80,000 85,000 90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 115,000 120,000 125,000

Jan 2003

Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan 2004

Feb M ar Apr M ei Jun 50,0 55,0 60,0 65,0 70,0 75,0 80,0 85,0 90,0

(Rp) (%)

Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan tercatat sebesar 86,46%, atau turun tipis 79 bps dibandingkan dengan tingkat penjualan pada Mei 2005 (87,25%). Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta mengalami peningkatan dari Rp11.076.766/m² menjadi Rp11.147.049/m² (Grafik 3). Peningkatan harga jual tersebut bersumber dari naiknya harga jual perkantoran di wilayah primer.

Tingkat hunian turun sementara tarif sewa

meningkat

Tingkat penjualan turun sementara harga jual naik

(3)

Adapun rincian perkembangan tingkat penjualan dan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:

- Di wilayah primer (CBD area), tingkat penjualan tercatat sebesar 89,71%, atau turun 109 bps dibandingkan dengan tingkat penjualan pada Mei 2005 (90,80%). Namun harga jual meningkat dari Rp12.270.930/m² menjadi Rp12.364.678/m².

- Di wilayah sekunder, tingkat penjualan meningkat 7 bps hingga tercatat sebesar 76,72% pada periode laporan. Sementara itu, harga jual tetap sebesar Rp7.500.000/m².

Grafik 3

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta

9.800.000 10.000.000 10.200.000 10.400.000 10.600.000 10.800.000 11.000.000 11.200.000 11.400.000 11.600.000 11.800.000

Jan 2003

FebM arAprM ei Jun Jul AgsSep OktNovDesJan 2004

FebM arA prM ei Jun Jul A gsSep OktNovDesJan 2005

FebM arA prM ei Jun 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2) (Rp) (%)

Apartemen di Jakarta

Pada bulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 84,24%, atau naik sebesar 227 bps dibandingkan bulan sebelumnya. Tarif sewa apartemen mengalami peningkatan sebesar 1,38% (m-t-m), yaitu dari Rp121.876/m²/bulan menjadi Rp123.562/m²/bulan (Grafik 4).

Grafik 4

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta

80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 105.000 110.000 115.000 120.000 125.000 130.000

Jan 2003

FebMar Apr Mei Jun Jul AgsSepOkt NovDesJan 2004

FebMarApr Mei Jun Jul AgsSepOkt NovDes Jan 2005

FebMarApr Mei Jun 60,0 62,0 64,0 66,0 68,0 70,0 72,0 74,0 76,0 78,0 80,0 82,0 84,0 86,0

(Rp) ( % )

Tingkat hunian dan tarif sewa meningkat

(4)

Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 14,03% (y-o-y) dibandingkan Rp108.355/m²/bulan pada Juni 2004. Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tajam sebesar 654 bps dibandingkan 77,70% pada Juni 2004.

Pada Juni 2005, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp6.920.553/m², atau naik sebesar 0,37% (m-t-m). Sementara, tingkat

penjualan apartemen mengalami peningkatan tipis sebesar 5 bps hingga tercatat sebesar 91,01% (Grafik 5).

Grafik 5

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta

5.400.000 5.600.000 5.800.000 6.000.000 6.200.000 6.400.000 6.600.000 6.800.000 7.000.000 7.200.000 7.400.000 7.600.000

Jan 2003

FebM arAprM ei Jun Jul A gsSep OktNovDesJan 2004

FebM arA prM ei Jun Jul AgsSep OktNovDesJan 2005

FebM arAprM ei Jun 70,0 72,5 75,0 77,5 80,0 82,5 85,0 87,5 90,0 92,5 95,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2/bulan)

(Rp) (%)

Secara tahunan, harga jual turun sebesar 7,58% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp7.488.211/m². Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat 99 bps dibandingkan Juni 2004 (90,02%).

Pada bulan laporan apartemen jual (strata) mendapat tambahan pasokan sebanyak 1.680 unit dengan mulai dioperasikannya Mediterania Gajah Mada Residences Tower A & B di Jakarta Barat dan Mediterania Palace Residences Tower B di Jakarta Pusat. Total stock apartemen jual di wilayah Jakarta meningkat menjadi 34.870 unit.

Hotel di Jabotabek

Pada Juni 2005, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 62,81%, atau naik sebesar 211 bps dari 60,70% pada Mei 2005 (Grafik 6). Kenaikan tersebut terutama bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 4 sebesar 582 bps (dari 65,51%

menjadi 71,33%) dan hotel bintang 3 sebesar 51 bps (dari 72,45% menjadi 72,96%). Sebaliknya, tingkat hunian hotel bintang 5 turun sebesar 15 bps (dari 49,33% menjadi 49,18%).

Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp434.897/malam, atau naik 0,96% (m-t- m). Kenaikan tersebut terutama bersumber dari naiknya tarif sewa kamar hotel hotel bintang 4 sebesar 1,93% (dari Rp358.842/malam menjadi Rp365.782/malam), bintang 5 sebesar 1,92% (dari Rp669.674/malam menjadi Rp682.555/malam), dan hotel bintang 3 sebesar 0,29% (dari Rp257.444/malam menjadi Rp258.194/malam).

Tingkat hunian dan tarif kamar meningkat Tingkat penjualan dan

harga jual naik

(5)

Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 6,62% (y-o-y) dari Rp407.885/malam pada Juni 2004. Rata-rata tingkat hunian naik tajam 543 bps dibandingkan tingkat hunian pada Juni 2004 sebesar 57,38%.

Grafik 6

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek

250,000 270,000 290,000 310,000 330,000 350,000 370,000 390,000 410,000 430,000 450,000 470,000

Jan 2003

30 35 40 45 50 55 60 65 70

Tingkat Hunian (%) Tarif Kamar (Rp/malam)

( Rp ) (% )

Pada bulan laporan hotel bintang 4 terdapat pengurangan pasokan sebanyak 445 kamar, dengan berhenti beroperasinya Hotel Mercure Convention Centre. Total stock kamar hotel di wilayah Jabodetabek turun menjadi 22.452 kamar.

Lahan Industri di Jabotabek

Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek, sejak bulan Februari sampai dengan bulan laporan tidak mengalami perubahan atau tetap sebesar 87,82%. Sementara untuk tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada Juni 2005 mengalami kenaikan sebesar 1,02% dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar Rp24.634/m² (Grafik 7).

Grafik 7

Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Jan 2003

80,0 81,0 82,0 83,0 84,0 85,0 86,0 87,0 88,0 89,0

Tingkat Hunian (% ) Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)

(%) (Rp)

Tarif sewa dan harga jual naik

(6)

Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat hunian stabil pada posisi 88,57%. Sementara tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan 1,21% (m-t-m) sehingga tercatat sebesar Rp25.863/m².

- Di Botabek, tingkat hunian tetap sebesar 87,63%. Tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan 0,66% sehingga tercatat sebesar Rp22.632/m².

Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami pertumbuhan positif sebesar 16,73% dibandingkan Rp21.103/m²pada periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan 312 bps dibandingkan 84,70% pada Juni 2004.

Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik sebesar 25 bps dari 69,21% pada Mei 2005. Sementara itu, harga jual juga mengalami peningkatan sebesar 0,91% (m-t-m), yaitu dari Rp566.989/m² menjadi Rp572.156/m² (Grafik 8).

Grafik 8

Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek

- 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000

Jan 2003

FebM arA prM eiJun Jul AgsSep OktNovDesJan 2004

FebM arAprM ei Jun Jul AgsSep OktNovDesJan 2005

FebM arAprM eiJun 60,0 61,0 62,0 63,0 64,0 65,0 66,0 67,0 68,0 69,0 70,0

Tingkat Penjualan (%) Harga Jual (Rp/m2)

(Rp) (%)

Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut:

- Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing- masing sebesar 69,63% dan Rp1.500.000/m².

- Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri naik sebesar 29 bps menjadi 69,42%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami kenaikan sebesar 1,27% (m-t-m) menjadi Rp460.452/m².

Secara tahunan, tingkat penjualan naik sebesar 277 bps dari 66,69% dan harga jual juga mengalami peningkatan tajam sebesar 12,98%

dari Rp506.423/m² pada Juni 2004.