PENYELENGGARA PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN
7.4 Badan Usaha Milik Negara dan Perbankan Pemerintah
Pelaku lain yang diharapkan dapat mendukung pelaksanaan kebijakan pem-bangunan perumahan rakyat, khususnya PSR adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dan lembaga perbankan pemerintah.
7.4.1 Badan Usaha Milik Negara
Badan Usaha Milik Negara (BUMN) hingga tahun 2015 berjumlah 119. Hanya sebagian kecil yang terlibat baik langsung atau tidak langsung dalam penyeleng-garaan pembangunan perumahan rakyat. Beberapa BUMN yang berperan sebagai pelaku kebijakan pembangunan perumahan rakyat dan diharapkan mendukung pelaksanaan Program Sejuta Rumah (PSR) diantaranya:
a. Perum Perumnas
Perum Perumnas merupakan pilar utama pembangunan perumahan rakyat 87 Ibid, hal. 104
di Indonesia. Perusahaan ini didirikan berdasarkan PP Nomor 29/1974 dengan visi sekarang “Menjadi pengembang perumahan dan permukiman terpercaya di Indone-sia”. Selama ini, produk utama Perumnas yaitu: 1) Kavling Tanah Matang (KTM); 2) Rumah Sangat Sederhana (RSS); 3) Rumah Sederhana Sehat (RSh); 4) Rumah Seder-hana (RS); 5) Rumah Menengah (RM); 6) Rumah Susun SederSeder-hana Milik (Rusunami); 7) Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa); dan 8) Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba).88
Perum Perumnas, dalam perjalanannya selama 41 tahun telah banyak membangun perumahan bagi MBR. Selama tahun 2009, perusahaan ini telah memproduksi rumah 6.514 unit dan tahun 2010 hanya mampu membangun 6.265 RsH (subsidi dan non subsidi) dari target yang ditetapkan dalam RKP yaitu 13.081
unit.89 Adapun secara keseluruhan sejak Perumnas didirikan tahun 1974 hingga
tahun 2015, perusaha an ini telah mampu membangun lebih dari 500.000 unit rumah de ngan berbagai tipe di seluruh provinsi di Indonesia, seperti tipe Rumah Sederhana
Sehat (RSh), Rumah Sederhana (RS), dan Rumah Menengah (RM).90
Perum Perumnas tetap menjadi harapan pemerintah dalam upaya mewujud-kan PSR. Bahmewujud-kan, dari potensi dana yang dimiliki pemerintah untuk pembiayaan perumahan yaitu sebesar Rp88,5 triliun akan digelontorkan ke Perumnas Rp1 triliun melalui penyertaan modal negara untuk mendukung program pembangunan sejuta rumah. Namun, sejumlah dana tersebut tetap belum mencukupi untuk memenuhi jumlah rumah yang ditargetkan pemerintah. Seperti dinyatakan oleh Direktur Utama Perum Perumnas, Himawan Arif Sugoto ”Pemerintah memberikan target ke pada Perumnas untuk membangun 36.000 unit hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Idealnya anggaran yang dibutuhkan untuk membangun rumah se-banyak itu berkisar Rp5,4 triliun. Dana Rp1 triliun ini masih kurang sehingga harus
mencari alternatif pendanaan melalui pinjaman’’91
Sebagai pelaku kebijakan pemerintah bidang perumahan rakyat, Perumnas harus memperbaiki lembaganya agar dapat mendukung pelaksanaan PSR. Apa lagi seperti dikatakan oleh M. Jehansyah Siregar ”Indonesia sebenarnya tidak terlalu tertinggal pada saat itu (1970-an) dengan didirikannya Perumnas. Namun di dalam perjalanannya ternyata Perumnas jauh tertinggal dibanding dua perusahaan publik yang sama di negara (Jepang (Housing Corporation) dan Singapura (Housing Development Board), bahkan Perumnas 88 Zulfi Syarif Koto, Politik Pembangunan Perumahan Rakyat di EraReformasi: Siapa Mendapat Apa ? LP P3I, Jakarta, 2011, hal. 136.
89 Ibid, hal. 137-138
90 Perumnas.co.id, (2015). “Perumahan/Landed House”, http://www.perumnas.co.id/perumah-an-landed-house/. Diakses tanggal 15 Desember 2015.
91 Perumnas.co.id. (2015), “Perumnas Dapat PMN Rp1” Triliun, http://www.perumnas.co.id/peru
justru semakin menurun kapasitas dan asetnya”.92 Kinerja Perumnas semakin menurun dibandingkan para pengembang anggota REI (Real Estate Indonesia) semenjak adanya perubahan kebijakan BUMN yang dibebani sebagai perusahaan pencetak uang. Jadi Perumnas telah bergeser dari perannya semula yaitu melayani kebutuh an perumahan rakyat, mengembangkan aset negara, menyelenggara kan kegiatan produktif, dan menerapkan kebijakan perumahan dari pemerintah.
Pertanyaan besar yang muncul, mampukah perusahaan ini membangun perumah an sesuai yang ditargetkan pemerintah di tengah adanya konflik pe-ran sebagai pelaku pembangunan untuk menjalankan misi negara menyediakan perumah an rak yat dan korporasi pencetak uang?. Hanya Perum Perumnas yang dapat menjawabnya.
b. PT. Pembangunan Perumahan (PP)
PT. Pembangunan Perumahan (PP) didirikan 26 Agustus 1953 dengan nama NV Pembangunan Perumahan. Kegiatan usaha yang saat ini dilakukan PT. PP adalah jasa konstruksi, real estat (pengembang), properti dan investasi di bidang infrastruk-tur dan energi. Dengan demikian, keberadaan PT. PP juga merupakan pelaku kebijak-an perumahkebijak-an bersama dengkebijak-an Perum Perumnas.
Sebagai BUMN, kinerja PT. PP sangat baik yaitu di peringkat ke 25 dalam Indonesia Top 100 Most Valuable, meraih penghargaan Brands Investor Awards 2014 sebagai Emiten Terbaik, dan meraih penghargaan medali emas dalam kategori Building Construction untuk Proyek Pembangunan Gedung Kementerian PU di Jakarta dengan implementasi “Green Construction”. Beberapa penghargaan tersebut menunjukkan PT. PP sebagai perusahaan kontruksi berkinerja baik.
Keikutsertaan PT. PP dalam pembangunan sejuta rumah terwujud melalui kerja sama dengan Perum Perumnas untuk membangun rumah susun sederhana milik (rusunami) di daerah Kemayoran, Jakarta Pusat. Rusunami ini dibangun di atas lahan seluas 22 hektar dan terdiri dari 40 menara. Kemampuan itu sangat mungkin mengingat perusahaan konstruksi ini telah mengantongi kontrak baru senilai Rp18,6 triliun atau sekitar 68,8% dari target Rp27 triliun sepanjang tahun 2015. Pada Sep-tember 2015, emiten berkode saham PT. PP itu mengantongi kontrak baru Rp16,8 triliun. Bahkan, PT. PP mendapatkan tambahan kontrak baru lebih dari Rp2 triliun selama Oktober 2015. Selanjutnya November 2015, PT. PP memperoleh sejumlah kontrak baru dari sejumlah proyek pembangkit listrik dan infrastruktur.93
92 M. Jehansyah Siregar, “Penguatan Peran Perumnas sebagai National Housing and Urban
Develop-ment Corporation (NHUDC)” dalam HUD Magz Edisi 5, Jakarta, 2015, hal. 82.
93 Rustam Agus (2015), “Pembangunan Perumahan (PTPP) Kantongi Kontrak Baru Rp18,6 Triliun”. http://www.bumn.go.id/pp/berita/244/Pembangunan.Perumahan.PTPP.Kantongi.Kontrak.Baru.Rp18,6. Triliun. Diakses tanggal 12 Desember 2015.
Dalam perspektif politik pelaksanaan kebijakan, PT. PP ini juga merupakan pelaku kebijakan pemerintah yang dapat bersinergi dengan pelaku lainnya dalam memperebutkan sumberdaya pembangunan perumahan yang disediakan pemerin-tah, termasuk pelaksanaan PSR.
c. PT. Sarana Multigriya Finansial (SMF)
PT. SMF yang didirikan tanggal 22 Juli 2005, dengan pernyertaan modal negara (PMN) sebesar Rp1 triliun saat itu, dimaksudkan untuk membangun sistem pembiayaan perumahan yang berkelanjutan dengan penerapan pasar pembiayaan sekunder perumahan. Hal ini dilakukan karena sistem pembiayaan perumahan di Indonesia saat itu masih mengandalkan sumber dana jangka pendek sehingga mengakibat kan penyalur KPR/Penerbit Kredit Perumahan (Lembaga Penyalur Kredit Perumahan/LPKP) berhadapan pada risiko likuiditas dan fluktuasi suku bunga yang tinggi. Sebagai akibatnya, hal itu mengganggu kapasitas LPKP dalam penerbitan KPR dan kemudian memengaruhi pasokan dan permintaan rumah.
Sebagai pelaku di bidang pembiayaan sekuder perumahan, PT. SMF ternyata mampu menyalurkan dana pemerintah kepada lembaga penyalur KPR dalam jenis/ bentuk likuiditas dan sekuritisasi sebesar Rp2,35 triliun sebagaimana dapat dilihat pada tabel berikut.94
Tabel 7.1 Perkembangan Penyaluran Dana SMF Kepada Lembaga Penyalur KPR Tahun 2006 – 2010 (Dalam Miliar Rupiah)
Jenis/Bentuk 2006 2007 2008 2009 Okt 2010
Likuiditas 100 405 938 1.347 1.848
Sekuritisasi - - - 502 502
Total: 100 405 938 1.849 2.350
Sumber: PT. SMF, Oktober 2010.
Selain itu, PT. SMF pada tahun 2010 telah menerbitkan obligasi SMF PP03 sebesar Rp272 miliar yang mendapatkan rating AA dari Fotch dan menerbitkan Medium Term Notes (MTN) SMF Tahun 2010 sebesar Rp188 miliar yang mendapatkan rating AA dari Fitch. Total dana yang dapat dihimpun dari penerbitan surat utang saat itu sebesar Rp1,46 triliun.
Kinerja PT. SMF tahun 2012 dan target 2013, menurut Direktur Utama SMF, Raharjo Adisusanto “SMF telah menyalurkan dana dari pasar modal ke sektor pembiayaan mencapai Rp8,51 triliun untuk 232.322 debitur KPR. Secara kumulatif,
total outstanding pembiayaan yang disalurkan perseroan menunjukkan kenaikan
61 persen dibanding periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp5,25 triliun”.95
Adapun selama tahun 2014 PT. SMF kembali berhasil mencatat peningkatan kinerja selama tahun 2014, melalui sekuritisasi dan penyaluran pinjaman KPR yang mencapai Rp4,529 triliun dari pasar modal96, dan tahun 2015 berhasil menyalurkan pinjam an kepada penyalur KPR sebesar Rp2,18 triliun atau 62% dari target tahun 2015.97 Aset PT. SMF dari tahun ke tahun meningkat, sampai Juni 2015 total aset SMF mencapai Rp8,88 triliun yang menunjukkan peningkatan dari periode lalu yang baru menca-pai Rp8,02 triliun. Dalam RKAP tahun 2016, perseroan mematok aset hingga Rp10,19 triliun.
Kinerja penyaluran pinjaman dan aset yang semakin meningkat, menunjukkan PT. SMF memiliki peran yang sangat strategis sebagai pelaku kebijakan pembiayaan sekunder perumahan di Indonesia dan keberadaannya dapat mendukung pelaksana-an program pembpelaksana-angunpelaksana-an sejuta rumah (PSR).
7.4.2. Lembaga Perbankan Pemerintah
Lembaga perbankan pemerintah memiliki peran penting dalam pembiayaan pembangunan perumahan MBR dan Non MBR. Peran lembaga ini mencakup sebagai penyedia jasa keuangan dari aset modal yang dimiliki untuk pelayanan KPR dan penyalur FLPP yang disediakan oleh pemerintah.
Keberadaan perbankan milik pemerintah memiliki peran penting dan dapat mendukung bagi pelaksanaan PSR. Peran bank pemerintah adalah sebagai penyalur FLPP dari pemerintah baik untuk pemilikan rumah non MBR maupun MBR. Beberapa bank umum pemerintah yang telah ditetapkan sebagai penyalur FLPP, yaitu: Bank BTN, Bank BRI, dan Bank Mandiri serta Bank Daerah.
a. Bank Umum Pemerintah
Seperti disebutkan di atas, Bank BTN, BRI, dan Bank Mandiri merupakan bank umum pemerintah yang berperan penting dalam pembiayaan pembangunan perumahan rakyat, termasuk PSR.