PENYELENGGARAAN PERUMAHAN RAKYAT
2.4 Landasan Lima Komponen Dasar Hak Bermukim (KDHB)
Pembangunan perumahan rakyat harus didasarkan pada lima komponen dasar hak bermukim. Untuk dapat memenuhi hak bermukim ini pembangunan perumahan, terutama bagi MBR dan MM sangat dipengaruhi oleh beberapa faktor sebagai berikut
2.4.1 Tata ruang
Kunci utama penyelenggaraan perumahan rakyat bagi MBR dan MM adalah pengaturan tata ruang di setiap daerah. Hal ini penting dilakukan mengingat kecenderungan pada setiap daerah, terutama di daerah perkotaan ‘dikapling’ untuk kepentingan komersial sehingga muncul sebutan negatif atas Tata Ruang menjadi ‘Tata Uang’. Akibat dari kebijakan penataan ruang untuk kepentingan komersial, maka sudah dapat dipastikan pemerintah daerah kesulitan dalam menyelenggarakan pembangungan perumahan bagi MBR dan MM.
Sebenarnya, dalam peraturan perundangan penataan ruang telah memuat ketentuan yang terkait dengan permukiman. Seperti misalnya dalam UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang di antara salah satu pasalnya menyebutkan
adanya rencana struktur ruang sebagai muatan rencana tata ruang. Rencana struktur
ruang meliputi sistem pusat pemukiman dan rencana sistem jaringan prasarana.43
Pengertian permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.44
Berdasarkan ketentuan tersebut, dapat dikatakan bahwa berhasil dan tidak nya pembangunan perumahan rakyat di seluruh wilayah Indonesia sangat ditentukan oleh pemerintah daerah dalam melaksanakan UU Nomor 26 Tahun 2007, terutama dalam rencana struktur ruangnya terdapat atau tidak pengaturan ruang untuk permukiman masyarakat kurang atau tidak mampu, khususnya MBR atau MM.
2.4.2 Pertanahan
Tanah adalah komponen dasar untuk terpenuhinya hak seseorang warga dapat bermukim. Bagi masyarakat sosial-ekonomi menengah atas akan mudah mendapatkan tanah beserta bangunan rumah di atasnya untuk keperluan bermukim secara layak. Sebaliknya, hal itu sangat sulit diwujudkan bagi masyarakat tidak mampu, khususnya MBR dan MM karena kelompok ini tingkat sosial-ekomominya lemah.
Sampai saat ini, permasalahan tanah tetap masih menjadi kendala pemerin-tah dalam penyediaan rumah bagi MBR dan MM. Apalagi, di perkotaan hampir sulit mendapatkan tanah murah untuk program pembangunan perumahan masyarakat tersebut. Meskipun demikian, pemerintah melalui Pasal 106 UU PKP dapat mengusaha kan tanah bagi pembangunan perumahan rakyat melalui pemberian hak atas tanah yang langsung dikuasai negara, konsolidasi oleh pemilik tanah, peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah, dan pemanfaatan dan pemindah-an tpemindah-anah barpemindah-ang milik negara atau milik daerah sesuai dengpemindah-an ketentupemindah-an peraturpemindah-an perundang-undangan.
2.4.3 Infrastruktur Dasar
Pembangunan perumahan yang memadai sangat ditentukan oleh tersedia atau tidaknya infrastruktur dasar, seperti prasarana jalan, drainase, jaringan air bersih, jaringan listrik, sarana pengelolaan sampah, Instalasi Pengolah Air Limbah (IPAL) dan fasilitas umum lainnya. Sampai saat ini, pembangunan perumahan bagi MBR dan MM di daerah masih menghadapi masalah infrastruktur dasar. Faktor penyebabnya 43 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Pasal 17 Ayat (1,2). Direktorat
Jenderal Penataan Ruang Departemen Pekerjaan Umum, hal. 17.
44 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Bab I
yaitu pemerintah daerah (kabupaten/kota) dalam politik anggaran daerahnya (APBD) masih sedikit yang dialokasikan kepada pembangunan infrastruktur dasar perumahan. Sebagai akibatnya, pihak pengembang kurang menaruh minat untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan rakyat dan bila terlibat membangun rumah berikut infrastrukturnya akan membebankan biayanya pada rumah sehingga harga rumah menjadi mahal. Dampak terhadap hal itu adalah MBR dan MM tidak mampu membeli rumah yang disediakan oleh pengembang karena harganya mahal.
Mengingat insfrastruktur dasar sebagai komponen dasar hak bermukim, maka pemerintah, khususnya pemerintah daerah, harus memiliki political will dalam alokasi APBDnya untuk membangun insfrastruktur dasar perumahan. Kewajiban Pemda ini sebenarnya sudah diatur dalam PP Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi dan Pemerintah Daerah Kabupaten/ Kota. Dalam PP ini diatur adanya urusan wajib pemda di bidang perumahan. Dari sinilah, untuk memenuhi kebutuhan rumah yang layak huni bagi warganya yang tidak mampu pemda sudah seharusnya melakukan pembangunan insfrastruktur perumahan.
2.4.4 Pembiayaan
Pembiayaan untuk pembangunan perumahan rakyat dari tahun ke tahun pada APBN-RI meningkat. Berdasarkan catatan yang ada, alokasi anggaran sektor perumahan tahun 2008 Rp647 miliar, tahun 2009 Rp2,5 triliun, dan sekarang tahun 2015 Rp4,6 triliun. Adanya kenaikan ini diharapkan dapat mendukung penyediaan perumahan yang layak bagi MBR dan MM.
Selama ini, pemerintah sudah menyiapkan berbagai kebijakan pembiayaan perumahan bagi MBR dan MM seperti kredit bunga bersubsidi (RDI), bantuan uang muka, kredit pemilikan rumah (KPR), Kredit Pemilikan Kawasan Siap Bangun (KP-KSB), Kredit Pemilikan Rumah Sangat Sederhana (KP-RSS), Kredit Rumah Sewa (KRS), hingga menyediakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Namun, terutama FLPP diberikan kepada masyarakat MBR dan MM dengan mekanisme ‘proyek” atau formal tetap saja menjadikan harga rumah mahal dan tidak dapat dijangkau kelompok masyarakat tersebut. Oleh karena itu, adanya pemikiran pembiayaan FLPP untuk perumahan swadaya bagi MBR dan MM merupakan suatu terobosan kebijakan yang perlu diwujudkan pemerintah.
Demikian pula, dengan disahkannya UU Tapera, kelompok masyarakat ter sebut semakin memiliki akses yang besar dalam mendapatkan pembiayaan perumahan. Kontribusi Tapera bagi MBR dan MM ini adalah merupakan dana murah dan jangka pendek. Hal ini seperti dinyatakan oleh Direktur Utama PT Bank Tabung an Negara (BTN) Tbk, Iqbal Latanro, yang menuturkan, “Selama ini sumber pembiayaan
perumah-an masih menggunakperumah-an sumber dperumah-ana jperumah-angka pendek, sehingga terjadi mismatch maturity. Oleh karena itu, dibutuhkan sumber dana murah jangka panjang yang salah satunya berasal dari tabungan perumahan rakyat. “Dengan program ini seluruh
masyarakat dapat memiliki rumah”. 45
2.4.5 Bangunan Gedung, Teknik, Teknologi dan Bahan Bangunan Strategis
Bangunan gedung, teknik, teknologi dan bahan bangunan strategis (Pasal 33 UUD 1945) adalah salah satu dari lima hak bermukim setiap warga negara, khususnya MBR dan MM yang harus dipenuhi oleh pemerintah sebagai penyelenggara pembangunan perumahan rakyat. Masalah bangunan gedung ini terkait dengan penerapan teknik dan teknologi dalam pembangunan perumahan, hendaknya dapat meningkatkan efisiensi dan menurunkan biaya pembangunan, namun tetap mempertimbangkan mutu yang memadai, dan mempertimbangkan segi penyerap-an tenaga kerja.46
Permasalahan bangunan gedung sampai saat ini masih terjadi dalam pem-bangunan perumahan rakyat. Hal ini dapat ditunjukkan dari pem-bangunan yang tidak berkualitas, seperti struktur bangunan rumah tidak kuat, kondisi rumah yang cepat rusak, atap rumah bocor dan rentan mendatangkan penyakit (asbes), dan lain sebagainya. Akibat dari semua ini penghuni rumah terancam adanya bahaya dari bangunan roboh, hidup tidak sehat, dan munculnya pengeluaran biaya untuk perbaikan rumah yang rusak.
Pemenuhan hak bermukim melalui penyediaan bangunan gedung (rumah) yang berkualitas sudah seharusnya terus ditingkatkan. Sumberdaya pemerintah yang telah ada seperti Pusat Penelitian dan Pengembangan Perumahan dan Permukiman (Puslitbangperkim) dapat dimanfaatkan secara optimal dalam pembangunan perumahan rakyat. Hal ini dapat dilihat dari salah satu misinya ‘Menyusun produk
standar, pedoman, dan manual bidang permukiman’ 47 Apabila produk dimanfaatkan
oleh pemerintah, pengembang, dan masyarakat dalam pembangun an rumah niscaya akan dapat diwujudkan bangunan rumah yang layak huni, murah, dan berkelanjutan.
45 perumnas.co.id. (2015). “Kemenpera Susun RUU Tabungan Perumahan Rakyat”.
http://www.perum-nas.co.id/kemenpera-susun- ruu-tabungan-perumhan-rakyat/. Diakses tanggal 8 November 2015.
46 Zulfi Syarif Koto, Op.Cit, hal. 114.
47 Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman (Research Institute for Human Settlements), Kementerian Pekerjaan Umum, Jakarta, 2009, hal. 5.